文|空間秘探 王羽佳

今年以來，酒店和公寓市場熱度持續(xù)上升，先有廣東私人買家超十億買下上海雅詩閣公寓，后有鐵獅門高調(diào)收購上海五角場智選假日酒店，即使在面臨租賃市場下行的情況下，酒店與公寓等大宗資產(chǎn)仍交易火熱，最新數(shù)據(jù)顯示，4月份以來，酒店和公寓資產(chǎn)持續(xù)獲得青睞，成交額達(dá)11.5億元……大宗資產(chǎn)交易下行，酒店和公寓為何成為熱點，更受歡迎？

大宗資產(chǎn)交易酒店和公寓資產(chǎn)受青睞

據(jù)最新統(tǒng)計， 2024年4月中國內(nèi)地大宗物業(yè)成交總額45.6億元，較23年同期下降34.3%；與此同時，總成交單數(shù)8筆，相較于去年同期減少10筆，同比下降55.6%；單筆成交金額同比上升46.2%至5.7億元。與去年相比，4月份成交均價較低，月內(nèi)僅有一筆法拍交易。

從交易資產(chǎn)類型來看，商業(yè)資產(chǎn)為4月主力成交業(yè)態(tài)，達(dá)到17.9億元，占總交易規(guī)模的42.1%。辦公/研發(fā)當(dāng)期成交額次之，達(dá)到16.59億元，同比下降67.1%，交易活躍度較前幾年有明顯下滑，酒店和公寓資產(chǎn)持續(xù)獲得青睞，4月成交額達(dá)11.5億元。從區(qū)域上來看，上海成為酒店及公寓大宗資產(chǎn)交易的首要基地。以上海為核心的長三角城市群以42.1億元的成交金額居首位，其中上?？偝山活~約40.95億元， 為單城市最高。

與前些年相比，除酒店和公寓等資產(chǎn)外，其余的物業(yè)類型規(guī)模均大幅度減少，其中最為明顯的是大宗市場熱度較高的辦公和研發(fā)資產(chǎn)，4月份成交額同比下降67.1%，而酒店和公寓資產(chǎn)一直維持著較高的熱度，持續(xù)受到投資者的追捧。

綜合分析看來，從近五年大宗資產(chǎn)交易情況來看，2024年4月大宗市場階段性冷淡，市場成交總規(guī)模為今年以來最低；單筆成交額雖處低位，但較2023年來看，4月的成交均價好于多數(shù)月份。目前大宗市場雖部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)表現(xiàn)穩(wěn)定，但市場投資情緒還較為謹(jǐn)慎、趨于保守。

不過，酒店和公寓資產(chǎn)近來熱度一直維持較高，持續(xù)受到投資者追捧，即便保租房大量的集中入市帶來了租賃市場的出租率和租金的走低，但長租公寓市場的出租率和租金還是相對穩(wěn)定，這也從側(cè)面說了集中式公寓收益的穩(wěn)定性，加之隨著國家對于長租行業(yè)的金融支持不斷，尤其是保租房公募REITs使得行業(yè)形成了“投融建管退”的完整投資閉環(huán)，公寓資產(chǎn)持續(xù)獲得青睞。此外，今年以來，酒店的交易一直不斷，雖然市面上有不少流拍的新聞，但是優(yōu)質(zhì)的酒店物業(yè)相比于往年，今年的“景氣指數(shù)”明顯更高。

酒店交易為何陷入“冰火兩重天”

不過，酒店交易在市場也呈現(xiàn)分化態(tài)勢，用“冰火兩重天”來概括一點不為過。近年來，市場上出現(xiàn)了多起高端酒店資產(chǎn)大宗交易。例如金峰水泥斥資24億買下上海靜安區(qū)奢華酒店寶格麗酒店；綠地集團(tuán)將上海綠地萬豪酒店出售給北京銀行；新華聯(lián)出售轉(zhuǎn)讓鉑爾曼酒店、北京新華聯(lián)麗景灣國際酒店、銀川新華聯(lián)喜來登大酒店；世貿(mào)出售上海外灘茂悅、上海佘山洲際酒店……僅今年一季度就有21個億元以上的酒店進(jìn)入拍賣流程，酒店拋售活躍數(shù)迎來一波高潮。然而，有些酒店在買家眼里尤為吃香，有些酒店則存放落灰，甚至淪為不良資產(chǎn)拍賣。

今年以來，酒店交易除了上文說的大宗資產(chǎn)交易火爆外，一些個體投資人也投入中小型或單體酒店的交易中來。上海近日酒店投資市場再度完成一單交易——一名本地個人投資者，成功購入位于上海中興路板塊的秋果酒店。該秋果酒店項目實為秋果酒店上?；疖囌镜辏溆诠埠托侣分信d路口，值得一提的是，該門店也是秋果酒店全國百店布局下，在上海的首個落子項目。數(shù)據(jù)顯示，4月僅有北京、上海、 合肥三城有大宗成交，其中上海成交額占九成。此外，上海的中小型酒店交易也十分活躍。

當(dāng)然，賣不動賣不出去的酒店也是比比皆是。近日社交媒體上也流出一份上海最新代售酒店清單，當(dāng)中僅“比較方便操作的酒店資產(chǎn)”就包括31家，過去幾年一直“叫賣”的老面孔也出現(xiàn)在清單中，也有上海豫園萬豪酒店等新成員，資產(chǎn)價值從1億元到22億元不等，其中低價資產(chǎn)占比過半。不止上海，某交易平臺上，全國各地多個億元酒店老面孔仍然被掛在網(wǎng)上。

2023年底，中國信達(dá)對天房商業(yè)（天津）有限公司等3戶不良債權(quán)資產(chǎn)包公開轉(zhuǎn)讓，起拍價20億，唯一的報名人最終成為接盤人。3戶債權(quán)資產(chǎn)包債權(quán)本息總額合計為人民幣29.59億元，其中本金余額21.45億元。抵押物為天津麗思卡爾頓酒店、三亞洲際酒店、光合谷溫泉酒店。正是因為天津麗思卡爾頓是一座百年建筑，且是頂奢酒店，因此該筆不良債權(quán)備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。雖然熱度很高，但是中國信達(dá)天津分公司的拍賣進(jìn)度卻不太順暢，該筆債權(quán)從2023年8月至今已經(jīng)流拍過兩次，起拍價也從最初的29.5億一路下降到20億……

不難看出，在大宗資產(chǎn)交易市場上，地理位置優(yōu)越，流水多，品牌效應(yīng)強(qiáng)越容易獲得買家青睞，尤其是中端品牌酒店。相反，重資產(chǎn)酒店、運營較差的酒店出售比較艱難，最終成為不良資產(chǎn)。

公寓交易近3年為何超過200億元

相比于酒店的多樣性，公寓交易則是逐年攀漲。近年來，公寓賽道火熱，吸引了一批又一批的新玩家入局，公寓大宗交易市場活躍。例如，全球服務(wù)公寓運營商輝盛國際于近日正式宣布啟動上海五角場輝盛坊公寓酒店；城璟收購復(fù)星星堡公寓；廣東土豪收購凱德雅詩閣衡山服務(wù)式公寓等等，據(jù)不完全統(tǒng)計，公寓交易額近三年以來超過200億元。數(shù)據(jù)顯示，無論是公寓交易數(shù)量還是建筑面積統(tǒng)計，公寓交易量呈逐年上升趨勢，并在2023年達(dá)到了高峰。與之相反，一直占據(jù)大宗交易市場頭牌的寫字樓卻開始備受冷落。

寫字樓遇冷，整體交易市場下滑的趨勢下，公寓憑什么在三年時間里能獲取超200億元的交易額？

其一，公寓穩(wěn)定化決定投資利益化。從收購后的項目定位來看，按建筑面積統(tǒng)計，50.7%的大宗交易項目會定位為租賃式社區(qū)，25.5%會定位為高端公寓，19.5%定位為青年公寓。即便有大量的保租房流入市場，但是對于租房來說，需求還是大于供給，因此，租金價格并沒有出現(xiàn)斷崖式下跌，這也集中說明了公寓投資的穩(wěn)定性。

其二，金融政策紅利，公寓投資閉環(huán)形成。隨著國家對于長租行業(yè)的金融支持不斷，建立‘租購并舉’住房制度的大背景下，長租公寓的政策紅利有望繼續(xù)釋放。尤其是保租房公募REITs使得行業(yè)形成了“投融建管退”的完整投資閉環(huán)，公寓資產(chǎn)持續(xù)獲得青睞。

其三，公寓品牌效應(yīng)顯著，寫字樓幾乎沒有品牌。公寓與寫字樓不同，公寓為大眾服務(wù)，提供住所，而其品牌效應(yīng)更能吸引大量住客的選擇；寫字樓則為企業(yè)辦公服務(wù)，租賃群體更多的看待辦公環(huán)境和地理位置，品牌效應(yīng)相對不是那么明顯。盡管前些年聯(lián)合辦公有眾多品牌誕生，但近年來，寫字樓品牌效應(yīng)并不明顯，因此寫字樓自身作為投資標(biāo)的品牌溢價功能很難體現(xiàn)出來。

純投資性物業(yè)減值，投資進(jìn)入新資管時代

隨著房企單一模式紅利的逐步落幕，多元化發(fā)展精細(xì)化運營成為房企的“第二增長曲線”，酒店和公寓投資賽道受到更多的關(guān)注和青睞，也充分說明的純投資性物業(yè)減值，投資也進(jìn)入新資管時代。

通俗一點講，“躺著”賺錢的階段已經(jīng)過去，物業(yè)投資從過去的物理空間已經(jīng)延伸為靠良性產(chǎn)業(yè)“活化”的化學(xué)空間，投資已經(jīng)進(jìn)入新的資管時代。

流水爭先，專業(yè)化管理是基本要求

要素衡量是投資酒店和公寓效益實現(xiàn)的基礎(chǔ)。這就要求酒店/公寓在運營過程中，從前期設(shè)計建設(shè)，到后期運營管理，都要高度關(guān)注產(chǎn)品的收益轉(zhuǎn)化效率，重視酒店平均房價、平均出租率、RvePar、GOP、人均創(chuàng)收能力、坪效、坪效利潤、坪耗等基礎(chǔ)性經(jīng)營數(shù)據(jù)的狀況，以確保投資的安全與收益性。

說的通俗點，整個投資標(biāo)的物業(yè)空間，必須有現(xiàn)金流水，良性循環(huán)，而這些離不開專業(yè)管理和運營。再也不是過去“買幾套房，買一塊地，放幾年就能掙錢”的投資邏輯了。

品牌溢價能力，成為投資成功的關(guān)鍵

在眾多的投資選擇中，酒店業(yè)一直被認(rèn)為是一個具有穩(wěn)定回報和增長潛力的領(lǐng)域。在酒店業(yè)投資領(lǐng)域，品牌的溢價能力是一個非常重要的概念。品牌的溢價能力是指品牌能夠為其產(chǎn)品或服務(wù)帶來超出其本身價值的額外價值。對于成熟的投資人來說，他們更看重酒店品牌的溢價能力，因為這直接影響到他們的投資回報。一個具有高知名度的品牌不僅能夠迅速在市場中獲得認(rèn)可，其強(qiáng)大的品牌效應(yīng)使得它在全國范圍內(nèi)擁有穩(wěn)定的精準(zhǔn)客戶群體，這些顧客更傾向于選擇他們熟悉并信任的酒店品牌，因此，品牌已然是投資的重要生產(chǎn)力。

“投融管退”商業(yè)閉環(huán)是投資根本

投融管退生命周期形成閉環(huán)。在不確定的市場環(huán)境因素的影響下，“投資回報”日漸成為酒店行業(yè)投資人的理性核心訴求，這對酒店行業(yè)來說無疑是一次挑戰(zhàn)。從酒店投資的全生命周期來看，投融建管退每個環(huán)節(jié)都很重要。長久以來，租賃物業(yè)的酒店和公寓投資人都“被動”忽視了資產(chǎn)管理的運營和“退出”路徑的找尋。說的簡單點，那就是無論是酒店還是公寓，花錢買得進(jìn)來，也能高價賣得出去。而在整個投資標(biāo)的運營的過程中，也能因為其優(yōu)質(zhì)的商業(yè)價值實現(xiàn)健康的金融杠桿，這樣的投資產(chǎn)品才是價值投資的真正未來。

綜上，酒店和公寓想要獲得長期的投資價值，不僅要有流水爭先，品牌助力的目標(biāo)，還要有為“投融管退”保駕護(hù)航的機(jī)制。相信中國的投資環(huán)境將從過去簡單粗暴式的邏輯進(jìn)入真正的精細(xì)化專業(yè)模式，這或許才是真正健康的商業(yè)未來！