文|邁點(diǎn)

近日，新加坡住宿資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商Centurion Corporation（勝捷企業(yè)）成立一家合資公司Centurion-Lionrock （HK），正式進(jìn)軍香港市場(chǎng)。據(jù)悉，公司擬在香港租賃一大樓物業(yè)（該物業(yè)位于香港九龍?zhí)拥牢?77號(hào)），并對(duì)其進(jìn)行翻新，改造成一棟可容納66張床位的學(xué)生公寓。

無(wú)獨(dú)有偶，住宅租務(wù)品牌WeaveLiving和美國(guó)私募股權(quán)巨頭KKR宣布建立投資韓國(guó)租賃住房的合作伙伴關(guān)系，在韓國(guó)開發(fā)以首爾為中心的1200套租賃住房，以滿足在首爾，特別是在金融區(qū)生活和工作的年輕專業(yè)人士的需求。

與此同時(shí)，黑石集團(tuán)官網(wǎng)宣布將以約100億美元（約合人民幣720億元）的價(jià)格，買入美國(guó)最大公寓業(yè)主公司之一的Apartment Income REIT（即AIR Communities）。據(jù)悉，AIR Communities是一家公開交易、自我管理的房地產(chǎn)投資信托基金。該公司的投資組合包括分布在美國(guó)10個(gè)州和哥倫比亞特區(qū)的76個(gè)社區(qū)，總計(jì)約2.7萬(wàn)套公寓住宅。

不論是學(xué)生公寓，還是租賃住房，抑或是底層資產(chǎn)是公寓住宅的信托基金，大家都不約而同的將目光聚焦到住房租賃市場(chǎng)。這背后預(yù)示著全球已經(jīng)進(jìn)入租住大時(shí)代。

01 租住大時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨

作為全球市場(chǎng)的重要組成部分，擁有龐大市場(chǎng)規(guī)模的中國(guó)也在租住的時(shí)代浪潮中進(jìn)一步翻涌，奏出自己的節(jié)拍。

以近期發(fā)布的房地產(chǎn)企業(yè)2023年年報(bào)為例，旗下租賃業(yè)務(wù)不僅成為目前業(yè)績(jī)提升的有效助力，還是未來(lái)提升的有效布局。

萬(wàn)科租賃住宅業(yè)務(wù)(含非并表項(xiàng)目)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入34.6億元，同比增長(zhǎng)6.8%，旗下長(zhǎng)租公寓品牌“泊寓”首次實(shí)現(xiàn)了成本法下的報(bào)表盈利。截至 2023 年底，泊寓共運(yùn)營(yíng)管理租賃住房 23.33 萬(wàn)間，累計(jì)開業(yè) 18.01 萬(wàn)間，業(yè)務(wù)布局全國(guó) 31 個(gè)城市，并且出租率達(dá) 95.76%。

龍湖集團(tuán)旗下長(zhǎng)租公寓及產(chǎn)城業(yè)務(wù)板塊顯示，已開業(yè)門店數(shù)達(dá)300多家，已開業(yè)房間數(shù)達(dá)12.3萬(wàn)間，期末出租率達(dá)95.5%，6個(gè)月及以上房源出租率達(dá)96.4%，租金收入五年復(fù)合增長(zhǎng)25%，2023年較2022年同比增長(zhǎng)13%。

招商蛇口旗下長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)收入10.88億元，EBITDA6.89億元。招商蛇口2023年已開業(yè)項(xiàng)目45個(gè)，總經(jīng)營(yíng)建筑面積115萬(wàn)平方米，共有2.95萬(wàn)間房源，建設(shè)期項(xiàng)目有39個(gè)，總經(jīng)營(yíng)建筑面積97萬(wàn)平方米，有1.78萬(wàn)間房源。

再聚焦保租房REITs，經(jīng)歷首個(gè)完整財(cái)年的四支保租房REITs也交出了一份令市場(chǎng)滿意的答卷。

華夏基金華潤(rùn)有巢 REIT2023年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，全年基金層面收入為 7,841.07 萬(wàn)元 ( 完成 2023 年預(yù)測(cè)值的 110% ) ，年度累計(jì)可供分配金額為 6,076.14 萬(wàn)元 ( 完成 2023 年預(yù)測(cè)值的 125.30% ) ，實(shí)現(xiàn)5.03% 的分派率 ( 按募集規(guī)模計(jì)算 ) 。截至 2023 年末，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司租金收繳率為 98.62%。有巢泗涇項(xiàng)目公寓出租率為 92.88%；有巢東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目公寓出租率為 93.25%。

華夏北京保障房 REIT 公告披露，2023 年實(shí)現(xiàn)收入 7300.52 萬(wàn)元，凈利潤(rùn) 3107.40 萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 5417.68 萬(wàn)元。期末基金總資產(chǎn) 13.91 億元，凈資產(chǎn) 12.53 億元，期末基金總資產(chǎn)與凈資產(chǎn)的比例為 111.01 %?？晒┓峙浣痤~ 5505.30 萬(wàn)元，單位可供分配金額 0.1101 元。報(bào)告期內(nèi)，項(xiàng)目公司整體運(yùn)營(yíng)平穩(wěn)，累計(jì)實(shí)現(xiàn)收入 7207.21 萬(wàn)元，出租率 96.94%，報(bào)告期內(nèi)租金收繳率為 99.02%。

中金廈門安居REIT公告披露，2023年實(shí)現(xiàn)收入7687.10萬(wàn)元，息稅折舊攤銷前利潤(rùn)5878.94萬(wàn)元，可供分配金額5741.93萬(wàn)元，按照基金募集規(guī)模計(jì)算的年化現(xiàn)金流分派率為4.42%。可供分配金額達(dá)成率為109.09%，年化現(xiàn)金流分派率較預(yù)測(cè)高37bp?；A(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)穩(wěn)健，四個(gè)季度末出租率分別為99.49%、99.64%、99.55%和99.83%。園博項(xiàng)目全年月末平均出租率為99.41%，珩琦項(xiàng)目全年月末平均出租率為99.72%。

紅土創(chuàng)新深圳安居REIT公告披露，2023年實(shí)現(xiàn)收入5490.72萬(wàn)元，本期利潤(rùn)為2496.61萬(wàn)元，基金可供分配金額為5109.63萬(wàn)元，基金EBITDA錄得4640.77萬(wàn)元，分別完成首發(fā)招募說(shuō)明書同期預(yù)測(cè)值的103.89%、101.99%。年內(nèi)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2496.61萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為5301.08萬(wàn)元。基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)層面，該基金持有的四個(gè)保租房項(xiàng)目共計(jì)實(shí)現(xiàn)收入5403.44萬(wàn)元，其中，保租房租金收入占比達(dá)到95.14%，配套商業(yè)及停車場(chǎng)租金收入占比4.86%。運(yùn)營(yíng)成果層面，紅土深圳安居REIT的四個(gè)底層資產(chǎn)出租率均超過(guò)97%，甚至達(dá)到99%以上，保租房的租金收繳率均超99%。

02 深度參與成唯一法門

不論是盈利數(shù)據(jù)還是經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，保租房REITs都獲得了成功，也吸引了越來(lái)越多的業(yè)內(nèi)外企業(yè)參與到保租房的籌建和資本業(yè)務(wù)中。

在保租房籌建方面，截至2023年末，萬(wàn)科泊寓在北京、天津、深圳、廈門等23個(gè)城市納保147個(gè)項(xiàng)目，涉及房源10.15萬(wàn)間，占其已開業(yè)房源的比例高達(dá)56.4%；龍湖冠寓披露累計(jì)納保項(xiàng)目超110個(gè)，開業(yè)房間近5萬(wàn)間，占其已開業(yè)房源的比例達(dá)到40.7%。

在資本業(yè)務(wù)拓展和支持層面，中國(guó)建設(shè)銀行2023年財(cái)報(bào)顯示，加大保障性租賃住房金融支持力度，住房租賃基金累計(jì)簽約收購(gòu)項(xiàng)目25個(gè)，資產(chǎn)規(guī)模118.89億元；公司類住房租賃貸款余額3254.48億元，增幅34.38%。此外，以建信住房持有的保障性租賃住房項(xiàng)目申報(bào)發(fā)行的集團(tuán)自持基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs已獲中國(guó)證監(jiān)會(huì)和上海證券交易所受理。待發(fā)行，這支公募REITs將進(jìn)一步豐富公募REITs發(fā)起主體和資產(chǎn)類型，是該集團(tuán)促進(jìn)多主體投資、市場(chǎng)化方式支持發(fā)展保租房的重要探索。

在2023年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)中，萬(wàn)科首席運(yùn)營(yíng)官劉肖透露將向國(guó)家發(fā)改委提交保租房REITs的申請(qǐng)材料。中國(guó)平安總經(jīng)理助理、首席投資官鄧斌也提出隨著不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，需要用新的眼光看待。中國(guó)平安目前正在重點(diǎn)配置長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)。

這只是微縮剪影，但足以證明大家對(duì)住房租賃市場(chǎng)的充分重視，并深度參與其中，爭(zhēng)取踏準(zhǔn)時(shí)代的每一節(jié)拍。

中金研究報(bào)告指出中長(zhǎng)期來(lái)看，逐漸入市的各地保租房項(xiàng)目或重塑存量項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)格局，未來(lái)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)將更注重差異化，如項(xiàng)目定位、運(yùn)管能力及配租資源支持等。相對(duì)應(yīng)，市場(chǎng)化租賃住房后續(xù)應(yīng)更注重管理人主動(dòng)管理能力對(duì)于項(xiàng)目出租率和租金水平的支持作用，政府配租參與度較深的項(xiàng)目則更多關(guān)注配租效率以及未來(lái)政策對(duì)于租金調(diào)整的預(yù)期。 立足短期，從經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定角度思考，則需更多關(guān)注政府配租參與度較深的項(xiàng)目。