文 | 財(cái)聯(lián)社 王海春

9月為樓市傳統(tǒng)銷售旺季，從深圳9月成交情況來看，當(dāng)?shù)厥袌鲞€在底部徘徊。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2024年9月深圳新建商品住宅成交面積25萬平方米，環(huán)比、 同比分別下降30%、17%，較上半年月均成交水平下降14%。今年前9個(gè)月，深圳新建商品住宅成交面積273萬平方米，同比降11%。

去化方面，深圳9月新房去化率較8月上升2個(gè)百分點(diǎn)，但9月去化率也只有12%，較2023年9月30%的去化率，要低18個(gè)百分點(diǎn)。

“深圳9月新房成交同比、環(huán)比均出現(xiàn)不同程度回落，主要源于買家購房仍有觀望情緒，居民購房積極性不高。”克而瑞分析師稱。

價(jià)格方面，據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2024年9月，深圳新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.67%，同比下跌1.36%。

中指院華南分院高級分析師孫紅梅指出，深圳9月樓市需求疲軟、信心偏弱，購房者觀望情緒濃厚，二手市場持續(xù)的以價(jià)換量對新房市場也產(chǎn)生了一定沖擊，當(dāng)月全市商品住宅成交持續(xù)下跌。

雖然深圳樓市“金九”成色不足，但深圳9月底出臺一攬子房地產(chǎn)新政后，當(dāng)?shù)厥袌龀霈F(xiàn)向好跡象。

9月29日，深圳出臺穩(wěn)樓市政策，對住房限購進(jìn)行優(yōu)化，增加深圳籍居民在外圍區(qū)域購房套數(shù)，同時(shí)將首套房最低首付比例降至15%、二套房降至20%，增值稅征免年限降至2年。

“雖然深圳9月29日出臺的新政從10月1日才正式開始執(zhí)行，但深圳樓市9月30日已經(jīng)出現(xiàn)明顯的‘銀十’前兆。”樂有家研究中心分析師表示。

據(jù)樂有家研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，9月30日深圳樂有家門店二手住宅成交量環(huán)比上漲近4成，是2021年2月以來的單日成交最高點(diǎn)；新房住宅成交量環(huán)比上漲24%，也處于近2年的高點(diǎn)。此外，深圳樂有家門店二手帶看量連續(xù)多日處于近3個(gè)月的高位區(qū)間，市場交易活躍。

另據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)，2024年第39周深圳全市二手房（含自助）錄得966套，環(huán)比增長22.9%。受政策層面帶來的利好預(yù)期影響，深圳二手房錄得數(shù)量出現(xiàn)一定程度回升。

“深圳最新出臺的樓市新政將提振居民購房信心，帶動購房需求的釋放，有望形成非常好的市場預(yù)期，10月深圳樓市成交量將獲得提升?！睂O紅梅稱。

樂有家研究中心分析師也認(rèn)為，隨著“9.29”深圳具體優(yōu)化政策的落地，后期市場活躍度將出現(xiàn)回升。“多條重磅政策助力下，今年深圳樓市的10月或可誕生‘金十’，而不僅僅是‘銀十’。”

中原地產(chǎn)（中國內(nèi)地）華南區(qū)總裁兼深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫指出，深圳限購政策的調(diào)整，釋放了非深戶未滿一年的人員，這部分購買力如果得以釋放，將產(chǎn)生不小的拉動力。

“影響房地產(chǎn)市場走向的一個(gè)關(guān)鍵，是供求關(guān)系，需求量增加，將對市場將形成很大的利好。要知道，在深圳市場非深戶買家的占比達(dá)7成；另外，深圳戶籍居民家庭在非核心區(qū)域可多買一套，新增的購買力也相當(dāng)可觀，同樣可以加快非核心區(qū)域的去庫存壓力。由此，雖然限購放開還有空間，但9月底出臺的政策，將對穩(wěn)定市場起到不小的作用?！编嵤鍌惙Q。

其進(jìn)一步指出，短期之內(nèi)，深圳二手房供應(yīng)量可能會增加，開發(fā)商也會借政策和市場東風(fēng)加推新房，接下來市場會迎來新房、二手房的大量推出。深圳所出樓市新政，將從多個(gè)方面有效促進(jìn)需求增加，有望使市場企穩(wěn)。一般來看，如果市場成交量持續(xù)增加，而且趨勢已經(jīng)很明顯，當(dāng)成交量上升到某個(gè)水平，房價(jià)自然會穩(wěn)定并可能出現(xiàn)上揚(yáng)。

“隨著重磅政策的出臺，深圳房地產(chǎn)可能拉開了下半場的序幕，歷時(shí)幾年的房地產(chǎn)調(diào)整周期可能告一段落，接下來有望迎來新一輪的上升周期。不過，上升周期的開啟，一開始的走向未必會很猛或很明顯，而可能會呈現(xiàn)逐步向上的態(tài)勢?！编嵤鍌愌a(bǔ)充道。