文 | 野馬財(cái)經(jīng) 劉俊群

編輯丨李白玉

何享健家族，拿房地產(chǎn)“開刀”。

2024年6月23日，美的置業(yè)（3990. HK）宣布一項(xiàng)重大股權(quán)重組計(jì)劃。公司決定將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)從上市公司體系中剝離，交由其控股股東接收，未來公司將專注于物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)物業(yè)和產(chǎn)業(yè)園、房地產(chǎn)科技、建設(shè)項(xiàng)目管理等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

來源：美的置業(yè) 公告截圖

據(jù)美的置業(yè)2023年年報(bào)顯示，公司控股股東為美的強(qiáng)展控股（BVI）有限公司，該公司持有美的置業(yè)76.43%的股份。這背后，美的集團(tuán)創(chuàng)始人何享健的兒媳婦盧德燕通過持有美的發(fā)展控股(BVI)有限公司、美恒有限公司和美域有限公司的全部股權(quán)，間接控制美的置業(yè)81.13%的股份，為上市公司實(shí)際控制人。

過去，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)一直是美的置業(yè)的核心業(yè)務(wù)。2023年，該業(yè)務(wù)的總資產(chǎn)高達(dá)1971億元，收入達(dá)到700億元，占到了公司總收入的97%。這次剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，有市場觀點(diǎn)認(rèn)為，這意味著何氏家族主動拿下重資產(chǎn)，推動美的置業(yè)輕裝上陣。

在投資社區(qū)“雪球”上，有網(wǎng)友表示：“良心企業(yè)，在當(dāng)前市場環(huán)境下，開發(fā)高負(fù)債、高成本的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險太大。我選擇（將股票）賣給控股股東。”

市場對美的置業(yè)的這一轉(zhuǎn)型計(jì)劃反應(yīng)熱烈。6月24日，美的置業(yè)股價一度漲超100%，當(dāng)天，公司股價上漲69.87%，報(bào)收于6.37港元/股，市值約91億港元。截至6月27日，公司股價達(dá)6.55港元/股，市值約94.02億港元。

“剝離房地產(chǎn)”不等于“放棄房地產(chǎn)”

根據(jù)公告內(nèi)容可知，美的置業(yè)計(jì)劃將其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)通過內(nèi)部重組，由私人公司持有，并通過實(shí)物分派私人公司股份的方式，將私人公司集團(tuán)從上市公司中剝離。

在這個過程中，股東們可以選擇繼續(xù)持有私人公司股份，或者以每股5.9港元的價格直接拿錢變現(xiàn)。交易完成后，美的置業(yè)本身將不再持有私人公司的股份，其財(cái)務(wù)賬本也不再并表。

在此過程中，控股股東承諾不會選擇“變現(xiàn)”，而是選擇繼續(xù)持有其在私人公司擁有的全部股份；如果有其他股東選擇“變現(xiàn)”，控股股東要把這些被“變現(xiàn)”的股份再收購回來。

值得注意的是，剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的同時，美的置業(yè)將保留物管、商業(yè)、地產(chǎn)科技、建設(shè)項(xiàng)目管理等業(yè)務(wù)。2023年，上述業(yè)務(wù)合計(jì)收入約37億元，僅占總收入5%。

據(jù)公告內(nèi)容可知，美的置業(yè)剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的原因包括減少負(fù)債和信用風(fēng)險，專注物業(yè)管理等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，因物業(yè)管理利潤率比房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)高。重組后，股東仍可同時持有現(xiàn)集團(tuán)和私人公司集團(tuán)的權(quán)益等。

“中金公司”研報(bào)稱，重資產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)全面剝離后，美的置業(yè)仍將保留對開發(fā)業(yè)務(wù)的操盤運(yùn)營，上市公司業(yè)務(wù)架構(gòu)將由“房地產(chǎn)開發(fā)+資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)+房地產(chǎn)科技”調(diào)整為“房地產(chǎn)代建+資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)+房地產(chǎn)科技”。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這反映了當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系下房企業(yè)務(wù)戰(zhàn)略的重大變化。盡管美的置業(yè)被視為穩(wěn)健企業(yè)，這次主動性調(diào)整顯示了它在沒有重大債務(wù)問題情況下，主動選擇轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，以降低傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的拖累影響。

截至2023年底，美的置業(yè)有息負(fù)債為380.7億元，同比下降21.4%，凈負(fù)債率35.8%，現(xiàn)金總量201億元，銀行授信額度1501億元，其中尚未動用的額度有1198億元。2024年，美的置業(yè)已到期的債務(wù)共62.5億元；一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為122億元，月均還債約10億元。

通過此次重組，美的置業(yè)不僅甩掉了重資產(chǎn)包袱，還會優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)?！按舜蚊赖闹脴I(yè)剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，一方面可以甩掉重資產(chǎn)包袱，聚焦資源發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)；另一方面還可以降低企業(yè)杠桿率以及負(fù)債水平，輕裝上陣，使企業(yè)能夠穿越周期?！苯?jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝表示。

艾媒咨詢CEO兼首席分析師張毅也強(qiáng)調(diào)道，這是一個商業(yè)行為，其背后的驅(qū)動力是利益，而不是單純的良性驅(qū)動。

據(jù)《中國房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)道顯示，本次重組完成后，美的置業(yè)將實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)重資產(chǎn)業(yè)務(wù)與持續(xù)經(jīng)營性業(yè)務(wù)的股權(quán)分設(shè)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的實(shí)際開發(fā)和經(jīng)營管理仍由美的置業(yè)負(fù)責(zé)。

跌出“千億房企”陣營，剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)“雙贏”？

“美的置業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是一個雙贏的決策。對于美的置業(yè)而言，可以集中資源和精力發(fā)展其他業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)輕裝上陣。對大股東（何氏家族）而言，可以以較低的價格收購這些資產(chǎn)，為家族企業(yè)帶來利益?！睆堃惚硎?。

作為“美的系”房地產(chǎn)公司，美的置業(yè)自2004年成立以來，長期在珠三角地區(qū)深耕，并在2010年后開始全國化布局，業(yè)務(wù)覆蓋珠三角、西南、長江中游、長三角、華北五個大區(qū)。

2014年借助“棚改”政策，公司迅速擴(kuò)大規(guī)模，并在2018年成功上市。盡管在2019年提前完成“千億銷售”計(jì)劃，但到了2022年，公司還是跌出了“千億房企”陣營，2021年的歷史最高銷售額為1371億元。

行業(yè)下行也給公司發(fā)展帶來挑戰(zhàn)。2024年前5月，美的置業(yè)累計(jì)賣房僅169.4億，同比減少52%。公司在土地市場上出現(xiàn)“收縮”，美的置業(yè)在2023年財(cái)報(bào)中曾提到，最近5年退出了大理、柳州、中山、舟山、臺山、石家莊、臺州等城市。

盡管如此，截至2023年年底，美的置業(yè)仍有約2650萬平方米的土地儲備，房地產(chǎn)開發(fā)及銷售業(yè)務(wù)（不包括集團(tuán)持有及運(yùn)營的商業(yè)物業(yè)和產(chǎn)業(yè)園）涉及319個物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。

同年，美的置業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的總資產(chǎn)達(dá)1971億元，年收入達(dá)700億元。

截至2024年6月25日，美的置業(yè)總股份數(shù)目為14.35億股，何享健家族擁有81.13%的股份，按此計(jì)算，小股東的股份總數(shù)約為2.71億股。如果小股東們選擇每股5.9港元的現(xiàn)金補(bǔ)償，公司需要支付不超過16億港元（約合人民幣13億元）。

分派完成后，美的控股將全面收購房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)所屬公司的剩余股權(quán)至100%持股。據(jù)新媒體“地產(chǎn)K線”報(bào)道，無論中小股東是否選擇分派股份，最終，何享健家族都會全資持股剝離掉的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。也就是說，何享健家族最多需付出十多億港元，就可以將資產(chǎn)近兩千億的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)“私有化”。

張毅進(jìn)一步指出，家族企業(yè)拿到這些資產(chǎn)后，可能會選擇慢慢消化和發(fā)展，而不是立即進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)，因?yàn)榉慨a(chǎn)和土地等資產(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景下仍具有長期價值。

宋清輝也認(rèn)為，何享健家族這么做是出于自身利益的考慮，通過將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的潛在風(fēng)險與美的置業(yè)進(jìn)行“切割”，不僅有利于地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)獲得更合理的估值，也有利于提高美的置業(yè)的運(yùn)營效率和專注度。這一舉措對何享健家族的利益也是一種保護(hù)。

《2024胡潤全球富豪榜》中，82歲的何享健及其家族財(cái)富增長4%，以2000億元成為佛山首富家族，位列中國第6，全球第46位。

降低房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的潛在風(fēng)險，美的全球化步伐加速

2024年4月29日，美的集團(tuán)再度遞表港交所，意圖實(shí)現(xiàn)“A+H”股雙重上市。這一舉措的背后，是美的集團(tuán)深化其全球戰(zhàn)略布局的考量。

據(jù)“財(cái)新”報(bào)道，香港協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖認(rèn)為，在這一敏感的時間點(diǎn)上，何享健家族肯定希望最大限度地降低房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的潛在風(fēng)險，避免房地產(chǎn)業(yè)務(wù)影響同系其他上市公司的股價，盡管美的置業(yè)和美的集團(tuán)在股權(quán)上并無關(guān)聯(lián)，但實(shí)控人均為何享健家族，資本市場或會擔(dān)憂風(fēng)險蔓延。

此外，美的集團(tuán)的全球化步伐在近幾年顯著加快。

自2006年，美的集團(tuán)就已經(jīng)開始啟動海外直接投資建廠(ODI)計(jì)劃，并在海外將一系列家電品牌收入囊中，其中，收購了埃及空調(diào)品牌miraco32.5%的股份、完成對德國庫卡機(jī)器人100%的股權(quán)收購、收購意大利空調(diào)品牌Clivet80%股權(quán)。

此外，美的集團(tuán)在2021年提出了：到2025年海外銷售收入突破400億美元的目標(biāo)，并在2022年年報(bào)中強(qiáng)調(diào)了從本土化企業(yè)向全球化企業(yè)轉(zhuǎn)型的決心。

從業(yè)績來看，美的集團(tuán)四成收入來自海外業(yè)務(wù)。2022年及2023年，美的集團(tuán)的海外業(yè)務(wù)占比分別為41.48%、40.38%。在沖刺港股上市的《招股書》中，美的集團(tuán)也將公司定位成“一家全球領(lǐng)先的科技集團(tuán)”。

與此同時，公司進(jìn)行了多年的“并購”，伴隨著業(yè)務(wù)布局的多元化，以美的集團(tuán)、何享健為核心，橫跨制造、汽車、醫(yī)療、地產(chǎn)、環(huán)保、影視、金融等行業(yè)的資本版圖已蔚然呈現(xiàn)。

美的集團(tuán)的業(yè)務(wù)架構(gòu)在2020年底也經(jīng)歷了大規(guī)模調(diào)整，從四大板塊轉(zhuǎn)變?yōu)槲宕髽I(yè)務(wù)群組，包括智能家居、機(jī)電、暖通與樓宇、機(jī)器人與自動化以及數(shù)字化創(chuàng)新業(yè)務(wù)。

這一調(diào)整伴隨著集團(tuán)在多個領(lǐng)域的新投資，如2020年收購菱王電梯進(jìn)軍電梯業(yè)務(wù)，2021年成立美墾半導(dǎo)體技術(shù)有限公司進(jìn)軍半導(dǎo)體行業(yè)，以及成立美的（海南）跨境電商有限責(zé)任公司探索跨境電商市場。

除此之外，美的集團(tuán)還計(jì)劃進(jìn)一步布局新能源汽車。2020年，美的集團(tuán)通過下屬子公司廣東美的暖通設(shè)備有限公司，收購了合康新能科技股份有限公司。

目前，美的集團(tuán)已經(jīng)與BOSH、華為、寶能、比亞迪等展開合作，研發(fā)車家互聯(lián)系統(tǒng)，進(jìn)一步踏入新能源汽車的能源管理系統(tǒng)。

可以發(fā)現(xiàn)，近3年來，美的集團(tuán)已先后跨界布局了諸如新能源汽車、電梯、半導(dǎo)體、醫(yī)療器械乃至跨境電商等多項(xiàng)業(yè)務(wù)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次美的置業(yè)的調(diào)整能夠與美的家居制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)結(jié)合，發(fā)揮新的優(yōu)勢。同時，他也提醒道，地產(chǎn)業(yè)務(wù)最困難的時候可能孕育著新的市場機(jī)會，因此企業(yè)在進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整時應(yīng)該保持靈活性，適當(dāng)留有余地，以免錯失新的機(jī)遇。

他建議美的在保持戰(zhàn)略調(diào)整的同時，應(yīng)繼續(xù)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行前瞻性預(yù)判，特別是關(guān)注重點(diǎn)城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和背后的新市場需求，以便抓住可能出現(xiàn)的新機(jī)會，進(jìn)一步發(fā)展業(yè)務(wù)。

你怎么看待美的置業(yè)剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的行為？評論區(qū)聊聊吧！