界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
伴隨我國(guó)REITs市場(chǎng)的不斷發(fā)展和完善，在近期房地產(chǎn)“存量盤活”、“租購并舉”等政策背景下，保障性租賃住房REITs迎來前所未有的時(shí)代發(fā)展機(jī)遇。
9月12日，由招商蛇口全資子公司深圳市招商公寓發(fā)展有限公司作為原始權(quán)益人的招商蛇口租賃住房REIT完成網(wǎng)下詢價(jià)。
根據(jù)《發(fā)售公告》，基金管理人共收到了來自79家網(wǎng)下投資者管理的207個(gè)配售對(duì)象的有效報(bào)價(jià)，網(wǎng)下詢價(jià)階段全場(chǎng)認(rèn)購倍數(shù)達(dá)103.66倍，創(chuàng)下了2024年以來公募REITs網(wǎng)下全場(chǎng)詢價(jià)倍數(shù)的新高。
本次項(xiàng)目詢價(jià)區(qū)間為2.485元/份—2.871元/份，所有網(wǎng)下投資者報(bào)價(jià)的中位數(shù)為2.785元/份，加權(quán)平均數(shù)為2.7927元/份，最終確定項(xiàng)目的發(fā)售價(jià)格為2.727元/份，發(fā)行份額為5億份，預(yù)計(jì)募集資金達(dá)13.635億元，將于9月19日至9月20日正式發(fā)售。
據(jù)悉，招商蛇口租賃住房REIT的底層資產(chǎn)為位于深圳市南山區(qū)的太子灣人才公寓一期以及招商桃花園五期的林下項(xiàng)目。兩個(gè)項(xiàng)目均屬于招商蛇口旗下“壹棧”系列的人才租賃住房，建筑面積約6.53萬平方米，共有租賃住房927套，配套商業(yè)15套。
具體來看，兩處資產(chǎn)所在的南山區(qū)蛇口片區(qū)，分布了大量高新企業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)，片區(qū)租賃需求旺盛，租金在深圳屬于偏高水平。
太子灣項(xiàng)目目前運(yùn)行已滿4年，今年上半年的平均出租率達(dá)94.66%；林下項(xiàng)目運(yùn)行已滿8年，今年上半年的平均出租率達(dá)97.24%，整體運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)穩(wěn)定，能夠產(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金流。
據(jù)測(cè)算，若按照發(fā)售價(jià)格2.727元/份和5億份的發(fā)售份額計(jì)算預(yù)計(jì)募集資金總額，2024年7月1日至12月31日期間對(duì)應(yīng)的預(yù)測(cè)凈現(xiàn)金流分派率將為4.00%（年化），2025年對(duì)應(yīng)的預(yù)測(cè)凈現(xiàn)金流分派率為4.05%。
另外，據(jù)《發(fā)售公告》介紹，招商蛇口租賃住房REIT的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)將由招商蛇口全資子公司深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“招商伊敦”）擔(dān)任。招商伊敦成立于2020年，負(fù)責(zé)招商蛇口旗下的酒店及公寓業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)管理，近年來發(fā)展迅速。
2024年半年報(bào)顯示，今年1-6月，招商蛇口旗下長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)收入6.29億元，同比增長(zhǎng)24%；酒店業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)收入4.96億元，同比增長(zhǎng)23%；報(bào)告期內(nèi)新開業(yè)7個(gè)項(xiàng)目，新增房源2898間，截至報(bào)告期末，公司管理范圍內(nèi)的長(zhǎng)租公寓布局19個(gè)城市，房源總數(shù)已達(dá)到3.24萬間。
近年來，由于保租房REITs受經(jīng)濟(jì)周期影響較小，帶來的收益更加穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)更低，備受投資者的喜愛。
據(jù)URI研究中心統(tǒng)計(jì)，今年上半年，保租房REITs板塊漲幅顯著，達(dá)到了25.31%，較中證全收益REITs指數(shù)實(shí)現(xiàn)了12.59%的超額收益，為投資者帶來了豐厚的回報(bào)。
截至目前，保租房領(lǐng)域共有5單公募REITs上市，分別為華夏基金華潤(rùn)有巢REIT、中金廈門安居REIT、國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT和華夏北京保障房REIT。
從出租率表現(xiàn)來看，除城投寬庭REIT外，其余4單保租房REITs底層資產(chǎn)出租率穩(wěn)定在90%-95%以上，租金收繳率維持高位，也意味著能夠帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
2024年，除招商蛇口外，還有多家地方國(guó)企及頭部住房租賃企業(yè)都在積極推進(jìn)保租房REITs的申報(bào)和發(fā)行工作。例如，1月新黃浦宣布啟動(dòng)保租房REITs申報(bào)發(fā)行工作，3月建設(shè)銀行也宣布“建信建融家園REIT”獲得了證監(jiān)會(huì)和上交所的受理。
擴(kuò)募領(lǐng)域也在不斷提速，目前已有華夏北京保障房REIT、華夏華潤(rùn)有巢REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT3單REITs正式申請(qǐng)擴(kuò)募。
在政策端，7月26日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》，進(jìn)一步擴(kuò)大了資產(chǎn)范圍，優(yōu)化項(xiàng)目申報(bào)條件，也標(biāo)志著公募REITs從試點(diǎn)正式進(jìn)入到常態(tài)化發(fā)行新階段。
西部證券研究指出，保租房REITs打通了地方國(guó)企的投融退閉環(huán)，因而各地在推進(jìn)保租房REITs上市方面的積極性較高。在政策助力下，預(yù)計(jì)未來保租房REITs的發(fā)行規(guī)模和數(shù)量將進(jìn)一步提升。