界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷 實(shí)習(xí)記者 張溢卿
在“雙高雙競(jìng)”新規(guī)土拍后，上海率先推出靜安兩塊地，一時(shí)間“新地王”呼之欲出。
8月15日，上海市土地交易市場(chǎng)發(fā)布第五批次商品住房用地出讓公告，將出讓靜安區(qū)2幅地塊，出讓總用地面積約5.01公頃，起始總價(jià)106.79億元。這兩塊地分別是靜安區(qū)曹家渡社區(qū)C050301單元9A-20地塊和靜安區(qū)靈石社區(qū)N070402單元094a-14地塊。
其中，最受市場(chǎng)關(guān)注的便是靜安區(qū)曹家渡社區(qū)地塊，板塊內(nèi)各項(xiàng)配套都較為成熟，坐擁上?！拔逍羌?jí)公園”（中山公園），整體宜居性也較高。此外，距離地鐵14號(hào)線武定站約260米，7號(hào)線800米，交通便捷。
配套方面，周邊教育資源齊全，有江蘇路第五小學(xué)、同濟(jì)大學(xué)第二附屬中學(xué)、市西中學(xué)等；約1.4公里處有上海市華山醫(yī)院，定級(jí)為三甲醫(yī)院，能夠提供充足的醫(yī)療保障。距離600米左右有889廣場(chǎng)，2公里處有匯融天地及月星環(huán)球港，商業(yè)配套豐富，可滿足日常消費(fèi)需求。
出讓資料顯示，靜安區(qū)曹家渡社區(qū)地塊的出讓面積18501.78平方米，土地用途為居住用地，起始價(jià)為43.1387億元。由于該地塊的“含金量”較高，市場(chǎng)預(yù)測(cè)將成為繼上一批次土拍中的徐匯斜土地塊之后的“新地王”。
8月初，在上海第四批次土拍中，徐匯斜土地塊經(jīng)歷了72輪競(jìng)價(jià)后，溢價(jià)率30%觸頂并進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。最終，綠城搖中，成交樓面價(jià)格破13萬(wàn)元/平方米，刷新全國(guó)最高樓面價(jià)。
優(yōu)質(zhì)地塊備受關(guān)注，于是上海在公布第五批次地塊的同時(shí)，也宣布，自第五批次起，上海市商品住房用地出讓對(duì)市場(chǎng)熱度較高的地塊施行“兩輪競(jìng)價(jià)、兩輪競(jìng)高品質(zhì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)”。競(jìng)買完成上一個(gè)指標(biāo)要求后，轉(zhuǎn)入下一個(gè)指標(biāo)要求，采取梯度競(jìng)爭(zhēng)舉措。
具體為：“第一輪競(jìng)高品質(zhì)”是將綠色建筑、超低能耗建筑、裝配式建筑、可再生能源、BIM技術(shù)應(yīng)用等普適要求納入土地出讓合同。符合前一輪條件的競(jìng)拍者，將在土拍現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行“第一輪競(jìng)價(jià)”，對(duì)市場(chǎng)熱度較高的地塊，通過出讓前綜合會(huì)商機(jī)制，合理設(shè)定出讓起始價(jià)格，確定差異化的溢價(jià)空間。
當(dāng)上一輪競(jìng)價(jià)觸到地塊的溢價(jià)中止價(jià)時(shí)，將進(jìn)行“第二輪競(jìng)高品質(zhì)”，對(duì)“競(jìng)裝修標(biāo)準(zhǔn)”“競(jìng)公共設(shè)施和開放空間等”等系列舉措選擇應(yīng)用、順次競(jìng)買。通過“第二輪競(jìng)高品質(zhì)”的競(jìng)買者，將進(jìn)入“第二輪競(jìng)價(jià)”，通過再次競(jìng)價(jià)，以“價(jià)高者得”的方式最終確定競(jìng)得人。
曹家渡還是大寧？怎么選？
本次出讓的另一塊靜安區(qū)靈石社區(qū)地塊，出讓面積3.16萬(wàn)平方米，容積率2.95，土地用途為居住用地、辦公樓，起始價(jià)為63.6561億元。
9月14日上午9時(shí)，參拍房企投拓人士均已抵達(dá)上海浦東新區(qū)房地大廈。
據(jù)界面新聞現(xiàn)場(chǎng)觀察，往日土拍時(shí)大廈一樓大廳坐滿了等待樓上土拍結(jié)果的房企投拓人士，他們中有人看土拍直播，有人實(shí)時(shí)計(jì)算價(jià)格，有人互相討論。但這一次，一樓大廳的房企人士更少了，此前的熱鬧情景也一去不復(fù)返，都在耐心等待，但對(duì)于結(jié)果是誰(shuí)并不十分執(zhí)著。
原因有兩點(diǎn)，較之此前幾批次，此次所出讓的地塊量更少，僅有2幅，此外市場(chǎng)環(huán)境愈發(fā)不明朗，投資拿地的房企也越來(lái)越少。甚至有業(yè)內(nèi)人士感嘆：上海拍地，已見不到上海房企。
比如討論聲最高的靜安區(qū)曹家渡社區(qū)地塊，此次也只迎來(lái)4位競(jìng)買人參拍，而靜安區(qū)靈石社區(qū)地塊則只有一家房企報(bào)名。
首先出讓的是靜安區(qū)靈石社區(qū)地塊，從報(bào)名房企來(lái)看，底價(jià)出讓是在意料之中，最終由中建二局以底價(jià)63.6561億元拿下，折合樓板價(jià)6.828萬(wàn)元/平方米。
該地塊位于靜安區(qū)大寧板塊，距離地鐵1號(hào)線上海馬戲城站約440米，距離目前在建的地鐵20號(hào)線彭越浦路站約1公里。地塊3公里范圍內(nèi)，今年4月，越秀以總價(jià)16億元、樓面價(jià)78197元/平方米搖號(hào)競(jìng)得靜安區(qū)中興社區(qū)151b-19地塊，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)12.1萬(wàn)元/平方米。
上午10點(diǎn)，現(xiàn)場(chǎng)靜安區(qū)曹家渡社區(qū)地塊拍賣開啟。4位競(jìng)買人以聯(lián)合拿地居多，1號(hào)競(jìng)買人為中海，2號(hào)競(jìng)買人是招商蛇口&南通瑞城，3號(hào)競(jìng)買人是象嶼&越秀，4號(hào)競(jìng)買人為保利發(fā)展&上海建工。
競(jìng)價(jià)即將開始，3號(hào)選手最為積極，在主持人還未宣讀完畢時(shí)便開始報(bào)價(jià)，緊接著是1號(hào)選手跟價(jià)，2號(hào)選手在競(jìng)價(jià)第六輪中現(xiàn)身，出價(jià)43.2387億元。從出價(jià)頻率來(lái)看，整體都較為猶豫。
隨后進(jìn)入到3號(hào)選手與1號(hào)選手的爭(zhēng)奪主場(chǎng)，4號(hào)選手依舊未出價(jià)。競(jìng)價(jià)到第76輪，2號(hào)選手再現(xiàn)身，尤其是在第80輪之后，2號(hào)競(jìng)買人出價(jià)開始積極。到第84輪，現(xiàn)場(chǎng)已屬于1號(hào)與2號(hào)之間的較量了。
值得一提的是，競(jìng)價(jià)到92輪時(shí)，由于遲遲未見其他房企出價(jià)，2號(hào)選手連續(xù)兩次報(bào)價(jià)，主持人提醒：“請(qǐng)2號(hào)競(jìng)買人冷靜?！?/p>
3號(hào)選手在競(jìng)價(jià)第96輪時(shí)出場(chǎng)，報(bào)價(jià)51.3087億元，隨后1號(hào)選手放棄，不再跟價(jià)，2號(hào)與3號(hào)開始比拼。雖然如此，各家房企對(duì)于花錢這件事更是一次比一次謹(jǐn)慎，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的增價(jià)幅度也從1000萬(wàn)元調(diào)整到500萬(wàn)元，到最后調(diào)整至200萬(wàn)元。
競(jìng)價(jià)時(shí)間漫長(zhǎng)，等待的房企人士也有些著急。土拍現(xiàn)場(chǎng)，保利發(fā)展相關(guān)人士向界面新聞表示，現(xiàn)如今市場(chǎng)不好，都在等行業(yè)周期，但其實(shí)這塊地還是好賣的。
她告訴界面新聞，該地塊的地段較好，但是開發(fā)難度比較大，地塊被周邊“老破小”包圍，會(huì)影響項(xiàng)目定位，沒有辦法做到真正意義上的豪宅，影響定價(jià)、購(gòu)買人群等?！芭涮撞诲e(cuò)，就是開發(fā)難度會(huì)影響銷售。”
同時(shí)，她也很堅(jiān)定地認(rèn)為，該地塊不會(huì)成為“地王”。在拍賣結(jié)束5分鐘前，她走出了現(xiàn)場(chǎng)。
事實(shí)也是如此。競(jìng)價(jià)到163輪，定格在2號(hào)選手的出價(jià)56.5987億元，時(shí)間為11點(diǎn)34分。
競(jìng)價(jià)結(jié)束，招商蛇口&南通瑞城以約56.6億元的價(jià)格競(jìng)得曹家渡地塊，折合樓板價(jià)11.41萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率31.2%。該樓板價(jià)也僅次于8月7日徐匯濱江宅地的13.1萬(wàn)元/平方米，成為全國(guó)樓板價(jià)第二高的地塊。
兩宗地總起拍價(jià)超106.79億元，共收金120.25億元。
招商蛇口迫切“進(jìn)城”
對(duì)于拿地，招商蛇口此次是勢(shì)在必得。
據(jù)界面新聞了解，在上一批次徐匯地塊的爭(zhēng)奪中，招商蛇口在72輪競(jìng)價(jià)中加價(jià)至48.048億元后觸達(dá)地價(jià)上限，隨后進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終由于運(yùn)氣不佳而不得不空手而歸。
此次曹家渡地塊未觸及中止價(jià)，誰(shuí)能成為贏家，只需要用錢來(lái)說話。
2021年，招商蛇口提出“重返上海心”戰(zhàn)略。2022年-2023年，不少昔日的土拍大戶偃旗息鼓，但招商蛇口憑借資金優(yōu)勢(shì)，重倉(cāng)押注上海，掃貨多處優(yōu)質(zhì)地塊。
投資布局積極，2021-2023年，招商蛇口連續(xù)三年在上海房企拿地總金額排行榜中穩(wěn)居前三名，是上海拿地房企中實(shí)至名歸的“領(lǐng)頭羊”。
據(jù)界面新聞統(tǒng)計(jì)，2022年，招商蛇口至少摘下10幅地塊、位列拿地排行榜榜首。2023年，招商蛇口再次成為上海土地市場(chǎng)最大贏家，全年單獨(dú)或聯(lián)合其他房企總計(jì)競(jìng)得6幅地塊，總金額199.5885億元。
在全口徑銷售金額方面，繼2022年以741.25億元問鼎后，2023年招商蛇口憑借645.57億繼續(xù)保持領(lǐng)跑，也是唯一在上海突破600億元銷售額的房企，該年在上海的19次推盤中，有15次屬于“日光盤”。
擴(kuò)張之路上，“上海心”正一步步由核心區(qū)域擴(kuò)張到上海外環(huán)。2024年以來(lái)，招商蛇口的拿地和在建項(xiàng)目大多分布在寶山區(qū)、松江區(qū)等非核心區(qū)域。
數(shù)據(jù)顯示，2024年1-7月，雖然銷售面積仍然以29.6萬(wàn)平方米位居第一，但招商蛇口上海銷售額已經(jīng)被中海地產(chǎn)、綠城中國(guó)、保利發(fā)展等房企反超，以119.82億元排名第六。
其半年報(bào)顯示，今年上半年招商蛇口各項(xiàng)數(shù)據(jù)迎來(lái)大幅下滑：營(yíng)業(yè)利潤(rùn)29.28億元，同比減少40.18%；利潤(rùn)總額29.59億元，同比下降40.51%，歸母凈利潤(rùn)為14.17億元，較上年同期下降34.17%。
在行業(yè)普遍面臨增長(zhǎng)放緩下，招商蛇口不得不背水一戰(zhàn)，重金下注市場(chǎng)預(yù)測(cè)的“地王”。而且行業(yè)發(fā)生變化，上海外環(huán)“失靈”，招商蛇口也迫切需要走進(jìn)上海核心板塊。
只是沒想到的是，備受市場(chǎng)期待的曹家渡地塊并沒有觸發(fā)第二輪競(jìng)高品質(zhì)的階段，也沒有觸發(fā)“價(jià)高者得”階段，為招商蛇口增添了不少贏面。
越秀的投拓人士在拍賣結(jié)束前五分鐘來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)最后每一輪競(jìng)價(jià)都詳細(xì)記錄，當(dāng)拍賣結(jié)果出來(lái)后，其中一位小聲說道，“恭喜招商”。
拿到地只是第一步，后續(xù)如何開發(fā)和定位，又將做出怎樣的豪宅來(lái)，如何贏得市場(chǎng)認(rèn)可，等待招商蛇口去應(yīng)對(duì)的難關(guān)，還有很多。