文｜睿思網(wǎng)

首個(gè)長租公寓項(xiàng)目的試水成功，讓金融街嘗到了甜頭。

2023年9月，金融街首個(gè)城市更新類長租公寓項(xiàng)目——金樹如院人才公寓正式開業(yè)，當(dāng)月出租率就達(dá)到70%以上。這讓正為業(yè)績(jī)發(fā)愁的金融街有了希望和信心。

在5月15日召開的2023年年度股東大會(huì)上，管理層向投資者披露了公司在長租領(lǐng)域的發(fā)展計(jì)劃：增加長租公寓板塊專門的管理機(jī)構(gòu)，并爭(zhēng)取項(xiàng)目做一個(gè)成一個(gè)。

長租大計(jì)

金融街跑進(jìn)長租賽道，是從當(dāng)“二房東”開始的。

據(jù)了解，金樹如院人才公寓亦名為月壇人才公寓項(xiàng)目，為金融街首個(gè)城市更新類長租公寓項(xiàng)目，金融街自2022年底開始承租，租期為20年。

而后，金融街啟動(dòng)項(xiàng)目改造，歷時(shí)一年左右，項(xiàng)目于2023年9月完成改造升級(jí)，正式推向市場(chǎng)。經(jīng)過招商，當(dāng)月出租率達(dá)到70%以上。

“目前的租賃情況，好過投資核算也好過預(yù)期?！痹谡f明會(huì)上，管理層表示。基于此，金融街正在謀劃長租業(yè)務(wù)的進(jìn)一步拓展。方向有二：

一是，將內(nèi)部部分低效但仍具備市場(chǎng)價(jià)值且符合長租公寓需求的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)行改造；二是，積極尋找外部項(xiàng)目拓展機(jī)會(huì)，目標(biāo)聚焦于一線城市核心區(qū)域且交通便利的項(xiàng)目。

“在經(jīng)營機(jī)制上也會(huì)做相關(guān)調(diào)整，配合它的經(jīng)營和發(fā)展?！睋?jù)稱。

當(dāng)前，金融街旗下?lián)碛写罅康慕?jīng)營性物業(yè)項(xiàng)目，包括寫字樓、商業(yè)、酒店等，集中于北京、上海、天津、重慶等城市。

從目前來看，金融街在經(jīng)營方面的業(yè)績(jī)尚可。據(jù)金融街2023年年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，物業(yè)出租業(yè)務(wù)營收18.26億元，同比增長12.32%；物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)營收4.38億元，同比增長79.74%；其他收入2.33億元，同比增長47.98%。三項(xiàng)業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)的毛利率分別為86.21%、20.22%、44.74%，較去年上升2.39%、73.69%、1.69%。

不過，受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇影響，金融街也同樣遭遇到經(jīng)營性挑戰(zhàn)。

僅2023年，金融街多個(gè)項(xiàng)目均錄得出租率下滑，且下滑幅度并不小。寫字樓項(xiàng)目中，北京金融街（月壇）中心部分（不含金融集）出租率從2022年的84%跌至66%，北京金融大廈出租率亦從2022年的100%跌至84%。商業(yè)項(xiàng)目方面，跌幅最大的是北京門頭溝融悅中心項(xiàng)目，該項(xiàng)目2022年的出租率為80%，但到了2023年直接降至56%。

從目前來看，該空置壓力仍將持續(xù)一段時(shí)間。根據(jù)仲量聯(lián)行研究報(bào)告顯示，今年一季度，金融街和望京子市場(chǎng)的業(yè)主目前面臨著較大空置壓力，區(qū)域內(nèi)部分主力租戶退租，疊加新租需求疲弱，導(dǎo)致空置面積短時(shí)難以填補(bǔ)。

若經(jīng)營面無法得到改善，這必然會(huì)加深金融街的資金壓力。截至2023年末，金融街的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額135.4億元，而2022年末為167.43億元。

為了讓自身變輕，金融街在過去兩年在城市更新、舊城改造、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)、長租公寓等領(lǐng)域?qū)で髽I(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。從目前來看，長租公寓是金融街實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤活的最為可行的路徑之一。

擁擠的賽道，如何突圍？

當(dāng)前，盡管租賃市場(chǎng)仍展現(xiàn)蓬勃的市場(chǎng)前景，但隨著前期大量資本、機(jī)構(gòu)的涌入，市場(chǎng)集中度的持續(xù)提高，長租公寓的這條賽道已略顯擁擠，金融街又將如何從中分得一杯羹？

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅今年4月，長租公寓企業(yè)的開業(yè)規(guī)模有所增長，累計(jì)開業(yè)房源量提升至113.1萬間。然而，同期市場(chǎng)需求卻出現(xiàn)了小幅回落，平均租金略微下調(diào)。

僅北京市場(chǎng)而言，據(jù)我愛我家研究院統(tǒng)計(jì)顯示，今年4月，我愛我家北京住房租賃交易量環(huán)比降幅略為明顯，但比去年同期增長超過一成。

租金方面，4月，我愛我家北京長租公寓整租交易中，每平方米平均租金、每套平均租金基本與上月持平，同比仍有所下跌。

分析指出，以上變化與整體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)及季節(jié)相關(guān)。然而，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，勢(shì)必對(duì)金融街長租業(yè)務(wù)的持續(xù)性發(fā)展帶來一定的沖擊。

此外，金融街此時(shí)切入長租公寓賽道，雖迎上了政策的“暖風(fēng)”，長期看前景良好，但中短期卻有可能承壓。

近日，北京亦將意欲引導(dǎo)社會(huì)主體投資建設(shè)保障性租賃住房，采取新建、改建、改造、轉(zhuǎn)化等多種方式增加保障性租賃住房供給。本年度北京計(jì)劃建設(shè)籌集保障性租賃住房7萬套（間），竣工各類保障性住房8萬套（間）。在需求不高的時(shí)候，繼續(xù)增加供應(yīng)，成交壓力難改。

此外，今年以來，央行、銀保監(jiān)、證監(jiān)會(huì)等多部門均出臺(tái)金融政策支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。較早前，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局推出“金融17條”，支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。央行亦設(shè)立1000億元“租賃住房貸款支持計(jì)劃”，用于引導(dǎo)工農(nóng)中建等7家銀行為試點(diǎn)城市住房租賃經(jīng)營主體收購存量住房提供資金支持。

對(duì)新入者而言，有金融機(jī)構(gòu)的大力支持，成本可有效降低，保租房REITs試點(diǎn)的推動(dòng)發(fā)展，亦為企業(yè)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流和較優(yōu)的退出機(jī)制，解決了企業(yè)做重資產(chǎn)投入的最大顧慮?？墒袌?chǎng)容量怎么擴(kuò)，才能獲得更多消費(fèi)者的認(rèn)可呢？

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)印發(fā)《2024 年北京市住房發(fā)展年度計(jì)劃》就給出了一份答案，當(dāng)中明確指出，支持長租公寓行業(yè)規(guī)范發(fā)展，加大 " 一張床、一間房 " 市場(chǎng)化租賃住房供給力度。引導(dǎo)保障性租賃住房和長租公寓運(yùn)營單位，提高運(yùn)營管理水平，打造品牌社區(qū)。顯然，獲得消費(fèi)者認(rèn)可，那才是成功不二法門。

東風(fēng)已備，金融街接下來該如何精準(zhǔn)發(fā)力，將長租業(yè)務(wù)打造成業(yè)績(jī)的第二增長點(diǎn)，考驗(yàn)著一眾管理層的智慧。