文｜增長會(huì) 孟默
前不久長租公寓運(yùn)營商自如宣布推出國際租房平臺(tái)“自如比鄰ZABIT”，首批房源共計(jì)2萬余間，將覆蓋中國香港及英國主要城市。至此，已在中國內(nèi)地發(fā)展13年之久的自如，正式出海。據(jù)官方透露，自如比鄰ZABIT未來還計(jì)劃進(jìn)入美國、日本、加拿大等國家和地區(qū)。
自如出海，從英國開始
5月20日這天，自如CEO熊林發(fā)布了一封內(nèi)部信，信中分享了自如首個(gè)產(chǎn)品是自如友家、自如為何要做保潔服務(wù)、為什么要在2021年啟動(dòng)“增益租”，以及正式上線自如國際租住平臺(tái)-自如比鄰 Zabit。
關(guān)于平臺(tái)名稱，官方介紹這是由Ziroom（自如）和Habitat（生活居所）進(jìn)行組合，得到新的國際品牌名稱ZABIT。據(jù)了解，目前自如國際租房平臺(tái)負(fù)責(zé)人為孟月，此前孟月?lián)蔚氖亲匀缳Y管事業(yè)群總經(jīng)理。
ZABIT品牌名稱的由來
在自如APP上，點(diǎn)擊“留學(xué)租房”的按鈕即可跳轉(zhuǎn)ZABIT平臺(tái)的微信小程序鏈接。據(jù)小程序首頁顯示，目前自如比鄰ZABIT除了中國香港和英國主要城市的房源之外，還上線了美國洛杉磯和加拿大蒙特利爾的房源，此外新加坡也顯示“即將開啟”。
自如比鄰ZABIT平臺(tái)的微信小程序頁面
其中，自如比鄰ZABIT的房源中，英國涉及的城市最多，房源遍布13個(gè)城市，其中包括了倫敦、曼徹斯特、伯明翰和利物浦等主要城市。此外，自如比鄰ZABIT提供的房源類型包括單人臥室、多人臥室、Studio以及整租房源，較為多元。
在自如比鄰ZABIT的房源頁面中，能看到各種傾向于為留學(xué)生服務(wù)的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。例如，在房源詳細(xì)定位之外，還特意加了一行，備注距離周邊學(xué)校多少距離。此外，每套房源都配備了專屬找房管家。當(dāng)然，這位管家會(huì)同時(shí)管理多套房源。
自如比鄰ZABIT房源信息
在BOSS直聘平臺(tái)上，也能窺見自如拓展國際市場的決心。目前自如開放了多個(gè)海外崗位招聘，包括渠道及機(jī)構(gòu)客戶的開發(fā)、海外市場的云銷專員以及海外業(yè)務(wù)云銷主管等。其中云銷專員的職位描述還挺有意思的，提到了有小紅書運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先。據(jù)此推測，小紅書可能是自如比鄰ZABIT未來獲客的重要渠道之一。
目前來看，小紅書上也有部分關(guān)于ZABIT的房源推介圖文。“香港理工大的學(xué)生公寓只要4.6K？”“距離港大800米的房子只要4200起？”，諸如此類的圖文下方都帶上了#Zabit留學(xué)租房平臺(tái)的標(biāo)簽?？雌饋恚詢r(jià)比可能是自如在海外吸引客人的關(guān)鍵標(biāo)簽之一。
選擇英國這個(gè)市場，的確是個(gè)有趣的選擇。此前，曾有一位名為陳一凡的年輕人在2015年創(chuàng)建了英國版自如——UCNEST（優(yōu)辰公寓），并于2017年獲得了1500萬元Pre-A輪融資。在一些媒體報(bào)道中，他們將UCNEST的成功視為自如模式在海外市場的首次試水。
關(guān)于出海，三問自如
不過，“自如模式”的成功與自如比鄰ZABIT的親自下場，意義自然不同。關(guān)于自如的出海，我們還有一些疑問有待解答。
問題一：為什么要出海？
在此之前，關(guān)于自如要上市的傳聞一直未斷，但是出海的動(dòng)態(tài)確實(shí)未曾聽聞。那么，自如為什么要出海？目前市面上主要有兩種觀點(diǎn)。
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，以“數(shù)字化能力、平臺(tái)化運(yùn)營、差異化體驗(yàn)”為基石的自如模式，目前已經(jīng)成熟并可以輸出到全球。此前，巴黎HEC商學(xué)院對(duì)自如進(jìn)行剖析，認(rèn)為自如改變了傳統(tǒng)的租賃關(guān)系，推動(dòng)整個(gè)租房系統(tǒng)更加高效。
自如比鄰ZABIT也十分清楚自己的優(yōu)勢所在，并打出了3個(gè)標(biāo)簽“安心訂、放心住、全心伴”，展示在房間價(jià)格、房間品質(zhì)以及云端客服三方面的優(yōu)勢。
也有觀點(diǎn)認(rèn)為，出海是自如為資本市場講的新故事。2023年7月，自如再傳IPO，當(dāng)時(shí)市場預(yù)言自如有望成為港股長租公寓第一股。企業(yè)的經(jīng)營與財(cái)務(wù)表現(xiàn)，向來是資本市場更看重的關(guān)鍵。
自如一推再推的上市計(jì)劃之外，是今年以來自如的解約潮。通過與高價(jià)收來的房子解約，自如對(duì)自有的資產(chǎn)包進(jìn)行了優(yōu)化和重整。對(duì)此，自如內(nèi)部有傳言稱，這是為上市做的準(zhǔn)備。
問題二：為什么是現(xiàn)在？
自2011年啟動(dòng)，今年是自如創(chuàng)建的第13年。在熊林的內(nèi)部信中寫到，在自如正式創(chuàng)建之前，他曾與鏈家創(chuàng)始人左暉去歐美和日本做了調(diào)研學(xué)習(xí)。
海外，于自如自始至終都不陌生。但是，為什么之前對(duì)于出海未曾透露過半點(diǎn)消息，而突然選擇在現(xiàn)在出海。
對(duì)于這個(gè)時(shí)間點(diǎn)的選擇，猜想如下。為什么是這一天，或許是巧合，3年前的5月20日是鏈家及自如創(chuàng)始人左暉去世的日子。在自如甲醛房事件中，是左暉站出來表示，“所有的批評(píng)我們都會(huì)收下，所有的責(zé)任我們都會(huì)承擔(dān)?！被蛟S對(duì)自如來說，這一天是有種不一樣的意義。
另一個(gè)問題，為什么是今年。個(gè)人觀點(diǎn)，自如推出的并不只是“中國式租房服務(wù)”，而是相對(duì)完整的“資產(chǎn)管理閉環(huán)”。
過去幾年中，自如一直在轉(zhuǎn)型，從單一的二房東轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，并將產(chǎn)品線不斷拓展。
據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2023年自如資管GMV同比增長40%，兩年增長90%。相較國內(nèi)，國外的住房租賃產(chǎn)業(yè)更重視資產(chǎn)管理，因此推測一定的積淀也是自如選擇在今年出海的原因之一。
問題三：為什么是學(xué)生公寓？
一直以來，學(xué)生公寓市場向來是熱門市場。
以自如比鄰ZABIT已經(jīng)進(jìn)入的英國市場為例，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，每年前往英國的留學(xué)生數(shù)量高達(dá)12.9萬人，平均月租金高達(dá)11508元，且仍在持續(xù)增長中，形成每年178億元的巨大市場。
另外，自如之前就已經(jīng)在學(xué)生市場有所積累。自2013年起，自如就啟動(dòng)針對(duì)畢業(yè)生的“海燕計(jì)劃”——為畢業(yè)生提供租房支持，包括押金減免及安家基金。
據(jù)官方表示，目前已有370萬畢業(yè)生受益，自如累計(jì)提供的租房支持金額達(dá)12億元。今年4月，自如第12季海燕計(jì)劃已經(jīng)上線。
多年以來對(duì)學(xué)生市場的深耕，以及所打造的品牌形象，能夠助力自如在學(xué)生公寓市場更快贏得自己的一席之地。
不過，也有一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為自2020年開始，內(nèi)地的留學(xué)熱度正在逐步下降，那個(gè)人人擠破頭申請(qǐng)國外高校的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。因此，自如選擇在此時(shí)出海做學(xué)生公寓，時(shí)代紅利可能不如從前。
中國二房東集體出海？
自如之后，國內(nèi)是否會(huì)迎來住房租賃企業(yè)集體出海的景象？
在部分業(yè)內(nèi)人士看來，這是可能的。
實(shí)際上，除了自如之外，中國香港房地產(chǎn)中介龍頭中原集團(tuán)在2018年就已成立房地產(chǎn)投資基金，先后在美國及英國投資學(xué)生公寓后，近日又宣布計(jì)劃在香港地區(qū)投資2000個(gè)公寓床位，估計(jì)涉及金額數(shù)以十億港元計(jì)。
除此之外，國際頭部資產(chǎn)管理企業(yè)進(jìn)軍中國，并劍指長租公寓，讓本土住房租賃企業(yè)看到了除了業(yè)務(wù)輸出之外，在海外市場的另一種發(fā)展可能。
今年4月，集房地產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主、運(yùn)營商和資產(chǎn)管理企業(yè)等身份于一身的鐵獅門收購了上海五角場智選假日酒店及2層停車場，將其改造成長租公寓，并將其打造為輝盛國際旗下的生活方式服務(wù)公寓Modena by Fraser。
不止如此，近幾年機(jī)構(gòu)投資人在上海和北京等一線市場中對(duì)長租公寓資產(chǎn)頻頻出手。借助背靠的基金杠桿力量，機(jī)構(gòu)投資人通過品牌和項(xiàng)目開發(fā)及運(yùn)營管理能力，最終獲得超額收益。
這種模式，此前曾被萬科等頭部房企成功學(xué)習(xí)。對(duì)于擁有一定基金背景的長租公寓企業(yè)而言，同樣是可以參考的一條發(fā)展路徑。
不過，也有一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深耕內(nèi)地才是更多本土住房租賃企業(yè)的選擇。
一方面，類似英國等城市的住房租賃市場成熟且繁榮的，當(dāng)?shù)匾延邪l(fā)展多年的出海競品及本地老牌房產(chǎn)品牌。
依舊以英國學(xué)生公寓市場為例，從上世紀(jì)80年代起，學(xué)生公寓公司就已誕生，現(xiàn)在已發(fā)展為一個(gè)十分老練和健全的標(biāo)準(zhǔn)化學(xué)生住宿系統(tǒng)。
除了公寓公司之外，英國也有成熟的租房網(wǎng)站如Righmove、Zoopla和Spareroom等，其中Rightmove是英國最大的房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站，提供全英地區(qū)各種租賃信息。
對(duì)于中國住房租賃企業(yè)而言，如何在全新的海外市場中與早已發(fā)展多年的本土玩家競爭，是個(gè)不小的挑戰(zhàn)。
另一方面，內(nèi)地市場近幾年正在積極推動(dòng)保障性租賃住房和人才租賃住房等政策類租賃住房的發(fā)展，各個(gè)住房租賃企業(yè)也在其中分得一杯羹。
結(jié)合我國新型住房體系的構(gòu)建原則——多渠道供給和保障，未來城市住房的需求和新增保租房之間的缺口，肯定由市場化的租賃住房去解決的。從我國目前的城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)度來看，住房租賃企業(yè)在內(nèi)地市場依舊大有可為。
發(fā)展版圖的擴(kuò)張，并非易事。從前期的市場調(diào)研，到整體規(guī)劃，再到之后的招兵買馬和項(xiàng)目落地，付出的心血之多可想而知。從想要出海，到如今真正出海，自如的付出是值得肯定的。但是，出海之后將會(huì)面臨怎樣的市場挑戰(zhàn)，又有哪些意料之外的因素會(huì)打亂原有的發(fā)展規(guī)劃，諸如此類的難題仍有待自如比鄰ZABIT去探索與破解。