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保利有點(diǎn)牛:營(yíng)收大增、凈利驟降、分紅慷慨

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保利有點(diǎn)牛:營(yíng)收大增、凈利驟降、分紅慷慨

何以登頂銷冠?

文 | 杠桿游戲 張銀銀

編輯 | 欣欣然

對(duì)于當(dāng)下的房地產(chǎn)形勢(shì)而言,別說什么增收不增利,能增收的都不多。

當(dāng)然,也有少數(shù)房企表現(xiàn)相對(duì)不錯(cuò),比如一些央企房地產(chǎn)巨頭。2024年4月22日晚間,保利發(fā)展發(fā)布了其2023年的財(cái)報(bào),首先是正式坐上了“銷冠”,然后增收了,當(dāng)然確實(shí)沒增利。

今天,杠桿游戲“拆年報(bào)”欄目,談?wù)劮科笾斜憩F(xiàn)最好的系列之保利發(fā)展吧,看看它的2023年戰(zhàn)績(jī)?cè)斍椤?/p>

1、何以登頂銷冠?

2023年,央企保利發(fā)展登頂房地產(chǎn)銷售銷冠。

按照此前市場(chǎng)機(jī)構(gòu)克而瑞 《2023年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜報(bào)告》,2023年保利發(fā)展的全口徑銷售金額為4246億元,超出第二名萬科491億元,超出第三名中海地產(chǎn)1148億元。

年報(bào)披露,保利發(fā)展2023年實(shí)現(xiàn)銷售金額4222億元——該數(shù)據(jù)和之前市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)出入很小,位居行業(yè)第一;實(shí)現(xiàn)銷售面積2386萬平米。

回溯近年,按照克而瑞歷史數(shù)據(jù),2019年-2022年,保利發(fā)展全口徑銷售額分別為4702億元、5028億元、5385億元、4573億元,排名從第五逐年提升,2022年超越萬科、融創(chuàng)中國(guó),拿下亞軍,當(dāng)時(shí)與銷冠碧桂園的差距僅有70億元。

2023年民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)銷售普遍繼續(xù)下滑,保利發(fā)展順利登頂。

同時(shí),杠桿游戲注意到,該司連續(xù)15年保持房地產(chǎn)行業(yè)央企第一。

按照保利發(fā)展年報(bào)的披露,該司在確定性強(qiáng)的核心38城銷售貢獻(xiàn)近9成,同比提升2個(gè)百分點(diǎn)。珠三角、長(zhǎng)三角銷售貢獻(xiàn)分別超1100億元、1400億元、廣佛合計(jì)超800億元、上海超500億元,深耕效果顯著。

2023年市占率3.6%,同比提升0.2個(gè)百分點(diǎn),其中,核心38城市市占率達(dá)6.8%,同比提升 0.7個(gè)百分點(diǎn);市占率超過10%的城市共27個(gè),單城市占率天花板不斷突破提升。

值得一說,如果分片區(qū)看,西部、東北地區(qū)2023年的營(yíng)收下滑較大,特別是西部。

另外杠桿游戲認(rèn)為值得一說的是,保利發(fā)展的存量項(xiàng)目去化成效顯著。

存量項(xiàng)目簽約金額2575億元,占2023全年銷售金額的61%;簽約面積1643萬平米,占全年銷售面積的69%。

2023年,保利發(fā)展新開工面積1491萬平米,同比下降37%;集中資源保障品質(zhì)交付,竣工面積4053萬平米,同比增長(zhǎng)2%,完成29.1萬套品質(zhì)交付,同比增長(zhǎng)12%。

2、營(yíng)收大增、凈利驟降、分紅慷慨

2023年,保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3468億元,同比增長(zhǎng)23.42%。年報(bào)特別說:

公司始終保持謹(jǐn)慎的收入確認(rèn)政策,項(xiàng)目完成交付后才確認(rèn)收入,因此,公司報(bào)告期末合同負(fù)債3772億元,未來收入保障度高。

這個(gè)說法似乎意有所指。

營(yíng)收較快增長(zhǎng)同時(shí),2023年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)178.99億元,同比下降33.68%;歸母凈利潤(rùn)120.67億元,同比下降34.13%。

2023全年結(jié)轉(zhuǎn)毛利率16.02%,同比下降5.99個(gè)百分點(diǎn),主要因低利潤(rùn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)占比提升,符合行業(yè)趨勢(shì)。

此外,杠桿游戲看到,保利發(fā)展說,其長(zhǎng)期采取保守的會(huì)計(jì)政策,投資性房地產(chǎn)堅(jiān)持成本法計(jì)量,并每年計(jì)提折舊;出于謹(jǐn)慎性原則,對(duì)存貨和長(zhǎng)期股權(quán)投資計(jì)提減值合計(jì)約50億元……

如下圖,2023年四季度時(shí),保利發(fā)展的歸屬凈利潤(rùn)為負(fù)值,這和該司的有關(guān)財(cái)務(wù)安排不無關(guān)系。

說完銷售物業(yè)方面,我們看資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況。

保利發(fā)展年報(bào)說,2023年對(duì)公寓、寫字樓、商業(yè)等重點(diǎn)業(yè)態(tài)進(jìn)行資源整合,加速經(jīng)營(yíng)規(guī)?;?,切實(shí)提升資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量,已開業(yè)資產(chǎn)回報(bào)率2.7%,同比提升0.5個(gè)百分點(diǎn)。

截至2023年末,保利發(fā)展在管的酒店、購物中心、寫字樓、公寓類等商業(yè)經(jīng)營(yíng)類資產(chǎn)項(xiàng)目新增28個(gè)至135個(gè),管理面積達(dá)435萬平米,同比增長(zhǎng)12%。

在資產(chǎn)回報(bào)率和運(yùn)營(yíng)規(guī)模雙重提升下,2023年內(nèi)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類收入41.7億元,同比增長(zhǎng)超三成。

2023年資本市場(chǎng)表現(xiàn)持續(xù)低迷,保利發(fā)展實(shí)施不超過20億元回購方案。

現(xiàn)金分紅比例從20%提升至40%,擬10派4.1元(含稅),預(yù)計(jì)派現(xiàn)金額合計(jì)為48.65億元。派現(xiàn)額占凈利潤(rùn)比例為40.31%。這是保利發(fā)展上市以來,累計(jì)第18次派現(xiàn)。

3、令人羨慕的利率

與此同時(shí),保利發(fā)展繼續(xù)開源節(jié)流,2023年,經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~139億元,連續(xù)6年為正。

2023全年回籠金額4304億元,銷售回籠率102%,其中當(dāng)年銷售回籠率78.3%,同比提升11.2個(gè)百分點(diǎn)。

通過加速參股項(xiàng)目投資回收、多種方式盤活預(yù)售監(jiān)管資金、加快退稅等,累計(jì)增加可動(dòng)用資金529億元。

截至2023年末,保利發(fā)展的貨幣資金余額1480億元,保持在總資產(chǎn)10%左右的合理水平。

此外,截至2023年末,并表口徑已售待回籠資金(含銷項(xiàng)稅)966億元,未來可動(dòng)用資金充裕。

資產(chǎn)負(fù)債率為76.55%、扣預(yù)收資產(chǎn)負(fù)債率67.14%、凈負(fù)債率61.20%,分別較2022年末下降 1.56、1.34和2.37個(gè)百分點(diǎn),現(xiàn)金短債比1.28。

1年內(nèi)到期的債務(wù)余額為737億元,占有息負(fù)債比重為20.82%,較期初下降0.46個(gè)百分點(diǎn)。

截至2023年末,保利發(fā)展的有息債務(wù)余額3543億元,較期初減少271億元,綜合融資成本約3.56%,較2022年末下降36個(gè)BP——看了這一組數(shù)據(jù),羨慕不。

直接融資占有息負(fù)債比重16.31%,杠桿游戲看到,保利發(fā)展認(rèn)為仍有較大提升空間。

僅2023年,保利發(fā)展新增融資1371億元,綜合成本僅3.14%,其中,三年期直接融資成本最低降至3.0%。

低利率和財(cái)務(wù)相對(duì)健康背后,和保利發(fā)展的戰(zhàn)略布局不無關(guān)系。

2023年,保利發(fā)展共拓展項(xiàng)目103個(gè),總地價(jià)1632億元,權(quán)益地價(jià)1359億元,同比提升26%,拓展權(quán)益比提升16個(gè)百分點(diǎn)至83%——看似驚人,但看布局:

新拓展金額中99%位于核心38城,住宅業(yè)態(tài)貨值占比95%,新增項(xiàng)目樓面均價(jià)15187元/平米。開發(fā)效率和去化速度高,2023年新獲取項(xiàng)目中40%當(dāng)年開盤并貢獻(xiàn)簽約金額超300億元,2022年新獲取項(xiàng)目年內(nèi)收回全部股東投入。

年報(bào)說,41個(gè)新拓展項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)2023當(dāng)年開工,平均首開時(shí)長(zhǎng)為5.2個(gè)月,首開效率提高3.7 個(gè)月。

值得注意,新增項(xiàng)目稅前成本利潤(rùn)率平均在15%以上,具有較強(qiáng)盈利能力。

截至2023年末,保利發(fā)展土地儲(chǔ)備計(jì)容建面7790萬平米,其中存量項(xiàng)目6608萬平米,增量項(xiàng)目1182萬平米,存量項(xiàng)目占比下降8個(gè)百分點(diǎn);核心38城面積儲(chǔ)備占比近7成,提升2.4個(gè)百分點(diǎn),資源結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。

截至2023年末,保利發(fā)展在建擬建項(xiàng)目占地面積9,008萬平米、總建筑面積26,537萬平米、2023年在建面積11,921萬平米、2023年新開工面積1,491萬平方米、竣工面積4,053萬平米。

這一組霸氣的數(shù)字,現(xiàn)在很少見了,杠桿游戲都還有點(diǎn)不適應(yīng)。

展望2024年,保利發(fā)展計(jì)劃完成房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資3350億元,計(jì)劃新開工面積1800萬平米,計(jì)劃竣工面積3400萬平米。

保利發(fā)展認(rèn)為,自己具有穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理能力,現(xiàn)金流管理能力突出,銷售回籠率長(zhǎng)期保持行業(yè)較高水平,連續(xù)六年保持經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流為正,且具有合理的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)和低成本優(yōu)勢(shì)。

本文未標(biāo)注出處的財(cái)務(wù)圖表,均源自保利發(fā)展有關(guān)公告,特此說明并致謝

本文為轉(zhuǎn)載內(nèi)容,授權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系原著作權(quán)人。

保利地產(chǎn)

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保利有點(diǎn)牛:營(yíng)收大增、凈利驟降、分紅慷慨

何以登頂銷冠?

文 | 杠桿游戲 張銀銀

編輯 | 欣欣然

對(duì)于當(dāng)下的房地產(chǎn)形勢(shì)而言,別說什么增收不增利,能增收的都不多。

當(dāng)然,也有少數(shù)房企表現(xiàn)相對(duì)不錯(cuò),比如一些央企房地產(chǎn)巨頭。2024年4月22日晚間,保利發(fā)展發(fā)布了其2023年的財(cái)報(bào),首先是正式坐上了“銷冠”,然后增收了,當(dāng)然確實(shí)沒增利。

今天,杠桿游戲“拆年報(bào)”欄目,談?wù)劮科笾斜憩F(xiàn)最好的系列之保利發(fā)展吧,看看它的2023年戰(zhàn)績(jī)?cè)斍椤?/p>

1、何以登頂銷冠?

2023年,央企保利發(fā)展登頂房地產(chǎn)銷售銷冠。

按照此前市場(chǎng)機(jī)構(gòu)克而瑞 《2023年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜報(bào)告》,2023年保利發(fā)展的全口徑銷售金額為4246億元,超出第二名萬科491億元,超出第三名中海地產(chǎn)1148億元。

年報(bào)披露,保利發(fā)展2023年實(shí)現(xiàn)銷售金額4222億元——該數(shù)據(jù)和之前市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)出入很小,位居行業(yè)第一;實(shí)現(xiàn)銷售面積2386萬平米。

回溯近年,按照克而瑞歷史數(shù)據(jù),2019年-2022年,保利發(fā)展全口徑銷售額分別為4702億元、5028億元、5385億元、4573億元,排名從第五逐年提升,2022年超越萬科、融創(chuàng)中國(guó),拿下亞軍,當(dāng)時(shí)與銷冠碧桂園的差距僅有70億元。

2023年民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)銷售普遍繼續(xù)下滑,保利發(fā)展順利登頂。

同時(shí),杠桿游戲注意到,該司連續(xù)15年保持房地產(chǎn)行業(yè)央企第一。

按照保利發(fā)展年報(bào)的披露,該司在確定性強(qiáng)的核心38城銷售貢獻(xiàn)近9成,同比提升2個(gè)百分點(diǎn)。珠三角、長(zhǎng)三角銷售貢獻(xiàn)分別超1100億元、1400億元、廣佛合計(jì)超800億元、上海超500億元,深耕效果顯著。

2023年市占率3.6%,同比提升0.2個(gè)百分點(diǎn),其中,核心38城市市占率達(dá)6.8%,同比提升 0.7個(gè)百分點(diǎn);市占率超過10%的城市共27個(gè),單城市占率天花板不斷突破提升。

值得一說,如果分片區(qū)看,西部、東北地區(qū)2023年的營(yíng)收下滑較大,特別是西部。

另外杠桿游戲認(rèn)為值得一說的是,保利發(fā)展的存量項(xiàng)目去化成效顯著。

存量項(xiàng)目簽約金額2575億元,占2023全年銷售金額的61%;簽約面積1643萬平米,占全年銷售面積的69%。

2023年,保利發(fā)展新開工面積1491萬平米,同比下降37%;集中資源保障品質(zhì)交付,竣工面積4053萬平米,同比增長(zhǎng)2%,完成29.1萬套品質(zhì)交付,同比增長(zhǎng)12%。

2、營(yíng)收大增、凈利驟降、分紅慷慨

2023年,保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3468億元,同比增長(zhǎng)23.42%。年報(bào)特別說:

公司始終保持謹(jǐn)慎的收入確認(rèn)政策,項(xiàng)目完成交付后才確認(rèn)收入,因此,公司報(bào)告期末合同負(fù)債3772億元,未來收入保障度高。

這個(gè)說法似乎意有所指。

營(yíng)收較快增長(zhǎng)同時(shí),2023年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)178.99億元,同比下降33.68%;歸母凈利潤(rùn)120.67億元,同比下降34.13%。

2023全年結(jié)轉(zhuǎn)毛利率16.02%,同比下降5.99個(gè)百分點(diǎn),主要因低利潤(rùn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)占比提升,符合行業(yè)趨勢(shì)。

此外,杠桿游戲看到,保利發(fā)展說,其長(zhǎng)期采取保守的會(huì)計(jì)政策,投資性房地產(chǎn)堅(jiān)持成本法計(jì)量,并每年計(jì)提折舊;出于謹(jǐn)慎性原則,對(duì)存貨和長(zhǎng)期股權(quán)投資計(jì)提減值合計(jì)約50億元……

如下圖,2023年四季度時(shí),保利發(fā)展的歸屬凈利潤(rùn)為負(fù)值,這和該司的有關(guān)財(cái)務(wù)安排不無關(guān)系。

說完銷售物業(yè)方面,我們看資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況。

保利發(fā)展年報(bào)說,2023年對(duì)公寓、寫字樓、商業(yè)等重點(diǎn)業(yè)態(tài)進(jìn)行資源整合,加速經(jīng)營(yíng)規(guī)?;?,切實(shí)提升資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量,已開業(yè)資產(chǎn)回報(bào)率2.7%,同比提升0.5個(gè)百分點(diǎn)。

截至2023年末,保利發(fā)展在管的酒店、購物中心、寫字樓、公寓類等商業(yè)經(jīng)營(yíng)類資產(chǎn)項(xiàng)目新增28個(gè)至135個(gè),管理面積達(dá)435萬平米,同比增長(zhǎng)12%。

在資產(chǎn)回報(bào)率和運(yùn)營(yíng)規(guī)模雙重提升下,2023年內(nèi)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類收入41.7億元,同比增長(zhǎng)超三成。

2023年資本市場(chǎng)表現(xiàn)持續(xù)低迷,保利發(fā)展實(shí)施不超過20億元回購方案。

現(xiàn)金分紅比例從20%提升至40%,擬10派4.1元(含稅),預(yù)計(jì)派現(xiàn)金額合計(jì)為48.65億元。派現(xiàn)額占凈利潤(rùn)比例為40.31%。這是保利發(fā)展上市以來,累計(jì)第18次派現(xiàn)。

3、令人羨慕的利率

與此同時(shí),保利發(fā)展繼續(xù)開源節(jié)流,2023年,經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~139億元,連續(xù)6年為正。

2023全年回籠金額4304億元,銷售回籠率102%,其中當(dāng)年銷售回籠率78.3%,同比提升11.2個(gè)百分點(diǎn)。

通過加速參股項(xiàng)目投資回收、多種方式盤活預(yù)售監(jiān)管資金、加快退稅等,累計(jì)增加可動(dòng)用資金529億元。

截至2023年末,保利發(fā)展的貨幣資金余額1480億元,保持在總資產(chǎn)10%左右的合理水平。

此外,截至2023年末,并表口徑已售待回籠資金(含銷項(xiàng)稅)966億元,未來可動(dòng)用資金充裕。

資產(chǎn)負(fù)債率為76.55%、扣預(yù)收資產(chǎn)負(fù)債率67.14%、凈負(fù)債率61.20%,分別較2022年末下降 1.56、1.34和2.37個(gè)百分點(diǎn),現(xiàn)金短債比1.28。

1年內(nèi)到期的債務(wù)余額為737億元,占有息負(fù)債比重為20.82%,較期初下降0.46個(gè)百分點(diǎn)。

截至2023年末,保利發(fā)展的有息債務(wù)余額3543億元,較期初減少271億元,綜合融資成本約3.56%,較2022年末下降36個(gè)BP——看了這一組數(shù)據(jù),羨慕不。

直接融資占有息負(fù)債比重16.31%,杠桿游戲看到,保利發(fā)展認(rèn)為仍有較大提升空間。

僅2023年,保利發(fā)展新增融資1371億元,綜合成本僅3.14%,其中,三年期直接融資成本最低降至3.0%。

低利率和財(cái)務(wù)相對(duì)健康背后,和保利發(fā)展的戰(zhàn)略布局不無關(guān)系。

2023年,保利發(fā)展共拓展項(xiàng)目103個(gè),總地價(jià)1632億元,權(quán)益地價(jià)1359億元,同比提升26%,拓展權(quán)益比提升16個(gè)百分點(diǎn)至83%——看似驚人,但看布局:

新拓展金額中99%位于核心38城,住宅業(yè)態(tài)貨值占比95%,新增項(xiàng)目樓面均價(jià)15187元/平米。開發(fā)效率和去化速度高,2023年新獲取項(xiàng)目中40%當(dāng)年開盤并貢獻(xiàn)簽約金額超300億元,2022年新獲取項(xiàng)目年內(nèi)收回全部股東投入。

年報(bào)說,41個(gè)新拓展項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)2023當(dāng)年開工,平均首開時(shí)長(zhǎng)為5.2個(gè)月,首開效率提高3.7 個(gè)月。

值得注意,新增項(xiàng)目稅前成本利潤(rùn)率平均在15%以上,具有較強(qiáng)盈利能力。

截至2023年末,保利發(fā)展土地儲(chǔ)備計(jì)容建面7790萬平米,其中存量項(xiàng)目6608萬平米,增量項(xiàng)目1182萬平米,存量項(xiàng)目占比下降8個(gè)百分點(diǎn);核心38城面積儲(chǔ)備占比近7成,提升2.4個(gè)百分點(diǎn),資源結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。

截至2023年末,保利發(fā)展在建擬建項(xiàng)目占地面積9,008萬平米、總建筑面積26,537萬平米、2023年在建面積11,921萬平米、2023年新開工面積1,491萬平方米、竣工面積4,053萬平米。

這一組霸氣的數(shù)字,現(xiàn)在很少見了,杠桿游戲都還有點(diǎn)不適應(yīng)。

展望2024年,保利發(fā)展計(jì)劃完成房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資3350億元,計(jì)劃新開工面積1800萬平米,計(jì)劃竣工面積3400萬平米。

保利發(fā)展認(rèn)為,自己具有穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理能力,現(xiàn)金流管理能力突出,銷售回籠率長(zhǎng)期保持行業(yè)較高水平,連續(xù)六年保持經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流為正,且具有合理的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)和低成本優(yōu)勢(shì)。

本文未標(biāo)注出處的財(cái)務(wù)圖表,均源自保利發(fā)展有關(guān)公告,特此說明并致謝

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