文 | 張馨儀

今年以來(lái)，隨著《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》等一系列文件的發(fā)布，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境正發(fā)生顯著變化。

10月10日，山東樓市再次迎來(lái)了關(guān)鍵的政策調(diào)整——

山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于落實(shí)金融支持政策促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的通知》，將國(guó)家政策精神具化為十九條有力舉措，涵蓋金融、土地、稅收等關(guān)鍵領(lǐng)域，意在從根源上重塑房地產(chǎn)生態(tài)。

求端刺激：降低門檻，釋放潛力

在購(gòu)房者眼中，房?jī)r(jià)的穩(wěn)固與房屋的質(zhì)量，始終是購(gòu)房決策中不可或缺的雙重基準(zhǔn)，深刻影響著購(gòu)房者的選擇與信任。山東省樓市“十九條”新政的適時(shí)出臺(tái)，精準(zhǔn)錨定了這兩個(gè)核心要素，為購(gòu)房者帶來(lái)了前所未有的堅(jiān)實(shí)預(yù)期。

政策通過(guò)嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量的方式，為山東的房地產(chǎn)市場(chǎng)筑起了一道堅(jiān)實(shí)的防線。這不僅有助于避免市場(chǎng)過(guò)度投機(jī)和泡沫的產(chǎn)生，更確保了房?jī)r(jià)的平穩(wěn)運(yùn)行。特別是自2024年10月1日起，指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，山東的首套、二套房首付比例均降至15%，同時(shí)，山東的存量房貸利率也因此得到下調(diào)。

山東組織商業(yè)銀行于2024年10月份統(tǒng)一對(duì)存量房貸利率實(shí)施批量調(diào)整，對(duì)于加點(diǎn)幅度高于-30BP的存量房貸，將其調(diào)整為不低于-30BP，此次調(diào)整力度之大，對(duì)市場(chǎng)的激勵(lì)作用明顯，同時(shí)顯示出山東對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的寬松態(tài)度。不僅穩(wěn)定了存量房市場(chǎng)，更增強(qiáng)了購(gòu)房者的信心，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

此外，新政還優(yōu)化了新發(fā)放貸款服務(wù)，取消了首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，由金融機(jī)構(gòu)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)狀況和客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況自主確定具體利率水平。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系不斷調(diào)整以及金融環(huán)境持續(xù)變化的大背景下，山東省的政策調(diào)整為金融機(jī)構(gòu)松了綁。

尤為值得一提的是，早在6月24日青島部分銀行便積極利用政策空間，率先行動(dòng)，進(jìn)行了房貸利率調(diào)整（新房、二手房同步下調(diào)），首套房貸利率3.25%（減70BP），二套3.75%(減20BP)，三套3.85%(減10BP)。這一靈活多樣的貸款服務(wù)方案，更好地滿足了不同購(gòu)房者的需求，提高了金融服務(wù)的針對(duì)性和效率。

山東房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)近六年的調(diào)整，已呈現(xiàn)出較高的性價(jià)比。這一現(xiàn)狀在某種程度上，也讓購(gòu)房者能夠以更大的幾率以“實(shí)惠”的價(jià)格購(gòu)得心儀的房源。

而且進(jìn)一步來(lái)看，政策的穩(wěn)定實(shí)施，不僅能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，還能夠帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的繁榮，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入新的活力。而這一切，最終都將惠及每一個(gè)購(gòu)房者。

供應(yīng)端支持：穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，優(yōu)化資源

房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與穩(wěn)定從來(lái)非單一因素所能左右，是供需兩端共同發(fā)力、相互影響的結(jié)果。

因此，僅僅從需求端出發(fā)，通過(guò)降低房貸利率、放寬信貸條件等手段刺激購(gòu)房需求，雖能在短期內(nèi)提振市場(chǎng)活躍度，但若缺乏供應(yīng)端的積極響應(yīng)與配合，這種增長(zhǎng)往往難以為繼。

在此背景下，實(shí)現(xiàn)從需求端到供應(yīng)端的全面支持，就顯得尤為重要且迫切。

因此，在供應(yīng)端，新政同樣不遺余力地為企業(yè)提供支持。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，供應(yīng)端新政大力扶持企業(yè)。延長(zhǎng)金融政策文件期限，為房企送上長(zhǎng)期資金“補(bǔ)給”，有效緩解資金壓力，讓企業(yè)經(jīng)營(yíng)趨穩(wěn)、項(xiàng)目推進(jìn)有序。這既能助企業(yè)合理規(guī)劃資金、優(yōu)化開(kāi)發(fā)節(jié)奏，又可提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

同時(shí)，新政還支持企業(yè)收購(gòu)?fù)恋?，通過(guò)允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場(chǎng)化收購(gòu)房企土地，盤活了存量土地，提高了土地資源的利用效率。這一政策不僅為房地產(chǎn)企業(yè)提供了更多的土地儲(chǔ)備和發(fā)展機(jī)會(huì)，更促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)了行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展。

后續(xù)，則可以通過(guò)增加土地供應(yīng)筑牢根基、優(yōu)化出讓方式巧搭橋梁，尤其是十九條中提到的“支持開(kāi)展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)”、“加大‘三大工程’政策推進(jìn)力度”等，實(shí)際上是在鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)，通過(guò)并購(gòu)、重組等方式優(yōu)化資源配置，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，以此激發(fā)供應(yīng)端活力創(chuàng)造力，達(dá)成供需互促協(xié)同的佳境，為房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)行提供堅(jiān)實(shí)護(hù)盾，進(jìn)而形成環(huán)環(huán)相扣、步步為營(yíng)的發(fā)展邏輯，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)保障。

供應(yīng)端的持續(xù)穩(wěn)定與優(yōu)化，不僅能夠?yàn)槭袌?chǎng)提供充足的房源，滿足多樣化的住房需求，還能通過(guò)提高房屋質(zhì)量、完善配套設(shè)施等方式，提升購(gòu)房者的居住體驗(yàn)，進(jìn)一步增強(qiáng)市場(chǎng)信心，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。

保障措施跟進(jìn)：強(qiáng)化督導(dǎo)，激發(fā)活力

此次，“白名單”機(jī)制的建立與擴(kuò)圍意義重大，它成為引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)邁向規(guī)范化發(fā)展的關(guān)鍵力量。為躋身“白名單”，企業(yè)積極強(qiáng)化內(nèi)部管理，規(guī)范開(kāi)發(fā)流程，全力提升項(xiàng)目質(zhì)量與安全性，有力推動(dòng)整個(gè)行業(yè)朝著規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化大步邁進(jìn)，提高行業(yè)發(fā)展水平。

而且，為了確保政策的有效執(zhí)行，新政還加強(qiáng)了一系列保障措施。通過(guò)加強(qiáng)督導(dǎo)落實(shí)，各級(jí)各有關(guān)部門對(duì)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)有關(guān)政策措施進(jìn)行日常監(jiān)測(cè)和定期評(píng)估，確保了政策的有效實(shí)施。同時(shí)，完善盡職免責(zé)制度，消除了金融機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的顧慮，提高了他們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持積極性。

此外，新政還強(qiáng)化了獎(jiǎng)懲激勵(lì)導(dǎo)向，通過(guò)優(yōu)化業(yè)務(wù)受委托銀行考核辦法，對(duì)支持“白名單”項(xiàng)目融資的銀行給予獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)工作不積極的銀行實(shí)行負(fù)面懲戒。這一措施不僅引導(dǎo)銀行積極支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，更提高了金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資服務(wù)水平，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入優(yōu)質(zhì)金融血液，全方位、多角度地構(gòu)建起保障房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的堅(jiān)固堡壘。

政策的精準(zhǔn)發(fā)力，既激活了需求端的購(gòu)房潛力，又為企業(yè)提供了堅(jiān)實(shí)的供應(yīng)端支撐，促進(jìn)了行業(yè)的健康發(fā)展。在山東樓市新政接續(xù)的強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正穩(wěn)步復(fù)蘇，展現(xiàn)出新的生機(jī)與活力。但是房地產(chǎn)的復(fù)蘇道路并非坦途，盡管前路不乏挑戰(zhàn)，但政策導(dǎo)向明確，社會(huì)各界正凝聚共識(shí)，合力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)邁向更加穩(wěn)健繁榮的未來(lái)。