界面新聞記者 | 白帆
進入樓市“金九”，北京新房、二手房成交規(guī)模均出現走弱，市場對政策提振的預期進一步增強。
9月20日，中共北京市委貫徹《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》的實施意見發(fā)布。其中提出，完善租購并舉的住房制度。加快建立符合首都特點的房地產發(fā)展新模式，加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。健全支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求的政策機制，發(fā)揮住房公積金的住房保障作用。優(yōu)化房地產政策，適時取消普通住宅和非普通住宅標準，優(yōu)化商品住宅用地交易規(guī)則，改革房地產開發(fā)融資方式和商品房預售制度。
這是繼6月26日發(fā)布樓市減壓、松綁的新政之后，北京時隔近3個月再次對樓市政策進行調整部署。
其中，尤以“適時取消普通住宅和非普通住宅標準”這一點最受關注。多位業(yè)內專家向界面新聞表示，“取消普通住宅和非普通住宅標準”有助于房地產開發(fā)、交易、持有等環(huán)節(jié)的成本降低，同時也有利于改善型住房領域進一步打開市場。
普通住宅和非普通住宅標準是住房市場短缺、產品結構不匹配時期的一項重要政策。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，“普通住房”概念的提出，源于住房制度改革中住房供給結構優(yōu)化。
通常而言，普通住宅主要指滿足基本居住需求的住宅，容積率在1.0以下，面積適中，價格相對符合居民的購買力，適合大多數家庭居住。而非普通住宅一般具有更高的建設標準、更大的面積、更豪華的裝修，具備居住、商業(yè)等不同的用途，比如別墅、高端公寓、花園洋房等。
如今，房地產已然進入新的階段，曾經市場短缺的問題出現逆轉，市場需要更積極和靈活的政策推動交易、穩(wěn)定價格。
廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉分析稱，目前，剛需購房者開始轉向二手房和保障性住房，或者租賃。各地二手房交易量開始上升，重點25城二手房交易量占比達到65%，新房全面轉向改善型需求。但同時，居民對于住房消費成本比較敏感，非普通住房在貸款利率和稅費上較高。普通住宅契稅較低，如90平方米以下的契稅為1%，90平方米至140平方米的契稅為1.5%。非普通住宅的契稅一般為3%，同時非普通住房的貸款利率會上浮。
取消普通住宅和非普通住宅的標準后，改善型住房市場將再次獲益。嚴躍進稱，若是取消了普通住宅和非普通住宅標準，最大的影響就是一些豪宅類或改善型住房都不會受非普通住宅的標準約束，可以和普通住宅可以享受同樣的政策，為住房交發(fā)揮較為積極的減負效應。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜也表示，取消普宅和非普宅標準，可以帶動改善性住房需求釋放。同時，也有助于企業(yè)更好地配比產品類型，聚焦于打造高質量、符合市場需求的好產品。
她還提到，今年7月，二十屆三中全會便明確指出要取消普通住宅和非普通住宅標準后，部分地區(qū)已發(fā)文跟進。9月15日山西省明確“取消普通住宅和非普通住宅標準”，本次北京要“適時取消普通住宅和非普通住宅標準”，意味著取消普宅標準已經放入政策工具箱，在合適的時間將推出落地。同時，預計未來將有更多地區(qū)發(fā)文落實相關舉措，落實二十屆三中全會精神。
而對于這次文件中提及的其他樓市政策，如健全支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求的政策機制，發(fā)揮住房公積金的住房保障作用。陳文靜對此表示，城鄉(xiāng)居民多樣化改善需求覆蓋剛改、再改和高端改善等各個層次，在當前的市場環(huán)境下，優(yōu)化大面積段的限制性政策，對于促進改善性住房需求釋放或將產生更加積極的作用，讓有需求、有購買力的人群入場購買大面積段住宅，或是政策發(fā)力的重要方向之一，比如取消144平方米以上住宅限購。
另外，對于不同人群來說，多孩家庭、老年人群、有職住平衡需求的人群等均具備住房改善意愿，針對這部分人群給予更多政策支持，如給予更高的公積金貸款額度、允許多孩家庭多購一套房等，或也是未來政策考慮的方向。
今年以來，北京已經落地多項樓市政策，帶動交易量提升。6月26日北京跟進“5.17新政”后，市場活躍度有所提升。根據中指數據，6月-8月，北京二手住宅成交套數均在1.4萬套以上，7月成交更是超過1.5萬套。
然而，9月以來，受前期政策帶動效果減弱及中秋假期影響，北京新房、二手房成交規(guī)模均出現走弱跡象。中指研究院的數據顯示，9月1日-9月19日，新房日均成交面積較去年同期、8月日均均有較大下降，二手房日均成交套數較去年同期下降9.4%，較8月日均下降17.8%。
陳文靜認為，當前北京房地產政策整體仍較為嚴格，特別是限購政策，處于全國最嚴狀態(tài)，具備較大優(yōu)化空間。同時從全國層面看，也需要北京發(fā)揮大城市帶動效用，穩(wěn)定市場預期，短期北京政策的進一步優(yōu)化調整預期逐漸增強。