界面新聞?dòng)浾?| 黃景源

界面新聞編輯 | 彭朋

近年來，二手房交易及租賃市場(chǎng)日趨活躍，中介行業(yè)隨之快速發(fā)展，新的中介合同類型和糾紛不斷涌現(xiàn)，案件數(shù)量亦呈上升的態(tài)勢(shì)。

4月24日，上海市第一中級(jí)人民法院（下稱上海一中院）通報(bào)了該院房地產(chǎn)中介合同糾紛案件審判的總體情況。

根據(jù)通報(bào)，2021年至2023年，上海一中院共審結(jié)349件房地產(chǎn)中介合同糾紛案件，結(jié)案數(shù)量逐年遞增。因中介合同糾紛往往標(biāo)的較小，難達(dá)到中級(jí)法院一審立案標(biāo)準(zhǔn)，上述案件中僅1件一審，系提級(jí)管轄案件。

上述案件中63.2%的案件維持原判，29.6%調(diào)解撤訴，這高于一中院同期約為20%的二審民事案件調(diào)撤率。

從類型來看，二手房買賣中介糾紛占比最高，占比72.21%；商業(yè)地產(chǎn)租賃中介糾紛次之，占比15.19%。

上海一中院認(rèn)為，因二手房交易量大，故二手房買賣的中介合同糾紛數(shù)量最多，相對(duì)而言，二手房買賣中介已有較為成熟的流程和法律規(guī)范，司法實(shí)踐中爭(zhēng)議較小且調(diào)解率較高。商業(yè)地產(chǎn)租賃標(biāo)的往往較高，且由于商業(yè)地產(chǎn)租賃中介特殊的交易模式，即先實(shí)際履行中介行為后簽訂書面合同的商業(yè)慣例，較易產(chǎn)生糾紛。

從涉訴主體上看，一審中提起訴訟的主體多為中介方，占比72.96%；買方提起訴訟占比16.98%。從審理結(jié)果來看，中介方勝訴比例約70%，但僅兩成案件全額支持了中介方主張的傭金。

界面新聞了解到，中介合同糾紛的爭(zhēng)議焦點(diǎn)一般集中在兩方面，包括中介方是否促成了交易和中介是否全面履行了中介義務(wù)。

上海一中院黨組成員、副院長(zhǎng)孫軍通報(bào)了房地產(chǎn)中介合同糾紛頻發(fā)的幾大原因，例如交易合同未順利履行，委托方欠缺法治意識(shí)和契約精神，中介方服務(wù)存在瑕疵，當(dāng)事人證據(jù)意識(shí)薄弱，部分關(guān)鍵問題認(rèn)定缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，中介市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、房地產(chǎn)政策調(diào)整等。

在上海一中院通報(bào)的一起典型案例中，俞某離婚后因出售房屋與中介公司簽訂《買賣居間協(xié)議1》，在該協(xié)議的履行中，該中介公司明確知曉俞某已協(xié)議離婚。兩個(gè)月后，俞某因購房又與該中介公司簽訂《買賣居間協(xié)議2》，購買案外人名下房產(chǎn)，最終因不符合本地對(duì)離異人員住房限購政策導(dǎo)致無法履行協(xié)議并承擔(dān)違約金26.8萬元。俞某起訴中介公司要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。

上海一中院經(jīng)審理認(rèn)為，俞某在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)對(duì)購房政策理應(yīng)盡到應(yīng)有的審慎義務(wù)，未向某中介公司主動(dòng)詢問相關(guān)政策，自身存在過錯(cuò)。而中介公司理應(yīng)對(duì)俞某提供政策指導(dǎo)和專業(yè)幫助但未予提示，未盡房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)盡的基本義務(wù)及專業(yè)服務(wù)，對(duì)俞某損失存在過錯(cuò)。最終認(rèn)定系爭(zhēng)損失由俞某和中介公司按4：6比例分擔(dān)。判決后，雙方均未上訴，該判決已生效。

據(jù)悉，該案為上海一中院審結(jié)的首例提級(jí)管轄案件，對(duì)因限購新政致房屋買賣合同無法繼續(xù)履行情況下，如何確定委托人及中介方的過錯(cuò)及損失后果的責(zé)任比例分擔(dān)具有指導(dǎo)意義。

數(shù)據(jù)顯示，3月上海二手住宅成交1.85萬套，環(huán)比增加170.22%，是2023年4月以來的高點(diǎn)。就房地產(chǎn)中介服務(wù)相關(guān)情況，上海一中院建議相關(guān)部門要發(fā)揮職能部門作用，全面規(guī)范中介行為，同時(shí)推進(jìn)訴源治理，加強(qiáng)化解矛盾糾紛。