文|睿思網
國內長租市場發(fā)展正酣，自如卻在此時選擇把目光投向了海外。
5月20日，自如國際租房平臺“自如比鄰ZABIT”正式上線，首期將為中國赴境外留學生提供中國香港、英國、美國的高品質租住服務。
對于正在謀劃IPO的自如來說，出海顯然是它要給資本市場講的“新故事”，然而，已呈高度秩序化的國際化租住市場，未來能給自如的發(fā)展收益帶來多少增量，仍有待觀察。
大拋“百萬房源”新目標
據悉，目前，自如比鄰ZABIT已上線自如APP、微信小程序等平臺。顯然，為了這次成功出海，自如已籌備多時。
首批房源主要位于中國香港，以及英國倫敦、劍橋、考文垂、伯明翰、布里斯托、愛丁堡等20余個主要城市核心地段和高校附近，共計2萬余間，類型包括以學生公寓、酒店式公寓、服務式公寓為主的集中式居住產品，以及包括合租、整租在內的分散式居住產品。
目前上述房源已全面上線并開放帶看和簽約。
自如還有更大的夢想。據介紹，自如比鄰ZABIT未來還將陸續(xù)入駐美國、日本、加拿大、新加坡、澳大利亞等國家和地區(qū)，預計提供數以百萬的優(yōu)質房源。
若按照該計劃順利推進，自如來自海外市場的收益將是當前國內市場的數倍，甚至不止。
資料顯示，經歷了13年的發(fā)展，自如目前在中國內地市場管理房源超100萬間，主要分布在北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、武漢、廣州、天津、蘇州等10座城市。
由此亦帶來兩個疑問：海外是否有足夠的客源支撐？房源又從何而來？
據《2023中國留學白皮書》，中國香港、英國、美國，是內地留學生的三大熱門目的地。
數據顯示，每年從大陸前往香港的在讀留學生數量約為8.62萬人。另外，人才引進也在持續(xù)加劇香港的租房需求。據香港入境事務處公開數據，2023年各項人才計劃的申請超過22萬宗，約有13.5萬宗獲批，其中9萬人已經赴港，比3.5萬的預期目標高出數倍。
而英國的留學生租賃市場更為廣闊。數據顯示，每年前往英國的留學生數量高達12.9萬人。平均月租金高達11508元，且仍在持續(xù)增長中，形成每年178億元的巨大市場。
但同時，我們也看到，自2020年開始，留學熱度正在逐步下降。根據最新公布的美國門戶開放報告(2023)數據顯示，2023年赴美留學人數達到105.7萬，同比增長11.7%，增幅是近40年最高。但中國內地留學生繼續(xù)下降0.2%，約為28.95萬人，比上年減少約600人，占比也繼續(xù)下降至27.4%。
當然，即便拋開中國留學生的租賃需求，海外留學生的不斷增長仍能帶來足夠大的市場空間。如何承載這部分的租賃需求，則成為自如接下來要思考的重要命題。
為了搶占學生公寓這個大市場，在此之前，包括KKR、博楓、豐樹、新加坡勝捷企業(yè)、新加坡基金Cambridge RE Partners等機構紛紛出資收購相關資產，并翻新成學生公寓進行對外出租。遠東烏節(jié)（Far East Orchard）更是直接收購了總部位于英國的學生公寓（PBSA）運營商Homes For Students 49%的股份，以擴大其管理房源規(guī)模。
自如又將采用何種方式實現海外市場的拓展？還須等待自如進一步給出明確的答案。
增益租，艱難的自救路
自如急于拓展海外市場的心情不難理解。目前，自如在國內市場的發(fā)展早已停滯。早在2019年，自如就宣布管理房源已突破100萬間，然而到了2023年，該數字仍未見有任何增長。
而在這段時間里，自如正在沉迷打造另一個“新故事”——增益租，改變以往平臺出錢收房改造、從而賺取租金差+空置期的傳統(tǒng)長租公寓C2B2C模式。
公開資料顯示，增益租業(yè)務模式包括裝修和出租兩大板塊。裝修業(yè)務由自如提供、業(yè)主付費；出租則由自如負責，承諾給業(yè)主保底收益，對年度租金總額超出保底租金的增益部分，由自如和業(yè)主按約定比例分成。
如果自如管得好，業(yè)主的出租率就高，收益自然就高，自如就可以收取更高傭金；反之，如果自如管得不好，業(yè)主甚至可以不支付傭金。因此，自如認為，具有租金無差價、無空置期、收益有保底、年度有分成等優(yōu)勢的增益租模式，更具抗風險能力和收益增值能力。
自如同樣期望通過增益租找到盈利回正的有效路徑。
據公開數據，2015年、2016年和2017年，自如累計虧損近13億元；另據貝殼早前披露數據，2019-2021年，自如收入分別為3.09億元、1.28億元和1.58億元?？梢娮匀绲慕洜I壓力不小。
為求發(fā)展，自如的融資需求也變得更為強烈。在2020年之前，長租公寓還是門公認的好生意，自如也吸引了多輪投資，在2020年軟銀10億美元戰(zhàn)略投資之后，自如的投后估值66億美元，是我愛我家市值的6.5倍。
不過此后三年，自如再無披露新的融資進展。據了解，期間它通過旗下子公司北京自如眾誠友融信息科技發(fā)行了數筆企業(yè)ABS。
自如亦啟動上市融資計劃。自2023年以來，每隔一段時間便傳出自如赴港IPO的消息，然而始終未見有實質性動作。市場推測，長租公寓資金占有量大且盈利低，加上管理亂象頻出、企業(yè)“爆雷”情況不停發(fā)生，也令其在資本市場上難獲青睞。
從目前來看，增益租這個“新故事”也未能打動投資者。
據自如2023年11月披露數據，自增益租推出三年以來，采用增益租模式的房源已累計近20萬間。2022年，自如在托管期的業(yè)主約有35萬、在租自如客約130萬，入住率超90%。
若按100萬間管理房源計算，增益租模式僅完成滲透覆蓋20%的房源。
此外，亦有不少業(yè)主反映自如“增益租”房源存在裝修質量差、增益分成沒保障等情況。這多少反映出，增益租這條路并不好走。
另一方面，大批房源入市、租賃市場需求正在下降，也導致租金不斷下降，從而令自如原本高額租金與服務費的賽道被擠壓。
為了保證出租率，較早前，自如要求托管業(yè)主在合同期內降低租金，不同意就強制解約，還要業(yè)主賠償裝修折舊費，否則將強制解約。而后，“大范圍強制解約”的消息甚囂塵上。
對于國內市場“卷不動”的自如，海外市場拓展或許是實現“自救”的新路徑。市場亦好奇，在國內始終“水土不服”的增益租模式，到了海外市場能否行得通？