文｜睿思網(wǎng)
4月16日，龍湖集團(tuán)發(fā)布針對(duì)存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的全新品牌“逍遙洲資管”。龍湖亦對(duì)“逍遙洲”之名作出闡釋?zhuān)⒁鉃橐黄蚕碜栽诘纳顦?lè)土、和暢順達(dá)的投資樂(lè)土。
從規(guī)劃上來(lái)看，這更多只是將旗下不同業(yè)態(tài)的存量資產(chǎn)，進(jìn)行統(tǒng)一歸口管理，但也向市場(chǎng)傳達(dá)了一個(gè)積極信號(hào)：當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)主旋律，并不只有“危機(jī)”與“自救”，“升級(jí)”與“發(fā)展”仍占據(jù)重要位置。
航道拓寬仍顯“窄”
據(jù)介紹，逍遙洲資管由原來(lái)的長(zhǎng)租公寓航道（龍湖將業(yè)務(wù)板塊稱(chēng)為航道）演變而來(lái)。除了繼承了長(zhǎng)租公寓“冠寓”的管理，此次還一并將服務(wù)式公寓“霞菲公館”、活力街區(qū)“歡肆”、產(chǎn)業(yè)辦公“藍(lán)海引擎”、婦兒醫(yī)院“佑佑寶貝”及頤年公寓“椿山萬(wàn)樹(shù)”等業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)管理權(quán)收入囊中。
但顯然，龍湖以上產(chǎn)業(yè)大多仍處于培養(yǎng)階段。其中，長(zhǎng)租公寓板塊最為成熟。
截至2023年底，長(zhǎng)租公寓“冠寓”在北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州等城市，累計(jì)開(kāi)業(yè)客房12.3萬(wàn)間，整體出租率約95.5%，去年租金收入（不含稅）約為25.5億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流已轉(zhuǎn)正。
其他幾個(gè)產(chǎn)業(yè)，如服務(wù)式公寓品牌霞菲公館，2023年度于杭州和上海開(kāi)業(yè)2個(gè)項(xiàng)目，杭州項(xiàng)目擁有客房239間、上海項(xiàng)目則為228間；產(chǎn)業(yè)辦公業(yè)務(wù)在北京雖已成功將一棟舊產(chǎn)業(yè)園升級(jí)改造，但與2017年成立的養(yǎng)老、2018年成立的醫(yī)療類(lèi)似，業(yè)務(wù)規(guī)模要相對(duì)更小一些；而由公寓和街區(qū)式商業(yè)混合打造的歡肆街區(qū)，目前尚未有項(xiàng)目正式落地，不過(guò)據(jù)稱(chēng)合肥項(xiàng)目將在今年開(kāi)業(yè)。
可見(jiàn)，擴(kuò)寬過(guò)后的資管航道，短期內(nèi)仍需倚重原來(lái)的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)，但長(zhǎng)期來(lái)看，具有一定的發(fā)展?jié)摿?。特別是在當(dāng)前城市更新、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)下，有望打開(kāi)相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。
不斷加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)
逍遙洲資管的組建，體現(xiàn)了龍湖想要進(jìn)一步加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的計(jì)劃。事實(shí)上，龍湖的營(yíng)運(yùn)板塊2023年的收入約為248.8億元，同比增長(zhǎng)5.7%，而集團(tuán)整體收入比同期下降27.87%。而2024年1-3月，運(yùn)營(yíng)收入為33.8億元，同期的物業(yè)預(yù)售則為234億元。
運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的重要性顯而易見(jiàn)。
當(dāng)然，龍湖的運(yùn)營(yíng)收入大多來(lái)自相對(duì)成熟的商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目業(yè)務(wù)線，即“天街”的運(yùn)營(yíng)管理，收入占比77.4%，而非來(lái)自仍需時(shí)間發(fā)育的逍遙洲資管相關(guān)業(yè)務(wù)。
龍湖天街系列商場(chǎng)截至2023年年底，已開(kāi)業(yè)88座，建筑面積月797萬(wàn)平方米，整體出租率96.2%，去年?duì)I業(yè)額632億元。2024年，龍湖計(jì)劃還將在成都、合肥、南寧、南京等地新開(kāi)14座商場(chǎng)，在本年底開(kāi)業(yè)總數(shù)將超過(guò)100座。
據(jù)透露，目前龍湖的投資性物業(yè)資產(chǎn)的規(guī)模已經(jīng)接近2000億元，龐大的相關(guān)資產(chǎn)，能夠提供穩(wěn)定的經(jīng)常性收入，有助于幫助龍湖穿越當(dāng)前的房地產(chǎn)周期。
經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸也是該業(yè)務(wù)板塊可以重點(diǎn)考慮和利用的工具。當(dāng)前龍湖已有70座商業(yè)物業(yè)進(jìn)行了相關(guān)融資，余額約474億元，平均利率不足4%。剩下各類(lèi)符合要求的商業(yè)物業(yè)仍有約40座可供利用。此前則有消息指，龍湖等公司4月初在一次經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款集中簽約中，進(jìn)一步獲得了信貸支持。據(jù)稱(chēng)，12家房企合計(jì)在該次信貸簽約中獲得146億元的貸款。
更值得關(guān)注的是，隨著購(gòu)物中心、保租房等基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的開(kāi)閘和擴(kuò)容，對(duì)相關(guān)資產(chǎn)的證券化，更將成為龍湖未來(lái)的一大看點(diǎn)，這也是“資管”的應(yīng)有之義。
債務(wù)安全放第一位
不過(guò)，可能是次操作缺乏增量，更多是業(yè)務(wù)的重新組合，頗有“新瓶裝舊酒”的意味，市場(chǎng)反應(yīng)平平。
作為一家以銷(xiāo)售型物業(yè)開(kāi)發(fā)起家的房企，近年龍湖雖然在轉(zhuǎn)型方面有所起色，但“老本行”的乏力拖累了市場(chǎng)評(píng)價(jià)。
今年1-3月，龍湖累計(jì)銷(xiāo)售額234.8億元，同比去年下降53.69%。隨后，惠譽(yù)、標(biāo)普等評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)相繼下調(diào)龍湖評(píng)級(jí)，銷(xiāo)售疲軟、利潤(rùn)空間承壓系主因。
慶幸的是，作為沒(méi)出險(xiǎn)的代表房企，龍湖當(dāng)前的財(cái)務(wù)狀況仍算穩(wěn)健，充足的流動(dòng)性和增量商業(yè)貸款足以覆蓋其未來(lái)12個(gè)月的償債需求。
在上月舉行的年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席陳序平表示，仍會(huì)將“債務(wù)安全放在第一位”。
據(jù)透露，龍湖2024年到期債務(wù)約100億元，其中，2024年內(nèi)行權(quán)或剛性到期的境內(nèi)公開(kāi)債券存續(xù)規(guī)模約為60億元，目前已全額備妥5月到期境內(nèi)公司債兌付資金。同時(shí)，今年還會(huì)提前規(guī)劃償還2025年到期的債務(wù)。2026年底前，龍湖已無(wú)境外到期公開(kāi)債券。
雖未有燃眉之急，但要穿越這輪行業(yè)周期，似乎仍需立足長(zhǎng)遠(yuǎn)。此次逍遙洲資管將多個(gè)潛力板塊歸口管理，相信亦是著眼于此。