上周（2024年10月21日-27日），昆明樓市成交量跌價(jià)升，成交均價(jià)為11890元/㎡。LPR年內(nèi)第三降，房貸利率處于歷史低位。昆明首批244套房票房源上線，已有約2000畝土地大調(diào)規(guī)，全面降容；上馬新村城中村暫未納入拆除新建改造項(xiàng)目清單，靈光街不拆改造提升。

據(jù)克而瑞發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，上周昆明樓市共計(jì)供應(yīng)5.54萬㎡，環(huán)比微跌7%；成交11.41萬㎡，環(huán)比下跌13%；成交均價(jià)為11890元/㎡，環(huán)比上漲6%。

從“雙榜”情況來看，萬科·公園城市、龍湖·山海原著2個(gè)項(xiàng)目持續(xù)熱銷，穩(wěn)占兩席。分別銷售0.84億元、0.77億元，成交60套、34套，成交均價(jià)為11251元/㎡、15738元/㎡；浩創(chuàng)酌悅延續(xù)集中備案的態(tài)勢(shì)，銷售0.6億元，成交95套房源，成交均價(jià)為5371元/㎡。

鳯起蘭庭、保利天珺2個(gè)高端改善項(xiàng)目熱度持續(xù)，分別銷售0.58億元、0.56億元，成交均價(jià)為15126元/㎡、18386元/㎡。同時(shí)，位于新螺螄灣板塊的滇池菁華苑去化不錯(cuò)，單周成交32套，成交均價(jià)為8869元/㎡。

土地方面，上周昆明主城無土地成交，無土地供應(yīng)。

從市場(chǎng)來看，上周昆明主城無項(xiàng)目開盤，僅邦泰·璟和1個(gè)項(xiàng)目加推100套高層房源，加推戶型為143㎡、113㎡、138㎡，價(jià)格和優(yōu)惠點(diǎn)與開盤一致，成交均價(jià)約為17800元/㎡。最終認(rèn)購7套，去化率一般，僅為7%。

最近10天來，昆明已有約2000畝土地大調(diào)規(guī)，住宅及商業(yè)全面降容，后市高品質(zhì)住宅占比不斷擴(kuò)大。

依據(jù)公示結(jié)果，調(diào)規(guī)內(nèi)容主要是減少開發(fā)體量，降低住宅、商業(yè)地塊容積率。可以預(yù)見，在優(yōu)化增量住宅的大背景下，未來低層高品質(zhì)住宅，或?qū)⒊蔀槭袌?chǎng)主流。

參與調(diào)規(guī)的項(xiàng)目包括10月21日，官渡區(qū)發(fā)布調(diào)規(guī)公示的滇池會(huì)展、巫家壩、經(jīng)開區(qū)羊甫片區(qū)11宗，共約481.5畝用地(約32.1公頃)。以及10月16日公示的呈貢區(qū)吳家營片區(qū)，約1496畝用地。

據(jù)昆明市盤龍區(qū)城市更新改造局的答復(fù)，上馬新村屬昆明市382個(gè)城中村改造項(xiàng)目之一，目前暫未劃定項(xiàng)目改造范圍，且暫未納入拆除新建改造項(xiàng)目清單。

上馬新村城中村改造項(xiàng)目位于聯(lián)盟街道辦事處轄區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目改造范圍包含4個(gè)地塊，盤龍區(qū)2個(gè)地塊，五華區(qū)2個(gè)地塊。盤龍區(qū)地塊東鄰北京路，南鄰二環(huán)北路，西鄰盤龍江，北鄰金色大道；五華區(qū)地塊東鄰龍泉路，南鄰二環(huán)北路，西鄰云嶺天驕小區(qū)，北鄰金色大道；用地面積共計(jì)130533.48平方米（約196畝）。

據(jù)昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)公示信息，昆明首批244套房票房源上線，項(xiàng)目為昆明大華春雨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的錦明花園（KCXS2020-21號(hào)地塊），這也是昆明第一個(gè)上線的房票房源項(xiàng)目。

從公布數(shù)據(jù)來看，公布的房票房源分布在1-5棟，面積為61.81-138.09㎡，均價(jià)在11000-20000元/㎡。

錦明花園的推廣名為大華錦繡山海星萃苑。2020年12月，大華以18億元拿下馬街街道3宗土地共計(jì)130畝，計(jì)劃分3期開發(fā)，分別是尚華苑、錦明花園、錦?；▓@。2021年6月、7月，大華再次拿下后續(xù)17畝土地，并將完成9班幼兒園建設(shè)。

據(jù)都市時(shí)報(bào)報(bào)道，出于安全考慮，盤龍區(qū)正在對(duì)靈光街、北河埂片區(qū)的市屬直管公房危房進(jìn)行清租處置。在公房租住人員退出后，將按戶實(shí)施封閉式管理。

靈光街片區(qū)是昆明一環(huán)內(nèi)為數(shù)不多承載著老昆明印記的街巷。早在今年4月7日，盤龍區(qū)鼓樓街道辦事處對(duì)網(wǎng)友在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板上的相關(guān)留言進(jìn)行回復(fù)時(shí)表示，經(jīng)測(cè)算，該片區(qū)暫不具備拆除條件。

鑒于該片區(qū)暫不具備拆除新建條件，鼓樓街道辦事處正結(jié)合老舊小區(qū)改造、危房排危等工作，積極推動(dòng)該片區(qū)的提升整治工作，進(jìn)一步完善該片區(qū)的消防配套等公共基礎(chǔ)設(shè)施。

政策方面，云南出臺(tái)“樓市18條”，促進(jìn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。將通過對(duì)商品房建設(shè)嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度支持盤活存量閑置土地、調(diào)整住房限購政策，降低存量貸款利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等舉措，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

LPR年內(nèi)第三次下調(diào)，1年期LPR從3.35%降至3.1%，5年期以上LPR從3.85%降至3.6%，均降25BP。目前，昆明多個(gè)樓盤首套或二套房貸利率均可到3.05%。

10月31日之前，當(dāng)前房貸利率高于LPR-30BP的，將批量統(tǒng)一調(diào)整為LPR-30BP。即昆明存量房貸利率（5年期以上）最低3.3%，即LPR-30BP=3.6%-30BP=3.3%。本輪存量房貸利率調(diào)整包含首套房和二套房及以上，先調(diào)整基點(diǎn)，待到重新定價(jià)日再調(diào)整LPR基數(shù)。