界面新聞記者 | 安震
界面新聞編輯 | 江怡曼
10月31日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲銀行六大商業(yè)銀行等多家銀行公布《完善存量個人住房貸款利率定價機制的公告》及《常見問題答疑》。從11月1日起，陸續(xù)對商業(yè)性個人住房貸款利率實行新的定價機制。這也意味著中國人民銀行一個月前發(fā)布的完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制要求，即將正式落地。
此前，個人住房按揭貸款利率定價周期普遍為1年，重定價日一般是貸款人首次放款日或每年1月1日，不能及時反映市場供需變化，容易造成新老房貸利差過大等情況。例如10月5年期以上LPR（貸款市場報價利率）下降25個基點，假如貸款人重定價日為每年9月，需要等待近一年才能享受最新利率。
如何判斷存量房貸利率加點值能否調(diào)整？
人民銀行會在每個季度首月的最后一天公布上個季度全國新發(fā)放住房貸款平均利率。貸款人貸款利率加點值如果高于全國新發(fā)放住房貸款平均利率+30BP，則可以申請下調(diào)。
舉例來說，10月31日，央行官網(wǎng)增設(shè)新欄目“商業(yè)性個人住房貸款加權(quán)平均利率”，2024年第三季度全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款加權(quán)平均利率為3.33%?？紤]到對應季度（即7-9月）公布的5年期以上LPR平均為3.85%，則全國新發(fā)放房貸利率平均加點值為-52BP(3.33%-3.85%)。全國新發(fā)放房貸利率平均加點值+30BP為-22BP（-52BP+30BP）。也就是說，如果貸款人利率高于LPR-22BP，可以申請下調(diào)至LPR-22BP。
多家銀行確認，符合調(diào)整范圍的客戶可以向銀行申請，經(jīng)銀行審批通過后進行調(diào)整。本著為客戶提供高效便捷金融服務(wù)的原則，銀行將在手機APP為客戶提供線上申請渠道。
北京、上海、深圳二套房貸如何確定利率下限？
目前，北京、上海、深圳依然存在首套、二套及以上新發(fā)放房貸利率加點下限。調(diào)整后的利率加點值取常態(tài)化調(diào)整目標值（即全國新發(fā)放房貸利率加點值+30BP）與當?shù)乩收呦孪奘敫咧怠?/span>
例如，北京五環(huán)內(nèi)二套房利率政策下限為-5BP，高于常態(tài)化調(diào)整目標值（全國新發(fā)放房貸利率加點值+30BP，即-22BP），則調(diào)整后五環(huán)內(nèi)的二套房貸款利率加點值為-5BP。
貸款利率重定價周期如何調(diào)整？
11月1日起，貸款人可向銀行申請變更貸款重定價周期，調(diào)整后的重定價周期可選擇3個月、6個月或12個月。
不過界面新聞注意到，截至發(fā)稿，銀行還未上線重定價周期調(diào)整模塊。
值得注意的是，同一筆貸款存續(xù)期內(nèi)客戶僅可申請調(diào)整1次。銀行提醒，重定價周期調(diào)整完成后將不可撤銷，請充分考慮，謹慎選擇。在利率下行周期內(nèi)，重定價周期越短，可以越快享受到利率下行帶來的優(yōu)惠；但反之，在利率上行周期內(nèi)，重定價周期越短，貸款利率也將更早進行重定價，還款金額也會更快上調(diào)。
重定價周期調(diào)整后，利率何時會進行調(diào)整？
調(diào)整完重定價周期后，系統(tǒng)會根據(jù)原重定價日和新重定價周期確定后續(xù)利率調(diào)整日。
例如，原來重定價日是6月5日，如果選擇調(diào)整重定價周期為3個月，則重定價日為6月5日、9月5日、12月5日、3月5日，即在上述日期貸款人的房貸利率將發(fā)生變化。
如果原來重定價日是1月1日，選擇調(diào)整重定價周期為6個月，則重定價日為1月1日和7月1日，即在上述日期貸款利率對應LPR將更新為前一日人行最新公布的對應期限LPR。
其他銀行近日也將公布調(diào)整方案
此前，中國人民銀行9月底發(fā)布公告，為更好地體現(xiàn)市場供求變化，維護借貸雙方的合法權(quán)益，將從11月1日起，完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制。完善的重點一個是浮動利率商業(yè)性個人住房貸款與全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行協(xié)商變更房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點幅度。而另一個重點就是取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。
據(jù)了解，除了上述商業(yè)銀行之外，其它商業(yè)銀行近期也將陸續(xù)發(fā)布公告，明確新的個人房貸利率定價機制。值得注意的是，商業(yè)性個人住房貸款利率實行新的定價機制以后，人民銀行將不再統(tǒng)一調(diào)整存量房貸利率。