文｜邁點(diǎn)
暑期以來，新疆旅游熱度持續(xù)攀升，美團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，截至7月9日，暑期新疆文旅預(yù)訂量同比增長34%，2024年古爾邦節(jié)期間，新疆累計(jì)接待游客1041.83萬人次，?同比增長9.93%；?實(shí)現(xiàn)旅游收入106.42億元，?同比增長15.76%。
邁點(diǎn)注意到，這兩年客流量的持續(xù)攀升也帶來了區(qū)域酒店市場的蓬勃發(fā)展，據(jù)企查查數(shù)據(jù)顯示，截至6月20日，在新疆維吾爾自治區(qū)，現(xiàn)存酒店相關(guān)企業(yè)3.2萬家，年內(nèi)新增注冊量為2667家，2023年全年新增相關(guān)企業(yè)5960家，國際酒店集團(tuán)和本土酒店集團(tuán)紛紛將目光投向新疆。
但同樣地，激增的客流也暴露了區(qū)域酒店市場的一些問題，社交平臺(tái)上關(guān)于新疆酒店難訂、價(jià)格虛高的討論不絕于耳。那么，新疆酒店市場究竟發(fā)展成了何種模樣？未來又將往哪走？邁點(diǎn)聚焦新疆酒店市場，想要找到一些答案。
1、高端涌入前夜，新疆酒店市場發(fā)展成什么樣了？
有資料顯示，2023年新疆住宿和餐飲業(yè)的增加值為171.11億元，同比增長19.7%，其中酒店收入從2022年的16.05億元增長到2023年的24.96億元，整體酒店市場保持強(qiáng)勁的增長勢頭。不過，與其他區(qū)域酒店市場不同，基于特殊的地理環(huán)境和區(qū)位分布，新疆酒店市場正顯現(xiàn)出不同的現(xiàn)狀：
現(xiàn)狀之一，中高端酒店市場迅猛發(fā)展，開業(yè)門店大幅增長，但品牌化、連鎖化程度并不高。據(jù)邁點(diǎn)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，目前新疆地區(qū)高端酒店、精品民宿共計(jì)72家，而2023年至今新疆地區(qū)新增的四星酒店就有168家，中高端酒店增速明顯加快。與此同時(shí)，越來越多的連鎖中高端酒店品牌加碼新疆市場，比如陌上酒店集團(tuán)目前在新疆地區(qū)已有5家酒店開業(yè)運(yùn)營，客房量達(dá)到458間，并實(shí)現(xiàn)了四大品牌同時(shí)入駐新疆。首旅如家酒店集團(tuán)旗下萬信至格酒店在新疆也已有兩家門店開業(yè)。不過整體來看，區(qū)域連鎖化水平仍有提升空間，《2024中國酒店投資白皮書》顯示，新疆四、五星級酒店連鎖率分別為21.78%和26.36%，遠(yuǎn)低于全國平均水平。
現(xiàn)狀之二，精品民宿占比較高，且增速明顯。據(jù)企查查數(shù)據(jù)顯示，2023年注冊地在新疆的民宿相關(guān)企業(yè)新增注冊量3265家，增速達(dá)292%，途家民宿則顯示2023年6月至今年6月，新疆地區(qū)民宿數(shù)量同比上一年增長1.2倍。與此同時(shí)，邁點(diǎn)研究發(fā)現(xiàn)，新疆已開業(yè)的精品民宿基本圍繞景區(qū)布局，替代了一部分高端酒店缺失的問題。以阿勒泰高端酒店為例，已開業(yè)的10家五星酒店只有攜程度假農(nóng)莊是連鎖品牌，精品民宿占比最高。
現(xiàn)狀之三，流量激增，但住宿房量供給嚴(yán)重不足。由于目前新疆住宿業(yè)民宿占主體，整體房量相對較少，阿勒泰地區(qū)新開業(yè)的禾木及早民宿、深山里?游哉優(yōu)宅度假民宿（禾木風(fēng)景區(qū)店）分別只有13和28間客房。與此同時(shí)，新疆酒店市場在客房總量上也略顯不足，以阿勒泰地區(qū)為例，其目前開業(yè)酒店、民宿共計(jì)103家，總客房量僅為10326間，平均每家只有100間客房，面對瘋狂涌入的消費(fèi)者，住宿產(chǎn)品明顯供給。在此背景下，新疆酒店市場也出現(xiàn)了酒店難訂、價(jià)格虛高等輿論問題，邁點(diǎn)檢索OTA平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，新疆不少三、四星級酒店暑期房價(jià)也能漲到一兩千元。
現(xiàn)狀之四，高端酒店起步較晚，但這兩年增速明顯提升。根據(jù)邁點(diǎn)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，目前新疆地區(qū)已有的72家高端酒店和精品民宿中，有28家是2019年之前開的，自2019年之后高端酒店開業(yè)速度明顯提升，2021年開始每年新增高端酒店6家以上，2024年至今已新開13家高端酒店。
另從一份網(wǎng)傳的新疆待開業(yè)高端酒店清單中，還可以看到麗思卡爾頓、萬豪、洲際、英迪格等國際奢牌的身影，其中明確落地的有中國綠發(fā)在新疆引入的四個(gè)酒店集群，包括新疆華美勝地伊寧洲際酒店集群項(xiàng)目、烏魯木齊麗思卡爾頓酒店集群項(xiàng)目、那拉提英迪格酒店集群項(xiàng)目、庫爾勒萬麗酒店集群項(xiàng)目。以及在阿勒泰禾木村禾木吉克普林滑雪場景區(qū)簽約落地的阿勒泰希爾頓嘉悅里度假酒店、康萊德&希爾頓格芮精選雙品牌酒店、禾木英迪格酒店等。
值得注意的是，由于地域遼闊，新疆酒店市場也出現(xiàn)了明顯區(qū)域分布不均的情況，中高端及以上酒店多位于省會(huì)城市，旅游環(huán)線站點(diǎn)之間缺乏優(yōu)質(zhì)酒店產(chǎn)品供給，留宿接待能力較差。有去新疆旅游的朋友告訴邁點(diǎn)，她入住的民宿位于某景區(qū)周邊，是牧民自建的蒙古包旅游旺季作為民宿出租，附近幾乎沒有任何娛樂設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施，甚至連衛(wèi)生間都沒有。
2、想在新疆投酒店，機(jī)會(huì)和難點(diǎn)都要關(guān)注
在中國旅游地圖中，新疆一直都不算低調(diào)，特殊的自然風(fēng)貌和人文景觀使得新疆一直吸引消費(fèi)者的目光，從酒店投資角度來看，其在這兩年也展現(xiàn)了不小的投資機(jī)會(huì)。
在政策端，各類推動(dòng)新疆文旅產(chǎn)業(yè)的國家和區(qū)域政策的推出，進(jìn)一步完善了區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施。比如文化和旅游部發(fā)布了多項(xiàng)措施來支持新疆的文旅發(fā)展，包括整合文旅資源、打造新疆文旅IP等，并發(fā)布了“新疆是個(gè)好地方”新疆旅游消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)計(jì)劃，從2024年持續(xù)至2026年，涉及客源地營銷、目的地優(yōu)惠、豐富旅游產(chǎn)品供給、完善交通服務(wù)、加強(qiáng)宣傳推廣等方面。同時(shí)新疆維吾爾自治區(qū)黨委辦公廳和人民政府辦公廳印發(fā)了《自治區(qū)加快推動(dòng)旅游業(yè)高質(zhì)量發(fā)展三年行動(dòng)方案（2024—2026年）》，提出到2026年，全區(qū)旅游接待總?cè)舜芜_(dá)到3.5億人次，旅游總收入達(dá)4200億元，年均增速均達(dá)到10%以上。
在消費(fèi)端，持續(xù)增長的旅游熱度大幅拉升了客流。有數(shù)據(jù)顯示，2023年度，新疆接待國內(nèi)外游客達(dá)到26544.03萬人次，同比增長117.04%；旅游總收入達(dá)到2967.15億元，同比增長226.93%。今年以來，新疆旅游市場繼續(xù)保持增長態(tài)勢，2024年1月至5月，累計(jì)接待國內(nèi)外游客8338.99萬人次，同比增長13.69%；實(shí)現(xiàn)旅游收入902.03億元，同比增長38.87%，進(jìn)入暑期后新疆更是迎來了旺季，住宿需求大幅增長。
在投資端來看，成本機(jī)會(huì)和存量機(jī)會(huì)大有可為。一方面，與其他地區(qū)相比，新疆酒店投資的成本較低，物業(yè)租金和租賃條件更為優(yōu)惠，在運(yùn)營階段人力成本也并不高。有投資人佚名告訴邁點(diǎn)，他有一家小房量的酒店，由于冬季大雪基本不營業(yè)，在營業(yè)季節(jié)不少員工是兼職過來的，基本上也能覆蓋日常運(yùn)營。另一方面，新疆存量市場廣闊，翻改需求大?！?024中國酒店投資白皮書》數(shù)據(jù)顯示，截至2023年12月，新疆各檔位酒店共有存量客房超過38萬間，其中連鎖酒店客房存量僅為7萬余間，擁有極大的翻新改造的需求。
誠然，政策、消費(fèi)和投資端的利好確實(shí)為酒店投資帶來了更多的機(jī)會(huì)，諸多酒店項(xiàng)目簽約新疆也正是基于此，但對于不少仍在觀望的投資者而言，投資可能遇到的難點(diǎn)也必須關(guān)注：
難點(diǎn)之一，新疆地域遼闊，景區(qū)與景區(qū)之間距離太遠(yuǎn)，酒店投資所需的基礎(chǔ)建設(shè)無法到位。邁點(diǎn)檢索發(fā)現(xiàn)，新疆南疆和北疆兩條旅游線路上的景點(diǎn)距離均是幾百公里起步，如烏魯木齊到可可托海鎮(zhèn)共有515km，烏魯木齊到賽里木湖需要540km，禾木到烏爾禾世界魔鬼城需要370km，克拉瑪依到賽里木湖需要450km，且沿路人煙稀少，均為草原或戈壁，基礎(chǔ)設(shè)施并不完善。這也意味著一個(gè)酒店項(xiàng)目想在景區(qū)周邊落地，其覆蓋范圍非常有限，能承載的客流也相當(dāng)有限。
難點(diǎn)之二，新疆淡旺季明顯，短期生意能否覆蓋酒店的投資收益并不可控。受地理環(huán)境的影響，新疆不少景區(qū)和周邊酒店位于山區(qū)，在冬季暴雪等惡劣天氣的時(shí)候基本上無法運(yùn)營，為了降低淡旺季帶來的影響，就會(huì)出現(xiàn)酒店旺季惡意漲價(jià)賺錢的情況，影響區(qū)域酒店產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，不過這兩年區(qū)域政府已相繼出臺(tái)價(jià)格管控政策，一定程度上減少了這類情況。不過站在投資人角度來看，淡旺季影響下的酒店收益能否為酒店帶來理想的投資回報(bào)，還是需要一些謹(jǐn)慎的測算。
難點(diǎn)之三，酒店專業(yè)管理人才短缺。前文已經(jīng)提及，由于季節(jié)性原因，不少酒店為了減少人力成本，都選擇在淡季遣散員工，來年旺季再重新招募新員工，這種做法導(dǎo)致酒店員工及服務(wù)團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性較差，服務(wù)質(zhì)量難以保證。同時(shí)由于地理位置偏遠(yuǎn)和氣候條件較為嚴(yán)酷，吸引遠(yuǎn)距離的酒店管理人才顯得尤為困難。這種人才短缺不僅影響了酒店的日常運(yùn)營效率，也制約了酒店整體服務(wù)水平的提升。
另外，伴隨著越來越多成熟的酒店集團(tuán)進(jìn)入新疆酒店市場，所謂的投資難度在集團(tuán)整體的供應(yīng)鏈優(yōu)勢和人才優(yōu)勢下有所降低，但這也意味著市場競爭壓力也在不斷增大。從小在伊寧市長大的新疆本地人佚名告訴邁點(diǎn)，其小時(shí)候的伊寧市并沒有太多的品牌中高端酒店，但近年回去后發(fā)現(xiàn)市里已先后開了陌上輕雅酒店、亞朵酒店、麗呈華廷酒店等中高端酒店品牌，進(jìn)一步加劇了區(qū)域酒店市場的競爭。
3、新疆酒店市場的未來猜想
與其他區(qū)域不同，新疆酒店市場的發(fā)展過程非常迅速，從單體遍地到連鎖酒店品牌瘋狂涌入只用了短短幾年的時(shí)間，這一速率未來將伴隨著社交網(wǎng)絡(luò)的普及、新疆經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及新疆持續(xù)增長的旅游消費(fèi)情況而進(jìn)一步加快。可以看到，未來幾年將依然是新疆酒店投資市場最為火熱的時(shí)期，那么站在當(dāng)下看未來，新疆酒店投資市場將有哪些變化？
在品牌發(fā)展角度，高端酒店的涌入拉動(dòng)中高端酒店市場迅猛發(fā)展，區(qū)域酒店品牌連鎖化、品牌化程度進(jìn)一步提升，區(qū)域酒管公司有機(jī)會(huì)形成。
首先，伴隨著未來三年國際高端、國內(nèi)高端酒店品牌的相繼落地開業(yè)，將進(jìn)一步拉動(dòng)酒店所處區(qū)域周邊配套產(chǎn)業(yè)的建設(shè)，包括餐飲、商業(yè)等，從而吸引更多的旅游高消費(fèi)群體。此時(shí)產(chǎn)品高品質(zhì)和投資高性價(jià)比兼?zhèn)涞闹懈叨司频暌矒碛懈蟮陌l(fā)展空間。事實(shí)上，目前已有不少中高端酒店加碼這一區(qū)域，亞朵集團(tuán)、陌上酒店集團(tuán)、麗呈集團(tuán)等均在新疆有所布局。
其次，存量改造需求擴(kuò)大，將進(jìn)一步拉動(dòng)區(qū)域酒店品牌化、連鎖化程度提升。盡管新疆酒店市場的發(fā)展處于初級階段，但其酒店市場的發(fā)展歷史并不算短，大量的單體酒店經(jīng)營多年后面臨翻新改造的需求，在翻改的需求下，不少投資人會(huì)傾向于選擇成熟的連鎖品牌進(jìn)行加盟。佚名告訴邁點(diǎn)，其有一些比較年輕的酒店投資人朋友，在投資選擇中都更傾向于頭部酒店集團(tuán)旗下的成熟品牌。
最后，市場容量的增加有可能推進(jìn)區(qū)域酒管公司的形成。目前來看，新疆區(qū)域酒店市場依然是單兵作戰(zhàn)的比較多，其根本原因在于當(dāng)?shù)鼐频晖顿Y人或業(yè)主品牌意識薄弱，連鎖化需求不強(qiáng)。但伴隨著越來越多的連鎖品牌進(jìn)駐新疆市場，更熟悉本地市場的酒管公司或許有形成的可能。
在區(qū)域布局角度，南疆北疆大環(huán)線依然是酒店布局的重要方向，但不同酒店品類或許在城市選擇上有所側(cè)重。
目前來看，盡管新疆文旅發(fā)展規(guī)劃覆蓋全區(qū)，但從消費(fèi)路徑來看依然是以南疆、北疆兩條大環(huán)線為主，抵達(dá)新疆后的自駕游基本上也在南北疆環(huán)線上選擇。
不過由于這兩條環(huán)線貫穿全疆，中間有很多分岔路，有的導(dǎo)向景區(qū)，有的導(dǎo)向核心城市，有的則導(dǎo)向縣級市等下沉市場等，因此從某種程度來說，未來新疆酒店投資市場將繼續(xù)圍繞南北疆兩條大環(huán)節(jié)進(jìn)行布局。
不過在選址上，高星酒店會(huì)更加聚焦核心景區(qū)、核心城市等旅游目的地，目前來看國際聯(lián)號們的選擇也是遵循這一規(guī)律，而低星級酒店的選址或?qū)⒏酉鲁?，加?qiáng)對空白市場的滲透，并拿下區(qū)域首店等。事實(shí)上也有酒店集團(tuán)早已有這樣的布局，有數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，尚美數(shù)智酒店集團(tuán)在新疆、內(nèi)蒙古、廣西、西藏及寧夏五大自治區(qū)已簽約酒店共計(jì)592家。其中，新疆維吾爾自治區(qū)已簽約酒店185家，同比增長39.39%，增速第一。
4、寫在最后
基于新疆區(qū)域而探討的酒店投資是一個(gè)很大的命題，其受到政策、消費(fèi)趨勢、消費(fèi)行為、營商環(huán)境等多個(gè)層面的影響，區(qū)域熱度的高漲和人流量的涌入并非唯一衡量區(qū)域酒店投資價(jià)值的指標(biāo)。
事實(shí)上這個(gè)暑期的新疆盡管客流依然暴增，但不少酒店、民宿已經(jīng)出現(xiàn)入住率不升反降的情況，這也充分證明了新疆住宿市場的復(fù)雜性。此時(shí)，對于酒店投資者而言，想要在新疆酒店市場分一杯羹，不僅要有對市場充分的了解，還要找到合適的品牌、產(chǎn)品以及時(shí)機(jī)才能更好地入局。