界面新聞?dòng)浾?| 牛其昌
為進(jìn)一步回籠資金，老牌A股上市公司東百集團(tuán)（600693.SH）計(jì)劃將旗下四個(gè)倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目一次性出清，交易價(jià)格合計(jì)達(dá)2.79億元。
8月9日晚間，東百集團(tuán)發(fā)布公告稱，公司擬將間接持有的佛山睿優(yōu)倉儲(chǔ)有限公司（下稱“佛山睿優(yōu)”）、天津興建供應(yīng)鏈管理有限公司（下稱“天津興建”）、成都欣嘉物流有限公司（下稱“成都欣嘉”）及佛山睿信物流管理有限公司（下稱“佛山睿信”）4家參股公司的20%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給黑石集團(tuán)關(guān)聯(lián)基金旗下相關(guān)子公司，受讓方最終控制人為美國上市公司Blackstone Inc.（美股代碼：BX）。
據(jù)悉，上述四家標(biāo)的公司20%股權(quán)的交易價(jià)格合計(jì)為人民幣2.79億元，全部采用現(xiàn)金方式支付。
東百集團(tuán)表示，“本次交易可有效盤活公司存量資產(chǎn)，優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高公司資產(chǎn)流動(dòng)性和使用效率，增加公司運(yùn)營資金，符合公司整體利益和長遠(yuǎn)發(fā)展需要”。
界面新聞注意到，上述四家標(biāo)的公司曾系東百集團(tuán)間接控制的全資子公司。早在2018年至2020年，東百集團(tuán)就已先后將上述四家標(biāo)的公司的80%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給黑石集團(tuán)關(guān)聯(lián)基金項(xiàng)下子公司。
公開資料顯示，東百集團(tuán)始創(chuàng)于1957年，主營業(yè)務(wù)以“商業(yè)零售+倉儲(chǔ)物流”為主，其中倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目主要位于包括粵港澳大灣區(qū)、長三角、京津翼、中西部等地區(qū)。截至今年一季度末，控股股東福建豐琪投資有限公司持股比例53.30%，實(shí)控人為施文義。
黑石集團(tuán)總部位于美國紐約，是美國規(guī)模最大的另類資產(chǎn)管理公司，有“PE之王”的稱號(hào)。截至2023年12月31日，公司總資產(chǎn)為402.88億美元。
2017年，黑石集團(tuán)在中國設(shè)立了物流地產(chǎn)的投資管理平臺(tái)——龍地。據(jù)龍地官網(wǎng)顯示，在倉儲(chǔ)物流方面，龍地在中國內(nèi)地的19個(gè)城市共管理42個(gè)物流園區(qū)，總建筑面積已超500萬平方米。
據(jù)界面新聞梳理，2018年12月，黑石集團(tuán)曾作價(jià)2.84億元收購了東百集團(tuán)旗下佛山睿優(yōu)80%股權(quán)，同時(shí)佛山睿優(yōu)將不再納入東百集團(tuán)合并報(bào)表范圍。
東百集團(tuán)彼時(shí)表示，出售佛山睿優(yōu)是公司整體發(fā)展戰(zhàn)略需要，將整合公司資源，增強(qiáng)公司資金儲(chǔ)備，提升公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力，符合公司長遠(yuǎn)發(fā)展及全體股東的利益。交易完成后，公司仍將通過佛山空間工業(yè)持有佛山睿優(yōu)20%的股權(quán)，并繼續(xù)作為佛山樂平物流項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)提供方，收取相關(guān)管理服務(wù)費(fèi)。
2019年5月，黑石集團(tuán)又以3.52億元的價(jià)格收購了東百集團(tuán)旗下天津興建80%的股權(quán)。
東百集團(tuán)表示，本次交易系公司與黑石集團(tuán)在物流項(xiàng)目退出環(huán)節(jié)的再次合作，符合公司倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目“投-建-管-退”的閉環(huán)運(yùn)作模式及物流項(xiàng)目輕資產(chǎn)運(yùn)營的戰(zhàn)略思路。
2020年3月至2020年7月，東百集團(tuán)又分別以1.77億元和2.70億元的價(jià)格，將成都欣嘉和佛山睿信80%股權(quán)先后轉(zhuǎn)讓給黑石集團(tuán)。
值得一提的是，東百集團(tuán)四次轉(zhuǎn)讓物流項(xiàng)目的價(jià)款合計(jì)超過10.83億元，且均是溢價(jià)轉(zhuǎn)讓。與前幾次相同，東百集團(tuán)此番轉(zhuǎn)讓四家標(biāo)的剩余20%股權(quán)同樣是以溢價(jià)方式轉(zhuǎn)讓。
其中：
佛山睿優(yōu)股東全部權(quán)益賬面值為人民幣1.51億元，股東全部權(quán)益評(píng)估值為人民幣4.90億元，評(píng)估增值3.39億元，增值率224.49%。
天津興建股東全部權(quán)益賬面值為人民幣1.68億元，股東全部權(quán)益評(píng)估值為人民幣1.99億元，評(píng)估增值3073.91萬元，增值率18.27%。
成都欣嘉股東全部權(quán)益賬面值為人民幣6490.92萬元，股東全部權(quán)益評(píng)估值為人民幣1.52億元，評(píng)估增值8663.05萬元，增值率133.46%。
佛山睿信股東全部權(quán)益賬面值為人民幣1.15億元，股東全部權(quán)益評(píng)估值為人民幣4.78億元元，評(píng)估增值3.63億元，增值率314.59%。
最終經(jīng)雙方協(xié)商，上述四家標(biāo)的公司20%股權(quán)交易對價(jià)共計(jì)2.79億元，進(jìn)一步超過2.64億元的評(píng)估價(jià)格。
界面新聞注意到，去年12月曾有市場傳聞稱，黑石集團(tuán)有意出售總價(jià)超百億的中國物流園資產(chǎn)包，且潛在的交易方之一是國內(nèi)一家大型險(xiǎn)資。對此，黑石集團(tuán)表示并未與任何一方就物流資產(chǎn)的出售進(jìn)行談判。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，2023年受物流租賃表現(xiàn)磨底影響，倉儲(chǔ)物流資產(chǎn)估值承壓。隨著倉儲(chǔ)租賃市場表現(xiàn)短期至中期向好，這類資產(chǎn)將回歸合理估值。另據(jù)戴德梁行預(yù)計(jì)，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)以及倉儲(chǔ)物流公募REITs擴(kuò)容加速推進(jìn)，整體高標(biāo)倉投資市場有望溫和復(fù)蘇。