界面新聞?dòng)浾?| 白帆
時(shí)隔多月，北京土拍市場(chǎng)又迎來了搖號(hào)的高光時(shí)刻，6、7家房企同搶一塊地。
11月5日，北京市共出讓三宗涉宅用地，累計(jì)收金127.535億元，這三宗地包括海淀區(qū)功德寺HD-GDS-001地塊和002地塊、通州土橋中路6025地塊，其中2宗觸頂搖號(hào)、1宗以底價(jià)成交。
功德寺的兩塊地是此次土拍中的焦點(diǎn)，兩宗地塊容積率相同，均為2.1，銷售指導(dǎo)價(jià)也同為10.5萬/㎡，上下浮動(dòng)8%。根據(jù)出讓文件顯示，兩宗地塊競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。
其中，功德寺HD-GDS-001地塊001地塊用地面積34678.62平方米，規(guī)劃建筑面積72825.102平方米，起始價(jià)45億元，地塊上限價(jià)51.75億元，起始樓面價(jià)61792元/平方米。該地塊吸引了越秀、華潤(rùn)、中海、金茂、海開+建工、綠城6家競(jìng)買主體，多輪報(bào)價(jià)后很快便觸頂進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終綠城勝出拿下該地塊。
緊鄰001地塊的002地塊用地面積42463.441平方米，規(guī)劃建筑面積89173.2261平方米，起始價(jià)55.5億元，上限價(jià)63.825億元，起始樓面價(jià)62238元/平方米。該地塊吸引競(jìng)拍的房企除了上述6家外，另增加了中鐵置業(yè)，經(jīng)過42輪競(jìng)價(jià)后，價(jià)格觸頂，最終由越秀搖中該地塊。
最后，功德寺的兩宗地以共計(jì)攬金115.575億元，兩塊地的溢價(jià)率均為15%。
功德寺的這兩宗地自上架以來，便受到了諸多關(guān)注。功德寺棚改項(xiàng)目HD-GDS-001地塊和HD-GDS-002地塊位于西北旺鎮(zhèn)，地處地鐵16號(hào)線和13號(hào)線雙軌輻射范圍。
中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱分析認(rèn)為，這兩個(gè)地塊距離西五環(huán)約2.5公里，地理位置極佳。而且兩地塊南側(cè)是回遷安置小區(qū)萬德嘉園，其余三面均是綠地或公園，生態(tài)景觀要素配置良好。
這兩塊地所處的位置是傳說中的“互聯(lián)網(wǎng)重地”，北側(cè)是中關(guān)村軟件園，騰訊、百度、網(wǎng)易、新浪等總部均坐落于此，高端改善購(gòu)買力較強(qiáng)。學(xué)區(qū)因素也為這兩塊提供了“光環(huán)”。兩塊地所處的上地學(xué)區(qū)內(nèi)有上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)，這所學(xué)校是海淀最牛的小學(xué)之一，另外還有清華附中上地學(xué)校、二十中以及在建的未來101中12年一貫制學(xué)校等。張凱表示，疊加“上地學(xué)區(qū)”的優(yōu)質(zhì)教育配套資源，因此受到多家房企追捧。
另外，今年海淀供地的節(jié)奏也在加快，已經(jīng)供了翠湖、永豐南、永豐北等地塊，加上今日出讓的功德寺兩地塊，共計(jì)5個(gè)地塊完成出讓。
克而瑞方面對(duì)此點(diǎn)評(píng)稱，前幾年海淀區(qū)住宅用地供應(yīng)較少節(jié)奏較慢，土地資源的稀缺性和高價(jià)值屬性使得區(qū)域每次供地都自帶流量熱度，總能吸引眾多房企競(jìng)爭(zhēng)。2023年以來海淀共掛牌7宗宅地，均是溢價(jià)成交，加上今天的兩宗地，5宗宅地溢價(jià)率觸頂15%成交，其余2宗溢價(jià)率沒有超過5%的地塊，則是因?yàn)槔壛松虡I(yè)。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，海淀區(qū)新房總價(jià)在1000萬以上房源成交占比47.4%、均價(jià)10萬以上的房源成交占比28.7%，體現(xiàn)了區(qū)域市場(chǎng)以高端改善需求為主。從板塊來看，永豐板塊新房供應(yīng)量和成交量相對(duì)較大，新房市場(chǎng)最活躍，今年已成交2宗商住用地。四季青板塊的套均價(jià)更高，集中在2000萬以上。而上地板塊最大的優(yōu)勢(shì)是集結(jié)了產(chǎn)業(yè)和教育資源?！半S著項(xiàng)目的開發(fā)和入市，也讓上地這個(gè)實(shí)力選手重新加入賽道，將會(huì)分流客群，重塑海淀新房市場(chǎng)格局?！笨硕瘘c(diǎn)評(píng)稱。
但張凱也提出，該項(xiàng)目周邊競(jìng)品眾多，從今年新開盤項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)來說，市場(chǎng)仍不容樂觀。項(xiàng)目西側(cè)西山觀復(fù)今年6月開盤三個(gè)月僅網(wǎng)簽12套，成交價(jià)7.88萬/㎡；印象山、香山樾去年年末開盤，分別網(wǎng)簽19套，156套，成交均價(jià)分別為11.87萬/㎡和12.25萬/㎡；永豐北保利嘉華天珺，永豐南頤海澐頌待入市，均會(huì)對(duì)該項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)。
不僅如此，近段時(shí)間以來，北京接連上架超百億地塊，也引發(fā)持續(xù)關(guān)注。今年的6月13日，中建智地與另外兩家公司組成聯(lián)合體，以112億元斬獲“酒仙橋+前葦溝+中關(guān)村朝陽(yáng)園北區(qū)”組團(tuán)地塊，刷新了近年來北京單宗土拍的總價(jià)歷史記錄。
這次組合捆綁出讓之后，北京土拍市場(chǎng)再現(xiàn)熱點(diǎn)。10月15日，總價(jià)153億的“酒仙橋+十八里店+小紅門”新一組巨無霸地塊近期正式上架，預(yù)計(jì)11月底開拍，未來花落誰(shuí)家備受關(guān)注。
153億元的地塊熱度未消，另一個(gè)超百億、不設(shè)上限的地塊便誕生了。10月30日，豐臺(tái)區(qū)萬泉寺村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目FT00-0613-0024地塊掛牌，起始價(jià)高達(dá)110.54億元。更受關(guān)注的是，此番萬泉寺地塊取消了地價(jià)上限，也不再設(shè)置銷售指導(dǎo)價(jià)。這是近三年來，北京土拍市場(chǎng)首次出現(xiàn)“不限價(jià)”的地塊。
張凱對(duì)此表示，該政策的調(diào)整體現(xiàn)出北京市主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)變化和發(fā)展需求采取的積極舉措。不設(shè)置地價(jià)上限意味著土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈和開放，有助于提升市場(chǎng)的活力和透明度。
不過，在10月22日、23日兩天，北京完成昌平、通州、豐臺(tái)共計(jì)三宗宅地的出讓，均以低價(jià)摘得。
從市場(chǎng)來看，北京自“930新政”之后樓市信心逐步恢復(fù)。10月份北京二手房網(wǎng)簽量高達(dá)1.7萬套，創(chuàng)下了近19個(gè)月以來的新高，新房也環(huán)比增長(zhǎng)了50.1%，樓市呈現(xiàn)出“量升價(jià)穩(wěn)”的趨勢(shì)。未來，在樓市企穩(wěn)之下，北京土拍市場(chǎng)又將如何引領(lǐng)北京樓市，值得期待。