文｜豹變 詹方歌??
編輯 | 邢昀?
「核心提示」
自如的上市計(jì)劃一推再推，當(dāng)年激進(jìn)收房留下的隱憂像一根引線，在下行市場(chǎng)中被引爆，才有了現(xiàn)在的解約潮。
剛剛搬進(jìn)新家一小時(shí)，南京的租戶葉子被自如管家通知解約。沒有明確的原因，只說是房東解約，要求她月底之前搬走。此時(shí)距離月底僅有10天。
4月末，上海的房東逍遙也收到了來(lái)自自如的解約通知，此時(shí)，他和自如的五年合約還剩下不到一年。
社交平臺(tái)上，葉子和逍遙的經(jīng)歷比比皆是，解約潮遍及全國(guó)。人們都在問：“自如也不能相信了嗎？”
十多年前，這家企業(yè)作為混亂租賃市場(chǎng)的改革者席卷而來(lái)，短時(shí)間內(nèi)占據(jù)了相當(dāng)大的市場(chǎng)份額。租客多花一筆服務(wù)費(fèi)也要租自如，房東則看在托管模式“省心”的份上，接受了稍低于市場(chǎng)價(jià)格的年租金。
2019年，自如宣布管理房源數(shù)量突破100萬(wàn)間。沒過多久，長(zhǎng)租平臺(tái)蛋殼暴雷，自如被視為在激烈競(jìng)爭(zhēng)中“笑到最后的人”?，F(xiàn)在回看，才會(huì)發(fā)現(xiàn)那遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是結(jié)束。諸多原因的作用下，自如的上市計(jì)劃一推再推，當(dāng)年激進(jìn)收房留下的隱憂像一根引線，在下行市場(chǎng)中被引爆，才有了現(xiàn)在的解約潮。
強(qiáng)制解約
葉子再三要求下，管家給了她一個(gè)月時(shí)間搬家，并按照合同賠付了一個(gè)月的房租。剛剛經(jīng)歷過看房、打包、搬家的一系列過程，她不得不從頭再來(lái)。
“自如解約”的消息在社交平臺(tái)上不斷發(fā)酵，同樣的情況幾乎出現(xiàn)在全國(guó)各地。住在北京的小八是在置辦好了全部家具以后，才被通知搬家的，時(shí)限比葉子更短，只有一周。同樣是賠付一個(gè)月房租。
她粗算了一下，搬家700元，鞋柜、梳妝臺(tái)、沙發(fā)等家具接近3000元，不少是按照房子定制的——如果不出意外，她原本想在房子里多住幾年。這些費(fèi)用，自如的賠償幾乎無(wú)法覆蓋。
一年內(nèi)搬兩次家，被年輕人稱為當(dāng)代酷刑。
比起房東直租和普通的二房東模式，自如的模式看似更完整，租戶不需要直接對(duì)接房東，房屋維護(hù)和清潔都由自如承擔(dān)，租戶的利益也更有保障。許多年輕人正是看中了這一點(diǎn)，才愿意掏出那筆高于其他中介的服務(wù)費(fèi)。現(xiàn)在，這種穩(wěn)定的印象被狠狠打破了。
另一邊，雖然自如對(duì)租戶的解釋是房東解約，但事實(shí)并不都如此。
搬家那天，小八找到物業(yè)，物業(yè)照例通知業(yè)主，她才發(fā)現(xiàn)房東并不知道租戶搬家的事，也完全沒有提出要跟自如解約。
和租客一樣，房東也在經(jīng)歷自如的強(qiáng)制解約潮。4月底，逍遙接到了自如的電話，這次不是之前聯(lián)系的管家，而是來(lái)自總部專門負(fù)責(zé)解約的部門。從通知到解約，流程走得很快，全程沒有線下會(huì)面，APP上就完成了操作。自如付給了他兩個(gè)月的房租作為違約金，但是按年扣除的管理費(fèi)，還有提前給自如的空置期都無(wú)法折算賠付。
另外，社交媒體上還有房東控訴，雖然自如愿意付兩個(gè)月的房租作為違約金，但要扣除一個(gè)月的保證金，算下來(lái)只有一個(gè)月的房租。
事情到這一步，當(dāng)時(shí)租客和房東都看中的“省心”和“全線上簡(jiǎn)化流程”，竟然也成了一把雙刃劍：有房東在沒有同意解約的情況下，被APP自動(dòng)走完了解約流程。
租客這邊，退租界面并沒有“自如違約”的選項(xiàng)，只能選擇自己退租，“這樣其實(shí)算租戶違約，租戶違約要倒賠自如一個(gè)月租金?！毙“苏f。這也讓自如在和租客的談判中握有了絕對(duì)的主動(dòng)權(quán)——如果不搬，租客不得不花費(fèi)更大的心力，為本該屬于自己的退費(fèi)維權(quán)。
更蹊蹺的是，解約完成之后，有業(yè)主在幾天內(nèi)又接到自如管家的電話：您愿意把房子交給我們嗎？
撐不住了
看似荒誕的故事背后往往自有邏輯。解約是自如進(jìn)行成本管理的方式，砍掉一批高價(jià)收來(lái)的房子，再收上來(lái)一批低價(jià)房源，操作類似大廠裁員。
正值地產(chǎn)下行周期，租房市場(chǎng)明顯受創(chuàng)，堅(jiān)持托管模式的自如面對(duì)著極大的壓力。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年4月，重點(diǎn)一二線城市在租房源量水平高于去年同期。一線城市在租量同比上漲16.8%；二線城市同比上漲9%。截至4月，一線、二線城市在租房源量同比已分別連續(xù)16、9個(gè)月呈現(xiàn)正增長(zhǎng)。
房源量的提升最先帶來(lái)空置率的增加。根據(jù)自如和房東的約定，不管房子是否空置，自如都需要付給房東租金。換句話說，空置率的壓力全部由自如承擔(dān)。
葉子租的房間是五室一廳中的一間，就算她搬進(jìn)去，房子也還有兩間空著。小八的房子，在租給她之前空置了接近一年，入住時(shí)，自如管家還對(duì)她感嘆“幸虧你們租了”。
轉(zhuǎn)眼間，連租客帶房子，都成為需要被清理的低質(zhì)量資產(chǎn)。
但自如解約的邏輯并沒有那么簡(jiǎn)單。逍遙的房子在上海，是53平米的小戶型，原本一改二分租，空置率不算高。
他告訴《豹變》，根據(jù)他和其他房東的交流，這批自如選擇解約的房子中，有很大一部分是五年合同進(jìn)行到第四年的房源。以他自己的房子為例，和自如的合同期限為2019年11月到2024年11月，雙方約定，每年1月是房東給自如留的空置期，這個(gè)月自如不付房租給房東。“今年1月他們已經(jīng)享受了空置期，現(xiàn)在跟我解約是性價(jià)比最高的?！彼f。
根據(jù)合同，自如每年付給逍遙的租金以5%遞增。顯然，當(dāng)年不斷上漲的市場(chǎng)環(huán)境下，自如做了相當(dāng)激進(jìn)的選擇。激進(jìn)的苦果，在下行市場(chǎng)瓜熟蒂落。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2024年4月，一線城市平均租金為84.38元/平方米/月，同比下跌4.46%；二線城市平均租金為30.96元/平方米/月，同比下跌1.3%。截至4月，一線、二線城市租金均價(jià)同比分別連續(xù)下滑10、6個(gè)月。
另一方面，2018年到2019年，正是長(zhǎng)租公寓高價(jià)搶占房源的時(shí)期。2018年8月，我愛我家原副總裁胡景輝曾對(duì)外表示：“以自如、蛋殼公寓為代表的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，為了擴(kuò)大規(guī)模，以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的20%到40%爭(zhēng)搶房源，人為抬高收房?jī)r(jià)格?！?/p>
當(dāng)時(shí)，這類托管型長(zhǎng)租公寓大行其道，競(jìng)爭(zhēng)激烈。甚至有房地產(chǎn)領(lǐng)域的專家表示了對(duì)惡性競(jìng)爭(zhēng)和區(qū)域壟斷的擔(dān)憂：如果單一的長(zhǎng)租企業(yè)在某一兩個(gè)小區(qū)占有極高的份額，就有可能影響區(qū)域的租金。
那也是自如收房管家賺得最多的時(shí)候。有接近自如的人士告訴《豹變》，自如的管家分為兩種，收房管家和服務(wù)管家。收房管家的績(jī)效主要在收集房源，當(dāng)年市場(chǎng)好的時(shí)候，一個(gè)優(yōu)秀的收房管家可以月入四、五萬(wàn)元。
現(xiàn)在，自如嚴(yán)格把控成本的大前提下，收房管家的工作也越來(lái)越難做。貴的房源不能收，價(jià)格給低了業(yè)主又不肯托管，事半功倍的日子已經(jīng)過去了。
其實(shí)，早在解約潮之前，自如已經(jīng)在通過兩種方式控制成本：延長(zhǎng)空置期和降租。逍遙告訴《豹變》，2023年12月份左右自如曾經(jīng)聯(lián)系過他降租，他沒同意，才有了今年4月的解約。
一傳再傳的赴港上市
如果從資本市場(chǎng)的視角去看自如，最核心的資產(chǎn)就是一套套收集上來(lái)再準(zhǔn)備出租的房子。也因此，解約潮可以被看作資產(chǎn)包的優(yōu)化和重整。自如內(nèi)部有傳言稱，這是為上市做的準(zhǔn)備。
公開資料顯示，自2018年以來(lái)，自如有過4次融資。最近一次是2020年，引入軟銀10億美元戰(zhàn)略投資，自如的投后估值達(dá)到66億美元。
也是從2018年開始，自如上市的消息在市場(chǎng)上不斷流傳，但是長(zhǎng)租公寓的風(fēng)險(xiǎn)也一輪輪暴露。
彼時(shí)，高價(jià)搶房跑馬圈地之下，自如、蛋殼等平臺(tái)嘗試通過打隔斷的方式將房子分割成更多小房間，以賺取更多租金。但從2018年開始，北京等城市陸續(xù)明令禁止隔斷房分租，高利潤(rùn)的商業(yè)模式被迫中止。2020年，蛋殼因租金貸業(yè)務(wù)暴雷，自如也在壓力之下暫停了租金貸業(yè)務(wù)，回歸了更為穩(wěn)妥的模式。
自如已有至少3年沒有公開的融資消息，雖然上市傳聞時(shí)不時(shí)傳出，但至今仍未傳出遞表的確切消息。
除了外部的優(yōu)化資產(chǎn)包，自如內(nèi)部同樣在進(jìn)行成本管理，比如裁員。2022年和2023年，脈脈等平臺(tái)上都曾傳出自如大規(guī)模裁員的消息。
如此緊迫的降本增效背后，是自如逐漸失去想象力的業(yè)績(jī)。
雖然從貝殼體系獨(dú)立后，自如幾乎沒有公開過財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，不過，2022年4月貝殼收購(gòu)圣都家裝時(shí)曾提及，2019-2021年，貝殼從自如處獲得的收入分別為3.09億元、1.28億元和1.58億元——疫情后期幾乎腰斬。疫情后幾年租賃市場(chǎng)的整體情況，或許不會(huì)比當(dāng)時(shí)更好。
除了數(shù)據(jù)的優(yōu)化，自如也在嘗試講出足夠有誘惑力的新故事。比如，已經(jīng)推行了三年有余的增益租，雖然和之前的“省心租”模式有所區(qū)別，但仍舊是在同個(gè)市場(chǎng)，同批客群中的嘗試。
再比如，2022年，其曾經(jīng)推出了裝修品牌“智愛家”，嘗試從自如模式向外延伸。但“智愛家”和自如本身的租賃裝修不同，主打自住裝修，客群幾乎和貝殼旗下的被窩、圣都等品牌完全重合，又無(wú)法接入鏈家的買賣客戶資源，后來(lái)也沒了水花。
最新的嘗試來(lái)自國(guó)際版塊。
今年5月20日，自如官宣了國(guó)際租房平臺(tái)“自如比鄰ZABIT”，并在中國(guó)香港、英國(guó)上線了超過2萬(wàn)間房源，為留學(xué)生提供租房服務(wù)。新業(yè)務(wù)剛剛落地，自如是否能借此獲得資本市場(chǎng)的青睞目前還是未知數(shù)。
說到底，來(lái)自租客和房東的信任，才是中介平臺(tái)賴以生存的基石。時(shí)間倒轉(zhuǎn)回2018年，自如當(dāng)年未能登上資本市場(chǎng)的其中一個(gè)原因，其實(shí)是劣質(zhì)裝修致租客身體受損的“甲醛門”。
（應(yīng)受訪者要求，文中均為化名）