中國人民銀行公告〔2024〕第11號完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制，促進商業(yè)銀行批量調整存量房貸利率，目前已基本完成。2024年11月1日起，存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行自主協(xié)商、動態(tài)調整存量房貸利率。
存量房貸利率批量調整效果如何？
存量房貸利率批量調整已基本完成。此次調整涵蓋首套、二套及以上存量房貸、去年已經(jīng)調整過加點幅度的存量房貸，調整力度和覆蓋面均超去年。10月25日，全國性銀行對符合條件的存量房貸借款人進行了批量調整，相關借款人陸續(xù)反映已接到貸款銀行手機短信通知，表示房貸利率已調整成功，部分借款人調降幅度高達130個基點（BP）。
初步統(tǒng)計，截至10月28日，21家全國性銀行已完成批量調整，共計5366.7萬筆、25.2萬億元存量房貸利率完成下調，各地方法人銀行也即將在10月31日完成批量調整。由于房貸利率重定價日期不同，不同借款人調整后的房貸利率會有所差異，重定價后都將是一樣的，存量房貸利率調整的效果將分步實現(xiàn)。目前有一部分重定價日在10月21日以后的借款人的存量房貸利率已經(jīng)降至3.3%，隨著其余房貸陸續(xù)重定價，絕大多數(shù)參與批量調整的存量房貸利率都將降至3.3%，接近中國人民銀行官網(wǎng)公布的2024年第三季度全國新發(fā)放個人房貸利率平均水平（3.33%）。
對商業(yè)銀行凈息差影響如何？
對商業(yè)銀行凈息差的影響基本中性。一方面，近期，人民銀行下調政策利率，即7天期逆回購操作利率0.2個百分點，帶動中期借貸便利（MLF）利率下降0.3個百分點，降低了金融機構從人民銀行獲取資金的成本。10月18日，利率自律機制協(xié)調主要銀行下調各期限、品種存款掛牌利率，其中，各期限整存整取定期存款利率均下調25個BP，地方法人銀行也跟隨下調存款掛牌利率。
另一方面，存量房貸利率下調收窄了新老房貸利差，提前還貸現(xiàn)象明顯減少。有大行表示，10月以來房貸提前還款較政策出臺前的9月減少20%，有利于銀行穩(wěn)定資產端收益。綜合來看，降低存量房貸利率等貨幣政策措施對商業(yè)銀行凈息差的影響基本中性。
未來房貸利率加點幅度如何動態(tài)調整？
中國人民銀行公告〔2024〕第11號提出，存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行自主協(xié)商、動態(tài)調整存量房貸利率。
偏離幅度的設定是調整規(guī)則的關鍵內容。偏離幅度如果設定過大，借款人心理有落差，可能增加提前還貸，不利于建立存量房貸利率漸進有序調整的長效機制。偏離幅度如果設定過小，可能造成頻繁重置合同，超出銀行業(yè)務承受能力，借款人也難以及時享受到優(yōu)惠。商業(yè)銀行表示，為兼顧合理讓利與可持續(xù)性經(jīng)營，商業(yè)銀行經(jīng)過測算，將該偏離幅度約定為30BP。
具體調整規(guī)則為，以中國人民銀行最新發(fā)布的全國新發(fā)放房貸平均利率所對應的加點幅度加30BP為門檻值，若存量房貸的加點幅度高于門檻值，則可與銀行協(xié)商調整為門檻值。對應的加點幅度為中國人民銀行最新發(fā)布的全國新發(fā)放房貸利率減去對應季度5年期以上LPR均值。中國人民銀行官網(wǎng)“利率政策”欄目中，每年1月、4月、7月、10月末公布上一季度全國新發(fā)放房貸利率水平，供銀行和借款人參考。
例如，中國人民銀行官網(wǎng)公布的2024年第三季度全國新發(fā)放個人房貸加權平均利率為3.33%，當季5年期以上LPR均值為3.85%，則對應的加點幅度為3.33%-3.85%=-52BP，則調整門檻為-52BP+30BP=-22BP，即所有加點幅度高于-22BP的存量房貸借款人可與銀行協(xié)商，將加點幅度調整至-22BP?？紤]到10月25日絕大多數(shù)借款人的加點幅度已經(jīng)批量調整至-30BP，預計2024年第四季度絕大多數(shù)借款人無需調整加點幅度。
未來一段時間，如果政策利率保持穩(wěn)定，預計新發(fā)放房貸利率都保持穩(wěn)定，存量房貸利率將無需再進行調整。如果新發(fā)放房貸利率加點幅度進一步下降，存量房貸利率也會跟隨下行，銀行會綜合考慮吸儲和經(jīng)營成本等因素合理確定新發(fā)放房貸利率。本輪批量調整后，存量房貸利率降至3.3%，如果存量房貸與新發(fā)放房貸差異大于30BP，將推動新一輪存量房貸利率下調。因此，預計銀行會較少發(fā)放利率低于3%的房貸，新發(fā)放房貸與存量房貸的利差也將保持總體穩(wěn)定。
未來重定價周期如何選擇？
根據(jù)中國人民銀行公告〔2024〕第11號，自2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的，商業(yè)性個人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機構協(xié)商約定重定價周期。
重定價周期是指浮動利率貸款合同中，利率跟隨定價基準調整的時間間隔。在利率重定價日，定價基準會調整為最近一個月貸款市場報價利率（LPR）所對應的數(shù)值。現(xiàn)在的個人住房貸款一般每年重定價一次，中國人民銀行公告〔2024〕第11號取消對個人住房貸款重定價周期最短為1年的行政性限制。11月1日即將到來，部分存量房貸借款人想要縮短重定價周期，盡快享受到10月LPR下調優(yōu)惠紅利。
從商業(yè)銀行的公告可以發(fā)現(xiàn)，11月1日以后，新發(fā)放房貸借款人可以自主選擇重定價周期，存量房貸借款人也可與銀行業(yè)金融機構協(xié)商，重新約定重定價周期。大多數(shù)銀行提供的重定價周期共三個選項：三個月、半年、一年。重定價周期為三個月的，每年重定價4次；重定價周期為半年的，每年重定價2次；重定價周期為一年的，每年重定價1次。需要注意的是，大多數(shù)銀行規(guī)定，存量房貸借款人在整個貸款存續(xù)期內，重定價周期只能調整一次，不能多次調整。
有關專家表示，房貸合同期限普遍較長，部分期限達到30年，從整個貸款周期看，重定價周期長短對借款人的影響是中性的。在LPR下行周期內，重定價周期越短，借款人可早享受降息紅利。如果未來經(jīng)濟形勢好轉，政策利率和LPR進入上行通道，在利率上行周期內，重定價周期越短，借款人也會以更快速度適用較高的利率，更早承受加息負擔，重定價周期只能調整一次，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好這一次選擇的權利。