文｜時(shí)代周報(bào)
苦練幾個(gè)月普通話終于可以順暢溝通后，香港房產(chǎn)中介趙睿（化名）卻發(fā)現(xiàn)，來(lái)自?xún)?nèi)地的客戶(hù)開(kāi)始變少了。
今年2月底，香港特區(qū)政府宣布全面“撤辣”（即廢除一系列樓市調(diào)控措施），境外客、新港人等群體在港購(gòu)房繳稅負(fù)擔(dān)與本地居民同等。港府此舉吸引大量來(lái)自深圳、廣州、上海，甚至北京的內(nèi)地客涌入，房產(chǎn)中介們操起磕磕巴巴的普通話接待遠(yuǎn)道而來(lái)的買(mǎi)房人，中介門(mén)店也拉起了寫(xiě)著簡(jiǎn)體字的宣傳橫幅。
“這幾個(gè)月我溝通、帶看的客戶(hù)，九成是內(nèi)地人，被逼著不停地和客戶(hù)說(shuō)普通話，說(shuō)錯(cuò)了他馬上就糾正你，現(xiàn)在溝通已經(jīng)沒(méi)太大問(wèn)題了?！壁w睿說(shuō)。
然而，中介們練好口語(yǔ)后，“撤辣”效應(yīng)開(kāi)始減退，從業(yè)者再次感受到了寒意。
趙睿告訴時(shí)代周報(bào)記者，“撤辣”之初，他所在的門(mén)店一天有一百多批客戶(hù)預(yù)約看房，但現(xiàn)在好的時(shí)候只有三四批，有的時(shí)候連續(xù)幾天都沒(méi)有客戶(hù)看房。
驟減的帶看量傳導(dǎo)至成交端。根據(jù)香港中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)，6月香港新房成交回落至約660套，創(chuàng)“撤辣”后新低。二手房表現(xiàn)亦不樂(lè)觀，中原地產(chǎn)十大屋苑6月錄得129宗成交，環(huán)比下降24.1%，同樣創(chuàng)“撤辣”后新低。
市場(chǎng)回落明顯，但從業(yè)者積極看待。香港中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰認(rèn)為，預(yù)計(jì)發(fā)展商為求去貨，新盤(pán)售價(jià)仍將有吸引力，加上下半年美國(guó)有可能減息，全年一手住宅成交量預(yù)計(jì)約1.6萬(wàn)套，較去年增加近5成。
今年上半年，香港一手住宅市場(chǎng)已錄得約8800宗成交，同比增長(zhǎng)近40%，總值約1110億港元。
內(nèi)地客買(mǎi)走香港過(guò)半豪宅
內(nèi)地客坐大巴、高鐵、飛機(jī)沖進(jìn)香港樓市，為了接住這“潑天的富貴”，中介們主動(dòng)玩起了內(nèi)地的熱門(mén)社交APP。
在小紅書(shū)上，以“香港買(mǎi)房”作為關(guān)鍵詞檢索，能夠得到大量IP在香港的賣(mài)房賬號(hào)，粉絲數(shù)量在數(shù)十到數(shù)萬(wàn)之間，博主們發(fā)布筆記少則數(shù)條，多則幾百上千條。
趙睿也開(kāi)通了小紅書(shū)賬號(hào)，“我們之前是在Facebook（臉書(shū)）針對(duì)本地客戶(hù)發(fā)布放盤(pán)影片、樓盤(pán)資訊，現(xiàn)在也發(fā)小紅書(shū)，小紅書(shū)很多內(nèi)地人在用，跟FB差不多了?！?/p>
“撤辣”以后，趙睿帶看的客戶(hù)大部分來(lái)自?xún)?nèi)地，“我接的客戶(hù)9成是內(nèi)地人?！彼麕r(shí)代周報(bào)記者在港島黃竹坑看房時(shí)，就在電梯間偶遇了三位講普通話的業(yè)主。
中介平臺(tái)也在內(nèi)地設(shè)立兩地聯(lián)動(dòng)店導(dǎo)流。
據(jù)港媒報(bào)道，有香港大型地產(chǎn)代理在福田設(shè)立香港樓盤(pán)買(mǎi)賣(mài)聯(lián)動(dòng)店，掛牌做相關(guān)房產(chǎn)生意，解答內(nèi)地客在港置業(yè)問(wèn)題。中原地產(chǎn)則牽手長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)旗下樓盤(pán)在深圳灣開(kāi)設(shè)專(zhuān)門(mén)店，啟動(dòng)內(nèi)地城市路演計(jì)劃，引導(dǎo)購(gòu)房客到港看房。
多方聯(lián)動(dòng)“助攻”，內(nèi)地客的成交比重全面上升。
美聯(lián)物業(yè)研究中心綜合港府土地注冊(cè)處資料統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，按已知買(mǎi)家姓名作分析，今年第一季度內(nèi)地買(mǎi)家占個(gè)人買(mǎi)家于香港樓市一二手住宅注冊(cè)量比率攀升至約20.6%，金額占比則達(dá)29.8%，均創(chuàng)季度歷史新高。
一手市場(chǎng)多見(jiàn)內(nèi)地客身影。
今年第一季度，內(nèi)地買(mǎi)家占個(gè)人買(mǎi)家于香港樓市一手私宅注冊(cè)量比率攀升至約37.2%，創(chuàng)逾12年來(lái)的季度新高。4月，內(nèi)地買(mǎi)家一手私宅注冊(cè)量占比進(jìn)一步攀升至約44.2%的高水平，啟德、黃竹坑等新區(qū)的內(nèi)地買(mǎi)家比例則高達(dá)77.6%、58.7%。
由于豪宅更受青睞，內(nèi)地買(mǎi)家的交易金額占據(jù)半壁江山。今年第一季度，內(nèi)地買(mǎi)家于一手私宅注冊(cè)金額占比上升至約49.5%，4月的一手金額占比增長(zhǎng)至約57.1%，一舉超越本地購(gòu)買(mǎi)力。
祭出“抽獎(jiǎng)送房”大招
“潑天富貴”襲來(lái)，但香港樓市并未出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”的勢(shì)頭，二手業(yè)主和一手樓盤(pán)，都在降價(jià)出貨。
據(jù)《大公報(bào)》報(bào)道，4月底，知名歌手王菲賣(mài)掉位于港島黃竹坑深灣9號(hào)豪宅，初始掛牌價(jià)8000萬(wàn)港元，掛盤(pán)多時(shí)乏人問(wèn)津，最終降價(jià)近20%以6450萬(wàn)港元成交。值得一提的是，王菲鄰居劉嘉玲在4月初以7380萬(wàn)港元賣(mài)出同戶(hù)型單位，差價(jià)近1000萬(wàn)港元。
香港中原地產(chǎn)最近促成的一宗土瓜灣環(huán)海?東岸的交易，原業(yè)主于2019年以793.4萬(wàn)港元購(gòu)入，持有5年，以545萬(wàn)港元出售，虧本約250萬(wàn)港元，跌幅高達(dá)31%。
一手樓盤(pán)降價(jià)更為普遍?！懊總€(gè)發(fā)展商都在減價(jià)賣(mài)房，沒(méi)有一個(gè)敢不減，減得少也沒(méi)人買(mǎi)，平均減30個(gè)percent（30%）才賣(mài)得掉?！壁w睿說(shuō)。
長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)旗下洪水橋新盤(pán) LYOS 5月中旬以先到先得形式推出28套房，包括14伙分層戶(hù)、14伙花園復(fù)式戶(hù)。長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)稱(chēng)，該批單位與2021年項(xiàng)目?jī)r(jià)單定價(jià)相比，分層戶(hù)與最高時(shí)有25%折讓?zhuān)瑥?fù)式戶(hù)與最高時(shí)有32%折讓。
由新世界發(fā)展和遠(yuǎn)東發(fā)展開(kāi)發(fā)的啟德柏蔚森I于7月4日公布首張價(jià)單，推出60套房，折實(shí)平均呎價(jià)約17188港元，最低總價(jià)約386.4萬(wàn)港元，創(chuàng)下同片區(qū)新盤(pán)歷史新低。“啟德柏蔚森I的定價(jià)比同片區(qū)二手房低約一成，比一手尾盤(pán)有近三成折讓?zhuān)▋r(jià)屬蝕本價(jià)（虧本價(jià)），史上最平（便宜）?！标愑澜鼙硎尽?/p>
小型發(fā)展商則另辟蹊徑賣(mài)房。7月1日，大鴻輝集團(tuán)旗下西營(yíng)盤(pán)尚逸入市。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，發(fā)展商“買(mǎi)樓送樓”，以抽獎(jiǎng)的形式送出一套面積最小的開(kāi)放式單位，價(jià)值約400萬(wàn)港元。
“以?xún)r(jià)換量”策略收效顯著，敢于讓利的發(fā)展商跑贏市場(chǎng)。
“銷(xiāo)冠”新鴻基地產(chǎn)在5月、6月密集低價(jià)推盤(pán)，一共賣(mài)出約1200套房，吸金近160億港元，超越長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)成為上半年銷(xiāo)售金額最高的發(fā)展商。
新鴻基地產(chǎn)旗下位于元朗的現(xiàn)樓項(xiàng)目THE YOHO HUB II，于4月30日公布首張價(jià)單，折實(shí)平均呎價(jià)14338港元，較2021年12月推出的前一期單位THE YOHO HUB的19889港元下降約28%。
新鴻基地產(chǎn)董事副總經(jīng)理雷霆將這批價(jià)單稱(chēng)為“隨行就市價(jià)”，“集團(tuán)素來(lái)以貼市價(jià)推盤(pán)，是次定價(jià)已考慮和上期位置及景觀有差別，相信該價(jià)格為買(mǎi)家所接受?！盩HE YOHO HUB II開(kāi)盤(pán)9天去化98%，收金超過(guò)37億元。
長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)憑單盤(pán)百億的成績(jī)位列排行榜第二。
“撤辣”以來(lái)，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)旗下港島黃竹坑新盤(pán)Blue Coast以“撈低價(jià)”（底價(jià)）多次推盤(pán)，已累計(jì)售出超560套，銷(xiāo)售金額約107億港元，是今年上半年全港唯一銷(xiāo)售金額達(dá)百億港元的新盤(pán)。
根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年上半年，香港五大發(fā)展商新鴻基地產(chǎn)、長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)、會(huì)德豐、信和集團(tuán)、恒基地產(chǎn)累計(jì)售出約4900套房，收金逾587億港元。
樓市遠(yuǎn)離最壞時(shí)刻
“撤辣”4個(gè)月里，香港樓市一度極速升溫，但由于需求逐步消化，政策效果開(kāi)始減弱。
港府土地注冊(cè)處統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，全港所有樓宇買(mǎi)賣(mài)合約數(shù)目分別為4401宗、3189宗、5013宗、9880宗、7361宗、5245宗，同比增幅分別為-1%、-47%、-42%、72%、39%、10%。
“撤辣”效果在4月集中爆發(fā)。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年4月香港一手私人住宅成交錄得3619宗、442.9億港元，環(huán)比分別增長(zhǎng)143%、223%，成交宗數(shù)創(chuàng)2006年9月2924宗后的211個(gè)月新高，成交金額首次突破400億港元，創(chuàng)1995年7月有記錄以來(lái)近29年的月度歷史新高。
“政府取消買(mǎi)家印花稅和新住宅印花稅，令到新港人和外地人直接減了15%的稅，所以購(gòu)房需求一下子集中釋放，推高了成交量?！壁w睿表示。
但隨著需求逐步消化，市場(chǎng)開(kāi)始降溫。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)，6月香港一手成交回落至月660宗，創(chuàng)“撤辣”后新低；十大屋苑錄得129宗成交，環(huán)比下跌24.1%，亦創(chuàng)“撤辣”后新低。
中原地產(chǎn)港島西南區(qū)首席分區(qū)營(yíng)業(yè)經(jīng)理盧鏡豪表示，年內(nèi)減息預(yù)期升溫，不少用家轉(zhuǎn)買(mǎi)為租以觀望后市，海怡半島6月二手成交宗數(shù)及呎價(jià)均錄得微跌，暫錄得10宗成交，環(huán)比下跌16.7%，平均實(shí)用呎價(jià)下跌5%至12989港元。麗港城6月錄得11宗成交，環(huán)比下跌35.3%，是九龍區(qū)四大指標(biāo)屋苑跌幅最大的。
房?jī)r(jià)亦處下行區(qū)間。
中原地產(chǎn)研究部最新發(fā)布的中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL（按周發(fā)布的樓價(jià)指數(shù)）報(bào)142.79點(diǎn)，環(huán)比下跌0.41%，創(chuàng)逾7年新低，重回2016年10月水平。
中原地產(chǎn)研究部高級(jí)聯(lián)席董事楊明儀表示，由于美國(guó)減息時(shí)間尚未確定，香港仍處于高息環(huán)境，加上銀行收緊按揭，買(mǎi)家趨向觀望，新盤(pán)銷(xiāo)售放緩，二手成交疲弱，整體樓價(jià)持續(xù)下跌。最新CCL較2021年8月191.34點(diǎn)歷史高位下跌25.37%，較2023年4月168.40點(diǎn)高位下跌15.21%。
美聯(lián)集團(tuán)主席黃建業(yè)認(rèn)為，香港樓價(jià)暫時(shí)難有上升空間，但“撤辣”后樓市已經(jīng)遠(yuǎn)離最壞的時(shí)刻，住宅物業(yè)成交已恢復(fù)，人口流入更持續(xù)帶來(lái)新的置業(yè)動(dòng)力，相信可支撐樓價(jià)不會(huì)大跌。
“一旦落實(shí)年內(nèi)減息，樓價(jià)可能受利好消息的刺激而上升?！秉S建業(yè)強(qiáng)調(diào)。