記者 辛圓
為扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的狀況，上周五金融監(jiān)管“連發(fā)三箭”調(diào)整個(gè)人住房貸款政策，主要內(nèi)容包括取消全國(guó)層面首套和二套房貸利率政策下限、下調(diào)首套和二套房貸最低首付比例、以及下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。
此外，央行周五還宣布，設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
分析師指出，上述政策“組合拳”釋放了支持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的強(qiáng)烈信號(hào)，有助于解決地產(chǎn)供需兩端的流動(dòng)性問(wèn)題，以時(shí)間換空間來(lái)為加快推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革和發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力提供良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和宏觀環(huán)境。
他們還表示，雖然收儲(chǔ)的前期規(guī)模較小，和實(shí)際所需資金之間存在較大的差距，但產(chǎn)生的效果可能是立竿見(jiàn)影的。后續(xù)不排除政府在評(píng)估本輪“組合拳”的實(shí)際效果后，繼續(xù)調(diào)整政策力度。
以下是部分機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)
浙商證券：本次政策優(yōu)化直擊當(dāng)前政策堵點(diǎn)
本次政策優(yōu)化直擊當(dāng)前地產(chǎn)政策的“堵點(diǎn)”，通過(guò)財(cái)政和貨幣政策協(xié)同， 真正為居民和房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表“減負(fù)”。居民端，一方面通過(guò)“以舊換新”增加居民庫(kù)存二手房流動(dòng)性，另一方面降低購(gòu)房成本和“資本金”要求。企業(yè)端，通過(guò)一手房和土地庫(kù)存“收儲(chǔ)”緩解企業(yè)流動(dòng)性壓力，居民的信貸政策放松也將增加銷(xiāo)售資金回流。
我們認(rèn)為，政策“組合拳”可以有效解決地產(chǎn)供需兩端的流動(dòng)性問(wèn)題，并助力地產(chǎn)投資和房屋銷(xiāo)售企穩(wěn)，從而實(shí)現(xiàn)三方面政策目標(biāo)。
具體來(lái)看，一是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，有效防止房?jī)r(jià)大幅下跌；二是有效帶動(dòng)地產(chǎn)后周期消費(fèi)，以地產(chǎn)的“以舊換新”撬動(dòng)消費(fèi)品“以舊換新”。三是可以配合信用擴(kuò)張?zhí)嵴馦2（廣義貨幣），央行副行長(zhǎng)陶玲也在吹風(fēng)會(huì)中指出“3000億元的保障性住房再貸款預(yù)計(jì)將帶動(dòng)銀行貸款5000億元”。
銀河證券：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資或在三季度末止跌
本次房地產(chǎn)政策“組合拳”力度超預(yù)期，但政策目的更多是通過(guò)穩(wěn)定地產(chǎn)行業(yè)和加快探索新發(fā)展模式，以時(shí)間換空間來(lái)為加快推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革和發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力提供良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和宏觀環(huán)境。
雖然收儲(chǔ)的前期規(guī)模較小，但產(chǎn)生的效果可能是立竿見(jiàn)影的。我們預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資將在三季度末止跌，同時(shí)對(duì)地產(chǎn)上下游行業(yè)會(huì)有一定程度提振。
另外，政府收儲(chǔ)用于保障房市場(chǎng)，這是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的一種路徑嘗試。在減少政府資金使用的情況下，能快速推進(jìn)保障房的容量。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定以及政府收儲(chǔ)的存在，使得對(duì)于房地產(chǎn)的炒作進(jìn)入歷史。社會(huì)資源會(huì)從土地財(cái)政轉(zhuǎn)向更具有效率的行業(yè)，有助于我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展。
平安證券：推動(dòng)房地產(chǎn)去庫(kù)存仍有三大問(wèn)題有待明晰
第一，房地產(chǎn)“收儲(chǔ)”所需的資金量級(jí)可能更大。我們估算，假設(shè)各地按照二手住宅均價(jià)收儲(chǔ)，目標(biāo)是將庫(kù)存去化周期拉回合理區(qū)間的上限，那么一年內(nèi)需“收儲(chǔ)”解決的住宅庫(kù)存達(dá)到接近1600萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)所需收儲(chǔ)資金為2.7萬(wàn)億元。如果將二手住宅掛牌量增加的問(wèn)題考慮進(jìn)來(lái)，所需資金規(guī)模將更大。
第二，房地產(chǎn)庫(kù)存的分布與保障性住房需求的分布可能存在一定差異。根據(jù)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)（CRIC）的數(shù)據(jù)，3月，一、二、三四線城市存銷(xiāo)比分別為19.2、21.6和33.1個(gè)月。三四線城市依靠“收儲(chǔ)”解決問(wèn)題的緊迫性最高、一線城市則最低。但從人口流入、產(chǎn)業(yè)支撐的角度，一、二線城市的保障性住房需求勢(shì)必更大。這種錯(cuò)配也許會(huì)影響“去庫(kù)存”政策的效果。
第三，綜合考慮運(yùn)營(yíng)成本、空置率及租金回報(bào)率，保障性住房的運(yùn)營(yíng)收入未必能夠覆蓋貸款利息成本。此外，本次提出的地方政府收回收購(gòu)已開(kāi)工未竣工的存量土地，也同樣涉及地方政府資金來(lái)源的問(wèn)題，這可能需要放在新一輪財(cái)稅體制改革的背景下來(lái)解決。
中郵證券：政策“組合拳”具體效果仍待進(jìn)一步觀察
本次房地產(chǎn)政策的主旨是托底市場(chǎng)，而非刺激，主要是起到四方面的作用：一是推進(jìn)保交樓工作，切實(shí)保障購(gòu)房人合法權(quán)益；二是推動(dòng)建立“租售并舉”的住房體系；三是短期可以為優(yōu)質(zhì)房企紓困；四是優(yōu)化商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債表。
我們認(rèn)為，央行發(fā)布的政策對(duì)改善房地產(chǎn)供求關(guān)系會(huì)產(chǎn)生較為積極效果，但政策具體效果有待進(jìn)一步觀察。從靜態(tài)視角觀察，以房地產(chǎn)市場(chǎng)供求回歸均衡為目標(biāo)，“收儲(chǔ)”需要配套資金2.45萬(wàn)億元，仍存在較為明顯的資金缺口。從動(dòng)態(tài)視角看，考慮當(dāng)前各地城市“收儲(chǔ)” 用作配售型或配租型保障性住房，同時(shí)房地產(chǎn)金融屬性減弱，在一定程度上會(huì)壓縮市場(chǎng)有效需求空間，且經(jīng)濟(jì)增速換擋期，居民預(yù)期尚在修復(fù)，當(dāng)前配套資金缺口仍有所擴(kuò)大。
另外，降低首付比例和降低貸款利率，可降低居民購(gòu)房門(mén)檻，進(jìn)而擴(kuò)大有效需求范圍。但從全周期測(cè)算來(lái)看，購(gòu)房總成本有所上升。
華泰證券：不排除政府在評(píng)估“組合拳”效果后繼續(xù)政策力度
5月17日一系列提振地產(chǎn)需求、推動(dòng)地產(chǎn)去庫(kù)存的政策“組合拳”釋放了積極的政策信號(hào)。而且，在全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議上，何立峰副總理首次提出“打好商品住房爛尾風(fēng)險(xiǎn)處置攻堅(jiān)戰(zhàn)”，可見(jiàn)政策決心較大，不排除政府在評(píng)估本輪“組合拳”的實(shí)際效果后，繼續(xù)調(diào)整政策力度。
一方面，房貸利率有望進(jìn)一步下調(diào)。4月底的政治局會(huì)議明確提及降準(zhǔn)降息，預(yù)計(jì)年內(nèi)央行有進(jìn)一步降準(zhǔn)降息的空間?？紤]到居民房貸支出占可支配收入之比對(duì)利率變動(dòng)的彈性較大，利率下調(diào)將顯著提升居民購(gòu)房的可負(fù)擔(dān)能力。若今年全年全國(guó)房貸利率從一季度的3.69%降至3%，在房?jī)r(jià)不下行的情況下，居民房貸支出或?qū)p少4-5%。
另一方面，去庫(kù)存政策的“具象化”也是一個(gè)積極的信號(hào)，央行“再貸款”政策優(yōu)化、升級(jí)有望繼續(xù)拓寬央行、甚至財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)和地方建筑類(lèi)平臺(tái)公司“去杠桿”的資金支持渠道，并在一定程度上傳遞對(duì)相關(guān)系統(tǒng)性信用風(fēng)險(xiǎn)的政策“托底”信號(hào)。隨著“5.17”地產(chǎn)政策組合拳的效果顯現(xiàn)，地產(chǎn)去庫(kù)存政策有望進(jìn)一步加碼。