文｜邁點
近日，北京索菲特大酒店被傳出售，產(chǎn)權(quán)方欠債計劃將酒店轉(zhuǎn)讓，報價28億元；無獨有偶，重慶北碚悅榕莊酒店及其附屬資產(chǎn)將于9月2日開拍，起拍價7億元。在拍賣出售路上，似乎沒有一家國際酒店品牌可以幸免…
1、索菲特門店再傳出售，悅榕莊首家門店將拍賣
索菲特酒店作為雅高集團旗下的奢華酒店品牌之一，大中華區(qū)目前在營酒店20家，主要分布在全國一二線城市。除了上海和杭州，其他城市目前在營都為1家，稀缺性和專屬性較高。然而，即便如此，索菲特近年來被拍賣或出售的酒店項目并不鮮見。
除了剛剛傳出出售消息的北京索菲特大酒店，貴陽亨特索菲特酒店、上海東方佘山索菲特大酒店、上海新華聯(lián)索菲特酒店等也先后擺上貨架。其中，貴陽亨特索菲特酒店8月13日至14日計劃在阿里平臺拍賣，起拍價8.56億元；上海東方佘山索菲特大酒店曾在京東拍賣網(wǎng)上進行過拍賣，但最終流拍；上海新華聯(lián)索菲特酒店也曾傳出轉(zhuǎn)讓消息，但并未直接涉及拍賣流程。
值得注意的是，上海兩家索菲特酒店傳轉(zhuǎn)讓或拍賣消息推出的同時，又有一家索菲特門店——上海北外灘金輝索菲特酒店在5月24日盛大開業(yè)。據(jù)悉，該酒店前身為綠地九龍賓館，通過為期一年多的修繕改造后亮相，這與以往地產(chǎn)項目配套酒店拿地還是有本質(zhì)區(qū)別的。
如果你以為只有商務酒店的日子不好過，那就大錯特錯了。近日，據(jù)重慶破產(chǎn)法庭最新披露，由其受理的“（2023）渝05破241號”重慶柏椿實業(yè)公司破產(chǎn)清算案，將于9月初在淘寶法拍該“悅榕莊”，這也是該品牌大中華區(qū)首家門店被拍賣。
悅榕莊作為悅榕集團旗下的主力品牌，主要聚焦于亞太等地區(qū)度假市場，目前國內(nèi)在營酒店17家，分別分布在17個旅游目的地，可謂是“一店一設計、一地一標桿”。盡管整體經(jīng)營還不錯，但依然逃不開變賣的命運。
而在去年12月8日，悅榕控股宣布以4.8億元收購萬科方面所持3家公司股權(quán)，包括悅榕服務（中國）、悅榕酒店管理（中國）和悅榕酒店管理（天津）項目的股權(quán)。悅榕控股表示，收購萬科所持股份加強了公司對中國市場的投入，鞏固了集團作為酒店行業(yè)主要參與者的地位；同時，剝離酒店所有權(quán)部分，符合公司的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。
2、國際巨頭在華增量不增價，集團出現(xiàn)“遇冷”現(xiàn)象
那么，看似高高在上的國際品牌門店，遭遇出售危機就一定是業(yè)主們的問題嗎？從客觀因素來看，地產(chǎn)行業(yè)下行、消費經(jīng)濟疲軟，商務和度假住宿需求收到影響較大；從主觀因素來看，國際巨頭的品牌優(yōu)勢漸漸弱化，已無法抵消高昂的投資成本，回報比下滑。
以2024年最新的財報為例：洲際酒店集團上半年大中華區(qū)市場RevPAR下降2.6%，其中第二季度下降了7.0%；萬豪國際集團第二季度酒店RevPAR大中華區(qū)出現(xiàn)4.2%的同比下滑；溫德姆酒店集團2024年第二季度大中華區(qū)RevPAR同比下降17%；凱悅酒店集團中國區(qū)酒店ADR錄得4.8%的下滑；雅高集團中國市場的RevPAR增長同樣為負。
在具體分析時，國際巨頭紛紛將中國出境游的快速恢復作為客觀因子。但其實，在入境游方面，通過中國單方面免簽國范圍的不斷擴容、過境免簽政策的進一步推行及簽證政策的全面優(yōu)化，以及持續(xù)推出的支付便利化措施，全國各口岸入境外國人次數(shù)同比增長152.7%。
同時，據(jù)邁點研究院最新發(fā)布的“2023年度中國酒店集團規(guī)模TOP60榜單”顯示，截至2023年12月31日，幾大集團在華的酒店客房數(shù)分別為洲際179342間、萬豪159871間、溫德姆141065間、希爾頓118267間、雅高91892間、凱悅31042間、雅閣30048間。同時，7家酒店集團門店數(shù)均超過100家、其中溫德姆更是達到1295家。
而據(jù)邁點不完全信息統(tǒng)計，2024年希爾頓、萬豪、凱悅、雅高、悅榕、洲際和香格里拉7大酒店集團已開業(yè)酒店已達118家。也就是說，國際酒店集團在華門店數(shù)據(jù)均實現(xiàn)了穩(wěn)健增長，但在中國市場的RevPAR則出現(xiàn)了不同程度的下滑，“增量不增價”現(xiàn)象出現(xiàn)。
邁點酒店事業(yè)部總經(jīng)理顧晨林認為，一是部分存量高端及奢華酒店走上了翻牌、撤牌、拍賣、轉(zhuǎn)讓甚至出售的命運；二是新開門店大部分集中在中高端酒店增量市場和特許經(jīng)營高端酒店領(lǐng)域。這也就意味著，高溢價率的奢華酒店總數(shù)其實是減少的，而更具市場競爭力的中高端酒店則陷入價格內(nèi)卷中。
旅游酒店行業(yè)高級經(jīng)濟師趙煥焱表示，中國酒店市場供大于求的情況短期內(nèi)很難改變，國際品牌也是無能為力。長期來看，新開酒店投資機會將逐步減少，伴隨而來的是國際酒店集團新簽酒店量也會減少。因此，這種疲態(tài)的出現(xiàn)或只是開始，未來則有可能成為常態(tài)。挖掘存量空間價值，成為每一家酒管公司的關(guān)鍵。
3、資產(chǎn)抄底機會來了，酒店投資能否出現(xiàn)新機遇
近年來，隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)整，越來越多的房企選擇出售核心資產(chǎn)來緩解資金壓力。近日，杭州的祥生地產(chǎn)和上海的三盛宏業(yè)等知名房企紛紛賣出總部大樓，這為資本提供了大量抄底機會，尤其是國有資本和外資企業(yè)。
近幾年，像萬達、萬科、協(xié)信等知名房企都在賣自己的總部或優(yōu)質(zhì)項目，特別是一些位于北京、上海等地的高價值資產(chǎn)。比如，萬科把深圳灣超級總部基地的地塊賣給了深鐵集團和深圳百碩投資，國有企業(yè)實現(xiàn)抄底。
同時，黑石、凱德、摩根士丹利、鐵獅門、博楓、太古地產(chǎn)、新世界等外資港資也在國內(nèi)房地產(chǎn)市場加速進場，從抄底北上廣深寫字樓擴大到商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、酒店、工業(yè)與物流地產(chǎn)等項目類型。
從近期的交易來看，國企在這些大宗交易市場上越發(fā)活躍，大有趁低價購入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的勢頭。這不僅為它們提供了自用辦公的空間，還可能在未來經(jīng)濟復蘇時，帶來租金和資產(chǎn)價格上漲的雙重收益。而外資、港資力量大舉布局中國房地產(chǎn)市場，展現(xiàn)的則是對中國房地產(chǎn)長期看好，或許正是因為市場的“觸底”，更刺激了資本市場加大投資的前進步伐。
同時，三四五線城市物業(yè)項目則因為總價低、風險小受到中小投資者的關(guān)注。比如正在籌建中的張家界美居酒店，據(jù)其投資人朱杭透露，通過法拍渠道拿到12年物業(yè)租賃權(quán)，租賃成本僅0.7元/平米。另外，一樓還有超3000平米的門面可對外出租，投資成本大幅減少。
資深酒店投資人朱新疆強調(diào)，在酒店投資中需要關(guān)注市場周期、物業(yè)選擇、成本控制、品牌選擇、數(shù)字化轉(zhuǎn)型以及多元化發(fā)展等多個方面。他主張“長線是金”，認為長期持有可以換取穩(wěn)健的投資回報。酒店投資人需要有足夠的耐心和決心來應對市場的波動和挑戰(zhàn)。路漫漫其修遠兮，吾將上下而求所。
4、結(jié)語
在邁點看來，酒店業(yè)作為投資行業(yè)具有一定的吸引力和潛力，但并非沒有風險。投資者在決策時應充分考慮市場需求、競爭格局、技術(shù)進步、品牌優(yōu)勢以及可持續(xù)發(fā)展等因素，制定合理的投資策略以規(guī)避風險并獲取最大回報。因此，盡管酒店業(yè)依然是未來最好的投資行業(yè)之一，但還是需要根據(jù)具體情況來進行綜合分析和判斷，百分百參與、百分百實現(xiàn)。