文 | 酒管財(cái)經(jīng)
都說(shuō)春江水暖鴨先知，一個(gè)行業(yè)當(dāng)下最真實(shí)的勢(shì)態(tài)，總能從資本的態(tài)度中窺視一二。
就在煤老板們紛紛抄底高端酒店的同時(shí)，“珠寶大王”周大福卻把手伸向了長(zhǎng)租公寓。
近日，有消息稱(chēng)由華住集團(tuán)與光大安石聯(lián)合成立的投資平臺(tái)——安住此間獲得市值600多億的周大福企業(yè)的重要投資，但投資數(shù)額并未透露。
據(jù)悉，周大福企業(yè)此次作為新股東加入，將繼續(xù)支持安住此間的發(fā)展，積極拓展國(guó)內(nèi)中端酒店、長(zhǎng)租公寓的投資機(jī)會(huì)。
值得注意的是，周大福以往投資及管理的多是奢華酒店，此次投資安住此間，周大福不僅進(jìn)一步擴(kuò)大了在酒店和長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的業(yè)務(wù)版圖，更實(shí)現(xiàn)在不同市場(chǎng)細(xì)分領(lǐng)域的多元化投資和資產(chǎn)配置。
最近兩年，關(guān)于長(zhǎng)租公寓的資本動(dòng)作頻繁，長(zhǎng)租領(lǐng)域收購(gòu)新聞仍舊不斷，多家資本紛紛下場(chǎng)繼續(xù)加碼長(zhǎng)租公寓。
只不過(guò)，隨著多方玩家涌入長(zhǎng)租賽道，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致行業(yè)的蛋糕越分越小，這條路可能并沒(méi)有想象中的那么好走。
01 低調(diào)的安住此間，迎來(lái)新資方
或許，很多人對(duì)安住此間并不熟悉。
安住此間，是華住集團(tuán)與光大安石于2019年5月聯(lián)合發(fā)起設(shè)立的泛居住地產(chǎn)投資基金，是國(guó)內(nèi)首個(gè)酒店及公寓地產(chǎn)投資基金，專(zhuān)項(xiàng)投資于中國(guó)境內(nèi)的酒店及公寓等居住類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)。
據(jù)了解，其業(yè)務(wù)模式是采用基金模式，先通過(guò)物業(yè)的收購(gòu)來(lái)持有資產(chǎn)，之后對(duì)物業(yè)重新定位和改造翻新，然后通過(guò)華住的品牌輸出和高效運(yùn)營(yíng)，提高盈利能力。
其中，酒店項(xiàng)目大多委托華住運(yùn)營(yíng)，公寓項(xiàng)目則由華住旗下的城家來(lái)運(yùn)營(yíng)。
成立之初，時(shí)任華住集團(tuán)戰(zhàn)略投資副總裁的葉菲就表示，安住此間投資的重資產(chǎn)項(xiàng)目將會(huì)較多地瞄準(zhǔn)中端酒店市場(chǎng)，但在高端和經(jīng)濟(jì)型酒店領(lǐng)域也會(huì)有所涉獵。
此外，為了獲得更高的收益，安住此間投資運(yùn)營(yíng)的重資產(chǎn)項(xiàng)目也不僅是單純的酒店項(xiàng)目，也會(huì)根據(jù)物業(yè)的具體位置和形態(tài)來(lái)衡量該物業(yè)適合的業(yè)態(tài)。
值得注意的是，自成立以來(lái)，其在酒店領(lǐng)域動(dòng)作并不多，目前在一線城市僅投資并持有四家已開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的有限服務(wù)酒店和一個(gè)正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目。
安住團(tuán)隊(duì)的核心成員來(lái)自一線不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)和酒店管理公司，擁有豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)。
據(jù)悉，新資方周大福企業(yè)是周大福集團(tuán)旗下的私人投資控股平臺(tái)，在能源、醫(yī)療、教育、媒體和私募投資等多個(gè)產(chǎn)業(yè)板塊均有布局。其投資及管理的高端奢華酒店和地產(chǎn)物業(yè)遍布全球，包括瑰麗酒店、周大福中心和K11購(gòu)物中心等地標(biāo)性物業(yè)。
此次周大福作為新的股東加入，將繼續(xù)支持安住此間的發(fā)展，積極拓展國(guó)內(nèi)中端酒店、長(zhǎng)租公寓的投資機(jī)會(huì)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，周大福的加入能為安住此間帶來(lái)更多資金支持和資源整合機(jī)會(huì)，借助周大福的品牌影響力和在酒管領(lǐng)域的管理經(jīng)驗(yàn)，有望進(jìn)一步提升其在國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。
02 珠寶大王，竟是業(yè)內(nèi)老玩家
事實(shí)上，周大福早就有酒店基因，也不是首次涉足長(zhǎng)租公寓賽道。
早在2018年，周大福就推出專(zhuān)為年輕一代打造的城市潮流酒店和跨界潮流生活方式品牌——同派，定位是高端服務(wù)式公寓。
據(jù)其官網(wǎng)介紹，同派秉承“始于酒店，不止于酒店”的理念，打造創(chuàng)新的商業(yè)模式，將傳統(tǒng)城市酒店的功能延伸和拓展，融入長(zhǎng)租公寓和共享辦公的場(chǎng)景和服務(wù)。
值得一提的是，同派歸屬于新世界同派酒店管理集團(tuán)，其創(chuàng)始人鄭志雯除了擔(dān)任周大福珠寶副主席之外，也是瑰麗酒店集團(tuán)CEO。
2020年12月，瑰麗酒店集團(tuán)與攜程旗下麗呈集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，旨在中國(guó)區(qū)共同拓展及運(yùn)營(yíng)新世界酒店及度假村及同派酒店，共同打造以數(shù)字化場(chǎng)景為依托的創(chuàng)新生活方式酒店品牌。
2021年10月，攜程旗下麗呈集團(tuán)與瑰麗酒店集團(tuán)旗下新世界酒店及度假村、周大福企業(yè)旗下的同派酒店正式成立合資公司，目標(biāo)在三年內(nèi)在中國(guó)大陸開(kāi)發(fā)10家新世界酒店及度假村和90家同派酒店。
2024年9月，上海寶山同派酒店正式開(kāi)業(yè)。
不難發(fā)現(xiàn)，周大福在酒店領(lǐng)域有著一定的投資管理經(jīng)驗(yàn)，更是早已試水長(zhǎng)租公寓。
2023年6月，觀博啟城與定位為“宿舍型公寓”的運(yùn)營(yíng)商輕松寓，發(fā)起成立了保障性租賃住房資產(chǎn)管理平臺(tái)——城璟租住。
其中，觀博啟城成立于2023年5月，由周大福企業(yè)攜手啟城投資組建，重點(diǎn)關(guān)注目前符合國(guó)內(nèi)公募REITs發(fā)行所涉及的不動(dòng)產(chǎn)或新基建類(lèi)資產(chǎn)，如保障性租賃住房，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園及高端制造產(chǎn)業(yè)園等。
同年6月，城璟租住集團(tuán)就收購(gòu)了開(kāi)元旅業(yè)集團(tuán)所持有的位于上海松江新城核心區(qū)位的獨(dú)立宿舍園區(qū)項(xiàng)目，也是城璟租住集團(tuán)旗下首個(gè)重資產(chǎn)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。
2024年3月，城璟租住集團(tuán)完成收購(gòu)位于上海寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)環(huán)鎮(zhèn)南路的獨(dú)立樓宇項(xiàng)目，并計(jì)劃將該項(xiàng)目改造升級(jí)成為寶山區(qū)宿舍型保障性租賃住房項(xiàng)目，也是城璟租住集團(tuán)完成收購(gòu)的第2個(gè)重資產(chǎn)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。
不到一年時(shí)間，城璟租住就接連完成2筆重資產(chǎn)收購(gòu)，布局超千間宿舍型保障性租賃住房，其長(zhǎng)租業(yè)務(wù)的發(fā)展速度可見(jiàn)一斑。
從已收購(gòu)的兩個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，周大福主要聚焦于針對(duì)藍(lán)領(lǐng)的宿舍型租賃住房這一細(xì)分領(lǐng)域。
在業(yè)務(wù)布局上，除了主打藍(lán)領(lǐng)的宿舍型租賃住房外，周大福在小戶型共享型公寓、白領(lǐng)公寓和中高端服務(wù)式公寓等都有布局規(guī)劃。
在《酒管財(cái)經(jīng)》看來(lái)，不同于同派定位中高端，面向Z世代，突出潮流與趣味以及城璟租住定位藍(lán)領(lǐng)的“經(jīng)濟(jì)型”，周大福對(duì)安住此間的定位更像是兩者間的“中端”。
此番周大福對(duì)安住此間的投資，大概率是為了進(jìn)一步補(bǔ)充和完善在長(zhǎng)租公寓各細(xì)分賽道的布局。
03 長(zhǎng)租公寓蛋糕“分食者”并不少
其實(shí)，隨著酒店與長(zhǎng)租行業(yè)之間的邊界越來(lái)越模糊，居住形態(tài)也越來(lái)越靈活，酒管公司涉足長(zhǎng)租公寓已經(jīng)并不罕見(jiàn)。
今年以來(lái)，希爾頓、雅詩(shī)閣、博楓等紛紛緊盯國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，對(duì)此領(lǐng)域的投資持續(xù)加速，試圖從中分得一杯羹。
雅高更是預(yù)計(jì)到2027年將有超過(guò)150座公寓投入運(yùn)營(yíng)，增長(zhǎng)率超過(guò)200%。
今年9月，錦江酒店（中國(guó)區(qū)）宣布推出首個(gè)企業(yè)公寓品牌“途羚公寓”，并在上海開(kāi)設(shè)了首家門(mén)店，開(kāi)業(yè)當(dāng)天就實(shí)現(xiàn)滿房。
長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，新玩家切入長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)已經(jīng)勢(shì)不可擋，這塊蛋糕注定是要被瓜分一部分。
但長(zhǎng)租公寓的生意這么好做嗎？
世邦魏理仕《中國(guó)長(zhǎng)租公寓投資報(bào)告》稱(chēng)，我國(guó)集中式長(zhǎng)租公寓供應(yīng)還存在巨大缺口——截至2022年，在營(yíng)的集中式長(zhǎng)租公寓僅300萬(wàn)套，預(yù)計(jì)到2030年需求至少1200萬(wàn)套，即還存在900多萬(wàn)套缺口。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2023年全國(guó)長(zhǎng)租公寓大宗交易投資額110億元，超過(guò)了前兩年的總和。
隨著行業(yè)的發(fā)展和政策的推動(dòng)，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模大概率將繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)。
不過(guò)，隨著越來(lái)越多的企業(yè)跨界做起長(zhǎng)租公寓生意，連珠寶企業(yè)也沒(méi)錯(cuò)過(guò)，往后的長(zhǎng)租公寓品牌經(jīng)營(yíng)壓力只多不少，將面臨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、政策風(fēng)險(xiǎn)、租客博弈等多重挑戰(zhàn)。
隨著多方玩家涌入長(zhǎng)租賽道，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致行業(yè)的蛋糕越分越小，因此卷產(chǎn)品、卷服務(wù)在未來(lái)大概率將是常態(tài)。
保利曾以調(diào)研形式歸納出城市青年心中“最理想”的長(zhǎng)租公寓主要有三點(diǎn)：
房子要有品質(zhì)，追求居住體驗(yàn)感；
服務(wù)要對(duì)標(biāo)酒店，舒適感、安全性、便捷度缺一不可；
生活內(nèi)容要精彩，既追求私密空間，也強(qiáng)烈渴望社交，社群活動(dòng)絕不能少。
不難發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)正進(jìn)入“高品質(zhì)、高性價(jià)比”的雙高階段。
對(duì)此，一位酒旅觀察人士提醒道，長(zhǎng)租公寓注定不是短時(shí)間的生意，賺不了“快錢(qián)”，長(zhǎng)租公寓的競(jìng)爭(zhēng)壁壘并不在于單純的房源數(shù)量，而在于背后精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理能力，非?？简?yàn)企業(yè)的品牌力、專(zhuān)業(yè)性和資管實(shí)力。
長(zhǎng)租公寓的跨界之路不易，玩家入場(chǎng)仍需謹(jǐn)慎。
跨界之前，一定要先做好自身基因的判斷，尤其是運(yùn)營(yíng)管理能力的強(qiáng)弱以及是否有能夠支撐業(yè)務(wù)長(zhǎng)期發(fā)展的耐心和資本。
未來(lái)，在長(zhǎng)租公寓賽道是否會(huì)有像周大福這樣的新玩家逆勢(shì)而出開(kāi)辟一條全新賽道，仍值得我們關(guān)注。