文|空間秘探 南象

近期，轉(zhuǎn)型的房企紛紛把目光放在了酒店板塊上。深圳房企星河控股在上海的首家酒店及長租公寓宣布正式對外營業(yè)。這家名叫上海星河吉酒店于“五一”期間試營業(yè)，并獲得不錯的銷售成績。而華遠地產(chǎn)近期更是直接宣布放棄房地產(chǎn)業(yè)務，聚焦代建、酒店經(jīng)營等業(yè)務。地產(chǎn)公司紛紛加碼酒店板塊，酒店能成為房企的“第二增長曲線”嗎？

歷時四年，這家地產(chǎn)酒店面世

近日，深圳房企星河控股在上海的首家酒店上海星河吉酒店宣布正式對外營業(yè)。該酒店共284套客房，包括高級大床房、兩房家庭套房等房型滿足旅客不同需求，客房面積為27-60平方米。其中，擁有三種不同主題的親子客房為酒店主力房型，共56間。所有酒店房間內(nèi)均配備品質(zhì)洗烘一體機、冰箱等。除內(nèi)在設(shè)施完善以外，該酒店還有極具優(yōu)勢的地理位置，不僅緊挨Costco，項目還位于地鐵11號線康新公路站1號出口附近，距離上海迪士尼度假區(qū)僅需一站地鐵。

據(jù)了解，“內(nèi)外兼修”的這家酒店于“五一”期間試營業(yè)，并獲得不錯的銷售成績。但追溯這家酒店的“誕生”歷程，并不是一帆風順，從拿地到開業(yè)歷時四年才得以面世。2020年2月18日，星河控股集團旗下子公司上海河裕實業(yè)有限公司與Costco旗下獨資公司Pudong Warehouse Development Limited，以8.98億元聯(lián)合獲取上海浦東新區(qū)康橋工業(yè)區(qū)東區(qū)PDP0-1402單元F01-F06地塊。

該地塊的出讓方式為“招掛復合”，是一塊C2類商業(yè)用地，地塊功能業(yè)態(tài)要求建立一個大型倉儲式賣場，引入行業(yè)要求配置酒店和跨國公司地區(qū)總部。由此，上海第二家Costco落位于此。星河控股最終借助第三方力量為上海星河吉酒店落地取得機會。

星河控股集團，成立于1988年，總部位于深圳，歷經(jīng)34年發(fā)展，旗下現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)、商業(yè)、置業(yè)、資本、金融、物業(yè)各大板塊，業(yè)務涉及產(chǎn)業(yè)運營、地產(chǎn)開發(fā)、城市更新、商業(yè)管理、酒店服務、資本運作、金融服務、物業(yè)服務等多元領(lǐng)域，總資產(chǎn)超千億元，是國內(nèi)大型綜合性的投資集團。作為一家地產(chǎn)集團，近年來，星河控股似乎在酒店住宿板塊動作頻頻。

2021年，星河控股攜手萬豪國際集團傾力打造精選獨立酒店“深圳星河吉酒店，臻品之選”，隨后，自主運營的惠州巽寮灣星河山海半島星度假酒店、深圳星河東山珍珠島酒店也相繼落地。去年，首家由星河集團酒店公寓事業(yè)部自持運營的“吉”品牌酒店廣州星河灣酒店落座廣州。目前，星河酒店業(yè)務領(lǐng)域已形成自持自營、品牌輸出、委托管理、特許經(jīng)營四種模式，合計管理運營項目超30個。星河酒店公寓事業(yè)部表示未來將以國際化視野，專業(yè)化的管理團隊以及標準化的運營體系為酒店賦能。

華遠放棄地產(chǎn)搞酒店

近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)面臨深度調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)的金融紅利時代已經(jīng)結(jié)束。各地產(chǎn)公司紛紛開始謀求多元化道路，像星河控股這樣由地產(chǎn)向酒店住宿板塊延伸并不稀奇。不過，日前華遠地產(chǎn)計劃直接放棄房地產(chǎn)業(yè)務，聚焦代建、酒店經(jīng)營等業(yè)務的消息倒是十分新鮮。

根據(jù)其發(fā)布的公告，華遠地產(chǎn)擬將公司持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相關(guān)資產(chǎn)及負債轉(zhuǎn)讓至控股股東華遠集團，本次交易擬采用現(xiàn)金方式，不涉及發(fā)行股份。華遠地產(chǎn)目前的主營業(yè)務為房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、租賃。交易完成之后，華遠地產(chǎn)將聚焦于代建、酒店經(jīng)營、資產(chǎn)管理與運營、物業(yè)管理、城市運營服務等業(yè)務，戰(zhàn)略重心將從原本的地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向資產(chǎn)運營、管理。

華遠地產(chǎn)此“斷臂求生”之舉著實引發(fā)不小震動，一方面是其直接放棄房地產(chǎn)業(yè)務的動作在業(yè)界少見，另一方面也是因為華遠地產(chǎn)昔日在房產(chǎn)界的榮耀。1994年，經(jīng)國家外貿(mào)部批準，北京市華遠房地產(chǎn)股份有限公司（以下簡稱“華遠房地產(chǎn)”）吸收外資股東入股，改組為中外合資股份有限公司。1996年，華遠房地產(chǎn)登陸香港上市，成為20世紀90年代以來，第一家在香港上市的中國房地產(chǎn)企業(yè)。1999年，由華遠承建的北京市迎接“國慶”50周年重點項目——西單北廣場兩側(cè)部分正式對外開放。2000年，華遠房地產(chǎn)總資產(chǎn)達80億元，當年銷售額48億元，而彼時的萬科銷售額還徘徊于30億元左右?！澳先f科，北華遠”的說法由此興起。此時華遠房地產(chǎn)是由北京市西城區(qū)背景的華遠集團和央企華潤集團合資設(shè)立。

但2001年，華遠集團與華潤集團之間因經(jīng)營理念分歧、股份重組等各種因素，雙方正式分家。同年9月，華潤集團和華遠集團簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，華遠集團將旗下約18%的華遠地產(chǎn)股份轉(zhuǎn)讓給華潤集團。因不舍過往光環(huán)，華遠集團帶著“華遠”這個品牌，開始了二次創(chuàng)業(yè)，成立了華遠新時代房地產(chǎn)公司，次年又改名北京市華遠地產(chǎn)股份有限公司（新華遠地產(chǎn)）。

“另起爐灶”后的華遠地產(chǎn)光榮不復往昔。數(shù)據(jù)顯示，2023年全年，華潤地產(chǎn)實現(xiàn)物業(yè)簽約銷售額3070.3億元，同比微增1.9%；簽約面積為1307萬平方米，同比減少8.3%。相比之下，華遠地產(chǎn)的銷售金額不到百億。2018年，華遠地產(chǎn)明確目標銷售額為120億元，未來3-5年，力爭實現(xiàn)500億的銷售規(guī)模。受上述目標刺激，新華遠地產(chǎn)初現(xiàn)加速跡象，2018年全年，其新增土地儲備269萬平方米，同比增長58%，總貨值達到201.1億元。與此同時，2019年新華遠地產(chǎn)的簽約銷售額達到150億元，同比增長25%，2020年，這一數(shù)值達到191.39億元，同比增長27%。然而2021年，受疫情反復、行業(yè)調(diào)控、樓市下行等因素影響，這家企業(yè)的銷售規(guī)模再次回落至101.85億元，2022年、2023年，再度跌至67億元，回到了十年前的水平。2023年實現(xiàn)營業(yè)收入159.86億元，虧損15.37億元，扣非后虧損15.55億元，資產(chǎn)負債率高達88.55%。

可見，這次退出房地產(chǎn)業(yè)務，也是華遠地產(chǎn)降低杠桿率及負債水平，減輕償債壓力，緩解流動性壓力的無奈舉措，同時聚焦酒店經(jīng)營業(yè)務也是保留及發(fā)力輕資產(chǎn)業(yè)務，轉(zhuǎn)型為服務型公司的一大動作。

哪些地產(chǎn)公司正在“加碼”酒店

越來越多地產(chǎn)公司開始謀求多元化，試圖尋找新的發(fā)展賽道“第二增長曲線”，又有哪些地產(chǎn)公司正在“加碼”酒店？

如“地產(chǎn)常青樹”華潤置地，多年來一直在布局酒店板塊。華潤置地早期為住宅發(fā)展商，后轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合性地產(chǎn)商，再后面確定了“住宅開發(fā)+投資物業(yè)+增值服務”差異化商業(yè)模式?！笆濉遍_局之年，華潤置地提出將“住宅開發(fā)+持有物業(yè)+增值服務”的業(yè)務模式調(diào)整為“銷售物業(yè)+投資物業(yè)+X”的商業(yè)模式，在繼續(xù)堅持銷售物業(yè)及投資物業(yè)兩大主營業(yè)務的基礎(chǔ)上，積極拓寬購物中心+互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)體系建設(shè)、物業(yè)服務、養(yǎng)老地產(chǎn)和海外地產(chǎn)等其他業(yè)務。也就是說，多年前，華潤置地已經(jīng)開始了多元化探索。

步入“十四五”，華潤置地提出堅持“城市投資開發(fā)運營商”戰(zhàn)略定位，以“重塑華潤置地，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展”為總體目標，構(gòu)建開發(fā)銷售型業(yè)務、經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務、輕資產(chǎn)管理業(yè)務（即萬象生活）三大主營業(yè)務與生態(tài)圈要素型業(yè)務有機聯(lián)動、一體化發(fā)展的“3+1”業(yè)務模式。其中，酒店被包含在生態(tài)圈要素型業(yè)務中，占比較小。到2022年，酒店占比進一步增大，酒店經(jīng)營收入16億元，同比大幅增長43.9％。

2023年，華潤置地進一步謀求多元化發(fā)展，開發(fā)銷售型業(yè)務、經(jīng)營性不動產(chǎn)+資管業(yè)務、輕資產(chǎn)管理業(yè)務以及生態(tài)圈要素型業(yè)務。其中，酒店已經(jīng)被納為經(jīng)營性不動產(chǎn)+資管業(yè)務，而華潤置地也開始將資管業(yè)務明確作為主航道業(yè)務之一進行推動，積極向大資管業(yè)務轉(zhuǎn)型。2023全年，華潤置地酒店業(yè)務實現(xiàn)經(jīng)營收入23.2億元，同比增長66.3%；房價超越疫情前水平，入住率回升至 63%。

老牌央企綠地也是不斷“加碼”酒店的地產(chǎn)公司之一。早年，綠地業(yè)務主要包括地產(chǎn)、基建、金融等板塊。酒店旅游產(chǎn)業(yè)被劃為其他版塊，不在三大主版塊之列，貢獻比較小，如2021年酒店經(jīng)營收入為19.12億元（占營收比例為0.35%）。但近年來，綠地控股業(yè)務板塊開始有了變化。去年，綠地新業(yè)務板塊-大金融被視作重點布局的產(chǎn)業(yè)板塊之一，主張金融、消費等綜合產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展，持續(xù)推進多元業(yè)務。截至2023年12月底，綠地控股擁有運營酒店43家，客房總數(shù)11455間，其中自營酒店31家，海外酒店1家，且持續(xù)推進輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，輕資產(chǎn)已簽約項目數(shù)量累計近百家，客房數(shù)2.2萬余間。

除此之外，還有文旅地產(chǎn)＋酒店模式的融創(chuàng)，早期融創(chuàng)以地產(chǎn)為核心主業(yè)，布局地產(chǎn)、服務、文旅、文化、會議會展和醫(yī)療康養(yǎng)六大業(yè)務版塊，如今變?yōu)榈禺a(chǎn)開發(fā)資產(chǎn)、文旅持有資產(chǎn)和輕資產(chǎn)運營三大版塊，酒店業(yè)務為文旅版塊重要配套產(chǎn)業(yè)之一；商業(yè)住宅＋酒店模式的越秀，1985年起步于香港，早期以金融、房地產(chǎn)、交通基建、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)四大版塊為核心，而到2021年，已經(jīng)形成了涵蓋零售商場、寫字樓、專業(yè)市場、酒店公寓以及長租公寓等多元的商業(yè)業(yè)態(tài)；萬達、世茂、保利、碧桂園、金茂等更是在酒店業(yè)務版塊已經(jīng)開始慢慢走向成熟......

酒店能不能成為房企的“第二增長曲線”

對國內(nèi)房企而言，“第一曲線”地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的高增長階段已過，房地產(chǎn)正在從以開發(fā)售賣住宅為主的增量時代轉(zhuǎn)向以服務和運營為主的存量時代，尋找新的賽道多元化營收結(jié)構(gòu)成為越來越多房企的選擇，而利潤高的酒店無疑成了眾多房企鎖定的目標。但是地產(chǎn)公司做酒店的不少，失敗的也不少，酒店的門檻也越來越高。酒店能不能成為房企的第二增長曲線呢？

是否建立自有品牌

在地產(chǎn)玩家最初涉水酒店版塊時，大多是選擇委托國際酒店集團運營管理，或者與知名酒店品牌共同孵化酒店品牌。但經(jīng)過這么多年的摸爬滾打，地產(chǎn)玩家也逐漸領(lǐng)悟建立自有品牌的重要性。目前來看，地產(chǎn)酒店中盈利較好的多為擁有自有品牌的酒店。如世茂酒店選擇國際酒店品牌與自主酒店品牌齊頭并進的發(fā)展策略，其酒店板塊于2023年全年總收入23.0億元，同比增長31.4%；客房平均每房收益(RevPAR)，同比提升39.8%。

相比之下，缺少品牌加持的富力酒店，雖然花巨資從萬達那里買了許多酒店，酒店數(shù)量占優(yōu)勢，但依舊止不住虧損，2018年和2019年，富力的酒店業(yè)務分別虧損4.59億元、10.07億元。而2020年和2021年，酒店業(yè)務虧損均超過14億元，2022年上半年，酒店運營業(yè)額則由2021年同期人民幣25億元減少至人民幣17.81億元，最后不得不將眾多酒店資產(chǎn)擺上貨架。

但是酒店品牌孵化談何容易，萬達酒店品牌矩陣也是孵化了十幾年才到達今天的地步。由此可見，對于目前還沒建立知名品牌的房企，酒店作為第二增長曲線將極具挑戰(zhàn)，畢竟賣房子是賣房子，做酒店是做酒店。

是否擁有大量存量資源

相比投資一家全新的中高端酒店，存量酒店改造，尤其是一些物業(yè)相對較新的存量，成本更低。據(jù)了解，一家150間客房的全新中高端酒店前期投資可高達3000萬元，而目前酒店改造案例中，性價比高的一家60間客房的中端酒店改造只需60萬。因此，相對來說，手上擁有大量優(yōu)質(zhì)存量資源的房企，深耕酒店業(yè)務板塊會更有優(yōu)勢。相比于以往，優(yōu)質(zhì)存量物業(yè)，不能都是重量級的，如果房企手里也有中小型的物業(yè)，對于開發(fā)多種類型的酒店將會有更大的選擇空間。

對于房企來說，將存量資源用作酒店改造，也是盤活自身資金的重要手段。酒店作為持有型物業(yè)，運營得當搭建穩(wěn)定的現(xiàn)金流，同時資產(chǎn)不斷增值，未來通過資產(chǎn)證券化等路徑可實現(xiàn)更高資產(chǎn)價值和利潤，存量資產(chǎn)最怕成為不動產(chǎn)，“一動不動”的資產(chǎn)最后只能成為不良資產(chǎn)。

地產(chǎn)思維是否轉(zhuǎn)變

酒店業(yè)的發(fā)展離不開房地產(chǎn)發(fā)展的依托，離不開近二十多年國內(nèi)以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的地方經(jīng)濟模式，從商業(yè)地產(chǎn)的概念發(fā)展以來，酒店就成為其附屬的一個必然核心配套項目，過去，在開發(fā)商拿地的一些限制條款里，大部分都會要求配建一座高奢酒店。彼時的酒店開發(fā)偏離市場導向，更多是為商業(yè)和住宅賦能，開發(fā)模式較為被動。

如果房企預備將酒店作為第二增長曲線，意味著酒店需要從以往的配角變?yōu)橹鹘?，酒店營收和投資回報率是衡量地產(chǎn)酒店成功的必要指標。作為主角的酒店應該是一個場景化、空間化的運營商，并能孵化自身品牌，謀求獨立發(fā)展甚至將來實現(xiàn)資本化。說到底，地產(chǎn)搞酒店，本質(zhì)上它要成為一個優(yōu)質(zhì)的酒管公司，有一個或多個優(yōu)質(zhì)的酒店品牌，才能真正意義上的告別過去的“地產(chǎn)思維”。

綜上，土地紅利、金融紅利時代浪潮的褪去，越來越多房地產(chǎn)企業(yè)開始調(diào)整自身發(fā)展方向和業(yè)務板塊，開始多元化發(fā)展，酒店板塊天然是眾房企加碼的賽道之一。但做酒店和做好酒店，中間還有一段非常長的路要走，期待越來越多的地產(chǎn)集團做出越來越好的中國酒店。