界面新聞記者 | 陶知閑
界面新聞編輯 | 陳菲遐
忽如一夜春風(fēng)來，等待多年，地產(chǎn)股的牛市終于來了。
9月18日以來，申萬住宅開發(fā)指數(shù)從1818.05點(diǎn)一路上漲，短短九個(gè)交易日（至9月30日），指數(shù)大漲40.37%至2552點(diǎn)，9月30日更是大漲9.15%。然而即便在連續(xù)大漲之后，申萬住宅開發(fā)指數(shù)年內(nèi)也僅上漲2.06%，位于十年低點(diǎn)。
那么，本輪牛市地產(chǎn)股誰會表現(xiàn)突出？
選誰？
中大型房地產(chǎn)開發(fā)公司是本輪地產(chǎn)股行情的領(lǐng)頭羊。76家申萬住宅開發(fā)企業(yè)中，僅有21家市值超過百億，占比27.6%；2家市值超過千億，占比2.63%。截至9月30日，本輪漲幅榜排名前五的房企，四家市值超百億，占比80%；漲幅超過50%的10家地產(chǎn)商中，市值超過百億的有5家。
具體看，漲幅榜第一的城投控股（600649.SH）已經(jīng)三連板，公司區(qū)間（9月18日至9月30日，下同）漲幅達(dá)59%，區(qū)間換手率為30%，市值125億元；中交地產(chǎn)（000736.SZ）以56%的區(qū)間漲幅排名第二，區(qū)間換手率為144%，交易非?；钴S，市值95億元；傳統(tǒng)知名地產(chǎn)開發(fā)公司中，金地集團(tuán)（600383.SH）以55%的漲幅位列區(qū)間漲幅榜第四，同期換手率為24%。
頭部房企依然受市場追捧。兩家千億市值地產(chǎn)公司保利發(fā)展（600048.SH）和萬科A（000002）區(qū)間漲幅分別為47%和54%，排名行業(yè)第5和第13位，區(qū)間換手率分別為22%和34%。連續(xù)大漲之下，保利發(fā)展市值已超1320億元，萬科A市值也重返千億。
年度漲幅榜中，來自杭州的濱江集團(tuán)（002244.SZ）以58%的漲幅排名第一，總市值為353億元。值得一提的是，本輪區(qū)間（9月18日至9月30日）濱江集團(tuán)上漲42%，位列76家住宅開發(fā)商的第20位，展現(xiàn)出較強(qiáng)彈性。大名城（600094.SH）以43%的年度漲幅位列第二，區(qū)間漲幅為34%，在行業(yè)中排名中游。深深房A（000029.SZ）以41%的年度漲幅位列第三，區(qū)間漲幅為46%，位列第17名。
和牛市區(qū)間漲幅榜類似，百億市值的中型房企今年更受投資者偏好。年度漲幅中，前四名市值全部超過百億，前十名中有7家房企市值超過百億。
市凈率方面，截至9月30日，仍有39家房企處于破凈狀態(tài)，占比超過50%；同時(shí)有23家房企市凈率處于1至2之間，行業(yè)整體凈值較低。
需要指出的是，市凈率前十的房企中，有5家今年股價(jià)還在下跌；市凈率前五的房企中，有4家市值不足百億。
總體看，估值相對較高、市值較低的房企，并不受投資者追捧。
還能買么？
四大一線城市的樓市新政或?qū)⒅频禺a(chǎn)股的上漲。9月底，上海、廣州、深圳和北京接連出臺樓市新政。上海新政主要內(nèi)容包括調(diào)整住房限購政策、優(yōu)化住房信貸政策、調(diào)整住房稅收政策；廣州全域取消居民家庭購買住房各項(xiàng)限購政策；深圳新政主要內(nèi)容包：優(yōu)化分區(qū)住房限購、取消商品住房和商務(wù)公寓轉(zhuǎn)讓限制、調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限、優(yōu)化個(gè)人住房貸款政策；北京則是調(diào)整住房限購政策、優(yōu)化住房信貸政策。
從近兩輪大牛市來看，地產(chǎn)股在牛市中的表現(xiàn)具有不確定性。2014年申萬住宅開發(fā)指數(shù)全年上漲66%，2015年則為45%，遠(yuǎn)低于券商股的表現(xiàn)；2007年牛市是地產(chǎn)股大爆發(fā)，2006年、2007年指數(shù)連續(xù)大漲172%和176%。地產(chǎn)股兩輪牛市表現(xiàn)遠(yuǎn)遜于同為周期股的券商，其中2014年表現(xiàn)甚至僅略好于大盤。
個(gè)股看，備受市場關(guān)注的萬科A和保利發(fā)展市凈率分位數(shù)僅為2.41%和4.8%，其中萬科A的市凈率分位數(shù)位列全行業(yè)第2，保利發(fā)展為第17，估值在歷史中處于極低水平，安全墊較高。
整體看，住宅開發(fā)商目前市凈率整體較低。截至9月30日，76家房企中有38家房企市凈率分位數(shù)低于11%，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較低，安全性較高。