文 | 酒管財(cái)經(jīng)
都說(shuō)春江水暖鴨先知，一個(gè)行業(yè)當(dāng)下最真實(shí)的勢(shì)態(tài)，總能從資本的態(tài)度中窺視一二。
就在煤老板們紛紛抄底高端酒店的同時(shí)，“珠寶大王”周大福卻把手伸向了長(zhǎng)租公寓。
近日，有消息稱由華住集團(tuán)與光大安石聯(lián)合成立的投資平臺(tái)——安住此間獲得市值600多億的周大福企業(yè)的重要投資，但投資數(shù)額并未透露。
據(jù)悉，周大福企業(yè)此次作為新股東加入，將繼續(xù)支持安住此間的發(fā)展，積極拓展國(guó)內(nèi)中端酒店、長(zhǎng)租公寓的投資機(jī)會(huì)。
值得注意的是，周大福以往投資及管理的多是奢華酒店，此次投資安住此間，周大福不僅進(jìn)一步擴(kuò)大了在酒店和長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的業(yè)務(wù)版圖，更實(shí)現(xiàn)在不同市場(chǎng)細(xì)分領(lǐng)域的多元化投資和資產(chǎn)配置。
最近兩年，關(guān)于長(zhǎng)租公寓的資本動(dòng)作頻繁，長(zhǎng)租領(lǐng)域收購(gòu)新聞仍舊不斷，多家資本紛紛下場(chǎng)繼續(xù)加碼長(zhǎng)租公寓。
只不過(guò)，隨著多方玩家涌入長(zhǎng)租賽道，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致行業(yè)的蛋糕越分越小，這條路可能并沒(méi)有想象中的那么好走。
01 低調(diào)的安住此間，迎來(lái)新資方
或許，很多人對(duì)安住此間并不熟悉。
安住此間，是華住集團(tuán)與光大安石于2019年5月聯(lián)合發(fā)起設(shè)立的泛居住地產(chǎn)投資基金，是國(guó)內(nèi)首個(gè)酒店及公寓地產(chǎn)投資基金，專項(xiàng)投資于中國(guó)境內(nèi)的酒店及公寓等居住類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)。
據(jù)了解，其業(yè)務(wù)模式是采用基金模式，先通過(guò)物業(yè)的收購(gòu)來(lái)持有資產(chǎn)，之后對(duì)物業(yè)重新定位和改造翻新，然后通過(guò)華住的品牌輸出和高效運(yùn)營(yíng)，提高盈利能力。
其中，酒店項(xiàng)目大多委托華住運(yùn)營(yíng)，公寓項(xiàng)目則由華住旗下的城家來(lái)運(yùn)營(yíng)。
成立之初，時(shí)任華住集團(tuán)戰(zhàn)略投資副總裁的葉菲就表示，安住此間投資的重資產(chǎn)項(xiàng)目將會(huì)較多地瞄準(zhǔn)中端酒店市場(chǎng)，但在高端和經(jīng)濟(jì)型酒店領(lǐng)域也會(huì)有所涉獵。
此外，為了獲得更高的收益，安住此間投資運(yùn)營(yíng)的重資產(chǎn)項(xiàng)目也不僅是單純的酒店項(xiàng)目，也會(huì)根據(jù)物業(yè)的具體位置和形態(tài)來(lái)衡量該物業(yè)適合的業(yè)態(tài)。
值得注意的是，自成立以來(lái)，其在酒店領(lǐng)域動(dòng)作并不多，目前在一線城市僅投資并持有四家已開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的有限服務(wù)酒店和一個(gè)正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目。
安住團(tuán)隊(duì)的核心成員來(lái)自一線不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)和酒店管理公司，擁有豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)。
據(jù)悉，新資方周大福企業(yè)是周大福集團(tuán)旗下的私人投資控股平臺(tái)，在能源、醫(yī)療、教育、媒體和私募投資等多個(gè)產(chǎn)業(yè)板塊均有布局。其投資及管理的高端奢華酒店和地產(chǎn)物業(yè)遍布全球，包括瑰麗酒店、周大福中心和K11購(gòu)物中心等地標(biāo)性物業(yè)。
此次周大福作為新的股東加入，將繼續(xù)支持安住此間的發(fā)展，積極拓展國(guó)內(nèi)中端酒店、長(zhǎng)租公寓的投資機(jī)會(huì)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，周大福的加入能為安住此間帶來(lái)更多資金支持和資源整合機(jī)會(huì)，借助周大福的品牌影響力和在酒管領(lǐng)域的管理經(jīng)驗(yàn)，有望進(jìn)一步提升其在國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。
02 珠寶大王，竟是業(yè)內(nèi)老玩家
事實(shí)上，周大福早就有酒店基因，也不是首次涉足長(zhǎng)租公寓賽道。
早在2018年，周大福就推出專為年輕一代打造的城市潮流酒店和跨界潮流生活方式品牌——同派，定位是高端服務(wù)式公寓。
據(jù)其官網(wǎng)介紹，同派秉承“始于酒店，不止于酒店”的理念，打造創(chuàng)新的商業(yè)模式，將傳統(tǒng)城市酒店的功能延伸和拓展，融入長(zhǎng)租公寓和共享辦公的場(chǎng)景和服務(wù)。
值得一提的是，同派歸屬于新世界同派酒店管理集團(tuán)，其創(chuàng)始人鄭志雯除了擔(dān)任周大福珠寶副主席之外，也是瑰麗酒店集團(tuán)CEO。
2020年12月，瑰麗酒店集團(tuán)與攜程旗下麗呈集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，旨在中國(guó)區(qū)共同拓展及運(yùn)營(yíng)新世界酒店及度假村及同派酒店，共同打造以數(shù)字化場(chǎng)景為依托的創(chuàng)新生活方式酒店品牌。
2021年10月，攜程旗下麗呈集團(tuán)與瑰麗酒店集團(tuán)旗下新世界酒店及度假村、周大福企業(yè)旗下的同派酒店正式成立合資公司，目標(biāo)在三年內(nèi)在中國(guó)大陸開(kāi)發(fā)10家新世界酒店及度假村和90家同派酒店。
2024年9月，上海寶山同派酒店正式開(kāi)業(yè)。
不難發(fā)現(xiàn)，周大福在酒店領(lǐng)域有著一定的投資管理經(jīng)驗(yàn)，更是早已試水長(zhǎng)租公寓。
2023年6月，觀博啟城與定位為“宿舍型公寓”的運(yùn)營(yíng)商輕松寓，發(fā)起成立了保障性租賃住房資產(chǎn)管理平臺(tái)——城璟租住。
其中，觀博啟城成立于2023年5月，由周大福企業(yè)攜手啟城投資組建，重點(diǎn)關(guān)注目前符合國(guó)內(nèi)公募REITs發(fā)行所涉及的不動(dòng)產(chǎn)或新基建類(lèi)資產(chǎn)，如保障性租賃住房，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園及高端制造產(chǎn)業(yè)園等。
同年6月，城璟租住集團(tuán)就收購(gòu)了開(kāi)元旅業(yè)集團(tuán)所持有的位于上海松江新城核心區(qū)位的獨(dú)立宿舍園區(qū)項(xiàng)目，也是城璟租住集團(tuán)旗下首個(gè)重資產(chǎn)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。
2024年3月，城璟租住集團(tuán)完成收購(gòu)位于上海寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)環(huán)鎮(zhèn)南路的獨(dú)立樓宇項(xiàng)目，并計(jì)劃將該項(xiàng)目改造升級(jí)成為寶山區(qū)宿舍型保障性租賃住房項(xiàng)目，也是城璟租住集團(tuán)完成收購(gòu)的第2個(gè)重資產(chǎn)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。
不到一年時(shí)間，城璟租住就接連完成2筆重資產(chǎn)收購(gòu)，布局超千間宿舍型保障性租賃住房，其長(zhǎng)租業(yè)務(wù)的發(fā)展速度可見(jiàn)一斑。
從已收購(gòu)的兩個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，周大福主要聚焦于針對(duì)藍(lán)領(lǐng)的宿舍型租賃住房這一細(xì)分領(lǐng)域。
在業(yè)務(wù)布局上，除了主打藍(lán)領(lǐng)的宿舍型租賃住房外，周大福在小戶型共享型公寓、白領(lǐng)公寓和中高端服務(wù)式公寓等都有布局規(guī)劃。
在《酒管財(cái)經(jīng)》看來(lái)，不同于同派定位中高端，面向Z世代，突出潮流與趣味以及城璟租住定位藍(lán)領(lǐng)的“經(jīng)濟(jì)型”，周大福對(duì)安住此間的定位更像是兩者間的“中端”。
此番周大福對(duì)安住此間的投資，大概率是為了進(jìn)一步補(bǔ)充和完善在長(zhǎng)租公寓各細(xì)分賽道的布局。
03 長(zhǎng)租公寓蛋糕“分食者”并不少
其實(shí)，隨著酒店與長(zhǎng)租行業(yè)之間的邊界越來(lái)越模糊，居住形態(tài)也越來(lái)越靈活，酒管公司涉足長(zhǎng)租公寓已經(jīng)并不罕見(jiàn)。
今年以來(lái)，希爾頓、雅詩(shī)閣、博楓等紛紛緊盯國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，對(duì)此領(lǐng)域的投資持續(xù)加速，試圖從中分得一杯羹。
雅高更是預(yù)計(jì)到2027年將有超過(guò)150座公寓投入運(yùn)營(yíng)，增長(zhǎng)率超過(guò)200%。
今年9月，錦江酒店（中國(guó)區(qū)）宣布推出首個(gè)企業(yè)公寓品牌“途羚公寓”，并在上海開(kāi)設(shè)了首家門(mén)店，開(kāi)業(yè)當(dāng)天就實(shí)現(xiàn)滿房。
長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，新玩家切入長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)已經(jīng)勢(shì)不可擋，這塊蛋糕注定是要被瓜分一部分。
但長(zhǎng)租公寓的生意這么好做嗎？
世邦魏理仕《中國(guó)長(zhǎng)租公寓投資報(bào)告》稱，我國(guó)集中式長(zhǎng)租公寓供應(yīng)還存在巨大缺口——截至2022年，在營(yíng)的集中式長(zhǎng)租公寓僅300萬(wàn)套，預(yù)計(jì)到2030年需求至少1200萬(wàn)套，即還存在900多萬(wàn)套缺口。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2023年全國(guó)長(zhǎng)租公寓大宗交易投資額110億元，超過(guò)了前兩年的總和。
隨著行業(yè)的發(fā)展和政策的推動(dòng)，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模大概率將繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)。
不過(guò)，隨著越來(lái)越多的企業(yè)跨界做起長(zhǎng)租公寓生意，連珠寶企業(yè)也沒(méi)錯(cuò)過(guò)，往后的長(zhǎng)租公寓品牌經(jīng)營(yíng)壓力只多不少，將面臨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、政策風(fēng)險(xiǎn)、租客博弈等多重挑戰(zhàn)。
隨著多方玩家涌入長(zhǎng)租賽道，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致行業(yè)的蛋糕越分越小，因此卷產(chǎn)品、卷服務(wù)在未來(lái)大概率將是常態(tài)。
保利曾以調(diào)研形式歸納出城市青年心中“最理想”的長(zhǎng)租公寓主要有三點(diǎn)：
房子要有品質(zhì)，追求居住體驗(yàn)感；
服務(wù)要對(duì)標(biāo)酒店，舒適感、安全性、便捷度缺一不可；
生活內(nèi)容要精彩，既追求私密空間，也強(qiáng)烈渴望社交，社群活動(dòng)絕不能少。
不難發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)正進(jìn)入“高品質(zhì)、高性價(jià)比”的雙高階段。
對(duì)此，一位酒旅觀察人士提醒道，長(zhǎng)租公寓注定不是短時(shí)間的生意，賺不了“快錢(qián)”，長(zhǎng)租公寓的競(jìng)爭(zhēng)壁壘并不在于單純的房源數(shù)量，而在于背后精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理能力，非?？简?yàn)企業(yè)的品牌力、專業(yè)性和資管實(shí)力。
長(zhǎng)租公寓的跨界之路不易，玩家入場(chǎng)仍需謹(jǐn)慎。
跨界之前，一定要先做好自身基因的判斷，尤其是運(yùn)營(yíng)管理能力的強(qiáng)弱以及是否有能夠支撐業(yè)務(wù)長(zhǎng)期發(fā)展的耐心和資本。
未來(lái)，在長(zhǎng)租公寓賽道是否會(huì)有像周大福這樣的新玩家逆勢(shì)而出開(kāi)辟一條全新賽道，仍值得我們關(guān)注。