文｜邁點
上周，5單保租房REITs發(fā)布了2024年第2季度報告。總體來看，收入、凈利潤以及出租率保持相對穩(wěn)定，對比其他類型的REITs資產(chǎn)，保租房受經(jīng)濟(jì)周期等因素的影響相對較小，在REITs市場中屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。不過，邁點也注意到，部分保租房REITs的底層資產(chǎn)也出現(xiàn)了一些不好的跡象，例如出租率的顯著下滑。
住房租賃市場競爭加劇
根據(jù)《安居客房產(chǎn)研究院》報告顯示，受經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇放緩以及居民消費意愿下降影響，2024年上半年全國40城租賃市場掛牌租金整體呈現(xiàn)小幅下降趨勢，導(dǎo)致對租金的支付意愿和承受能力有所弱化。
與此同時，保租房供給也大幅提升。公開數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年已有13省及81城發(fā)布今年保障性租賃住房的籌集目標(biāo)，預(yù)計累計新增籌集規(guī)模約101萬套(間)，其中一二線城市規(guī)劃籌集量占比約75%。
種種因素疊加，也導(dǎo)致住房租賃市場的競爭強度愈發(fā)提升。多位從業(yè)者向邁點透露，2024年上半年很多項目的出租率和租金均在下滑，除了宏觀經(jīng)濟(jì)因素影響以外，同地段項目供給的大幅提升尤其是擁有租金優(yōu)勢的保租房的大量入市也是重要原因。
保租房REITs整體保持穩(wěn)定
不過，僅就保租房REITs在2024年第二季度的整體運行情況來看，保租房項目的運營情況整體依舊保持穩(wěn)定。
從收入端來看，2024年第二季度，4單保租房REITs(不含國泰君安城投寬庭保租房REIT，2023Q2無數(shù)據(jù)，下同)合計實現(xiàn)收入7096.62萬元，同比增長0.40%，環(huán)比下降0.04%。其中，華夏基金華潤有巢REIT、中金廈門安居REIT無論同比還是環(huán)比均有小幅增長。值得注意的是，今年年初剛剛上市的城投寬庭保租房REIT實現(xiàn)收入4343.20萬元，環(huán)比下滑5.05%。
從盈利端來看，2024年第二季度，4單保租房REITs合計實現(xiàn)凈利潤2415.57萬元，同比增長11.31%，環(huán)比增長7.34%。其中，華夏基金華潤有巢REIT因去年同期基數(shù)較低，增長最為顯著，同比增幅和環(huán)比增幅分別達(dá)到235.69%和72.76%;華夏北京保障房REIT同比增幅和環(huán)比增幅分別達(dá)到7.42%和6.22%。
從現(xiàn)金流端來看，2024年第二季度，4單保租房REITs合計實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額4190.98萬元，同比下降6.27%，環(huán)比下降23.55%。結(jié)合EBITDA以及成本結(jié)構(gòu)來看，并未出現(xiàn)太大變動，因此經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額的顯著下滑或許受到產(chǎn)品及服務(wù)采購結(jié)算或者預(yù)支的影響。
以華夏基金華潤有巢REIT為例，其2024年第二季度接受勞務(wù)及其他與經(jīng)營活動相關(guān)支出達(dá)到1243.75萬元，同比增長78.38%，環(huán)比增長84.63%，而EBITDA率為71.39%，較去年同期提升0.83個百分點。
部分項目出租率顯著下滑
在收入和盈利整體保持穩(wěn)定的背后，則源自于保租房REITs底層資產(chǎn)穩(wěn)定的出租率。僅就除國泰君安城投寬庭保租房REIT之外的4單保租房REITs來看，合計10個保租房項目出租率的中位數(shù)高達(dá)97.53%，最低為華夏基金華潤有巢REIT的上海有巢泗涇項目，為94.07%;最高為中金廈門安居REIT的廈門珩琦公寓，為99.65%。
不過，邁點也注意到，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT的深圳保利香檳苑項目出租率環(huán)比下降3.08個百分點，創(chuàng)上市以來新低。對于原因，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT并未披露。但結(jié)合租戶結(jié)構(gòu)來看，或受企業(yè)客戶的影響。
根據(jù)公告，深圳保利香檳苑項目企業(yè)客戶占比長期以來超過七成，但2024年第二季度環(huán)比下滑1.15個百分點。在出租率顯著下降的情況下，說明部分企業(yè)客戶出現(xiàn)了退租的情況。資料顯示，深圳保利香檳苑項目位于深圳市大鵬新區(qū)，地理位置較為偏遠(yuǎn)，因此對于周邊企業(yè)的依賴性較強。
此外，城投寬庭保租房REIT的上海江灣社區(qū)項目和上海光華社區(qū)項目的出租率也出現(xiàn)了一定程度的下滑，前者環(huán)比下降1.53個百分點，后者環(huán)比下降1.20個百分點。需要指出的是，兩者的出租率在2024年第一季度分別為91.02%和93.04%，顯著低于其他4單保租房REITs。
受此影響，國泰君安城投寬庭保租房REIT在2024年第二季度的整體業(yè)績也表現(xiàn)一般，實現(xiàn)收入4343.20萬元，環(huán)比下降5.05%;實現(xiàn)凈利潤1869.67萬元，環(huán)比下降8.78%。
根據(jù)城投寬庭保租房REIT招募說明書中披露的信息，上海江灣社區(qū)項目和上海光華社區(qū)項目所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚，教育資源充足，租賃需求旺盛，同時優(yōu)質(zhì)住宅項目供給少。不過，考慮到上海在“十四五”期間對于保租房的大規(guī)模投放，出租率下滑或許受到同地段市場競爭加劇的影響。
邁點在《爆火的第五單保租房REITs，有喜有憂》一文中曾指出，目前保租房出租率相對穩(wěn)定的核心原因在于“以價換量”，這其實與消費市場的商業(yè)邏輯并無本質(zhì)區(qū)別。一旦市場出現(xiàn)了更具性價比的產(chǎn)品，那么租客極易轉(zhuǎn)向競爭對手。