界面新聞記者 | 楊冰柯
地產(chǎn)商拿地謹慎，地市地難賣，浙江地市出招賣地。
根據(jù)潮新聞，近期，紹興、溫州、金華、湖州等地的新推一些地塊中，空中花園綠化陽臺、小區(qū)景觀綠化亭廊、開放式風雨連廊等不計容積率，挑高客廳只算單層面積。
新的土地出讓規(guī)則下，理論上，得房率可以達到100%，高的甚至能達到120%。
溫州、義烏和湖州德清等已經(jīng)有相關(guān)土地出讓，紹興嵊州等城市正在醞釀政策，但還沒有相關(guān)地塊出讓或掛牌。
以溫州核心片區(qū)桃花島單元地塊為例，這是溫州推出的第一宗“空中花園贈送”+“復式住宅”+“超高得房率”地塊。
根據(jù)出讓文件，按未來社區(qū)要求，可設(shè)置住宅空中花園綠化陽臺、小區(qū)景觀亭廊以及開放式風雨連廊，在滿足一定條件下，空中花園綠化陽臺不計入住宅建筑面積和容積率、小區(qū)景觀綠化亭廊、開放式風雨連廊等公共開敞空間不計入容積率。
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，溫州市面上未來社區(qū)住宅的空中花園面積基本是住宅套內(nèi)面積的8%~10%，而此次桃花島單元地塊的空中花園面積可達到住宅套內(nèi)建筑面積的20%，相當于空中花園的贈送面積增加了一倍。
按照房子的套內(nèi)建筑面積是100平米來算，那贈送的空中花園面積最高可達20平米。
最終，該地塊被城發(fā)底價拿下，成交價約10.1億元、成交樓面價約9488.56元/平米。
6月26日，義烏市有機更新秦塘地塊二出讓。出讓文件顯示，允許建設(shè)空中花園陽臺（不計入住宅陽臺）和公共共享平臺，空中花園陽臺水平投影總面積不大于高層住宅總建筑面積的30%，公共共享平臺水平投影總面積不大于高層住宅總建筑面積的15%，除綠化部分外，空中花園陽臺按結(jié)構(gòu)底板水平投影面積的1/2計算容積率，空中共享平臺不計容積率。
該地塊被義烏市宇靈貿(mào)易有限公司（聯(lián)利房產(chǎn)集團）以總價17.6億元、樓面價25536.69元/平方米和35.38%溢價率競獲。
7月17日，湖州德清舞陽街道地塊出讓，出讓文件里，空中庭院建設(shè)不大于13847平米（水平投影面積，總建筑面積25%），且不計入容積率。
最終，經(jīng)過34輪競價，德清青創(chuàng)城市發(fā)展有限公司以總價2.9億，樓面價5265元/平米和溢價率32.33%競獲。
7月9日，浙江省紹興市嵊州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于征求<關(guān)于試點立體生態(tài)建筑的實施方案（試行）>意見的通知》，今年啟動實施首批嵊州市立體生態(tài)建筑試點項目，在認真總結(jié)首批試點項目經(jīng)驗后，分階段逐步在全市推廣實施。通知稱，戶屬空中花園不計入建筑面積和容積率，不參與相關(guān)配套指標計算，不計產(chǎn)權(quán)面積；戶屬空中花園綠化面積不計入居住小區(qū)綠地率。
值得關(guān)注的是，出臺土地出讓新規(guī)的均是浙江地市級城市，而杭州這個省會城市并沒有相關(guān)土地出讓。
根據(jù)克而瑞，1-6月，全省涉宅用地成交建面862萬方，同比下跌52%，成交金額1005億元，同比下跌47%，量價持續(xù)下探，均創(chuàng)5年以來新低。
1-6月，全省平均溢價率6%，同比去年上半年下降2%；平均流拍率14%，同比去年上半年上升3%。綜合兩大指標來看，上半年全省土地市場整體熱度持續(xù)低位，房企參與度不高。
在杭州土地供應都量價下探情況下，浙江地市量價下探更加明顯。
在這樣的形勢下，浙江地市開始探索新的供地模式以吸引開發(fā)商拿地。
另外，這些地塊的出讓規(guī)定均出自未來社區(qū)指導意見。
2019年，浙江出臺了《關(guān)于高質(zhì)量加快推進未來社區(qū)試點建設(shè)工作的意見》，其中第四條稱：“支持試點項目合理確定防災安全通道、架空空間和公共開敞空間不計容積率。支持試點項目空中花園陽臺的綠化部分不計入住宅建筑面積和容積率?！诮ㄖO(shè)計、建設(shè)運營方案確定后，可以‘帶方案’進行土地公開出讓”。
另外，從已經(jīng)出讓的相關(guān)地塊看，拿地房企均為當?shù)匦》慨a(chǎn)商或者當?shù)貒?，這些地塊頭部開發(fā)商以及品牌開發(fā)商的吸引力還不夠。同時，這些地塊對開發(fā)商的產(chǎn)品要求也更高。
一位杭州地產(chǎn)商人士對界面新聞記者表示，目前，新規(guī)下的產(chǎn)品完勝市場現(xiàn)有產(chǎn)品，會導致現(xiàn)有的房子更加難賣，目前這種地塊還不會大面積出讓。