界面新聞?dòng)浾?| 白帆

7月18日，中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下稱為“中金普洛斯REIT”）發(fā)布了2024年第二季度報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，中金普洛斯REIT實(shí)現(xiàn)總收入約1.17億元，可供分配金額約9004.37萬(wàn)元，達(dá)成預(yù)期。

中金普洛斯REIT是2021年首批上市的我國(guó)首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs之一，去年完成了首次擴(kuò)募。目前其底層資產(chǎn)覆蓋全國(guó)多個(gè)活躍產(chǎn)業(yè)帶。自2021年6月上市以來(lái)，中金普洛斯REIT已完成7次分紅，累計(jì)分配金額達(dá)到約7.67億元。

中金普洛斯REIT只是這一市場(chǎng)的縮影之一。當(dāng)前，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的階段后，還在持續(xù)捕捉新的市場(chǎng)機(jī)遇，進(jìn)一步培育優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。這兩年備受關(guān)注和政策支持的跨境電商就是其中一例，并成為推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs成熟運(yùn)營(yíng)的利好因素之一。

乘跨境電商“東風(fēng)”，倉(cāng)儲(chǔ)物流謀求新機(jī)遇

普洛斯青島前灣港國(guó)際物流園，作為中金普洛斯REIT首批擴(kuò)募資產(chǎn)之一，該園區(qū)在2024年第二季度的時(shí)點(diǎn)出租率達(dá)到89.22%。

普洛斯青島前灣港物流園距離青島前灣港集裝箱碼頭只有500米，這樣的區(qū)位條件以及適配進(jìn)出口貿(mào)易企業(yè)客戶的高標(biāo)倉(cāng)，為普洛斯青島前灣港物流園吸引了諸多客戶，既包括面向全國(guó)市場(chǎng)的跨境電商，也包括儲(chǔ)運(yùn)大宗商品的國(guó)際物流企業(yè)。

“目前在這個(gè)倉(cāng)庫(kù)，我們的貨值大概是3億元左右，日均大量大約2、3萬(wàn)單。像618、雙11這種大促節(jié)點(diǎn)，日均單量可以達(dá)到10萬(wàn)單以上，單場(chǎng)直播十幾萬(wàn)單的操作能力也沒(méi)有問(wèn)題”，一家租賃普洛斯青島前灣港國(guó)際物流園的跨境電商企業(yè)告訴界面新聞。

2020年該商家便入駐了普洛斯青島前灣港國(guó)際物流園，2021年開(kāi)始在抖音做跨境業(yè)務(wù)，首選的也是這個(gè)位于青島口岸附近的園區(qū)。該商家的業(yè)務(wù)主要是跨境電商保稅進(jìn)口備貨，通過(guò)淘寶、天貓、拼多多、有贊、小紅書(shū)、抖音等平臺(tái)，依托青島口岸的優(yōu)勢(shì)，對(duì)接日韓市場(chǎng)。

跨境電商是近兩年頗有發(fā)展?jié)撃艿纳虡I(yè)市場(chǎng)。商務(wù)部的數(shù)據(jù)也顯示，今年一季度，我國(guó)跨境電商進(jìn)出口額達(dá)到5776億元，同比增長(zhǎng)9.6%，其中，出口額高達(dá)4480億元，同比增長(zhǎng)14%，跨境電商已成為拉動(dòng)我國(guó)外貿(mào)增長(zhǎng)的新動(dòng)能。在這一趨勢(shì)下，TEMU、?SHEIN、?AliExpress和TikTok Shop“跨境電商四小龍”的發(fā)展給其他相關(guān)市場(chǎng)也帶來(lái)了機(jī)會(huì)，倉(cāng)儲(chǔ)物流便是受益者之一。

界面新聞從普洛斯方面獲得的數(shù)據(jù)顯示，在服務(wù)跨境電商高標(biāo)倉(cāng)租賃需求方面，普洛斯大約占40%-50%的市場(chǎng)份額，并計(jì)劃在5年內(nèi)更大力度服務(wù)這一市場(chǎng)。尤其在華南地區(qū)，當(dāng)?shù)乜缇畴娚痰陌l(fā)展更加迅速，截至今年一季度，普洛斯在華南地區(qū)服務(wù)跨境電商新興企業(yè)的園區(qū)總面積已經(jīng)超過(guò)130萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)164%。

普洛斯資產(chǎn)中國(guó)區(qū)聯(lián)席總裁趙明琪介紹，國(guó)內(nèi)跨境電商主要集中在口岸類(lèi)的城市，華南地區(qū)主要面向三大空港，山東則主要面向日韓市場(chǎng)，這些都是跨境電商愿意聚集的區(qū)域。

山東省青島市的前灣港區(qū)是中國(guó)大陸最大的集裝箱中轉(zhuǎn)港、冷藏箱進(jìn)出口港，承擔(dān)了青島港80%的吞吐量。這幾年跨境電商的發(fā)展契機(jī)下，青島港也捕捉到了新的機(jī)會(huì)。2023年，青島市跨境電商進(jìn)出口整體規(guī)模超850億元，同比增長(zhǎng)約36%，占青島市外貿(mào)進(jìn)出口總額比重約9.8%。伴隨著直播經(jīng)濟(jì)的火熱，當(dāng)?shù)乜缇畴娚虡I(yè)務(wù)進(jìn)一步加速拓展。

但也需要關(guān)注的是，商業(yè)機(jī)遇總是隨時(shí)變化，而倉(cāng)儲(chǔ)作為固定資產(chǎn)，有相對(duì)較長(zhǎng)的建設(shè)周期，與客戶的商業(yè)模式之間存在一定的時(shí)間差，這對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)不得不面對(duì)的挑戰(zhàn)。對(duì)此，趙明琪表示，一方面要選好倉(cāng)儲(chǔ)園區(qū)的位置，另一方面則要不斷根據(jù)新的時(shí)代要求和客戶需求，迭代倉(cāng)儲(chǔ)物流產(chǎn)品。

趙明琪舉例說(shuō)，當(dāng)前中國(guó)的物流企業(yè)在自動(dòng)化方面的投入力度，遠(yuǎn)大于其他任何國(guó)家，而普洛斯需要在主要的物流節(jié)點(diǎn)上，采用新建或者重建的方式，更新倉(cāng)儲(chǔ)產(chǎn)品，匹配客戶需求。

她進(jìn)一步解釋稱，“普洛斯的PE（私募股權(quán)投資）平臺(tái)投資了自動(dòng)化設(shè)備廠商，與我們的業(yè)務(wù)之間存在很大的協(xié)同機(jī)會(huì)。得益于從這些被投企業(yè)那里及時(shí)地了解自動(dòng)化倉(cāng)儲(chǔ)的發(fā)展趨勢(shì)，我們便知道倉(cāng)儲(chǔ)空間怎么和自動(dòng)化設(shè)備方案做嫁接，以適應(yīng)客戶需求的變化。”

公募REITs規(guī)模突破千億，底層資產(chǎn)直面資本市場(chǎng)

從在優(yōu)勢(shì)區(qū)域服務(wù)當(dāng)?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)，到作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)成為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）涵蓋的項(xiàng)目，倉(cāng)儲(chǔ)物流成為基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品之后，形成了相對(duì)完成的鏈條。如今，市場(chǎng)對(duì)公募REITs有了更深的認(rèn)識(shí)，擴(kuò)募動(dòng)能逐漸形成。

2021年，中國(guó)首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市，但由于問(wèn)世時(shí)間較短，這類(lèi)產(chǎn)品在過(guò)去三年多也經(jīng)歷了不同的市場(chǎng)周期，如今市場(chǎng)對(duì)其認(rèn)知更加理性。而作為公募REITs底層資產(chǎn)品類(lèi)之一，倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)也更直接地面對(duì)資本市場(chǎng)的審視。

“總體而言，REITs價(jià)格從2021年6月21號(hào)上市的第一天的100點(diǎn)基點(diǎn)，經(jīng)過(guò)三年的時(shí)間，當(dāng)前落在的位置基本上還是100點(diǎn)，整體上經(jīng)過(guò)先揚(yáng)后抑并最終在今年初取得了修復(fù)，此后進(jìn)入一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的階段。”中金公司研究部REITs執(zhí)行小組負(fù)責(zé)人、分析師孫元祺介紹了當(dāng)前公募REITs的發(fā)展情況。

孫元祺認(rèn)為中國(guó)REITs的整體規(guī)模潛力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有被釋放，將來(lái)三年應(yīng)該可能是一個(gè)利率環(huán)境較為友好的時(shí)段，規(guī)模擴(kuò)張預(yù)期比較高。

中金普洛斯REIT是2021年首批上市的我國(guó)首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT，又于一年前完成首次擴(kuò)募，目前底層資產(chǎn)包覆蓋5大區(qū)域、7個(gè)城市，布局在粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、成渝經(jīng)濟(jì)圈、京津冀、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)等全國(guó)多個(gè)活躍產(chǎn)業(yè)帶。

從這些物流園客戶結(jié)構(gòu)來(lái)看，中金普洛斯REIT所服務(wù)的租戶數(shù)量約80個(gè)，其中來(lái)自跨境電商、食品冷鏈、新能源汽車(chē)、生物醫(yī)藥等新興行業(yè)的客戶需求相對(duì)旺盛。

在今年二季度，中金普洛斯REIT期末平均簽約出租率為89.58%，不含稅有效平均租金單價(jià)為38.19元/平方米/月，環(huán)比穩(wěn)中有升。