界面新聞記者 | 楊冰柯
4月16日，杭州規(guī)劃和自然資源局公示了一則商業(yè)商務用房項目總平面圖、主要立、剖面及鳥瞰圖，該項目腳下的土地為杭政儲出[2023]61號地塊。
一位杭州知情人士稱，該項目為平安的養(yǎng)老項目。
2023年5月31日，杭政儲出[2023]61號地塊開拍，該地塊名為上城區(qū)景芳三堡單元JG1203-75地塊，地塊東至運河西路，南至錢江路綠化，西至三新路，北至景芳三堡單元JG1203-73、景芳三堡單元JG1203-A2/R22-74地塊。
根據(jù)土拍信息，該地塊為商業(yè)用地，出讓面積18092平米，容積率3.5，可建面積63322平米。
該地塊被上海創(chuàng)玳實業(yè)有限公司以總價8.19億、樓面價12946元/平米和1.2%的溢價率竟獲。
根據(jù)天眼查，上海創(chuàng)玳實業(yè)有限公司，成立于2023年，系中國平安保險成員，是一家以從事批發(fā)業(yè)為主的企業(yè)，企業(yè)注冊資本1000萬人民幣。
上海創(chuàng)玳實業(yè)的股東為杭州蕭山平安康養(yǎng)壹號股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）和平安創(chuàng)贏資本管理有限公司，兩者分別持股99.999%和0.001%。
上海創(chuàng)玳對外投資了杭州匯翼企業(yè)管理有限責任公司，該公司所屬行業(yè)為衛(wèi)生和社會工作行業(yè)。
上海創(chuàng)玳拿的這宗景芳三堡地塊位置頗好，直看京杭大運河、錢塘江、摩天輪、絲綢人行橋等，適合平安打造高品質(zhì)康陽社區(qū)平安臻頤年。
根據(jù)平安官微，平安臻頤年是平安集團旗下的高品質(zhì)康養(yǎng)品牌。其核心產(chǎn)品頤年城，在國內(nèi)一線城市核心打造旗艦級康養(yǎng)社區(qū)。
2021年5月，中國平安發(fā)布了康養(yǎng)品牌”平安臻頤年”及首個高端產(chǎn)品線“頤年城”，提出通過“金融+醫(yī)療+康養(yǎng)”結(jié)合的創(chuàng)新發(fā)展模式，整合金融、醫(yī)療與科技領域的優(yōu)勢資源，布局康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。
平安臻頤年2021年成立以來，堅持布局核心城市核心區(qū)位，以獲得便利豐盈的醫(yī)療、文化及商業(yè)資源，目前已相繼在深圳、上海、杭州落地，并在佛山落子“逸享城”項目。
去年11月，平安臻頤年康養(yǎng)3.0品牌盛典在杭州舉辦，平安依托“專業(yè)人員、品質(zhì)服務、自建社區(qū)”的養(yǎng)老模式，推出CCaH （ Continuing Care at Home ）權(quán)益，享有這項權(quán)益的年長者不僅可以享受社區(qū)的居家上門照護，也可以在平安臻頤年康養(yǎng)社區(qū)接受醫(yī)療、康復、健管等整合式照護服務。
除了平安，泰康、太平、合眾等均入局了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。平安的一份研究報告顯示，頭部險企具有資金和客戶資源方面的先天優(yōu)勢，布局養(yǎng)老社區(qū)多為高客購買保險產(chǎn)品的增值服務。重資產(chǎn)模式更易維持經(jīng)營質(zhì)量、塑造品牌形象；輕資產(chǎn)運營模式短期內(nèi)不會占用大量資金、資金回流較快，因此中小險企多采用輕資產(chǎn)或輕重結(jié)合方式布局養(yǎng)老社區(qū)。然而輕資產(chǎn)模式收入較低、利潤較薄，物業(yè)持有人穩(wěn)定性弱，可能影響合作關(guān)系。
目前已布局養(yǎng)老社區(qū)的險企均采用保險結(jié)合養(yǎng)老社區(qū)的模式，即購買旗下保險產(chǎn)品可享受免押金入住權(quán)、優(yōu)先選房權(quán)等特權(quán)，實現(xiàn)保險與養(yǎng)老相結(jié)合。
從運營模式來看，主流險企多采用自建或合作建設養(yǎng)老社區(qū)的重資產(chǎn)運營模式入局，合眾及太平則采取輕重結(jié)合的模式入局。從社區(qū)類型來看，險企多借鑒CCRC社區(qū)模式，但側(cè)重點各有不同。從收費模式來看，險企普遍采用租賃的盈利模式。從目標客戶來看，險企養(yǎng)老社區(qū)大多針對高客，門檻為200萬元保費以上；僅中國平安針對高凈值客戶，保費門檻達1000萬元；合眾人壽針對中端客戶，門檻為30萬元。
值得注意的是，雖然平安臻頤年一直都在宣傳落地杭州，但平安官方?jīng)]有披露過杭州項目地址及項目進展。
同時，該地塊出讓時規(guī)定，打造集商務辦公、商業(yè)于一體的特色商業(yè)商務建筑，不得設置專業(yè)市場，不得建設公寓式辦公、消店式辦公等帶居住功能用房，最小分割單元不小于800平方米，且最小分割單元應在同一平面。
也就是說，如果平安臻頤年要落地，居住功能用房、養(yǎng)老專業(yè)領域是否符合土地出讓規(guī)定仍需解決。