文｜空間秘探 余文婷
日前，據(jù)資本市場(chǎng)消息，萬(wàn)科擬以旗下長(zhǎng)租公寓品牌“泊寓”向監(jiān)管部門申報(bào)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)行，規(guī)模約為10億元。消息稱，上述申報(bào)發(fā)行為初步計(jì)劃，有可能進(jìn)一步調(diào)整。
最新數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，在資本市場(chǎng)新聞不斷的泊寓成功納保房源已經(jīng)達(dá)到10.82萬(wàn)間。和萬(wàn)科一樣，許多長(zhǎng)租公寓企業(yè)也紛紛喊出“應(yīng)納盡納”的口號(hào)，背后究竟有何“玄機(jī)”？
萬(wàn)科泊寓超半數(shù)公寓納保
截至今年5月底，萬(wàn)科租賃住宅業(yè)務(wù)共運(yùn)營(yíng)管理24萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓，累計(jì)開(kāi)業(yè)18.18萬(wàn)間，出租率93.9%。其中，萬(wàn)科泊寓所管理的租賃住宅中，已有10.82萬(wàn)間納入保障性租賃住房，在市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)中納保數(shù)量遙遙領(lǐng)先，成為全國(guó)集中式公寓第一，市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)納保數(shù)量第一。
從2008年試水住房租賃，到2016年推出“泊寓”品牌，再到2023年首次實(shí)現(xiàn)盈利，萬(wàn)科的長(zhǎng)租公寓道路走得并不順利。2008年，萬(wàn)科借廣州萬(wàn)匯樓項(xiàng)目切入長(zhǎng)租公寓賽道，到2015年萬(wàn)科泊寓的開(kāi)業(yè)房源數(shù)量?jī)H1000間。
在2017年啟動(dòng)“萬(wàn)村計(jì)劃”后，萬(wàn)科累計(jì)開(kāi)業(yè)房源數(shù)量迅速增長(zhǎng)至3萬(wàn)間。到2019年，萬(wàn)科全年累計(jì)開(kāi)業(yè)房源已達(dá)到11萬(wàn)間，規(guī)模出現(xiàn)成倍增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)?！叭f(wàn)村計(jì)劃”雖然給萬(wàn)科帶來(lái)大量房源，但同時(shí)也面臨城中村清客難、改造難、消防管理難等問(wèn)題，為萬(wàn)科收益帶來(lái)沉重負(fù)擔(dān)。
2018年，萬(wàn)村公司全面暫停新簽約房源?！叭f(wàn)村計(jì)劃”的及時(shí)止損，為萬(wàn)科泊寓盈利帶來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)，加上公司企業(yè)客戶占比的提升與自由渠道獲客比例的增長(zhǎng)，讓萬(wàn)科泊寓的現(xiàn)金流及利潤(rùn)空間逐步穩(wěn)定。數(shù)據(jù)顯示，2020年，萬(wàn)科泊寓的整體出租率達(dá)到95%，而后三年，這一指標(biāo)基本穩(wěn)定在95%以上。
其中2022年，該公司出租率為95.60%，2023年這一數(shù)值增長(zhǎng)0.16個(gè)百分點(diǎn)至95.76%。2023年全年，萬(wàn)科租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入34.6億元，同比增長(zhǎng)6.8%，前臺(tái)GOP利潤(rùn)率達(dá)到88.4%，同比增長(zhǎng)0.9個(gè)百分點(diǎn)，公司EBITDA達(dá)到6.65億元，同比增長(zhǎng)32.3%，年內(nèi)，泊寓業(yè)務(wù)在成本法下實(shí)現(xiàn)整體盈利。
多年的探索，泊寓“產(chǎn)策、建造、運(yùn)營(yíng)一條龍”的綜合服務(wù)能力明顯提升。2021年，萬(wàn)科泊寓為多地政府、企業(yè)的保障性租賃住房、人才公寓、健康驛站提供輕資產(chǎn)管理輸出服務(wù)，服務(wù)的資產(chǎn)方已達(dá) 294 家，涉及房源 2.1 萬(wàn)間。
到2022年，泊寓響應(yīng)國(guó)家納保政策，在北京、天津、深圳、廈門等 14 個(gè)城市納保 66 個(gè)項(xiàng)目，涉及房源 5.89 萬(wàn)間。再到2023年全年，泊寓在北京、天津、深圳、廈門等 23 個(gè)城市納保 147 個(gè)項(xiàng)目， 涉及房源 10.15萬(wàn)間。這個(gè)增長(zhǎng)的幅度，比2022年的5.89萬(wàn)間，同比增長(zhǎng)72.3%。
長(zhǎng)租公寓企業(yè)積極求取“納保門票”
除萬(wàn)科泊寓外，各大“門派”的租賃品牌，紛紛納入保障性租賃住房體系。如長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域領(lǐng)軍企業(yè)之一的華潤(rùn)有巢，也是納保規(guī)模的頭部企業(yè)。2022年12月9日，華潤(rùn)有巢REIT在上海證券交易所成功上市。有巢通過(guò)REITs平臺(tái)打通了“投、融、建、管、退”閉環(huán)模式，為中國(guó)保障性租賃住房的發(fā)展開(kāi)拓了一條可持續(xù)、高質(zhì)量的新路徑。截至2023年底，華潤(rùn)有巢已進(jìn)駐15座城市，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額7億元（含輕資產(chǎn)管理項(xiàng)目），按年增長(zhǎng)9.5%，累計(jì)在管項(xiàng)目60個(gè)，管理規(guī)模5.6萬(wàn)間，已有2.5萬(wàn)間房源納入保障性租賃住房。
此外，龍湖集團(tuán)旗下租賃住房品牌冠寓也是獲得進(jìn)入保租房領(lǐng)域門票，加入保租房大軍中的一員。2023年龍湖冠寓的開(kāi)業(yè)規(guī)模從2022年的11.6萬(wàn)間增長(zhǎng)至超12萬(wàn)間；管理規(guī)模超16萬(wàn)間。其中，已有超過(guò)4萬(wàn)間房間納入了保障性租賃住房項(xiàng)目，意味著冠寓管理的保租房占總規(guī)模超三成。
龍湖冠寓保障性租賃住房已落地北京、重慶、天津等20余個(gè)城市，有新建、存量改造、TOD等多種模式。如冠寓北京郭公莊地鐵站店，該項(xiàng)目位于北京市豐臺(tái)區(qū)科技園區(qū)東區(qū)南側(cè)、地鐵9號(hào)線及房山站郭公莊站上蓋，原為閑置商辦，通過(guò)改建為豐臺(tái)區(qū)科技園區(qū)及周邊提供約700套（間）保租房，并作為豐臺(tái)區(qū)試點(diǎn)項(xiàng)目面向近三年畢業(yè)大學(xué)生開(kāi)展配租，是集合了存量改造與TOD模式的保租房典范。
除華潤(rùn)有巢、萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓等房企的長(zhǎng)租分支業(yè)務(wù)參與納保外，還有專業(yè)的長(zhǎng)租品牌也在積極布局保租房，例如將年輕人作為主要受眾的魔方生活服務(wù)集團(tuán)（簡(jiǎn)稱“魔方生活”）。魔方生活在保租房建設(shè)方面，采取“應(yīng)納盡納”，并憑借自主研發(fā)的數(shù)字化智能系統(tǒng)等一系列舉措賦能保租房，利用自身的優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)輕資產(chǎn)動(dòng)作，通過(guò)托管、加盟、系統(tǒng)輸出，為國(guó)企、央企旗下保租房進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。2023年，魔方生活在北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州等多個(gè)重點(diǎn)城市布局保租房。全國(guó)范圍內(nèi)已經(jīng)完成納保、獲得保租房認(rèn)定的公寓項(xiàng)目近百個(gè)，總房源量超過(guò)15000間，包括整租型公寓和多人宿舍間等多種房源類型。
作為住房租賃行業(yè)創(chuàng)業(yè)系優(yōu)秀代表的樂(lè)乎公寓集團(tuán)，也在“納?！敝飞戏e極發(fā)力。截至2023年底，樂(lè)乎公寓集團(tuán)累計(jì)開(kāi)業(yè)房源突破7.5萬(wàn)間。其中，已落地保租房項(xiàng)目17個(gè)，在管房源2萬(wàn)+，覆蓋城市更新、城中村改造等多元業(yè)態(tài)。當(dāng)前，樂(lè)乎公寓集團(tuán)內(nèi)部約70%的項(xiàng)目均為保租房，還在北京、上海等核心城市持續(xù)供應(yīng)保租房房源。
長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)頭部企業(yè)自如顯然也是積極“納保”中一員，截至2023年上半年，自如資管涉及管理房源量突破3萬(wàn)，累計(jì)已布局全國(guó)13座城市。上半年新拓武漢、天津兩地，包括簽約武漢首個(gè)保租房合作項(xiàng)目以及落地自如寓天津首店。在保租房項(xiàng)目方面，自如資管在多地與國(guó)企實(shí)現(xiàn)聯(lián)手運(yùn)營(yíng)。其中，盤活存量在當(dāng)前的保租房籌建和運(yùn)營(yíng)中居于主要地位。
為何這么多長(zhǎng)租公寓選擇納保？
目前來(lái)看，越來(lái)越多的長(zhǎng)租公寓品牌運(yùn)營(yíng)商加入到保租房的建設(shè)中，租賃住房市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)張，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2023年二季度末，全國(guó)已開(kāi)業(yè)房間規(guī)模中約有22.4%納入當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房，環(huán)比微漲1.4個(gè)百分點(diǎn)，規(guī)模合計(jì)為191,993套（間），已納保企業(yè)數(shù)量共31家。為什么會(huì)有這么多長(zhǎng)租公寓品牌積極參與納保？
首先，可以享受相應(yīng)政策優(yōu)惠。根據(jù)住建部規(guī)劃，“十四五”（2021年-2025年）期間全國(guó)計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房870萬(wàn)套間，解決2600萬(wàn)人住房問(wèn)題，預(yù)計(jì)3萬(wàn)億元投資規(guī)模。盡管部分房源來(lái)自存量納入和改建，但可能對(duì)于集中式公寓新增供給貢獻(xiàn)不大，2023年新開(kāi)工建設(shè)360萬(wàn)套，還有500萬(wàn)套的缺口。為加快保租房建設(shè)，國(guó)家圍繞保租房建設(shè)配套出臺(tái)了一系列支持政策，從更改項(xiàng)目規(guī)劃的綠色通道，到金融貸款資金支持，再到公募REITs的全面打開(kāi)，形成了住房租賃“投融管退”的商業(yè)模式閉環(huán)。
而納保指的是長(zhǎng)租公寓納入保障性租賃住房體系，納保企業(yè)需要遵循相應(yīng)的租金要求，但同時(shí)能享受相應(yīng)政策優(yōu)惠。比如多地限制保租房的租賃價(jià)格為市場(chǎng)化租賃價(jià)格的9折，租金漲幅每年不能高于5%等。但同時(shí)納保后的長(zhǎng)租公寓可以享受政策補(bǔ)貼以及擁有一定的拿地優(yōu)勢(shì)，如華潤(rùn)有巢國(guó)際公寓社區(qū)總部基地項(xiàng)目，作為北京市首批集體土地租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目，就獲得了北京市針對(duì)集體用地的財(cái)政補(bǔ)貼：成套住房4.5萬(wàn)元/套，非成套住房是3萬(wàn)元/間。更重要的是，一旦成功納保之后，意味著公募REIT的大門正式開(kāi)啟，同時(shí)住房租賃企業(yè)不僅能盤活持有資產(chǎn)擴(kuò)充現(xiàn)金流，還能減少對(duì)傳統(tǒng)債務(wù)融資方式的依賴，加速規(guī)模擴(kuò)張。
其次，去庫(kù)存，盤活存量資產(chǎn)。1月9日，世邦魏理仕發(fā)布的《2023年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與2024年展望》顯示，北京寫字樓租賃市場(chǎng)的整體空置率為2009年末以來(lái)最高值。中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)已從增量時(shí)代邁入存量時(shí)代，一二線城市，大量核心地段的辦公樓、商場(chǎng)物業(yè)，及城市周邊的產(chǎn)業(yè)園區(qū)亟待盤活。同時(shí)，城市新青年苦于居住環(huán)境品質(zhì)不足、工作和居住地點(diǎn)相距太遠(yuǎn)等問(wèn)題的困擾。供需結(jié)構(gòu)存在錯(cuò)配的矛盾。
日前，住房部會(huì)議提出，推動(dòng)縣級(jí)以上城市有力有序開(kāi)展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作。不少地方國(guó)資，親自下場(chǎng)收購(gòu)存量商品房充作保租房。由此，對(duì)于眾房企來(lái)說(shuō)，將手上的存量資產(chǎn)改造成商品房，打造長(zhǎng)租公寓、保租房等產(chǎn)品能夠有效去庫(kù)存，盤活手中存量資產(chǎn)。
總之，長(zhǎng)租公寓納保對(duì)于眾企業(yè)來(lái)說(shuō)，不虧。一方面，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)有著旺盛的需求，根據(jù)2021年5月第七次人口普查數(shù)據(jù)結(jié)果顯示，中國(guó)流動(dòng)人口總數(shù)已達(dá)3.76億，其中有超過(guò)2/3人群選擇租房居住，預(yù)計(jì)2030年將有約2.7億人成為租客，住房租賃市場(chǎng)規(guī)?；蚩蛇_(dá)4萬(wàn)億元。而成功納保的長(zhǎng)租公寓，等同于是受到了政府的認(rèn)可及背書，將成為城市青年的居住優(yōu)選，可以有效保證出租率。
另一方面，雖然租賃住房項(xiàng)目納入保租房體系之后，租金和未來(lái)的調(diào)價(jià)空間會(huì)受到一定限制，但是據(jù)一些納保企業(yè)反映，這些限制并不影響收益。比如，多地租金增幅限制為每年不高于5%，而每年漲5%本來(lái)就是在經(jīng)濟(jì)非常繁榮，或是區(qū)域高速發(fā)展的情況下才能實(shí)現(xiàn)。
此外，從租金價(jià)格評(píng)定看，大多已經(jīng)出臺(tái)細(xì)則的城市，都沒(méi)有進(jìn)行“一刀切”管理，而是交由專業(yè)的第三方評(píng)估公司對(duì)租金進(jìn)行評(píng)定。除合理租金評(píng)估外，還有稅收優(yōu)惠、執(zhí)行民水電氣價(jià)格、金融支持等一系列政策利好都是眾多長(zhǎng)租公寓品牌積極參與納保的原因。
長(zhǎng)租公寓從“品牌之路”走向“資管之路”
曾經(jīng)，組建家庭的前提就是購(gòu)置自有住房，但隨著租賃房源僅有個(gè)人房東的單一渠道供給向著多元化供給發(fā)展，機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)租賃住房產(chǎn)品帶給消費(fèi)者更多的選擇，國(guó)家隊(duì)的入場(chǎng)讓租賃關(guān)系更加穩(wěn)定，促使租房消費(fèi)心態(tài)發(fā)生了變化：買房不再是剛需被動(dòng)的選擇，夫妻及小家庭構(gòu)成的20-30歲年輕群體主體越來(lái)越傾向選擇租房，一些有房群體也開(kāi)始主動(dòng)“以租養(yǎng)租”，將自有住房出租，在補(bǔ)貼少量租金的基礎(chǔ)上選擇舒適戶型租住，保證生活品質(zhì)不發(fā)生明顯變化。新時(shí)代的年輕群體也不再滿足傳統(tǒng)租賃住房、商業(yè)配套和服務(wù)的單一模式，而是更傾向于選擇更適合自己需求的個(gè)性化居所。
大眾住房與租房觀念的轉(zhuǎn)變，給長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)帶來(lái)巨大機(jī)遇。但由于在長(zhǎng)租公寓發(fā)展初期，部分長(zhǎng)租公寓平臺(tái)為快速打開(kāi)市場(chǎng)，采取“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)租短付”等操作手段，提高金融杠桿，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)頻現(xiàn)，2019-2021年，陷入資金鏈斷裂、經(jīng)營(yíng)糾紛及跑路的長(zhǎng)租公寓超過(guò)100家。
隨后，“國(guó)家隊(duì)”入場(chǎng)，通過(guò)在收購(gòu)租賃用地、建設(shè)保障性住房配套上頻頻發(fā)力，并將保障性租賃住房納入國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs范圍，初步形成保障性租賃住房項(xiàng)目的“融投管退”商業(yè)模式閉環(huán)雛形，慢慢緩解了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)初期野蠻生長(zhǎng)的亂象?！罢鲗?dǎo)，市場(chǎng)化運(yùn)作”的模式已然逐漸改變了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，對(duì)于長(zhǎng)租公寓品牌，下一步該如何布局？
其一，從公募REITs探索向資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)型。各長(zhǎng)租公寓品牌積極納保，其主要原因還是在于“納保”是市場(chǎng)化公寓及長(zhǎng)租公寓進(jìn)入REITs市場(chǎng)的“入場(chǎng)券”。如萬(wàn)科泊寓為了公募REITs上市的“通行證”，去年至今，持續(xù)參與到各地保租房籌集與建設(shè)工作中，企圖通過(guò)REITs產(chǎn)品上市融資，緩解企業(yè)面臨的經(jīng)營(yíng)及流動(dòng)性壓力。
行業(yè)中也出現(xiàn)了以華潤(rùn)有巢為代表的“領(lǐng)跑者”，借助REITs實(shí)現(xiàn)“投融建管退”良性循環(huán)，賦予了租賃住房資產(chǎn)居住與投資雙重屬性。據(jù)華潤(rùn)有巢REIT上市后首份完整成績(jī)單，2023年華潤(rùn)有巢實(shí)現(xiàn)收入7841.07萬(wàn)元，EBITDA（息稅折舊攤銷前利潤(rùn)）4780.71萬(wàn)元，可供分配金額6076.14萬(wàn)元，三項(xiàng)指標(biāo)完成率分別達(dá)到了110%、110%、125.30%，超額完成全年目標(biāo)。
不過(guò)，納保后通過(guò)保租房REITs退出，不是長(zhǎng)租公寓持有者和管理方的盡頭，未來(lái)，更高的利潤(rùn)將會(huì)吸引更多的機(jī)構(gòu)進(jìn)入，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)持有者集中度預(yù)期會(huì)更加分散，同時(shí)隨著頭部運(yùn)營(yíng)管理能力的愈加成熟，也逐漸會(huì)形成頭部聚集效應(yīng)。由此，企業(yè)借助輕資產(chǎn)、資本化、科技化，打造“投、融、建、管、退”一體化全周期全產(chǎn)業(yè)鏈的資產(chǎn)管理系統(tǒng)平臺(tái)，或許能夠更具有前瞻性、系統(tǒng)性和長(zhǎng)遠(yuǎn)性的優(yōu)勢(shì)。
其二，持續(xù)優(yōu)化品牌，提高品質(zhì)運(yùn)營(yíng)能力。上文也提到，隨著95后、00后成為新生代主力軍，住房理念隨之發(fā)生變化，高品質(zhì)的租房生活成為越來(lái)越多人的追求。而在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、消費(fèi)者信心稍顯不足的當(dāng)下，相對(duì)來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者更傾向于確定性的選擇，具有明確生活理念及居住品質(zhì)和居住體驗(yàn)較穩(wěn)定的長(zhǎng)租公寓品牌更能獲得大眾信賴。如樂(lè)乎對(duì)其客群的年齡、職業(yè)、生活方式、思維方式、興趣愛(ài)好等有明確的認(rèn)知和界定；萬(wàn)科泊寓的營(yíng)銷語(yǔ)是“讓漂泊寓見(jiàn)溫度”，品牌定位是“致力于為城市新市民、青年提供有溫度的綜合型租住社區(qū)”。
此外，當(dāng)下年輕人在希望不受干涉地選擇自己喜歡的生活方式，不用被社交裹挾的同時(shí)，又希望有一個(gè)志同道合的社區(qū)能夠交流愛(ài)好，感受一絲人情溫暖，即希望有一個(gè)讓自己感到更舒適的社區(qū)，人與人之間有更自在的交往方式，不需要尬聊和裝熟，允許慢熱，也允許隨時(shí)退出。這樣的需求驅(qū)動(dòng)下，要求長(zhǎng)租公寓突破傳統(tǒng)租賃住房、商業(yè)配套和服務(wù)的單一運(yùn)營(yíng)模式，將“住房”和“社交”有效結(jié)合起來(lái)，在提供舒適居住體驗(yàn)的同時(shí)，極力打造充滿樂(lè)趣的社群文化和生活方式，營(yíng)造一種“共居業(yè)態(tài)”。
綜上，市場(chǎng)需求與國(guó)家政策支持讓以往不被看好的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，到現(xiàn)在成為眾人都想進(jìn)來(lái)分一杯羹的“香餑餑”。經(jīng)營(yíng)貸、稅收等方面的優(yōu)惠政策，以及保租房被納入公募REITs試點(diǎn)后，為最終退出提供了一條通道，吸引了不少長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商積極“納保”。
但長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)一系列利好條件出現(xiàn)的同時(shí)，也意味著加入賽道的選手將不斷增多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇。由此，提升品牌運(yùn)營(yíng)能力，逐漸轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理道路或許是長(zhǎng)租公寓未來(lái)的發(fā)展方向。