文 | 空間秘探 林修。
近期，富力香港及旗下子公司被擔(dān)保代理人委任的機(jī)構(gòu)人員全盤接管，此事一經(jīng)公布，引發(fā)社會(huì)各界普遍關(guān)注。作為首家完成了境內(nèi)和境外債務(wù)整體重組的房企，富力為何還是面臨清盤？曾接手萬達(dá)資產(chǎn)包中剩余的68家酒店也將被接管，富力的“酒店夢”或迎來“大結(jié)局”……
富力地產(chǎn)或?qū)⑹?8間酒店
近日，富力地產(chǎn)公布，旗下全資附屬公司富力地產(chǎn)（香港）有限公司（下稱“富力香港”）、御逸有限公司股份（下稱“御逸”）以及兆晞?dòng)邢薰荆ㄏ路Q“兆晞”）皆被擔(dān)保代理人委任的機(jī)構(gòu)人員接管。其中，兆晞公司設(shè)立于2017年4月21日，注冊資本金100萬港元，由富力地產(chǎn)持有100%股份，是富力地產(chǎn)的子公司，也是美元債的融資主體。
據(jù)悉，兆晞已于7月8日收到新加坡政府投資機(jī)構(gòu)淡馬錫旗下私募信貸主權(quán)基金Seatown Private Credit Master Fund（下面簡稱Seatown）提交的清盤呈請。這是富力首次被債權(quán)人提出清盤呈請，該呈請已在香港高院提交，將于9月25日在香港高等法院開庭審理。
Seatown作為富力集團(tuán)在2023年初簽訂的融資協(xié)議中貸款人之一，提交清盤呈請的起因是發(fā)現(xiàn)兆晞?dòng)幸还P金額為6.14億美元的境外債務(wù)（本金及應(yīng)付利息）尚未償還，其中Seatown持有未償還本金額的18%，價(jià)值1.1億美元，而這筆債務(wù)的抵押品之一，便是本次被接管的68間酒店及1棟寫字樓。通俗點(diǎn)來講，本次清盤呈請的主要原因?yàn)椋簜鶛?quán)人發(fā)現(xiàn)，富力沒錢還債，又不知道何時(shí)能還上錢，于是向法院提起清盤。
對于Seatown提交的清盤呈請，富力認(rèn)為這并不代表兆晞以及富力地產(chǎn)其他持有者的利益，Seatown只占有其中的一小部分。同時(shí)，在公告中表明與Seatown正處于積極溝通階段，努力爭取與其達(dá)成一致。但事與愿違，8月19日Seatown再一次向法院提交清盤呈請，此次呈請目標(biāo)則是兆晞的母公司富力香港，也是這筆債務(wù)的擔(dān)保人之一。
值得注意的是，此前富力集團(tuán)聲稱該貸款已有足夠抵押品，擔(dān)保責(zé)權(quán)人可以行使其權(quán)利強(qiáng)制執(zhí)行抵押品，而不是申請附屬公司清盤。并且認(rèn)為任何此類申請清盤的嘗試都會(huì)損害價(jià)值，會(huì)減少債權(quán)人的可收回追討。（強(qiáng)制執(zhí)行抵押品和向法院提交清盤呈請二者區(qū)別經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，強(qiáng)制執(zhí)行抵押品通常是指債權(quán)人直接對抵押品進(jìn)行處置，以收回債務(wù)，適用于有明確抵押物的債務(wù)；向法院提交清盤呈請則是請求法院對債務(wù)人公司進(jìn)行清算，涉及公司整體資產(chǎn)和負(fù)債。并且相較于強(qiáng)制執(zhí)行抵押品，清盤呈請是一種更為徹底的解決方式，嚴(yán)重的可能會(huì)導(dǎo)致公司解散。）公告中富力地產(chǎn)所表示的"該貸款已有足夠抵押品"，是將要被接管的68間酒店及1棟寫字樓。
無論清盤，還是強(qiáng)制執(zhí)行，富力地產(chǎn)都漸漸失去對68間酒店及1棟寫字樓擁有的主動(dòng)權(quán)，這是富力地產(chǎn)不愿看到的結(jié)果。然而，此次公告，基本宣布富力地產(chǎn)已經(jīng)失去保住其他酒店資產(chǎn)的所有可能。
這也是繼去年被廣州市廣豐混凝土有限公司、廣東祥正商貿(mào)有限公司以廣州富力資產(chǎn)不足、缺乏清償能力為由，向廣州中級人民法院提出破產(chǎn)清算申請后的又一次危機(jī)。事情的起因是富力與其供應(yīng)商之間因2000萬元票據(jù)糾紛未達(dá)成和解，盡管富力地產(chǎn)的破產(chǎn)清算因證據(jù)不充分而被駁回，但其債務(wù)問題也逐漸顯現(xiàn)，或許也為本次被清盤埋下了導(dǎo)火索。
從“買家”到“賣家”
當(dāng)房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系出現(xiàn)重大變化，從“增量時(shí)代”進(jìn)入“存量時(shí)代”，地產(chǎn)酒店也從“擴(kuò)張”成為移動(dòng)的“血包”，從買買買到賣賣賣，富力地產(chǎn)經(jīng)歷了什么？
眾所周知，富力是做舊改起家的。1993年，恰逢廣州樓市開始升溫，張力嗅出商機(jī)，馬上聯(lián)系好友李思廉，兩人一拍即合便共同投資2000萬元?jiǎng)?chuàng)業(yè)。他們的第一個(gè)項(xiàng)目，便是舊城改造、舊工廠改造項(xiàng)目富力新居，一舉大賣。2005年，富力地產(chǎn)在港交所上市，成為首家被納入恒生中國企業(yè)指數(shù)的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)，并榮登市值最高的公司之一。數(shù)據(jù)顯示，2004年至2009年，富力地產(chǎn)連續(xù)五年位列中國房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力第1名。2007年，富力地產(chǎn)則是以161億元的銷售額，位居行業(yè)第四，僅次于萬科A（000002）、綠地控股（600606）和中海地產(chǎn)。
或是富力地產(chǎn)早期的勢不可擋、所向披靡，其戰(zhàn)略擴(kuò)張也異常激進(jìn)生猛，并號稱要取代彼時(shí)的房地產(chǎn)行業(yè)“老大”萬科A。在這種態(tài)勢下，富力開始進(jìn)軍酒店業(yè)， 2008年，富力第一家奢華酒店廣州富力麗思卡爾頓酒店成功開業(yè)。同年，廣州富力君悅大酒店、北京富力萬麗酒店、北京富力智選假日酒店也相繼開業(yè)。
但其對酒店行業(yè)的布局可以追溯至2004年。彼時(shí)，富力地產(chǎn)在華南、華北和中部地區(qū)的一線城市CBD核心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展高檔寫字樓、商業(yè)項(xiàng)目。但隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，高端酒店市場的需求迅速發(fā)展。富力抓住這一市場機(jī)遇，通過與萬豪集團(tuán)、凱悅集團(tuán)、洲際集團(tuán)等國際酒店合作，提升自己的品牌形象和價(jià)值。
初期富力在酒店領(lǐng)域的擴(kuò)張并不快，截至2016年底，富力只擁有14家在運(yùn)營中的酒店，在建或關(guān)業(yè)籌備中的酒店10家。平均下來，每年開業(yè)1家，即便算上籌備的，一年也不到2家。從2004年涉足酒店行業(yè)到2017年，其酒店項(xiàng)目發(fā)展已具備相當(dāng)規(guī)模，即使開業(yè)速度較慢，但總體呈穩(wěn)定趨勢。
這或許與其不寬裕的現(xiàn)金流有關(guān)，數(shù)據(jù)顯示，2012年至2016年，富力經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流連續(xù)五年為負(fù)，現(xiàn)金基本來源于銀行信托貸款、票據(jù)和境內(nèi)債券。這也導(dǎo)致富力負(fù)債進(jìn)一步擴(kuò)大，數(shù)據(jù)顯示，2014年至2016年，富力地產(chǎn)的負(fù)債分別為1196億元、1345億元、1795億元。2017年更是突破兩千億大關(guān)，負(fù)債2332億元，凈負(fù)債率高達(dá)170%。
但2017年富力在自身財(cái)務(wù)十分緊張的情況下，仍舉債吃下了萬達(dá)的77家酒店。有趣的是，上文中所提到的此次富力抵押品也是2017年收購的萬達(dá)集團(tuán)酒店資產(chǎn)。從“買家”到“賣家”，轉(zhuǎn)折點(diǎn)就在這一場“世紀(jì)交易”上。
2017年時(shí)逢萬達(dá)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，準(zhǔn)備出售大部分的酒店資產(chǎn)，按照原計(jì)劃融創(chuàng)將以335.95億元收購萬達(dá)旗下76個(gè)酒店，但途中富力意外加入，并以199.06億元價(jià)格成功收購萬達(dá)76家酒店全部股權(quán)以及煙臺萬達(dá)文華酒店70%股權(quán)。據(jù)空間秘探調(diào)查發(fā)現(xiàn)，富力此次收購并非意外，早在2016年年報(bào)中就曾“預(yù)告”，表示希望擴(kuò)大包含酒店項(xiàng)目在內(nèi)的高端及具有投資價(jià)值的投資組合。當(dāng)時(shí)酒店市場環(huán)境相對較好，富力地產(chǎn)對未來市場前景持樂觀態(tài)度，希望通過收購萬達(dá)酒店實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)多元化，降低對單一業(yè)務(wù)的依賴風(fēng)險(xiǎn)。
至此，富力通過收購萬達(dá)旗下的酒店，加上原本自有的在全球已開業(yè)和建設(shè)的高端酒店，擁有90家運(yùn)營中的酒店，包括奢華品牌10家、超高端品牌32家、高端品牌43家以及超中端品牌5家，五星級酒店為86家，占比96%，且據(jù)空間秘探不完全統(tǒng)計(jì)，其中超高端酒店包含14家萬達(dá)文華，高端酒店包含37家萬達(dá)嘉華，國際酒店集團(tuán)的品牌（威斯汀、希爾頓、洲際、康萊德及艾美等）20余家。這一年，富力將“全球最大的五星級酒店業(yè)主”的頭銜收入囊中。
在富力地產(chǎn)看來，這是筆很劃算的買賣。富力表示，若自行建設(shè)76家酒店，將需要15至20年時(shí)間，而此次交易僅建設(shè)成本就節(jié)省了數(shù)十億元人民幣，同時(shí)還節(jié)省了酒店初期的推廣成本。這次收購也被富力定位為“在鞏固酒店發(fā)展策略上邁出的重要一步”。
從富力集團(tuán)2017年的財(cái)務(wù)報(bào)告來看，本次富力集團(tuán)的收購具有明顯增值效果，帶來一次性收益人民幣131億元，其酒店業(yè)務(wù)項(xiàng)目營收額增至23.75億元人民幣，相關(guān)內(nèi)部人士表示本次收購預(yù)計(jì)將大幅提升富力地產(chǎn)未來數(shù)年酒店業(yè)務(wù)收益。富力地產(chǎn)聯(lián)席主席李思廉也在2018年的業(yè)績發(fā)布會(huì)上多次表示，該交易是值得的，且相當(dāng)合理，并計(jì)劃將2018年酒店業(yè)務(wù)收入目標(biāo)大幅提升至70億元人民幣。
不過，富力很快被“打臉”！自2018年以來，富力地產(chǎn)酒店業(yè)務(wù)連續(xù)虧損四年。數(shù)據(jù)顯示，2018年至2022年，富力地產(chǎn)酒店?duì)I運(yùn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入分別為70.28億元、70.22億元、44.63億元、50.7億元，其中2018年，富力地產(chǎn)酒店業(yè)務(wù)的虧損額達(dá)4.59億元，虧損增幅超200%；2019年—2021年，富力地產(chǎn)酒店業(yè)務(wù)的虧損持續(xù)加大，分別為虧損10.07億元、14.27億元和14.22億元，四年虧損總計(jì)近45億元。
面對連年虧損，債務(wù)到期、融資受限等多重壓力下，從2022年起富力集團(tuán)相繼出售酒店資產(chǎn)，換取現(xiàn)金彌補(bǔ)空缺。同年以4.3億元出售了福州的天元國際威斯汀。此后兩年富力先后出售了包括北京富力文華在內(nèi)來自萬達(dá)的77間酒店中部分項(xiàng)目，如今富力手上最后的酒店也將被抵押出去。
從“買家”到“賣家”的同樣還有融創(chuàng)。回顧作為2017年“世紀(jì)交易”的另外重要一員，融創(chuàng)收購的萬達(dá)酒店資產(chǎn)也在不斷擺上貨架，如無錫融創(chuàng)茂、融創(chuàng)昆明萬達(dá)城、成都融創(chuàng)施柏閣酒店和成都融創(chuàng)堇悅酒店以及武漢融創(chuàng)武地長江文旅城。其中，無錫融創(chuàng)茂以及融創(chuàng)昆明萬達(dá)城已是二次上架。據(jù)了解，融創(chuàng)昆明萬達(dá)城二次拍賣時(shí)，起拍價(jià)已降至4.48億元，評估價(jià)8億元；其首次拍賣起拍價(jià)約5.6億元，由于無人競買流拍。但不管怎么說，融創(chuàng)還是等來了曙光，新的買家已經(jīng)現(xiàn)身。
可以說，這些2017年交易的萬達(dá)資產(chǎn)還沒來得及給富力和融創(chuàng)帶來更多業(yè)績上的明顯增量，已陷入流動(dòng)性危機(jī)的富力和融創(chuàng)為求“自救”，又再度將這些資產(chǎn)重新擺上了貨架，等待著下一位接盤者的到來。從“買家”到“賣家”，是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展邏輯的改變，也是所有地產(chǎn)酒店都在經(jīng)歷的轉(zhuǎn)型疼痛。
富力地產(chǎn)酒店為何會(huì)“掉隊(duì)”？
作為我國最早完成境外債務(wù)展期的地產(chǎn)企業(yè)，富力目前負(fù)債累累，昔日風(fēng)光無限的地產(chǎn)巨頭正逐步走向破產(chǎn)重組。曾經(jīng)扮演萬達(dá)“白衣騎士”角色的富力，又是如何掉隊(duì)的呢？
自2008年起，富力地產(chǎn)受到全球金融危機(jī)和樓市調(diào)整的雙重沖擊，迅速陷入困境。在同行紛紛專注于住宅地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，富力依舊按照住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)1:1的開發(fā)節(jié)奏推進(jìn)，資金鏈幾乎斷裂。戰(zhàn)略選擇的失誤導(dǎo)致富力不得不舉債以維持高速增長。
調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，富力集團(tuán)2018年負(fù)債超3000億，六年過去截至2024年6月30日，負(fù)債約為2679.88億元，現(xiàn)金流僅剩50億，一年期內(nèi)到期的債務(wù)卻高達(dá)500多億。酒店本為地產(chǎn)銷售的催化劑，作為拿地、抵押融資、品牌溢價(jià)的不動(dòng)產(chǎn)酒店，拋售變現(xiàn)可以暫緩主業(yè)資金短缺之急。在債務(wù)不斷增長的情況下，通過售賣、抵押資產(chǎn)填補(bǔ)債務(wù)問題是必然。
今年5月，富力出售了2018年從萬達(dá)手中收購的“敦ONE”項(xiàng)目。起因是為盡快完成項(xiàng)目，借入8億英鎊建筑貸款，但年初項(xiàng)目完工后才發(fā)現(xiàn)企業(yè)無力償還貸款，為避免高額的違約金，便將已完工的項(xiàng)目出售，最后富力不僅甩掉了11.億美元的巨額美元債券，還獲得了21億人民幣利潤。但靠這種方式來填補(bǔ)債務(wù)問題，算的上是“杯水車薪”。
被富力寄予厚望的酒店板塊，也沒有為富力帶來充足的現(xiàn)金流。富力地產(chǎn)原來自身的酒店業(yè)務(wù)也是慘淡的。公開資料顯示，自2012年至2017年，富力酒店業(yè)務(wù)連續(xù)6年虧損，2017年酒店?duì)I收剛剛過20億，虧損額也始終在2億元左右徘徊。在進(jìn)行“世紀(jì)交易”前，富力仔細(xì)計(jì)算過：吃進(jìn)這些酒店，一年能產(chǎn)生70億的收入、15億的凈利潤，價(jià)格不高，是個(gè)好買賣。
原本以為這些酒店將成為富力集團(tuán)新的利潤增長點(diǎn)，但隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)下滑，酒店業(yè)務(wù)也遭遇了前所未有的挑戰(zhàn)。自打接手以來，7年時(shí)間，收購款加上運(yùn)營虧損，富力在這些酒店身上花了250億。富力集團(tuán)原本期望的投資回報(bào)變得遙不可及，反而成為沉重的負(fù)擔(dān)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些萬達(dá)酒店資產(chǎn)沒有被盤活還是跟富力自身有關(guān)。2017年富力收購萬達(dá)酒店十分倉促，在收購?fù)瓿烧砬鍐螘r(shí)才發(fā)現(xiàn)大多數(shù)酒店并不是出于盈利目的建設(shè)，而是當(dāng)初為了賣樓配建的附屬產(chǎn)品，且位置偏遠(yuǎn)，在酒店經(jīng)營上并不具備區(qū)位優(yōu)勢和營利能力。同時(shí)由于富力只收購了土地所有權(quán)，經(jīng)營權(quán)仍歸屬于萬達(dá)酒店管理集團(tuán)。加之自身管理酒店經(jīng)驗(yàn)不足和缺少專業(yè)團(tuán)隊(duì)管理酒店，2017的收購，只為富力帶來短時(shí)間的繁榮。
面對表現(xiàn)不太理想的酒店業(yè)績，富力并非毫不作為。有酒店內(nèi)部人士透露，富力為了自救，曾計(jì)劃通過將酒店資產(chǎn)分拆成房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）在新加坡上市，以盤活酒店資產(chǎn)和緩解償債壓力。遺憾的是，由于房企IPO和再融資標(biāo)準(zhǔn)逐漸提高，加之監(jiān)管部門對上市公司質(zhì)量要求的提升，基本叫停房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)融資和房企IPO，富力酒店的上市計(jì)劃也隨之?dāng)R置。
作為曾經(jīng)的房地產(chǎn)“華南五虎”，富力也走上了萬達(dá)的老路，通過資產(chǎn)出售、資產(chǎn)變現(xiàn)的方式，以換取現(xiàn)金或減少債務(wù)的方式處理債務(wù)到期問題，變賣資產(chǎn)或許能暫緩危機(jī)，卻并非長久之計(jì)。
出售酒店資產(chǎn)這條路還能走多久？
在房地產(chǎn)調(diào)控政策趨緊，融資環(huán)境也不容樂觀的當(dāng)下，金茂、融創(chuàng)、華僑城、碧桂園等大多房企也開始拋售旗下的酒店資產(chǎn)。但從賣資產(chǎn)方面來看，地產(chǎn)酒店似乎越來越“難賣”，有大量流拍五星級酒店“滯留”，成為資產(chǎn)交易市場的不良資產(chǎn)。想要自救，地產(chǎn)酒店又該如何破局？
首先，不斷拓展業(yè)務(wù)邊界，尋找新的利益增長點(diǎn)。房地產(chǎn)正在從以開發(fā)售賣住宅為主的增量時(shí)代轉(zhuǎn)向以服務(wù)和運(yùn)營為主的存量時(shí)代，尋找新的賽道多元化營收結(jié)構(gòu)成為越來越多房企的選擇，業(yè)務(wù)范圍從傳統(tǒng)的住宅開發(fā)擴(kuò)展到產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公租房、人才公寓、共有產(chǎn)權(quán)房、未來社區(qū)、市政配套、商業(yè)、酒店和寫字樓等多元化業(yè)務(wù)。
如萬科成立了萬科酒店管理有限公司，并與亞朵進(jìn)行了一次“聯(lián)姻”嘗試——亞朵集團(tuán)與萬科旗下的酒店管理公司廣東瞻云酒店管理有限公司達(dá)成戰(zhàn)略合作，聯(lián)手探索“酒店+地產(chǎn)”合作新玩法。還有在餐飲、住宿產(chǎn)品、體驗(yàn)活動(dòng)等方面不斷創(chuàng)新的世茂酒店，近期成功獲得三亞高奢酒店項(xiàng)目代建業(yè)務(wù)。這種業(yè)務(wù)類型的多樣化不僅為公司帶來了新的增長點(diǎn)，也展示了地產(chǎn)酒店在市場變化中的靈活性和創(chuàng)新能力。
其次，地產(chǎn)酒店應(yīng)該重視培養(yǎng)專業(yè)的酒店管理人才。根據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，中國最優(yōu)秀的酒店職業(yè)經(jīng)理人，42%流入到國際酒店集團(tuán)，37%流入到國內(nèi)頭部酒店集團(tuán)，流入地產(chǎn)酒店集團(tuán)的職業(yè)經(jīng)理人只有7%，僅在2023年，就有12名地產(chǎn)酒店核心高管跳槽到國內(nèi)連鎖酒店品牌或者國際酒店品牌。值得注意的是，酒店管理專業(yè)畢業(yè)生專業(yè)對口就業(yè)率僅有45%。如果地產(chǎn)酒店能讓專業(yè)人才各司其職，無疑將提升自身的競爭力。
最后，夯實(shí)自身品牌、完善會(huì)員制度等核心資產(chǎn)。完善的品牌矩陣是地產(chǎn)酒店對外輕資產(chǎn)輸出的重要關(guān)鍵點(diǎn)，但部分地產(chǎn)酒店的品牌體系并不完整，市場認(rèn)知和品牌定位模糊。這導(dǎo)致地產(chǎn)酒店“叫得響”的品牌不多。在品牌方面，地產(chǎn)酒店也做了許多嘗試，特許經(jīng)營、委托管理和軟品牌模式都有不少成功案例。
會(huì)員體系作為國內(nèi)外品牌酒店管理體系的核心，不但是提高客戶保留率，帶動(dòng)業(yè)績提升的有效方法，也是提升直銷渠道占比、減少分銷平臺的重要工具。在這方面，起步較晚的地產(chǎn)酒店需要在會(huì)員體系方面多下功夫，形成自己的競爭力。年初，萬豪與德朧官宣合作，萬豪會(huì)員體系將與德朧百達(dá)屋 實(shí)現(xiàn)雙向互通。在聯(lián)名酒店中，住客可同時(shí)享受萬豪旅享家和德朧百達(dá)屋的精選會(huì)員權(quán)益。這種會(huì)員合作模式，地產(chǎn)酒店也可參考。
當(dāng)然，盡管每個(gè)地產(chǎn)商都有一個(gè)酒店夢，但是地產(chǎn)商還是要綜合研判，當(dāng)下是否真的還要去做酒店，如果注定沒有酒店基因，甩賣并不擅長的酒店資產(chǎn)包，緩和現(xiàn)金流壓力，找到更垂直的精準(zhǔn)賽道也未嘗不可。從這個(gè)意義上來看，或許，富力地產(chǎn)酒店的“大結(jié)局”或許并不只是一件壞事。