文 | 張馨儀
自9月底，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了前所未有的政策支持，央行、一線(xiàn)城市等連續(xù)出臺(tái)跟進(jìn)政策——在需求端，通過(guò)降低首付比例、提高公積金貸款額度以及房貸利率下調(diào)等手段，進(jìn)一步促進(jìn)消費(fèi)和投資；同時(shí)，在供給端，加大對(duì)保交房的支持力度，把商品住房項(xiàng)目貸款納入“白名單”，同時(shí)在財(cái)政方面合理運(yùn)用專(zhuān)項(xiàng)債券用于相關(guān)用途，在保交房和去庫(kù)存方面均取得了一定成效。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，全國(guó)新建商品房市場(chǎng)在經(jīng)歷了一段時(shí)間的下滑后，自9月以來(lái)呈現(xiàn)出顯著的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。盡管1-9月的累計(jì)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額仍同比下降，但降幅已連續(xù)數(shù)月收窄，顯示出市場(chǎng)正在逐步恢復(fù)活力。
山東作為經(jīng)濟(jì)大省，緊跟國(guó)家政策的步伐，積極響應(yīng)并落實(shí)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施。從近期數(shù)據(jù)來(lái)看，山東房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)態(tài)勢(shì)已經(jīng)初步顯現(xiàn)。成交量逐漸回升，房?jī)r(jià)也趨于穩(wěn)定，市場(chǎng)信心正在逐步恢復(fù)。據(jù)山東省統(tǒng)計(jì)局，1-10月，全省商品房銷(xiāo)售面積11699.8萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額9952.1億元，同比分別增長(zhǎng)14.6%和17.4%。這些積極的變化不僅得益于政策的強(qiáng)力推動(dòng)，也離不開(kāi)市場(chǎng)各方的共同努力和配合。
然而值得注意的是，盡管政策暖風(fēng)頻吹，市場(chǎng)已初現(xiàn)回暖跡象，但國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)揭示了一個(gè)更為復(fù)雜的圖景：2024年9月，全國(guó)70個(gè)大中城市的商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比雖趨于穩(wěn)定，但同比降幅依然持續(xù)擴(kuò)大。具體到山東納入統(tǒng)計(jì)的四座主要城市，樓市價(jià)格仍處于下行通道，全面回升之路尚顯漫長(zhǎng)。這一系列數(shù)據(jù)提示我們，雖然市場(chǎng)企穩(wěn)信號(hào)初現(xiàn)，但真正的轉(zhuǎn)折點(diǎn)或許仍在前方不遠(yuǎn)處等待著我們。
與此同時(shí)，10月21日，央行再次發(fā)布降息信息：2024年10月21日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%。以青島地區(qū)為例，此次LPR的下調(diào)或意味著青島當(dāng)前的最低商業(yè)貸款利率有望低至2.9%。
值得關(guān)注的是，這已經(jīng)是央行今年第三次下調(diào)5年期以上LPR，今年合計(jì)下調(diào)60個(gè)基點(diǎn)。并且除部分城市外，不再區(qū)分首套、二套房，存量房貸利率也隨之下調(diào)，預(yù)計(jì)將使眾多家庭和人口受益，減少利息支出。此外，山東的公積金利率也可能相應(yīng)下調(diào)，這將進(jìn)一步刺激住房消費(fèi)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著平穩(wěn)健康的方向發(fā)展。
其實(shí)，多重利好政策的疊加效應(yīng)，已經(jīng)讓市場(chǎng)參與者的預(yù)期普遍轉(zhuǎn)向樂(lè)觀(guān)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局針對(duì)70個(gè)大中城市在9月下旬進(jìn)行的月度房?jī)r(jià)問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，自9月下旬以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心顯著增強(qiáng)。受訪(fǎng)從業(yè)人員中，預(yù)期未來(lái)半年新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格保持穩(wěn)定或上漲的比例高達(dá)58.3%，二手住宅則為45.4%，相比上月分別大幅提升了10.0個(gè)百分點(diǎn)和6.5個(gè)百分點(diǎn)。
山東統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)進(jìn)一步揭示了市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的變化。當(dāng)前，90平方米及以上的改善型住宅已成為市場(chǎng)主體，展現(xiàn)出強(qiáng)大的增長(zhǎng)動(dòng)力。從供給端來(lái)看，房地產(chǎn)投資完成額達(dá)到6064.7億元，同比增長(zhǎng)11.9%，增速高出全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3.1個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)整體開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率高達(dá)8.3個(gè)百分點(diǎn)。而在需求端，改善型住宅的銷(xiāo)售面積占據(jù)了全部商品房銷(xiāo)售面積的84.6%，拉動(dòng)整體銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)了11.9個(gè)百分點(diǎn)。
一位山東的房產(chǎn)中介從業(yè)人員分享道：“近期成交的客戶(hù)頗具代表性，比如一位原本猶豫不決的換房客戶(hù)，在感受到市場(chǎng)變化后，果斷完成了房屋置換。在我看來(lái)，這波政策的出臺(tái)對(duì)于改善客群購(gòu)房或置換促進(jìn)作用還是比較明顯的。”
然而，在這波政策紅利與市場(chǎng)回暖的雙重刺激下，部分投資者開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)，認(rèn)為當(dāng)前正是入手炒房的“黃金窗口期”，試圖將股市中的“快進(jìn)快出”策略復(fù)制到樓市。
對(duì)此，應(yīng)該看到的是，盡管政策頻出，但樓市回歸商品屬性的大趨勢(shì)沒(méi)有變。
什么叫“回歸商品屬性”？
也就是說(shuō)樓市應(yīng)遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，其價(jià)格應(yīng)圍繞市場(chǎng)價(jià)值上下波動(dòng)，而非受非市場(chǎng)因素的過(guò)度干預(yù)。這一轉(zhuǎn)變，意味著樓市將逐漸擺脫過(guò)去的投機(jī)氛圍，回歸理性與穩(wěn)健。
為何山東樓市將會(huì)面臨這樣的轉(zhuǎn)變？
從更宏觀(guān)的視角審視，山東乃至全國(guó)的樓市未來(lái)走向勢(shì)必將受到多重基本面因素的影響。其中，人口結(jié)構(gòu)的變化尤為關(guān)鍵。隨著適齡購(gòu)房人群的快速下滑，以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的放緩，山東樓市需求端的支撐力正逐漸減弱。
同時(shí)，國(guó)際金融協(xié)會(huì)（IIF）的數(shù)據(jù)顯示，截至2024年第一季度，中國(guó)居民部門(mén)杠桿率為64%。這一數(shù)據(jù)已經(jīng)接近國(guó)際上公認(rèn)的居民杠桿率警戒線(xiàn)65%左右。這一數(shù)據(jù)對(duì)山東同樣具有警示意義。雖然與歐美國(guó)家相比，中國(guó)的居民杠桿率排名并不靠前，但考慮到山東乃至全國(guó)的居民收入占GDP的比重相對(duì)較低，且利率相比歐美更高，因此這一杠桿率水平已經(jīng)對(duì)山東的房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系構(gòu)成了不小的壓力。居民杠桿率的持續(xù)攀升近警戒線(xiàn)，無(wú)疑為樓市的進(jìn)一步上漲空間設(shè)置了天花板。
所以，從山東地方分析來(lái)看，樓市在短期內(nèi)可能會(huì)受到政策刺激的影響而出現(xiàn)短暫回溫，但長(zhǎng)期來(lái)看，樓市將逐漸趨于穩(wěn)定，并圍繞其價(jià)值上下波動(dòng)。在這個(gè)過(guò)程中，好房子將更具保值和增值能力，而低質(zhì)盤(pán)、遠(yuǎn)郊盤(pán)等則可能面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的本質(zhì)，與手機(jī)、汽車(chē)、包包、手表等商品市場(chǎng)并無(wú)二致。大部分房地產(chǎn)產(chǎn)品，如同消耗品一般，其價(jià)值隨時(shí)間流逝而逐漸折舊；而小部分高端、稀缺的房產(chǎn)，則可能具備保值甚至增值的潛力，但這并不意味著所有房產(chǎn)都能成為投資的“香餑餑”。
而這一步，正是打破山東乃至全國(guó)人長(zhǎng)期以來(lái)的“買(mǎi)房信仰”的核心。在過(guò)去，房產(chǎn)被視為財(cái)富保值增值的“硬通貨”，而如今，隨著樓市回歸商品屬性，這一觀(guān)念正逐漸淡化。樓市向商品屬性的回歸，宣告了“盲目置業(yè)即財(cái)富累積”神話(huà)的終結(jié)，取而代之的對(duì)投資眼光與策略的更高要求。對(duì)于山東的投資者而言，只有看到變化，才能把握未來(lái)。