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萬科泊寓和龍湖冠寓收入超30億,長(zhǎng)租公寓還好做嗎?

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萬科泊寓和龍湖冠寓收入超30億,長(zhǎng)租公寓還好做嗎?

迎接洗牌,長(zhǎng)租公寓未來發(fā)展的3個(gè)挑戰(zhàn)。

圖片來源:界面圖庫

文 | 空間秘探 秦敏慧

近日,萬科發(fā)布最新半年報(bào),實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1427.79億元,歸屬于上市公司股東凈虧損98.52億元,這也是萬科史上首次中報(bào)虧損。但萬科租賃住宅業(yè)務(wù)(含非并表項(xiàng)目,即泊寓業(yè)務(wù))實(shí)現(xiàn)營(yíng)收17.3億元,領(lǐng)跑整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)。近幾年,以萬科泊寓為代表的房企系長(zhǎng)租公寓在業(yè)績(jī)上逐年突破表現(xiàn)亮眼,同樣,其他“派系”的玩家也緊盯長(zhǎng)租公寓市場(chǎng),長(zhǎng)租公寓的生意這么好做嗎?

萬科泊寓和龍湖冠寓,上半年收入超30億

近日,萬科發(fā)布半年報(bào)顯示,公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1427.79億元,同比下降28.93%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-98.52億元,同比盈轉(zhuǎn)虧,首次在中報(bào)上出現(xiàn)虧損,創(chuàng)下公司成立以來最大的業(yè)績(jī)滑鐵盧。對(duì)于虧損的原因,萬科解釋主要是開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和毛利率下降、大宗和股權(quán)交易虧損、部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資虧損以及減值計(jì)提。

不止萬科,很多房企情況都不容樂觀。截至目前,100余家上市房企發(fā)布了中期業(yè)績(jī)報(bào)告,從業(yè)績(jī)表現(xiàn)看,上市房企營(yíng)業(yè)收入、毛利率、凈利潤(rùn)等各項(xiàng)指標(biāo)普遍下滑,其中76家上市房企實(shí)現(xiàn)盈利,87家虧損,虧損企業(yè)超半數(shù)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整給房企經(jīng)營(yíng)帶來巨大壓力,傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)營(yíng)收和利潤(rùn)斷崖式下滑,但租賃住宅業(yè)務(wù)卻實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。萬科泊寓上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 17.3 億元,同比增長(zhǎng) 5.3%。截至6月底,累計(jì)開業(yè)數(shù)量增加至18.3萬間,泊寓客戶滿意度95%,出租率保持95.2%,GOP利潤(rùn)率接近90%,保持行業(yè)領(lǐng)先水平,單房運(yùn)營(yíng)成本同比下降13.3%。

在上半年發(fā)布的住房租賃相關(guān)企業(yè)中,有7家披露了住房租賃業(yè)務(wù)的相關(guān)情況,其中萬科旗下的泊寓和龍湖旗下的冠寓分別營(yíng)收17.3億元和13.1億元,超越13億元大關(guān),領(lǐng)跑整個(gè)行業(yè)。此外,招商蛇口旗下的招商伊敦,華潤(rùn)置地旗下的華潤(rùn)有巢營(yíng)收位于3億-7億元之間,躋身第二梯隊(duì)。在亮眼成績(jī)的背后,房企又做了哪些工作?

其一,向B端、C端同時(shí)獲客。在供給端大量增加的情況下,各企業(yè)都提出各項(xiàng)營(yíng)銷舉措,多維渠道鋪排,加快去化效率,提升出租率。一方面,部分房企長(zhǎng)租公寓建立自有獲客渠道,通過公域精準(zhǔn)投放和私域互動(dòng)營(yíng)銷,吸引更多C端潛在租戶。如泊寓擁有五大自有渠道,分別是企業(yè)客戶、APP/小程序、流量平臺(tái)、老帶新和屬地流量,其中企業(yè)客戶達(dá)到了4000家,占比高達(dá)45%。因此,泊寓利用自身渠道,實(shí)現(xiàn)85%的自給率,整體渠道費(fèi)用降至0.6以下。冠寓同樣擁有小程序、APP、微信公眾號(hào)以及小紅書等多個(gè)自有租房渠道。

一方面,B端客源的穩(wěn)定性在一定程度上降低了公寓的空置和招租成本,也提升了公寓運(yùn)營(yíng)效率。通過建立標(biāo)準(zhǔn)化業(yè)務(wù),為長(zhǎng)租公寓的發(fā)展提供可復(fù)制樣本。因此,不少房企長(zhǎng)租公寓通過與企業(yè)和機(jī)構(gòu)合作,爭(zhēng)取成為企業(yè)和機(jī)構(gòu)員工的租房首選。這也是越來越多大型租賃社區(qū)不斷入市的重要原因。

其二,抓住納保大潮的“紅利”。長(zhǎng)租公寓納入保障性租賃住房體系,可能會(huì)導(dǎo)致失去部分公寓的定價(jià)權(quán),但能獲得政府相關(guān)補(bǔ)助和政策支持,幫助公寓獲客,還能有機(jī)會(huì)發(fā)行保租房REIT。龐大的保租房如果通過保租房REIT實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)推出,也會(huì)讓房企的資金得到釋放。

萬科泊寓、華潤(rùn)有巢、龍湖冠寓等房企均加入保租房的建設(shè)中,租賃住房市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)張。截至上半年,泊寓在北京、天津、 深圳、廈門等 23 個(gè)城市共納保155個(gè)項(xiàng)目,涉及房源11.22萬間,位列市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)納保數(shù)量第一位。冠寓的保租房落地北京、重慶、天津等20余個(gè)城市,已有超過4萬間房間納入了保障性租賃住房項(xiàng)目,冠寓管理的保租房占總規(guī)模超三成。

房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整給房企經(jīng)營(yíng)帶來巨大壓力,越來越多的房企在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)之外開始尋求模式轉(zhuǎn)型。對(duì)于一眾房企來說,將手上的存量資產(chǎn)改造成商品房,打造長(zhǎng)租公寓、保租房等產(chǎn)品能夠有效去庫存,盤活手中存量資產(chǎn),是一門“不虧”的生意。

發(fā)展陣痛,部分頭部長(zhǎng)租公寓品牌開始“力不從心”

長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商在市場(chǎng)起步階段就已早早入局,通常以“租賃-運(yùn)營(yíng)”的二房東模式為主,迅速搶占市場(chǎng),拓寬規(guī)模。相比較以房地產(chǎn)開發(fā)商出身的長(zhǎng)租公寓品牌來說,以自如、相寓、魔方等為代表的運(yùn)營(yíng)商平臺(tái)就有些“力不從心”了。

自長(zhǎng)租公寓“第一股”因操作租金貸,打時(shí)間差的粗獷模式受到市場(chǎng)波動(dòng)而暴雷后,新一輪的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈,運(yùn)營(yíng)商們也在“摸爬滾打”中應(yīng)對(duì)上一個(gè)周期帶來的陣痛,探索在下一個(gè)周期找到獨(dú)屬于自己的發(fā)展模式,在市場(chǎng)上站穩(wěn)腳跟。

以自如為例,前段時(shí)間自如迎來了一波解約潮,遍及全國(guó)。十多年前,自如作為混亂租賃市場(chǎng)的改革者席卷而來,短時(shí)間內(nèi)占據(jù)相當(dāng)大的市場(chǎng)份額。租客愿意多花一筆服務(wù)費(fèi)入住自如,房東則看在托管模式“省心”的基礎(chǔ)上,接受稍低于市場(chǎng)價(jià)的年租金。2019年,自如宣布管理房源數(shù)量突破100萬間。沒過多久,蛋殼公寓暴雷,自如卻頑強(qiáng)地“活下來”。諸多原因的作用下,自如的上市計(jì)劃一推再推,現(xiàn)在,曾經(jīng)激進(jìn)的收房計(jì)劃留下的“隱憂”如一根引線,在下行市場(chǎng)中被引爆,解約潮也就不奇怪了。

但解約未嘗不是自如“自救”的方式。其底層邏輯是進(jìn)行成本管理的方式,砍掉一批高價(jià)收來的房子,再收上來一批低價(jià)房源,屬于是“賣血止血”,可以看作資產(chǎn)包的優(yōu)化和重整。

其他頭部長(zhǎng)租公寓的日子也并不好過,今年上半年多個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌出現(xiàn)拖欠房屋租金狀況。除卻自身原因,“冷淡”的市場(chǎng)表現(xiàn)或許占主要原因。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),今年上半年全國(guó)重點(diǎn)50城住宅平均租金累計(jì)下跌0.9%;7 月,50城住宅平均租金同比下跌 1.77%,跌幅較 6 月擴(kuò)大 0.17 個(gè)百分點(diǎn)。這還只是平均,鏈家內(nèi)部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),今年的上海市租金同比下滑10%-20%左右?!皾q租難”“留客難”已成為每一家長(zhǎng)租公寓品牌面臨的核心問題。

與此同時(shí),大量保租房以及由賣轉(zhuǎn)租的二手房保租房源的涌入,讓二房東們盤下的房子空置率出現(xiàn)新高。但不管房子是否空置,這些二房東都需要付給房東租金,對(duì)其資金鏈提出考驗(yàn)。

嚴(yán)峻市場(chǎng)壓力下,這些長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商們也開始奮力“自救”,尋找新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。比如自如發(fā)現(xiàn),今年上半年租賃市場(chǎng)回暖潮中,除年輕人群體之外,更多的家庭用戶也開始涌入租賃市場(chǎng),租房群體進(jìn)一步多元化。因此,自如8月17日上線整租季活動(dòng),推出全新的整租產(chǎn)品標(biāo)桿“心舍3.0”,更是推出了“0押金”“3年不漲租”等舉措,為新興租房群體提供更穩(wěn)定長(zhǎng)久的城市租房解決方案。

樂乎則是根據(jù)市場(chǎng)需求,剖析自身發(fā)展方式,將公寓產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)打造成“長(zhǎng)短日租”的發(fā)展方式,從運(yùn)營(yíng)管理向資產(chǎn)管理邁進(jìn)。市場(chǎng)觀察發(fā)現(xiàn),這種模式收益不錯(cuò)。以樂乎公寓酒店北京某項(xiàng)目為例,該項(xiàng)目開業(yè)不足1個(gè)月,即實(shí)現(xiàn)滿房;日租開業(yè)當(dāng)天,入住率高達(dá)80%以上,深受租客好評(píng)。

這種“長(zhǎng)短日租”運(yùn)營(yíng)模式,高效地保證出租率的最大化,靈活變動(dòng)的租賃時(shí)間,可以以長(zhǎng)租作為“兜底”,通過短租靈活的溢價(jià)產(chǎn)品配置,獲取多樣性市場(chǎng)周期收益新的可能,成為冠寓、泊寓、城家等多個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌探索嘗試的新方案。

可以說,長(zhǎng)租市場(chǎng)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段后,被“大浪淘沙”留下來的運(yùn)營(yíng)商們,一方面通過優(yōu)化整合資產(chǎn)來減緩市場(chǎng)帶來的影響,另一方面積極求變抓住市場(chǎng)需求,在“摸爬滾打”中“重整旗鼓”探索更多可能。

虎視眈眈,“暗自布局”的酒店也看上這塊蛋糕

經(jīng)歷了二十余年的高速發(fā)展,酒店已從增量時(shí)代轉(zhuǎn)入存量時(shí)代,如何消化存量資產(chǎn),擴(kuò)寬新的利益增長(zhǎng)點(diǎn)是當(dāng)下酒店面對(duì)最棘手的問題。當(dāng)眾多長(zhǎng)租公寓“擠壓”酒店賽道時(shí),酒店也在相繼布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

近日,錦江酒店(中國(guó)區(qū))旗下全新公寓品牌“途羚公寓”在上海民生路開設(shè)了首家門店。未來目標(biāo)將在北上廣深及新一線城市持續(xù)布局直營(yíng)店,計(jì)劃2025年在營(yíng)房間數(shù)達(dá)3000間。途羚公寓定位于商務(wù)人士及企業(yè)員工,主要面向星級(jí)酒店、餐廳、外賣、快遞、醫(yī)院等用工量大的企業(yè)單位。

據(jù)了解,途羚公寓與多家知名酒店進(jìn)行了深入合作,并成功吸引了上海金茂君悅大酒店、麗思卡爾頓酒店、香格里拉大酒店等高端酒店的員工簽約入住。開業(yè)當(dāng)日,途羚公寓即實(shí)現(xiàn)了滿房。至此,錦江酒店的公寓品牌矩陣再添一員。與首個(gè)錦江酒店發(fā)布的公寓品牌憬黎公寓不同的是,途羚公寓更加獨(dú)立,提供“一站式”集體住宿生活服務(wù),而非憬黎公寓偏向于打造定制化產(chǎn)品,結(jié)合長(zhǎng)短租的方式實(shí)現(xiàn)“酒店+公寓”的邊界融合。

在錦江酒店收購(gòu)鉑濤集團(tuán)時(shí),獲得了廣州窩趣公寓管理有限公司的部分股權(quán)。而該公司全資控股的百瑞紀(jì)集團(tuán)旗下?lián)碛懈C趣、瑰悅、華舍3大品牌,涉及6個(gè)公寓系列。其中,截至2024年3月,窩趣公寓發(fā)展足跡已邁向全國(guó)38城,管理超280個(gè)項(xiàng)目,開業(yè)房量超過6萬間,簽約房量超過9萬間。由此看來,錦江酒店早已關(guān)注到長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。

在小紅書上搜索“長(zhǎng)住酒店”會(huì)發(fā)現(xiàn)它已經(jīng)悄然形成了一種風(fēng)潮,不少網(wǎng)友分享自己長(zhǎng)住酒店的心得和攻略, 更讓人驚奇的是,這些關(guān)于長(zhǎng)住酒店的內(nèi)容中竟然鮮有差評(píng),多數(shù)都是“推薦”。

在越來越多的年輕人把酒店住成了自己家,雅閣、洲際、希爾頓等酒店集團(tuán)在長(zhǎng)租公寓也均有布局。除此之外,一個(gè)顯著的特征是:部分酒店也開始將一部分房源轉(zhuǎn)為長(zhǎng)租房,來盤活存量資產(chǎn),提高出租率,其屬性類似于披著酒店外衣的公寓。比如,華住旗下的桔子酒店的部分門店就推出了門店長(zhǎng)包房,客人主要為周邊附近公司的員工,門店提供中、晚商務(wù)套餐。還有一些中檔商務(wù)酒店,最佳房間數(shù)量在120間左右,但有時(shí)候加盟商拿項(xiàng)目考慮到整體性,實(shí)際面積會(huì)更大,多余的房間再做酒店配套難以符合標(biāo)準(zhǔn),便改成單體酒店長(zhǎng)租公寓,提高酒店存量運(yùn)營(yíng)坪效。

如此看來,酒店“暗自布局”長(zhǎng)租公寓不僅是為了豐富產(chǎn)品矩陣,也是有效降低酒店空置率,提高現(xiàn)有服務(wù)設(shè)施的復(fù)合使用率,實(shí)現(xiàn)降本增效的一種方式。

迎接洗牌,長(zhǎng)租公寓未來發(fā)展的3個(gè)挑戰(zhàn)

從市場(chǎng)規(guī)模來看,2018年中國(guó)機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模已過千億元,至2022年依然保持著較快增長(zhǎng),復(fù)合年增長(zhǎng)約為10%,市場(chǎng)增長(zhǎng)顯著,且未來預(yù)計(jì)增速將達(dá)到約15%,2027年市場(chǎng)規(guī)模有望增至約2,500億元。對(duì)于長(zhǎng)租公寓企業(yè)來說,龐大的市場(chǎng)是機(jī)遇,但多方玩家涌入長(zhǎng)租賽道,勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致行業(yè)的蛋糕越分越小。長(zhǎng)租公寓在穩(wěn)扎穩(wěn)打過程中,需要警惕哪些挑戰(zhàn)?

收益與成本倒掛

長(zhǎng)租公寓的運(yùn)作模式從房源角度可以分為以自如、蛋殼為代表的分散式長(zhǎng)租公寓和以魔方、方隅公寓為代表的集中式長(zhǎng)租公寓,前者是從個(gè)人業(yè)主手里獲得房源,一般3—5年左右,再通過改造后出租。這種模式下,為了吸引大量房源、快速擴(kuò)張,往往會(huì)以較高價(jià)格從房東手中獲取房源,以較低價(jià)格租給租客,導(dǎo)致收益和成本錯(cuò)配的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)長(zhǎng)租公寓的現(xiàn)金無法完全支付房東租金的時(shí)候,便會(huì)出現(xiàn)暴雷。

集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商通常與房產(chǎn)公司等機(jī)構(gòu)式業(yè)主簽訂長(zhǎng)期整租協(xié)議,可以整棟樓為單位建設(shè)公寓并對(duì)外出租。由于體量龐大,審批過程較長(zhǎng),前期投入多,運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng),資金回報(bào)長(zhǎng)而發(fā)展較慢。這種模式需要在初期做決策的時(shí)候,對(duì)未來收益和成本的測(cè)算給出較為合理的假設(shè),如出租率、租金價(jià)格、服務(wù)管理成本等。

然而,通過前段時(shí)間魔方拖欠多門店租金產(chǎn)生暴雷現(xiàn)象可見,當(dāng)長(zhǎng)租業(yè)務(wù)收入難以覆蓋成本,極易出現(xiàn)“錢慌”問題。如果長(zhǎng)租公寓企業(yè)不能扭轉(zhuǎn)情況,很大程度上會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)金流斷裂,無法支付房東房租,隨之暴雷。

輕資產(chǎn)之路“不太好走”

輕資產(chǎn)模式的天然優(yōu)勢(shì)很誘人,減輕品牌方資金壓力的同時(shí),能夠快速提升品牌管理規(guī)模。已成為當(dāng)下眾多公寓運(yùn)營(yíng)商競(jìng)相轉(zhuǎn)型與追捧的熱點(diǎn)。但近兩年,也有不少輕資產(chǎn)項(xiàng)目遭到了提前解約,其中不乏一些知名品牌公寓,背后往往指向經(jīng)營(yíng)困境與業(yè)績(jī)未達(dá)預(yù)期。

輕資產(chǎn)盈利的關(guān)鍵在于運(yùn)營(yíng)方是否擁有一個(gè)成熟的運(yùn)營(yíng)管理體系,這也是輕資產(chǎn)企業(yè)能形成量變的基石。需要企業(yè)既能保證單店收益,又能保證在規(guī)模化擴(kuò)張過程中可復(fù)制。手持大量存量資產(chǎn)的國(guó)企和央企,在市場(chǎng)化運(yùn)作租賃住房公寓尚缺乏經(jīng)驗(yàn),攜手合作成為當(dāng)下許多企業(yè)采用的模式,這也對(duì)于運(yùn)營(yíng)商的綜合能力要求也將越來越高。

產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重

在政策的指引下,集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)?;?、頭部化的發(fā)展趨勢(shì)已初步形成。但目前市場(chǎng)上機(jī)構(gòu)化品牌公寓產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重,缺乏辨識(shí)度。如市面上的大多數(shù)品牌白領(lǐng)公寓都以20-30㎡小戶型為主,裝修簡(jiǎn)單,配備有基本家電家具設(shè)施,再設(shè)置一定空間的公共活動(dòng)區(qū)域,所提供的服務(wù)也過于基礎(chǔ)且單一。而企業(yè)公寓也多是為企業(yè)員工提供“一張床”服務(wù),在差異化、人性化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)上并沒有太大突破。

尋根究底,這是因?yàn)楹芏喙⑵髽I(yè)對(duì)于前期客戶定位、產(chǎn)品定位缺少較為清晰的認(rèn)知,多為別人怎么做我也怎么做,由此,很難建立起自身品牌核心競(jìng)爭(zhēng)力,也使得租房群體無法對(duì)租金價(jià)格高、產(chǎn)品一般的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)生較高的認(rèn)可度。對(duì)于長(zhǎng)租公寓企業(yè)來說,與其盲目?jī)?nèi)卷,不如在大潮流的進(jìn)程中尋找自己擅長(zhǎng)的領(lǐng)域,創(chuàng)造自己的產(chǎn)品基因,以差異化的產(chǎn)品和服務(wù)贏得市場(chǎng)認(rèn)可,掌握主動(dòng)權(quán),實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

綜上,長(zhǎng)租公寓賽道依然處在洗牌階段。無論是房企系,還是中介系、創(chuàng)業(yè)系、酒店系,長(zhǎng)租公寓企業(yè)的品牌力、專業(yè)性、資管化是未來競(jìng)爭(zhēng)獲勝的法寶。長(zhǎng)租公寓,注定不是短時(shí)間的生意。

本文為轉(zhuǎn)載內(nèi)容,授權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系原著作權(quán)人。

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圖片來源:界面圖庫

文 | 空間秘探 秦敏慧

近日,萬科發(fā)布最新半年報(bào),實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1427.79億元,歸屬于上市公司股東凈虧損98.52億元,這也是萬科史上首次中報(bào)虧損。但萬科租賃住宅業(yè)務(wù)(含非并表項(xiàng)目,即泊寓業(yè)務(wù))實(shí)現(xiàn)營(yíng)收17.3億元,領(lǐng)跑整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)。近幾年,以萬科泊寓為代表的房企系長(zhǎng)租公寓在業(yè)績(jī)上逐年突破表現(xiàn)亮眼,同樣,其他“派系”的玩家也緊盯長(zhǎng)租公寓市場(chǎng),長(zhǎng)租公寓的生意這么好做嗎?

萬科泊寓和龍湖冠寓,上半年收入超30億

近日,萬科發(fā)布半年報(bào)顯示,公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1427.79億元,同比下降28.93%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-98.52億元,同比盈轉(zhuǎn)虧,首次在中報(bào)上出現(xiàn)虧損,創(chuàng)下公司成立以來最大的業(yè)績(jī)滑鐵盧。對(duì)于虧損的原因,萬科解釋主要是開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和毛利率下降、大宗和股權(quán)交易虧損、部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資虧損以及減值計(jì)提。

不止萬科,很多房企情況都不容樂觀。截至目前,100余家上市房企發(fā)布了中期業(yè)績(jī)報(bào)告,從業(yè)績(jī)表現(xiàn)看,上市房企營(yíng)業(yè)收入、毛利率、凈利潤(rùn)等各項(xiàng)指標(biāo)普遍下滑,其中76家上市房企實(shí)現(xiàn)盈利,87家虧損,虧損企業(yè)超半數(shù)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整給房企經(jīng)營(yíng)帶來巨大壓力,傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)營(yíng)收和利潤(rùn)斷崖式下滑,但租賃住宅業(yè)務(wù)卻實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。萬科泊寓上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 17.3 億元,同比增長(zhǎng) 5.3%。截至6月底,累計(jì)開業(yè)數(shù)量增加至18.3萬間,泊寓客戶滿意度95%,出租率保持95.2%,GOP利潤(rùn)率接近90%,保持行業(yè)領(lǐng)先水平,單房運(yùn)營(yíng)成本同比下降13.3%。

在上半年發(fā)布的住房租賃相關(guān)企業(yè)中,有7家披露了住房租賃業(yè)務(wù)的相關(guān)情況,其中萬科旗下的泊寓和龍湖旗下的冠寓分別營(yíng)收17.3億元和13.1億元,超越13億元大關(guān),領(lǐng)跑整個(gè)行業(yè)。此外,招商蛇口旗下的招商伊敦,華潤(rùn)置地旗下的華潤(rùn)有巢營(yíng)收位于3億-7億元之間,躋身第二梯隊(duì)。在亮眼成績(jī)的背后,房企又做了哪些工作?

其一,向B端、C端同時(shí)獲客。在供給端大量增加的情況下,各企業(yè)都提出各項(xiàng)營(yíng)銷舉措,多維渠道鋪排,加快去化效率,提升出租率。一方面,部分房企長(zhǎng)租公寓建立自有獲客渠道,通過公域精準(zhǔn)投放和私域互動(dòng)營(yíng)銷,吸引更多C端潛在租戶。如泊寓擁有五大自有渠道,分別是企業(yè)客戶、APP/小程序、流量平臺(tái)、老帶新和屬地流量,其中企業(yè)客戶達(dá)到了4000家,占比高達(dá)45%。因此,泊寓利用自身渠道,實(shí)現(xiàn)85%的自給率,整體渠道費(fèi)用降至0.6以下。冠寓同樣擁有小程序、APP、微信公眾號(hào)以及小紅書等多個(gè)自有租房渠道。

一方面,B端客源的穩(wěn)定性在一定程度上降低了公寓的空置和招租成本,也提升了公寓運(yùn)營(yíng)效率。通過建立標(biāo)準(zhǔn)化業(yè)務(wù),為長(zhǎng)租公寓的發(fā)展提供可復(fù)制樣本。因此,不少房企長(zhǎng)租公寓通過與企業(yè)和機(jī)構(gòu)合作,爭(zhēng)取成為企業(yè)和機(jī)構(gòu)員工的租房首選。這也是越來越多大型租賃社區(qū)不斷入市的重要原因。

其二,抓住納保大潮的“紅利”。長(zhǎng)租公寓納入保障性租賃住房體系,可能會(huì)導(dǎo)致失去部分公寓的定價(jià)權(quán),但能獲得政府相關(guān)補(bǔ)助和政策支持,幫助公寓獲客,還能有機(jī)會(huì)發(fā)行保租房REIT。龐大的保租房如果通過保租房REIT實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)推出,也會(huì)讓房企的資金得到釋放。

萬科泊寓、華潤(rùn)有巢、龍湖冠寓等房企均加入保租房的建設(shè)中,租賃住房市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)張。截至上半年,泊寓在北京、天津、 深圳、廈門等 23 個(gè)城市共納保155個(gè)項(xiàng)目,涉及房源11.22萬間,位列市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)納保數(shù)量第一位。冠寓的保租房落地北京、重慶、天津等20余個(gè)城市,已有超過4萬間房間納入了保障性租賃住房項(xiàng)目,冠寓管理的保租房占總規(guī)模超三成。

房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整給房企經(jīng)營(yíng)帶來巨大壓力,越來越多的房企在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)之外開始尋求模式轉(zhuǎn)型。對(duì)于一眾房企來說,將手上的存量資產(chǎn)改造成商品房,打造長(zhǎng)租公寓、保租房等產(chǎn)品能夠有效去庫存,盤活手中存量資產(chǎn),是一門“不虧”的生意。

發(fā)展陣痛,部分頭部長(zhǎng)租公寓品牌開始“力不從心”

長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商在市場(chǎng)起步階段就已早早入局,通常以“租賃-運(yùn)營(yíng)”的二房東模式為主,迅速搶占市場(chǎng),拓寬規(guī)模。相比較以房地產(chǎn)開發(fā)商出身的長(zhǎng)租公寓品牌來說,以自如、相寓、魔方等為代表的運(yùn)營(yíng)商平臺(tái)就有些“力不從心”了。

自長(zhǎng)租公寓“第一股”因操作租金貸,打時(shí)間差的粗獷模式受到市場(chǎng)波動(dòng)而暴雷后,新一輪的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈,運(yùn)營(yíng)商們也在“摸爬滾打”中應(yīng)對(duì)上一個(gè)周期帶來的陣痛,探索在下一個(gè)周期找到獨(dú)屬于自己的發(fā)展模式,在市場(chǎng)上站穩(wěn)腳跟。

以自如為例,前段時(shí)間自如迎來了一波解約潮,遍及全國(guó)。十多年前,自如作為混亂租賃市場(chǎng)的改革者席卷而來,短時(shí)間內(nèi)占據(jù)相當(dāng)大的市場(chǎng)份額。租客愿意多花一筆服務(wù)費(fèi)入住自如,房東則看在托管模式“省心”的基礎(chǔ)上,接受稍低于市場(chǎng)價(jià)的年租金。2019年,自如宣布管理房源數(shù)量突破100萬間。沒過多久,蛋殼公寓暴雷,自如卻頑強(qiáng)地“活下來”。諸多原因的作用下,自如的上市計(jì)劃一推再推,現(xiàn)在,曾經(jīng)激進(jìn)的收房計(jì)劃留下的“隱憂”如一根引線,在下行市場(chǎng)中被引爆,解約潮也就不奇怪了。

但解約未嘗不是自如“自救”的方式。其底層邏輯是進(jìn)行成本管理的方式,砍掉一批高價(jià)收來的房子,再收上來一批低價(jià)房源,屬于是“賣血止血”,可以看作資產(chǎn)包的優(yōu)化和重整。

其他頭部長(zhǎng)租公寓的日子也并不好過,今年上半年多個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌出現(xiàn)拖欠房屋租金狀況。除卻自身原因,“冷淡”的市場(chǎng)表現(xiàn)或許占主要原因。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),今年上半年全國(guó)重點(diǎn)50城住宅平均租金累計(jì)下跌0.9%;7 月,50城住宅平均租金同比下跌 1.77%,跌幅較 6 月擴(kuò)大 0.17 個(gè)百分點(diǎn)。這還只是平均,鏈家內(nèi)部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),今年的上海市租金同比下滑10%-20%左右?!皾q租難”“留客難”已成為每一家長(zhǎng)租公寓品牌面臨的核心問題。

與此同時(shí),大量保租房以及由賣轉(zhuǎn)租的二手房保租房源的涌入,讓二房東們盤下的房子空置率出現(xiàn)新高。但不管房子是否空置,這些二房東都需要付給房東租金,對(duì)其資金鏈提出考驗(yàn)。

嚴(yán)峻市場(chǎng)壓力下,這些長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商們也開始奮力“自救”,尋找新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。比如自如發(fā)現(xiàn),今年上半年租賃市場(chǎng)回暖潮中,除年輕人群體之外,更多的家庭用戶也開始涌入租賃市場(chǎng),租房群體進(jìn)一步多元化。因此,自如8月17日上線整租季活動(dòng),推出全新的整租產(chǎn)品標(biāo)桿“心舍3.0”,更是推出了“0押金”“3年不漲租”等舉措,為新興租房群體提供更穩(wěn)定長(zhǎng)久的城市租房解決方案。

樂乎則是根據(jù)市場(chǎng)需求,剖析自身發(fā)展方式,將公寓產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)打造成“長(zhǎng)短日租”的發(fā)展方式,從運(yùn)營(yíng)管理向資產(chǎn)管理邁進(jìn)。市場(chǎng)觀察發(fā)現(xiàn),這種模式收益不錯(cuò)。以樂乎公寓酒店北京某項(xiàng)目為例,該項(xiàng)目開業(yè)不足1個(gè)月,即實(shí)現(xiàn)滿房;日租開業(yè)當(dāng)天,入住率高達(dá)80%以上,深受租客好評(píng)。

這種“長(zhǎng)短日租”運(yùn)營(yíng)模式,高效地保證出租率的最大化,靈活變動(dòng)的租賃時(shí)間,可以以長(zhǎng)租作為“兜底”,通過短租靈活的溢價(jià)產(chǎn)品配置,獲取多樣性市場(chǎng)周期收益新的可能,成為冠寓、泊寓、城家等多個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌探索嘗試的新方案。

可以說,長(zhǎng)租市場(chǎng)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段后,被“大浪淘沙”留下來的運(yùn)營(yíng)商們,一方面通過優(yōu)化整合資產(chǎn)來減緩市場(chǎng)帶來的影響,另一方面積極求變抓住市場(chǎng)需求,在“摸爬滾打”中“重整旗鼓”探索更多可能。

虎視眈眈,“暗自布局”的酒店也看上這塊蛋糕

經(jīng)歷了二十余年的高速發(fā)展,酒店已從增量時(shí)代轉(zhuǎn)入存量時(shí)代,如何消化存量資產(chǎn),擴(kuò)寬新的利益增長(zhǎng)點(diǎn)是當(dāng)下酒店面對(duì)最棘手的問題。當(dāng)眾多長(zhǎng)租公寓“擠壓”酒店賽道時(shí),酒店也在相繼布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

近日,錦江酒店(中國(guó)區(qū))旗下全新公寓品牌“途羚公寓”在上海民生路開設(shè)了首家門店。未來目標(biāo)將在北上廣深及新一線城市持續(xù)布局直營(yíng)店,計(jì)劃2025年在營(yíng)房間數(shù)達(dá)3000間。途羚公寓定位于商務(wù)人士及企業(yè)員工,主要面向星級(jí)酒店、餐廳、外賣、快遞、醫(yī)院等用工量大的企業(yè)單位。

據(jù)了解,途羚公寓與多家知名酒店進(jìn)行了深入合作,并成功吸引了上海金茂君悅大酒店、麗思卡爾頓酒店、香格里拉大酒店等高端酒店的員工簽約入住。開業(yè)當(dāng)日,途羚公寓即實(shí)現(xiàn)了滿房。至此,錦江酒店的公寓品牌矩陣再添一員。與首個(gè)錦江酒店發(fā)布的公寓品牌憬黎公寓不同的是,途羚公寓更加獨(dú)立,提供“一站式”集體住宿生活服務(wù),而非憬黎公寓偏向于打造定制化產(chǎn)品,結(jié)合長(zhǎng)短租的方式實(shí)現(xiàn)“酒店+公寓”的邊界融合。

在錦江酒店收購(gòu)鉑濤集團(tuán)時(shí),獲得了廣州窩趣公寓管理有限公司的部分股權(quán)。而該公司全資控股的百瑞紀(jì)集團(tuán)旗下?lián)碛懈C趣、瑰悅、華舍3大品牌,涉及6個(gè)公寓系列。其中,截至2024年3月,窩趣公寓發(fā)展足跡已邁向全國(guó)38城,管理超280個(gè)項(xiàng)目,開業(yè)房量超過6萬間,簽約房量超過9萬間。由此看來,錦江酒店早已關(guān)注到長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。

在小紅書上搜索“長(zhǎng)住酒店”會(huì)發(fā)現(xiàn)它已經(jīng)悄然形成了一種風(fēng)潮,不少網(wǎng)友分享自己長(zhǎng)住酒店的心得和攻略, 更讓人驚奇的是,這些關(guān)于長(zhǎng)住酒店的內(nèi)容中竟然鮮有差評(píng),多數(shù)都是“推薦”。

在越來越多的年輕人把酒店住成了自己家,雅閣、洲際、希爾頓等酒店集團(tuán)在長(zhǎng)租公寓也均有布局。除此之外,一個(gè)顯著的特征是:部分酒店也開始將一部分房源轉(zhuǎn)為長(zhǎng)租房,來盤活存量資產(chǎn),提高出租率,其屬性類似于披著酒店外衣的公寓。比如,華住旗下的桔子酒店的部分門店就推出了門店長(zhǎng)包房,客人主要為周邊附近公司的員工,門店提供中、晚商務(wù)套餐。還有一些中檔商務(wù)酒店,最佳房間數(shù)量在120間左右,但有時(shí)候加盟商拿項(xiàng)目考慮到整體性,實(shí)際面積會(huì)更大,多余的房間再做酒店配套難以符合標(biāo)準(zhǔn),便改成單體酒店長(zhǎng)租公寓,提高酒店存量運(yùn)營(yíng)坪效。

如此看來,酒店“暗自布局”長(zhǎng)租公寓不僅是為了豐富產(chǎn)品矩陣,也是有效降低酒店空置率,提高現(xiàn)有服務(wù)設(shè)施的復(fù)合使用率,實(shí)現(xiàn)降本增效的一種方式。

迎接洗牌,長(zhǎng)租公寓未來發(fā)展的3個(gè)挑戰(zhàn)

從市場(chǎng)規(guī)模來看,2018年中國(guó)機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模已過千億元,至2022年依然保持著較快增長(zhǎng),復(fù)合年增長(zhǎng)約為10%,市場(chǎng)增長(zhǎng)顯著,且未來預(yù)計(jì)增速將達(dá)到約15%,2027年市場(chǎng)規(guī)模有望增至約2,500億元。對(duì)于長(zhǎng)租公寓企業(yè)來說,龐大的市場(chǎng)是機(jī)遇,但多方玩家涌入長(zhǎng)租賽道,勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致行業(yè)的蛋糕越分越小。長(zhǎng)租公寓在穩(wěn)扎穩(wěn)打過程中,需要警惕哪些挑戰(zhàn)?

收益與成本倒掛

長(zhǎng)租公寓的運(yùn)作模式從房源角度可以分為以自如、蛋殼為代表的分散式長(zhǎng)租公寓和以魔方、方隅公寓為代表的集中式長(zhǎng)租公寓,前者是從個(gè)人業(yè)主手里獲得房源,一般3—5年左右,再通過改造后出租。這種模式下,為了吸引大量房源、快速擴(kuò)張,往往會(huì)以較高價(jià)格從房東手中獲取房源,以較低價(jià)格租給租客,導(dǎo)致收益和成本錯(cuò)配的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)長(zhǎng)租公寓的現(xiàn)金無法完全支付房東租金的時(shí)候,便會(huì)出現(xiàn)暴雷。

集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商通常與房產(chǎn)公司等機(jī)構(gòu)式業(yè)主簽訂長(zhǎng)期整租協(xié)議,可以整棟樓為單位建設(shè)公寓并對(duì)外出租。由于體量龐大,審批過程較長(zhǎng),前期投入多,運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng),資金回報(bào)長(zhǎng)而發(fā)展較慢。這種模式需要在初期做決策的時(shí)候,對(duì)未來收益和成本的測(cè)算給出較為合理的假設(shè),如出租率、租金價(jià)格、服務(wù)管理成本等。

然而,通過前段時(shí)間魔方拖欠多門店租金產(chǎn)生暴雷現(xiàn)象可見,當(dāng)長(zhǎng)租業(yè)務(wù)收入難以覆蓋成本,極易出現(xiàn)“錢慌”問題。如果長(zhǎng)租公寓企業(yè)不能扭轉(zhuǎn)情況,很大程度上會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)金流斷裂,無法支付房東房租,隨之暴雷。

輕資產(chǎn)之路“不太好走”

輕資產(chǎn)模式的天然優(yōu)勢(shì)很誘人,減輕品牌方資金壓力的同時(shí),能夠快速提升品牌管理規(guī)模。已成為當(dāng)下眾多公寓運(yùn)營(yíng)商競(jìng)相轉(zhuǎn)型與追捧的熱點(diǎn)。但近兩年,也有不少輕資產(chǎn)項(xiàng)目遭到了提前解約,其中不乏一些知名品牌公寓,背后往往指向經(jīng)營(yíng)困境與業(yè)績(jī)未達(dá)預(yù)期。

輕資產(chǎn)盈利的關(guān)鍵在于運(yùn)營(yíng)方是否擁有一個(gè)成熟的運(yùn)營(yíng)管理體系,這也是輕資產(chǎn)企業(yè)能形成量變的基石。需要企業(yè)既能保證單店收益,又能保證在規(guī)?;瘮U(kuò)張過程中可復(fù)制。手持大量存量資產(chǎn)的國(guó)企和央企,在市場(chǎng)化運(yùn)作租賃住房公寓尚缺乏經(jīng)驗(yàn),攜手合作成為當(dāng)下許多企業(yè)采用的模式,這也對(duì)于運(yùn)營(yíng)商的綜合能力要求也將越來越高。

產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重

在政策的指引下,集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)?;㈩^部化的發(fā)展趨勢(shì)已初步形成。但目前市場(chǎng)上機(jī)構(gòu)化品牌公寓產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重,缺乏辨識(shí)度。如市面上的大多數(shù)品牌白領(lǐng)公寓都以20-30㎡小戶型為主,裝修簡(jiǎn)單,配備有基本家電家具設(shè)施,再設(shè)置一定空間的公共活動(dòng)區(qū)域,所提供的服務(wù)也過于基礎(chǔ)且單一。而企業(yè)公寓也多是為企業(yè)員工提供“一張床”服務(wù),在差異化、人性化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)上并沒有太大突破。

尋根究底,這是因?yàn)楹芏喙⑵髽I(yè)對(duì)于前期客戶定位、產(chǎn)品定位缺少較為清晰的認(rèn)知,多為別人怎么做我也怎么做,由此,很難建立起自身品牌核心競(jìng)爭(zhēng)力,也使得租房群體無法對(duì)租金價(jià)格高、產(chǎn)品一般的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)生較高的認(rèn)可度。對(duì)于長(zhǎng)租公寓企業(yè)來說,與其盲目?jī)?nèi)卷,不如在大潮流的進(jìn)程中尋找自己擅長(zhǎng)的領(lǐng)域,創(chuàng)造自己的產(chǎn)品基因,以差異化的產(chǎn)品和服務(wù)贏得市場(chǎng)認(rèn)可,掌握主動(dòng)權(quán),實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

綜上,長(zhǎng)租公寓賽道依然處在洗牌階段。無論是房企系,還是中介系、創(chuàng)業(yè)系、酒店系,長(zhǎng)租公寓企業(yè)的品牌力、專業(yè)性、資管化是未來競(jìng)爭(zhēng)獲勝的法寶。長(zhǎng)租公寓,注定不是短時(shí)間的生意。

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