界面新聞?dòng)浾?| 楊冰柯
中國單價(jià)地王摘獲者綠城中國（03900.HK）在克而瑞權(quán)益榜單上的座次是第六名，頂著139億的差距，綠城想要更進(jìn)一步難度也不小。
8月26日，綠城中國召開2024年上半年度業(yè)績發(fā)布會(huì)， 董事會(huì)主席張亞東，行政總裁郭佳峰，副總裁李駿等出席會(huì)議。
根據(jù)綠城業(yè)績報(bào)告，上半年，公司全口徑銷售額為1265億元，同比下降5.7%。其中，投資項(xiàng)目銷售額為854億元，權(quán)益銷售額為608億元，在克而瑞權(quán)益榜排名第六。
綠城管理層在業(yè)績會(huì)上表示，與去年同期相比，top10的房企銷售額下降了近34%，而綠城的降幅僅為4%。
在綠城大本營杭州，公司創(chuàng)造了18次開盤售罄的記錄，流量和權(quán)益都穩(wěn)居杭州的榜首。
與其它已發(fā)布業(yè)績的地產(chǎn)商相比，綠城營收增幅明顯，但增收不增利的情況也很顯著。根據(jù)業(yè)績報(bào)告，公司上半年收入約695.62億元，同比增長22.1%；股東應(yīng)占利潤約20.45億元，同比下降19.6%。公司毛利約91.04億元，去年同期為99.20億元；毛利率為13.1%，較2023年同期的17.4%下降4.3個(gè)百分點(diǎn)。
張亞東表示，2024年上半年，綠城營收穩(wěn)中有升，但規(guī)模利潤、毛利率，不僅是綠城也是行業(yè)目前最困難的階段。在大行業(yè)背景下，2021年以前各個(gè)公司迅速擴(kuò)張，結(jié)轉(zhuǎn)周期對當(dāng)前造成了巨大的壓力。接下來2022年、2023年拿到非常確定性的項(xiàng)目，它們的利潤釋放可能會(huì)使現(xiàn)在這些壓力觸底。所以，綠城和同行，甚至和行業(yè)之外各類企業(yè)，必須一起度過和克服的這些壓力。
8月，綠城在上海一舉搖中了中國單價(jià)地王，使綠城再次一鳴驚人，成為關(guān)注的焦點(diǎn)。但從土拍規(guī)則看，綠城拿下該宗地王除了實(shí)力更多也是幸運(yùn)，參與搖號(hào)的地產(chǎn)商有4家，但幸運(yùn)降臨在了綠城身上。
業(yè)績會(huì)上，郭佳峰稱在這次拿地前，綠城今年已經(jīng)多次參與上海土拍，但都沒有拿到地。這次上海拿地，利潤率不錯(cuò)，預(yù)計(jì)明年第一季度會(huì)推出。
拿下中國單價(jià)地王，綠城并非冒進(jìn)攻城略地，而是投資策略導(dǎo)向下的必然。
在郭佳峰看來，往年像杭州、上海，基本上競拍到一定的地價(jià)就開始搖號(hào)。今年杭州房價(jià)有限制、地價(jià)是放開的，所以今年投資工作比去年難做很多。
另外，在城市選擇上，公司仍然看好相對能級(jí)高的一二線城市乃至核心區(qū)，但今年也有很多新問題出現(xiàn)，比如說上海、北京分化很厲害。以前認(rèn)為上海、北京的投資相對比較安全，但這些城市也有很多項(xiàng)目面臨虧損。
而在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，比如像浙江的一些地級(jí)市縣，因?yàn)楸旧淼貎r(jià)比較便宜，競爭不是很激烈，拿地有時(shí)是底價(jià)，這些地兌現(xiàn)度很好。
郭佳峰表示，公司今年在城市的投資選擇上跟往年有點(diǎn)不一樣。公司內(nèi)部對投資的看法是“沒有好城市，只有好項(xiàng)目”。
郭佳峰表示，投資上，綠城接下來從兩個(gè)方面入手，一個(gè)是重項(xiàng)目輕城市，第二個(gè)是兌現(xiàn)度的考量、風(fēng)險(xiǎn)度的把控會(huì)更謹(jǐn)慎。
根據(jù)業(yè)績報(bào)告，截至6月30日，綠城中國共有土地儲(chǔ)備項(xiàng)目151個(gè)（包括在建及待建），總建筑面積約3193萬平方米，其中權(quán)益總建筑面積約為2064萬平方米；地上總可售面積約為2143萬平方米，地上權(quán)益可售面積約為1372萬平方米；平均樓面地價(jià)每平方米約7999元。一二線城市貨值占比79%，長三角區(qū)域占比57%，北京、上海、杭州、西安等十大戰(zhàn)略核心城市占比55%。
具體到上半年，綠城中國新增項(xiàng)目15個(gè)，總建筑面積約131萬平方米，本集團(tuán)承擔(dān)成本約154億元，平均樓面價(jià)約每平方米14408元，預(yù)計(jì)新增貨值333億元。
其中，新拓項(xiàng)目中核心二線城市新增貨值占比94%，項(xiàng)目分布在杭州、西安、蘇州、寧波、合肥、天津、福州、嘉興等8座城市。
投資上聚焦項(xiàng)目，綠城管理層在業(yè)績會(huì)上多次提到“確定性、謹(jǐn)慎”等。對于接下來的經(jīng)營，張亞東表示，“目前對于下半年乃至明年上半年的主要經(jīng)營策略，我們還是保持底線思維、謹(jǐn)慎穩(wěn)健。在外部大環(huán)境和內(nèi)部收入結(jié)轉(zhuǎn)背景下，我們在經(jīng)營上采取確定性為先原則”。
地產(chǎn)商們業(yè)績會(huì)已經(jīng)沒有驚喜，綠城也一樣。對于年初業(yè)績會(huì)上制定的“大致持平”的銷售目標(biāo)，綠城也根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況做了調(diào)整。根據(jù)李駿，預(yù)計(jì)公司全口徑銷售規(guī)模大概會(huì)降低10%左右。