文｜空間秘探 武爽

近期，“無轉(zhuǎn)讓費(fèi)”“含淚直降百萬轉(zhuǎn)讓”……成為云南民宿市場的熱詞，尤其是麗江。不少民宿創(chuàng)業(yè)者表示，“麗江民宿已經(jīng)亂成一鍋粥”“有房無人”成為整個云南住宿市場的現(xiàn)狀。云南住宿業(yè)內(nèi)卷的非常厲害，民宿“跌倒”，酒店能吃飽嗎？

01 麗江古城民宿直降百萬轉(zhuǎn)讓

近期，小紅書上一則“古城中高端民宿，含淚降百萬”的視頻引發(fā)關(guān)注。視頻中出鏡的民宿老板表示，這家店位于麗江古城核心地段，擁有15間房，屬于中高端民宿。7月份就已經(jīng)發(fā)布了轉(zhuǎn)讓信息，標(biāo)價330萬，現(xiàn)在只需230萬。除了客房，這家民宿還帶有自住房2間、1個前臺、1個廚房、布草房1間、大茶室2個，一進(jìn)三院，還有一個空中花園。

“跳樓價”轉(zhuǎn)讓的背后，是這個十年民宿老板的無奈與心酸。這家民宿在疫情前才裝修好，投入使用時間并不長。關(guān)于轉(zhuǎn)讓原因，老板在視頻中表示，今年生意真的太難做了，為了搶到客源，現(xiàn)在每家民宿都在低價搶客，卷得厲害，整個云南民宿市場都在“轉(zhuǎn)讓”。

一位在麗江開民宿的朋友表示，今年麗江游客很少，以前自己的民宿不到7月就訂滿了，但今年到8月份還空余很多，還根本要不上價。在大理做了10年客棧的民宿主美雪，也感慨萬千：“我以為今年暑期的房價至少是去年八折，但沒想到要腰斬，價格得是去年 50%才能滿房?！?/p>

剛剛過去的暑期，本應(yīng)該是民宿全年銷售旺季，但是搜索卻發(fā)現(xiàn)，不少民宿入住率仍然沒有過半，甚至有民宿在傳統(tǒng)旺季近三個月一份訂單也沒有，收入相比兩三年前斷崖式下降。據(jù)空間秘探10月21日查詢，攜程上麗江古城的民宿價格多在100-300元/晚。

位于麗江古城景區(qū)內(nèi)，可以遠(yuǎn)眺古城全景、玉龍雪山的心宿雪山傾城全景度假會館（麗江古城大水車店）基礎(chǔ)房型296元/晚，且含有2份早餐、私人衛(wèi)浴間和管家服務(wù)。同樣位于麗江古城景區(qū)內(nèi)的麗江若晨序語客棧（古城店），基礎(chǔ)房型只有115元/晚。

為了更快轉(zhuǎn)讓，一些民宿老板不僅“無轉(zhuǎn)讓費(fèi)”，更是大甩賣。有人“18.8萬就轉(zhuǎn)！”，有人“35萬轉(zhuǎn)讓13間房”……整個云南市場民宿對外轉(zhuǎn)讓數(shù)量多了很多，轉(zhuǎn)讓價格也低了很多。剛折騰完半年，把大理、麗江當(dāng)成療愈天堂的小年輕們，一個個正在拋棄曾經(jīng)的“海誓山盟”。

有9年民宿創(chuàng)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的C總?cè)滩蛔⊥虏郏骸胞惤袼抟呀?jīng)亂成一鍋粥。在麗江你要來交朋友，要來旅居都可以，但做酒店還是民宿，還得先想好自己的初衷是想做什么，可以付出的成本為多少，再來投資?！逼渲饕蚴牵航衲晟庹娴奶y做了，為了搶到客源，現(xiàn)在每家民宿都在低價搶客，卷得厲害。

在小紅書上搜索麗江民宿，有不少低價帖子在攬客，其價格也是低得離譜。一家拎包可入住的大理“全女生院子”，一樓獨(dú)衛(wèi)單間大床房周租350元，月租900元。這樣計(jì)算下來，在大理住一天只需要30元。但還有更低的，一家民宿稱每月800元包吃住。

幾乎所有民宿老板們都在降價攬客，在價格戰(zhàn)拉鋸之下，實(shí)在卷不動，也虧不起的民宿主，只好紛紛出讓生意。說白了，是已經(jīng)無法再繼續(xù)耗下去了。業(yè)內(nèi)相關(guān)人士估計(jì)，今年轉(zhuǎn)讓潮的形勢還沒有探底，預(yù)計(jì)到2025年前后，才是真正的轉(zhuǎn)讓高峰。

02 民宿被拋棄酒店勝出了？

據(jù)官方發(fā)布稱，麗江市現(xiàn)有各類民宿共計(jì)3467家，約占全市住宿接待單位總量的一半。民宿的“準(zhǔn)讓潮”，讓酒店業(yè)也遭受波及。一些酒店旺季都賣八九百一晚，現(xiàn)在已經(jīng)降到了三四百。沒辦法，競爭太殘酷了。

其中，部分高端及以下類型酒店價格均呈現(xiàn)“白菜價”。如近麗江古城的城市便捷酒店，在10月21日商務(wù)大床房162元/晚；喆啡酒店（麗江古城中心店）醇享大床房160元/晚。麗江市第一家五星級酒店官房大酒店的高級雙床房238元/晚，玉龍雪山景觀雙床房318元/晚。

這與去年媒體報道，麗江古城經(jīng)濟(jì)型酒店國慶期間價格漲了4倍形成了鮮明對比。過去躺著把錢賺了的日子一去不復(fù)返。主要原因還是因?yàn)轸[了“客流荒”。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2023年國慶節(jié)期間，麗江古城景區(qū)共接待游客約168.23萬人次，日均接待量達(dá)到21.03萬人次，峰值更是達(dá)到10萬人；而2024年麗江古城景區(qū)共接待游客僅為128.11萬人次，峰值只有5萬人不到。而在OTA平臺上，麗江擁有的酒店和民宿數(shù)量達(dá)到5000家，平均分配到每家民宿和酒店的客人只有10人。

只有部分奢華酒店的價格上下浮動不是很大。如麗江和府洲際度假酒店、麗江古城英迪格酒店、麗江鉑爾曼度假酒店、麗江悅榕莊等國際高端酒店品牌的價格均在1000元/晚，麗江大研安縵酒店高達(dá)6095元/晚。麗江住宿行業(yè)的紛紛擾擾，仿佛與這些高奢酒店無關(guān)。

在這種嚴(yán)重飽和的狀態(tài)下，很難有誰家能維持住一個好的客流量，只能低價搶客人。在麗江古城艾維亞麗呈酒店公眾號發(fā)布的內(nèi)容中，直指9月因園區(qū)酒店價格惡性競爭，ADR持續(xù)走低。

但實(shí)際上，麗江早期的酒店并不遜色于重慶、大理等城市。1998年，第一家五星級酒店官房大酒店（麗江旗店區(qū)）開業(yè)。麗江特有的自然文化資源，吸引了一大波度假酒店品牌入駐。2006年，第一家國際品牌五星級酒店麗江悅榕莊開業(yè)。2005年，麗江五星級酒店和民宿數(shù)量增速開始明顯提高。

這一時期的酒店業(yè)正在迎頭趕上。麗江金茂君悅酒店2014年9月28日開業(yè)，延伸部分雪山苑2015年8月開業(yè)；麗江實(shí)力希爾頓花園酒店2014年12月8日開業(yè)；麗江和府洲際度假酒店2015年2月8日開業(yè)。麗世2014年在大研古城內(nèi)開設(shè)中國首店，2015年，安縵將中國的第三家酒店開設(shè)在麗江大研古城內(nèi)。

然而，隨著市場大量民宿的涌入和游客需求的多樣化，麗江的酒店業(yè)開始進(jìn)入調(diào)整期。數(shù)據(jù)表明，2018年后，麗江酒店業(yè)的競爭加劇，酒店數(shù)量增速趨緩，市場由“量”向“質(zhì)”轉(zhuǎn)變。一些小型、低品質(zhì)的酒店由于管理不善或服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，逐漸被淘汰，而高端酒店和精品民宿則通過提升服務(wù)、優(yōu)化用戶體驗(yàn)，贏得了更多高端游客的青睞。

這些高端酒店主要分布在大研古城、束河古鎮(zhèn)、白沙古鎮(zhèn)，以及玉龍雪山等知名景點(diǎn)附近，占據(jù)著頂級資源，涵蓋了從現(xiàn)代到傳統(tǒng)，從自然景觀到文化遺產(chǎn)的多種風(fēng)格，這一布局與麗江的民宿分布位置基本相同。

此外，麗江除了古城的民宿，新的酒店也多了起來。一些如亞朵，萬楓，凱里亞德等在市場比較常見的中端連鎖酒店開始在麗江出現(xiàn)。對于游客來說，中端酒店價格不會像五星級酒店一樣高不可攀，也不會像有些民宿那樣開盲盒，會成為旅行的首選。麗江的酒店從業(yè)者們在麗江新城，從香格里大道延伸到麗月湖畔，對物業(yè)的改造升級正在進(jìn)行。

其主要裝修升級思路為：五星級酒店的經(jīng)濟(jì)版，經(jīng)濟(jì)型酒店的豪華版。不再面面俱到，去掉泳池、SPA、大型會議等設(shè)施，保留了對客房的舒適度、個性化要求。這或許也是對參差不齊民宿發(fā)展的最好反擊。

03 誰會是下一個“大研古城”？

從發(fā)展歷史來看，還是民宿先“扎根”麗江。當(dāng)時還不叫民宿，叫客棧。第一個選擇的地點(diǎn)是麗江古城。資料顯示，最早一批入駐麗江古城的客棧經(jīng)營者可以追溯到1996年2·3麗江大地震前后。彼時，麗江還沒有任何一座五星級大酒店，最早的五星級酒店要到申遺成功后約一年后才正式營業(yè)。

2000年，云南麗江客棧開始起步。最早的客棧經(jīng)營者是申遺前后入駐古城，但驅(qū)動力并不全是古城的商業(yè)前景，而是想在麗江這個精神家園給自己找一個窩?？蜅Ｐ再|(zhì)以純住宿補(bǔ)充為主，以居民自發(fā)開發(fā)為主；價格低廉、產(chǎn)品簡單，發(fā)展區(qū)域有限。但它卻以靈活的服務(wù)姿態(tài)、超高性價比，以及新鮮的住宿體驗(yàn)，獲得了最早的口碑積累。不少人把這一階段稱作麗江客棧的田園時代。

最明顯的跡象是2008年的十一黃金周，大量游客慕名而來，麗江第一次經(jīng)歷了床位不足，大量游客不得不住在沙發(fā)、帳篷甚至睡在車上。這給麗江的酒店和民宿迅猛發(fā)展提供了“缺口”。2009年，也被稱為“精品民宿元年”。

古城中摩肩接踵的人群，與不斷飄紅的房租讓不少投資人感慨：“那時候誰投錢、誰就肯定賺錢；投得越早，賺得越多?！边@種景象一次次反復(fù)上演，直到2013年，還有一個青旅床位賣300塊、睡一晚沙發(fā)賣200塊的事，游客揮舞著鈔票競拍床位，客棧待價而沽。

數(shù)據(jù)顯示，截至2013年底，古城幾乎任何一家巷子都有了數(shù)家乃至數(shù)十家客棧，同質(zhì)化競爭已經(jīng)成為不可忽視的問題。2014—2015年，國際國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)整體下滑，再加上以“潑糞門”、為代表的房東毀約等負(fù)面輿論事件的發(fā)作讓麗江民宿盛況急轉(zhuǎn)直下。

2015年后，麗江民宿出現(xiàn)了兩種奇異現(xiàn)象，一是陸續(xù)有客棧經(jīng)營不下去，求人接盤；二現(xiàn)有客棧的存量還在繼續(xù)增大。原本客棧多在古城核心區(qū)，但近幾年北門坡、民主路、下八河等古城邊緣的居民也開始將住房改造成客棧出租。位于麗江古城北邊約四公里，依山傍水，有花有樹有果，有人有水有魚的束河古鎮(zhèn)成為民宿投資人新一輪的營地。

2003年，束河游客接待量不足3萬人次，到2017年已上升至300萬人次。其旅游收入也在逐年增長，自2004年景區(qū)對外開放以來，年均旅游綜合收入從當(dāng)初的3萬元增至2020年的684.9萬元。2021年，古鎮(zhèn)范圍內(nèi)1000余戶居民出租房屋純收入高達(dá)1億多元。

五湖四海的投資者和迅速發(fā)展的商業(yè)，讓束河古鎮(zhèn)的“神秘面紗”被打破。在這里絲毫不用擔(dān)心因聽不懂當(dāng)?shù)胤窖远鴰碚Z言不通的困擾。放眼望去，四川米粉、重慶烤魚、東北菜館、新疆烤肉……這里早已成了外地人的“淘金圣地”。

束河古鎮(zhèn)一位旅拍店的老板表示，5年前束河古鎮(zhèn)里的旅拍店的數(shù)量5個手指頭都能數(shù)得過來，現(xiàn)在這個小小的古鎮(zhèn)里已經(jīng)發(fā)展到上百家大小不一的旅拍店了。大研古城的經(jīng)歷再次上演，束河古鎮(zhèn)的古韻、慢生活等已經(jīng)“所剩無幾”。

疫情后，消費(fèi)者的消費(fèi)熱情讓麗江再次成為焦點(diǎn)，但這次的主角已經(jīng)變成白沙古鎮(zhèn)。在小紅書上，關(guān)于白沙古鎮(zhèn)的筆記多達(dá)3萬多篇。在社交網(wǎng)絡(luò)上，有很多網(wǎng)友稱贊白沙為“麗江的天花板”“被嚴(yán)重低估的古鎮(zhèn)”。“比束河更文藝，比大研更安靜”“生活氣”的標(biāo)簽，讓白沙突出重圍。畢竟一直以來的白沙，還是原始的、古樸的、靜謐的。 

白沙古鎮(zhèn)的爆火，讓商鋪多了起來，原有的院落正在發(fā)生變化，寧靜被逐漸打破。 前所未有的熱鬧，催生的是商鋪?zhàn)饨鸬纳蠞q，大量院落開始翻新改造。有商戶坦言：此時的白沙古鎮(zhèn)像極了20年前的大研古城。他們真正擔(dān)憂的是，熱度之后，白沙何去何從？會否被投資裹挾，失去它的個性，從此變得平庸？

麗江的民宿從大研古城，到束河古鎮(zhèn)，再到白沙古鎮(zhèn)，說是情懷使然，更不如說大部分人還是歸結(jié)到生意本身，如果單純情懷，總是熬得住的，但是作為生意，就不一定是那么回事了。麗江早已不是那個風(fēng)花雪月的麗江，真正喜歡麗江的人已經(jīng)往外走了，留在麗江的人，因?yàn)樗麄冞€能養(yǎng)活自己，還有錢賺。當(dāng)沒有多少利潤時，他們也會出走。如何做好民宿，值得每一個麗江商戶深思。下一個“大研古城”會是誰？

04 酒店民宿大博弈越來越“曖昧”

民宿與酒店的依存關(guān)系是基于住宿需求逐漸增多的大環(huán)境下。目前，國人的出游意愿在不斷地提升，平均出游人數(shù)與年均出游次數(shù)也在不斷的增長。這些人中有接近一半游客選擇自由行，他們對住宿的需求也在不斷地增長。搶占市場多年的酒店和共享經(jīng)濟(jì)火熱之下的新興民宿，這場標(biāo)準(zhǔn)住宿和非標(biāo)住宿的博弈，誰將會是最后贏家？

首先，民宿與酒店最直接的競爭就是市場的競爭。先從二者的區(qū)別來看，酒店行業(yè)最大的特點(diǎn)是標(biāo)準(zhǔn)化，通過打造硬件設(shè)施和軟性服務(wù)，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營。相對于酒店而言，在線短租非標(biāo)準(zhǔn)特色突出，其民宿房源在裝修風(fēng)格、房屋設(shè)施配備、房屋功能劃分、房東特色服務(wù)方面千差萬別。民宿除了風(fēng)格特別之外，還有客廳、餐廳、廚房，可以滿足房客住宿之外的其他生活需求。

業(yè)內(nèi)人士表示，“民宿與酒店目前最大的矛盾在于，民宿由于過快的擴(kuò)張，原本的客流已經(jīng)難以填滿越來越大的胃口，于是城市公寓、精品民宿開始掠奪酒店的更多市場份額?！边@實(shí)際上不是某一家民宿或是某一批民宿做出的決定，而是行業(yè)膨脹后的必然。

總的來說，民宿向酒店學(xué)標(biāo)準(zhǔn)，學(xué)配套，學(xué)服務(wù)。一方面，為了滿足消費(fèi)者的品質(zhì)化需求，一些民宿開始融入了酒店的一套運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)準(zhǔn)則，使民宿基本能夠滿足大部分人的出行需求。一方面，部分“頭部”民宿已跨過家庭作坊，轉(zhuǎn)向公司化、品牌化運(yùn)作。一些地方民宿呈現(xiàn)集群化發(fā)展，以集群的方式聚合成多業(yè)態(tài)的閉環(huán)生態(tài)圈。

注重標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化的酒店，要向民宿學(xué)情懷，學(xué)服務(wù)，學(xué)溫度，學(xué)體驗(yàn)。通過匹配相應(yīng)細(xì)分市場顧客群，在保持原有基礎(chǔ)的同時，添加不同類產(chǎn)品和服務(wù)產(chǎn)生附加價值，在標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的基礎(chǔ)上彰顯酒店個性化、人性化的風(fēng)格，這或?qū)⒊蔀榫频晷碌挠c(diǎn)。

其次，市場對優(yōu)質(zhì)、獨(dú)特的民宿產(chǎn)品的需求是持續(xù)上升的。但當(dāng)前市場民宿仍以中高端及以下類型為主，且旅游景區(qū)的民宿有明顯的淡旺季之分，不能扛過市場風(fēng)霜的民宿將會被逐漸淘汰。同時，精品高端民宿通常需要更高的投資和更長的運(yùn)營周期，而許多小型民宿缺乏相應(yīng)的資金和資源，這也使得高端市場的進(jìn)入受到了限制。如何平衡好市場和品牌的關(guān)系，值得每一個民宿人思考。

中國人喜歡侃，喜歡聊，喜歡三五成群，喜歡擺龍門陣。所以這就是民宿與酒店最大的區(qū)別，也是民宿最為吸引人的地方。酒店，更多的功能是提供住宿和膳食服務(wù)。中國網(wǎng)上做得較好的民宿的評價，一定有老板很健談，聊天很愉快之類的點(diǎn)評，而青旅這方面就更不用多說。能體會人與人面對面的交流這種最原始卻是最直接感性的優(yōu)勢。

因此，民宿主理人不僅僅是經(jīng)營者，更是整個民宿的靈魂人物。未來民宿行業(yè)的競爭壓力還將進(jìn)一步加劇——卷價格、卷內(nèi)容、卷創(chuàng)新，市場勢必會對民宿主理人有更高的要求。

再者，酒店與民宿的邊界未來將越來越模糊。未來，酒店和民宿的經(jīng)營模式不再局限于提供住宿，服務(wù)將會逐步延伸到其他行業(yè)形成新的業(yè)態(tài)。比如提供導(dǎo)游、旅拍、制作特色美食、非遺體驗(yàn)、徒步或騎行等無限可能的增值服務(wù)。越來越多的酒店和民宿將體驗(yàn)服務(wù)與住宿服務(wù)處于同等重要的位置。

不少專業(yè)人士表示，酒店與民宿的未來發(fā)展或許都是一種目的地的呈現(xiàn)，這種目的地的核心是產(chǎn)品為王，服務(wù)至上。酒店與民宿，誰能做好產(chǎn)品和服務(wù)，誰或許就能走在前列。合作中競爭，競爭中合作，或許成為酒店與民宿發(fā)展的常態(tài)。

就民宿來說，它依舊是麗江的名片，從曾經(jīng)的 “一房難求” 到如今的 “一地雞毛”，背后是非曲直不同人有不同的答案。麗江酒店與民宿的博弈，是其住宿業(yè)從粗放型擴(kuò)張向精細(xì)化、個性化發(fā)展轉(zhuǎn)型過程。這一出虎口奪食的大戲中，標(biāo)準(zhǔn)化了的民宿也好，非標(biāo)化了的酒店也罷，走到終點(diǎn)的是誰，誰就是贏家。