文 | 經(jīng)濟觀察報 郭蓉
10月，在迪拜的上海五福貴聚置業(yè)創(chuàng)始人楊洋向經(jīng)濟觀察報展示了迪拜一處別墅的價格變動：2023年11月，該物業(yè)售價約為2857萬迪拉姆（阿聯(lián)酋貨幣，與人民幣的匯率約為1:1.95，總房價約合人民幣5562萬元），今年10月，售價同比上漲了1267萬迪拉姆（折合人民幣2473萬元）以上，漲幅為44%。
這處別墅位于迪拜杰貝阿里棕櫚島的一個別墅群中。棕櫚島也是迪拜的高端住宅區(qū)之一。楊洋告訴經(jīng)濟觀察報，迪拜的豪宅社區(qū)大多有十幾年的歷史，主要在沿海區(qū)域和靠近沙漠的區(qū)域。
經(jīng)歷了持續(xù)兩年的地產(chǎn)熱，迪拜的房地產(chǎn)市場仍保持溫度。
房地產(chǎn)市場調(diào)查公司Engel &Volkers Middle East的最新數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，迪拜住宅物業(yè)的交易量同比激增33.5%，達到77233筆，銷售總額也上漲31%，達到2270億迪拉姆。
楊洋說，過去兩年，中國不少中產(chǎn)人士來迪拜置業(yè)，但今年，這一群體的購買力不如從前。
楊洋說，“好在高凈值客戶的數(shù)量和比重都在增加，許多人是私人企業(yè)主或企業(yè)高管，考慮購買的房產(chǎn)通常價值在1000萬元人民幣以上?！?/p>
01 在迪拜“搶房子”
楊洋說，迪拜的好房子要靠“搶”的，而“越難搶的項目一定是越能升值”。
今年5月，阿布扎比開發(fā)商ALdar在迪拜的公寓項目首次推出后，就有不少買家前來搶購。這是ALdar在迪拜的首個公寓項目，股東包括阿布扎比主權(quán)基金和阿布扎比商業(yè)銀行，均為國有資本。迪拜和阿布扎比同為阿聯(lián)酋的組成國。
楊洋說，這家開發(fā)商希望以較低的價格試水市場反應(yīng)，所以吸引了大量買家搶購。
為了能幫客戶“搶”到房子，楊洋和同事們需要提前在開發(fā)商系統(tǒng)中“搶號”。
開發(fā)商要求每個護照對應(yīng)一個號碼，有號才能買房。如果錄入了護照，獲得了購房碼，但沒有及時買入，號碼也會立刻作廢，這個決策的窗口期只有1—2天。
窗口期后進入選房環(huán)節(jié)。購買者要準備好所有的材料：文件、購房資金、4%的土地注冊費及雜費，并開具支票，避免出紕漏。選房時，購房者或者代購者需要當機立斷對電腦屏幕上約20套房子進行選擇。
楊洋說：“前期最多能給到購房者一周的時間，因為時間緊湊，樓盤開售之前，每個銷售就會拿著一沓支票去搶房?！?/p>
目前，這個在5月開盤的項目已經(jīng)售罄，項目起價只有189萬迪拉姆（折合人民幣約367萬余元）。楊洋說，中國的許多中產(chǎn)人士都買得起。
這些年，楊洋賣出了幾百套迪拜的房子，其中有別墅豪宅，也有不少面向工薪族的小型公寓。
2017年至2019年，中國的中產(chǎn)人群，尤其是上海、北京、深圳等一線城市的購房者，能夠輕松購買價值200萬—400萬元人民幣的房產(chǎn)。這些人往往不實地看房，遠程就能完成購房、交房和出租的全過程。
但這兩年，其中一些人為了維持現(xiàn)金流，不得不賣掉自己在迪拜的房產(chǎn)。
02 來自全球的購房者
楊洋每天的工作很多，其中一項費時費力的工作是客戶接待。迪拜的房地產(chǎn)客戶來自全球各地，她要給客戶配備地接團隊、司機和銷售人員，安排好衣食住行、文化娛樂，如果客戶要求，她還要陪同客戶參觀景點，再看房子。
楊洋說，今年英國客戶明顯增多。2023年9月5日，伯明翰市議會發(fā)出通知宣告財政破產(chǎn)。2023—2024財年，伯明翰市議會預(yù)計該財年的財政赤字為8700萬英鎊。此后，大量英國中產(chǎn)來到迪拜購房。
隨著巴以沖突的持續(xù)，從去年第三季度至今，許多巴勒斯坦、以色列的富豪及中產(chǎn)選擇在迪拜進行投資。楊洋說，她就接待了幾組以色列客戶。
以迪拜為代表的阿聯(lián)酋核心城市的房地產(chǎn)市場，連續(xù)四年，增長勢頭不減。
楊洋說，超過一半的購房者在迪拜置業(yè)后，都會將房子租出去，所以她提供出租、維護和二手房轉(zhuǎn)賣服務(wù)。
她看了看系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)，告訴經(jīng)濟觀察報，今年迪拜市中心的租金同比增長了11.11%。即使是最普通的一居室住宅，年租金也在23萬—25萬元人民幣；酒店式公寓的年租金可達到60萬—80萬元人民幣。
楊洋說，早期投資者能夠享受到9%—10%的年租金回報率。近年由于房價上漲，迪拜房產(chǎn)的租金回報率有所下降，但核心地區(qū)仍然能保持7%的租金回報率，非核心地區(qū)能達到8%或更高——非核心地區(qū)的房價增長沒有核心地區(qū)那么快，但租金卻在持續(xù)上漲。
03 20年房價沉浮
每晚，伴隨著Dubai Mall（迪拜購物中心）噴泉的音樂，迪拜的地標性建筑哈利法塔上都會亮起用各國語言書寫的“Emaar（伊瑪爾）”字樣，這也成為迪拜旅游的經(jīng)典景觀。
伊瑪爾是迪拜最大的地產(chǎn)公司之一，成立于1997年，以其標志性項目哈利法塔、迪拜購物中心和迪拜碼頭聞名。
除了伊瑪爾地產(chǎn)之外，迪拜還有其他幾大地產(chǎn)物業(yè)公司。以豪華物業(yè)和高端項目聞名的達馬克物業(yè)（Damac Properties），年收入超過20億美元；迪拜地產(chǎn)（Dubai Properties）是迪拜政府的房地產(chǎn)開發(fā)公司，該公司建造了朱美拉海灘住宅、商業(yè)灣。這家公司是迪拜控股集團的子公司。
迪拜的新豪宅區(qū)毗鄰沙漠，價格通常達到上億元人民幣。新別墅的設(shè)計往往以現(xiàn)代風格為主，許多還未交付的豪宅社區(qū)還融入了現(xiàn)代高科技元素。
楊洋認為，迪拜房產(chǎn)的吸引力主要得益于其政治的中立性、資金的低門檻和政策的開放性。迪拜對房產(chǎn)投資者調(diào)整了簽證制度，使迪拜成為那些已在其他地區(qū)地產(chǎn)市場完成投資，正在尋求新市場的投資者的理想選擇。此外，迪拜的房地產(chǎn)市場交易還有相對完善的法律體系保障。
過去20年間，迪拜的房價也曾經(jīng)歷幾起幾落。2002年左右，迪拜允許外國人在當?shù)刂脴I(yè)，房價迎來第一輪上漲，但在2008年全球金融危機中，房價幾近腰斬。2013年，隨著迪拜獲得2020年世博會的舉辦權(quán)，房價又進入了一輪上漲周期，至2015年石油價格不斷走低，迪拜房價進入持續(xù)五年的下行期。
2020年，新冠疫情對全球經(jīng)濟造成了巨大沖擊，迪拜的房地產(chǎn)市場在這一時期卻悄然開啟了新一輪的發(fā)展期。從2021年至今，迪拜也是全球樓市中表現(xiàn)較出色的國際城市之一。
楊洋認為，迪拜的房價與其常住人口數(shù)量密切相關(guān)，只要常住人口持續(xù)增長，房價就不太可能下降。2023年，迪拜官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，迪拜常住人口增至367萬。楊洋說：“疫情三年中，迪拜的常住人口增加了近三分之一，這也是租金持續(xù)上漲的主要原因。”