文|空間秘探 武爽
近期，溫德姆酒店集團宣布推出第25個品牌WaterWalk Wyndham Extended Stay。該品牌以混合經(jīng)營模式為特色，60%為長期住宿酒店客房，40%的客房為短期租賃客房，這是繼推出經(jīng)濟型長租酒店品牌后的又一嘗試。近年來，住宿產(chǎn)品的邊界正在不斷打破，酒店搶灘長租業(yè)務(wù)，長租公寓也做短租產(chǎn)品，長短租混合經(jīng)營模式也在不斷被嘗試，那這種經(jīng)營模式可不可行？
溫德姆推出混合經(jīng)營品牌
近日，溫德姆酒店集團正式推出第25個品牌WaterWalk Extended Stay by Wyndham。據(jù)了解，WaterWalk品牌由11家酒店組成，通過簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，為溫德姆生態(tài)系統(tǒng)增加了1500多間客房。WaterWalk以混合經(jīng)營模式為特色，60%房間供長租，40%房間供短租。但該品牌暫未引進中國市場。
資料顯示，WaterWalk 定位于高檔市場，以其獨特的 LIVE|STAY模式為傳統(tǒng)的長住提供全新的體驗。STAY單元家具齊全，迎合了尋求傳統(tǒng)長期住宿、住宅式體驗的客人，而LIVE單元則沒有家具，讓客人創(chuàng)造一個真正像家一樣的長期空間。該模式的靈活性是可以根據(jù)市場和客戶需求進行實時轉(zhuǎn)換和調(diào)整，從而使業(yè)主、運營商和客人都受益。
早在2022年3月，溫德姆酒店集團就已經(jīng)推出一個全新的經(jīng)濟型長租酒店品牌，稱為“ECHO項目”，并已簽訂了首批50家門店的建設(shè)合同。
溫德姆酒店集團稱，“過去兩年間，經(jīng)濟型長租酒店的業(yè)績表現(xiàn)超過所有其他板塊，2021年該板塊的入住率、ADR和RevPAR創(chuàng)下了新紀錄，而且對住宿的需求在持續(xù)上升?！睖氐履肪频昙瘓F認為，此時是進入這個“充滿潛力的領(lǐng)域”的理想時機。
隨后不久，溫德姆酒店及度假村就宣布在德克薩斯州開設(shè)第一家La Quinta和Hawthorn Suites雙品牌概念酒店。該雙品牌酒店提供103間客房，其中73間為La Quinta品牌設(shè)計的短租型客房，30間為Hawthorn Suites品牌風(fēng)格的長租型客房。客房之外，酒店大堂、健身中心、酒吧等休閑功能區(qū)屬于雙品牌共享區(qū)域，有效簡化了酒店的開發(fā)和運營成本。
此外，溫德姆還提出計劃在德克薩斯州其他城市布局36家“公寓+酒店”雙品牌概念店，同樣由La Quinta和Hawthorn組合。據(jù)溫德姆介紹，之所以要將提供精選服務(wù)的中高端酒店品牌與長住型品牌結(jié)合在一起，一方面是為了滿足消費者與日俱增的穩(wěn)定長居需求，另一方面也是拓寬兩大品牌未來的發(fā)展空間。
長短租模式相結(jié)合成為了近年來備受關(guān)注的一種模式。這種模式結(jié)合了長租模式的穩(wěn)定性和短租模式的靈活性，為租客和投資者都提供了更多的選擇和機會。除了溫德姆，還有一些其他品牌也在嘗試長短租混合經(jīng)營模式。
新鴻基地產(chǎn)推出全新靈活租住品牌“TOWNPLACE本舍”，旗下的“TOWNPLACE WEST KOWLOON”作為全港最大規(guī)模專為年輕才俊打造的高質(zhì)量租住項目，首度引入創(chuàng)新性“APARTHOTEL”長短租賃酒店混合模式，推出短租酒店服務(wù)，租期短至日租或一星期租，長至月租或年租，租期彈性，為一眾消費者提供更安心合意的多元租住服務(wù)。
綠地集團旗下千居樸宿公寓酒店在傳統(tǒng)長租公寓領(lǐng)域之外謀求新的嘗試，探索公寓酒店短租運營新模式，希望通過長、短租相結(jié)合的運營模式彌補租房市場“冷熱不均”現(xiàn)象，實現(xiàn)長短租邊界融合，提升存量房運營效率。
近年來，不少酒店+服務(wù)式公寓雙品牌的項目接連簽約落地，也在說明各大酒店集團想要長租、短租兩條腿走路的決心。在新的租賃市場趨勢下，無論是長租、短租、還是長短租產(chǎn)品的出現(xiàn)都是為了迎合消費需求出現(xiàn)的，雖然沒有長短租混合經(jīng)營模式的具體數(shù)據(jù)，但相信有需求就有市場，有市場就有收入。
長短租邊界正在融合
長短租結(jié)合一直以來都是業(yè)內(nèi)經(jīng)常提及的話題，但是關(guān)于“多久算長？多短算短？”業(yè)內(nèi)卻是沒有定論的。通常所講的長租公寓，以面向穩(wěn)定的租戶，以較長的租期命名。而對于短租來說，涉足更多的是酒店和民宿行業(yè)。但面對租賃市場租期需求變化，雙方的邊界已經(jīng)不再那么清晰，而且這些界限或許并不是很重要了。
近年來，在小紅書、微博等社交平臺上，與酒店長租相關(guān)的帖子數(shù)量急劇攀升，甚至成為了一些年輕人的生活方式。熱門帖的背后，是酒店開始加入長租房的競爭，中長租客群已經(jīng)逐漸成長為酒店行業(yè)收入來源的一種補充。從酒店角度而言，拓展“長租模式”既是一種“自救”，也是后疫情時代的“新消費趨勢”。
在酒店競爭激烈的大背景下，得益于對高品質(zhì)長期租住的需求不斷增加，酒店長租模式正逐漸成為酒店的一大趨勢，為酒店業(yè)帶來了新的商機。酒店從業(yè)者們也是看準了未來高品質(zhì)租住需求的井噴，在市場出現(xiàn)缺口之際，布局長租。
凱悅酒店集團推出Hyatt Studios，前不久萬豪國際集團正式宣布名為StudioRes的長住酒店品牌；溫德姆酒店集團推出ECHO Suites Extended Stay by Wyndham......近期，就連知名酒店品牌希爾頓集團也宣布推出長住品牌LivSmart Studios by Hilton，新品牌將會進一步推動集團的業(yè)務(wù)拓展。
這些酒店集團除了推出自有的長住品牌外，還紛紛進軍服務(wù)式公寓市場來搶灘更多業(yè)務(wù)。除了早期進入中國市場的萬豪、洲際、希爾頓、凱悅等“第一梯隊”國際酒店集團外，近年來進入中國的凱賓斯基、四季、都喜、雅閣等“第二梯隊”國際品牌也紛紛加入了酒店式公寓市場競爭。此外，本土酒店品牌錦江、華住等也在積極擴張公寓業(yè)務(wù)。可以說，市場競爭正進入白熱化階段。
在中國，服務(wù)式公寓或酒店式公寓此前一直被視為長租公寓市場的高端產(chǎn)品。但隨著國內(nèi)長租公寓市場的不斷發(fā)展，一些酒店背景的企業(yè)也開始逐漸進入中端乃至低端的長租公寓市場。例如，城家（華住旗下）、繽潤亞朵（亞朵酒店旗下）等品牌都是酒店背景長租公寓企業(yè)的代表。這些企業(yè)以其酒店管理和服務(wù)經(jīng)驗為基礎(chǔ)，為長租公寓市場帶來了更多的競爭力。
其他長租公寓運營商同樣感受到了這種市場風(fēng)向的變化，為了提高房源的利用率和適應(yīng)日益激烈的市場競爭，紛紛效仿并探索長短租結(jié)合的經(jīng)營模式。他們通過優(yōu)化房間配置、提升服務(wù)質(zhì)量、打造差異化特色等方式吸引不同租期需求的租戶，同時也尋求與企業(yè)客戶合作，為企業(yè)員工提供短期過渡性的住房解決方案。這也迫使租賃市場進一步“內(nèi)卷”，一些長租公寓的租期正在變短。
此前，據(jù)萬科泊寓表示，泊寓平均租期從之前的9個月縮短至7個月，3個月內(nèi)租期占比更高達40%。對此，泊寓對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)做出調(diào)整，推出長短租結(jié)合的業(yè)務(wù)模式，包括對B端客戶推出隨心短租，最短租期從一年調(diào)整成一個月。
不止萬科泊寓，越來越多的長租公寓運營商嗅到了租賃市場的變化，自如、城家、恒泰星寓、冠寓、途趣等越來越多的長租公寓運營商推出了短租、“安心住”、“隨心住”等主打靈活性的“短”產(chǎn)品。但無論是哪種產(chǎn)品，都是長租公寓運營商針對消費者需求轉(zhuǎn)變以及適應(yīng)短租市場所做出的積極調(diào)整和嘗試。
可以看到，酒店搶灘長租業(yè)務(wù)，有的月租價格比同區(qū)域的租房價格更便宜。同樣的，長租企業(yè)也盯上了短租業(yè)務(wù)，拉高收益。無論是酒店做長租，還是長租公寓做短租，其實大家都是為了隨行就市，增加收入、保證現(xiàn)金流、避免空置。雙方的邊界已經(jīng)不再那么清晰，一切由市場說了算。
長短租模式的可行性有多大？
其實，“長短租”究竟能不能結(jié)合，時至今日都有爭議。部分人認為通過靈活調(diào)整長短租比例，以適應(yīng)市場需求變化，從而提高物業(yè)空間價值和經(jīng)濟收益。一些長租公寓可以嘗試用適合酒店物業(yè)的項目，做一些像酒店“Long Stay”一樣的事情。把“Long Stay”做得更大，收益、坪效更高，來彌補大體量物業(yè)、酒店出租率有限的問題。但也有人認為，長短租模式在物業(yè)改造和運營過程中，面臨的挑戰(zhàn)也不少。
從受眾群體來看，長短租模式可以滿足不同類型租客的需求，可以全覆蓋旅游者、出差人士、新就業(yè)者等，受眾基盤進一步擴大。在某些時間段，如旅游淡季、學(xué)生放假等，提供短租服務(wù)可以吸引更多的短期租客，提高房屋的利用率和減少空置率。
從收益來看，如果進行長短租結(jié)合，收益就會由單一模式變多模式，可獲得收益會增加。如部分公寓受疫情影響，空置率上升，沉沒成本不斷增加，如果加入短租，那么收入會增加十幾個點。
長短租模式的優(yōu)勢吸引著越來越多的參與者和投資者，住房租賃行業(yè)變成了熱門賽道，從前運營商體系中僅僅有開發(fā)商和運營商系，現(xiàn)在的運營商標準變得更加多元，隨著更多行業(yè)玩家進入，很多投存量甚至PE的機構(gòu)，開始愿意嘗試國內(nèi)不動產(chǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2023年全國長租公寓大宗交易大增，投資額達110億元，保租房公募REITs申報發(fā)行節(jié)奏也在加快。
雖然更多入局者的加入，讓租賃市場競爭更加激烈，但市場仍是“藍?！?。目前最大的優(yōu)勢就是中國的住房租賃市場足夠大。從市場表現(xiàn)來看，住房租賃市場似乎只在一線城市火熱。但事實上，上至一線城市下至四五線城市，都存在大量的住房租賃需求。
2030年我國租房人口將達到2.6億，住房租賃市場規(guī)模將達近10萬億元，住房租賃行業(yè)將迎來發(fā)展的“黃金十年”。相對于發(fā)達國家機構(gòu)化租賃房源50%~60%的水平，我國長租機構(gòu)運營的房源占比僅為5%，市場發(fā)展?jié)摿τ葹榫薮蟆?/p>
然而，長短租并非簡單的租期“縮短”或“延長”，它涉及運營管理、成本控制、風(fēng)險評估以及收益模型等多個層面的重構(gòu)。長短租十分考驗品牌方的運營能力，短期租賃意味著更高的周轉(zhuǎn)率和頻繁的服務(wù)交互，運營商必須加強內(nèi)部管理流程，保證房源清潔維護、預(yù)訂管理、客戶服務(wù)等方面的高效運轉(zhuǎn)，同時還要面對因租期縮短可能導(dǎo)致的租金收入波動性增大等財務(wù)挑戰(zhàn)。
對于長租公寓來說，短租的收益固然高，但挑戰(zhàn)也是巨大的。選擇房源物業(yè)的體量一定不能太少，不能只拿兩三間房源“試水”，產(chǎn)品定位找準后還要對硬裝和軟裝進行改造，更要配備專門管理短租的團隊負責(zé)運營，這會增加企業(yè)的管理難度和成本。
同時，酒店在做長租也面臨一些問題。一方面，酒店相對傳統(tǒng)長租有更多靈活性，但仍然受到酒店房間預(yù)訂情況的限制，某些時段可能需要提前預(yù)約，很可能面臨無房情況。且相較于傳統(tǒng)長租房源，價格通常較高，租客需要支付更多的租金，長期下來，費用可能過高。
一方面，酒店房間通常是標準化裝修，租客無法進行個性化的裝修和布置，不能滿足個性化需求。對于尋求家庭氛圍的租客來說，如此環(huán)境不夠溫馨。因此，無論是長租變“短”，還是短租變“長”，都有著一定的局限，想要靈活實現(xiàn)長短租調(diào)整，還需要根據(jù)市場需求和自身情況不斷嘗試。
長短租模式會向何處去？
總的來說，長短租模式結(jié)合可以為租賃行業(yè)帶來更多的機遇和挑戰(zhàn)，填補了租賃市場的部分空白，證明了租賃市場是根據(jù)市場需求與競爭趨勢發(fā)展變化的。目前來看，雖然市場上對“長短租”做了各種嘗試，但仍處于起步階段。從當(dāng)前住房租賃市場需求端來看，長短租模式未來又將如何發(fā)展？
精細化運營管理
靈活的租期選擇、高品質(zhì)住宿體驗、便利的設(shè)施服務(wù)、租住安全有保障，這些都是酒店長租模式的殺手锏，讓酒店長租成為不少人的選擇。這也給原有的長租提出了更高的要求，也就是說在很多生活設(shè)施、健身、交通出行各種配套上，要向酒店業(yè)看齊，因為酒店業(yè)比長租公寓行業(yè)更早進入了標準化的時代，星級分得也很清楚。
在市場的快速發(fā)展下，大量長租公寓公司逐漸發(fā)展起來，但是長租公寓公司的發(fā)展歷史較短，缺乏具體的運營管理經(jīng)驗，具體的運營管理中存在嚴重的問題。事實上酒店給客戶帶來的居住體驗確實要更高一些，所以長租公寓如果能夠更多地借鑒酒店標準化管理運營經(jīng)驗的話，實際對行業(yè)發(fā)展是有利的。
產(chǎn)品服務(wù)更加細分
其實，住宿市場出現(xiàn)更多長短租結(jié)合的背后是運營資源的跨界。長短租產(chǎn)品出現(xiàn)的本質(zhì)是客戶需求的細分化，隨需而變，定制出高低錯落的產(chǎn)品序列。因此，未來住宿產(chǎn)品的賽道一定會越來越細，無論是長租公寓還是酒店式公寓，每個不同賽道里面的這些品牌其實是為細分賽道里面的某一類客戶需求服務(wù)的。未來的酒店和長租之間的行業(yè)邊界一定是越來越模糊，居住形態(tài)越來越靈活。
尤其值得注意的是，頂尖的租賃企業(yè)不僅在規(guī)模上做文章，更是在產(chǎn)品和服務(wù)上持續(xù)創(chuàng)新。他們針對租客多樣化的需求，提供了一系列多元化的租房產(chǎn)品，并不斷升級服務(wù)體系。
更多增值服務(wù)
隨著行業(yè)發(fā)展成熟度的提高，市場參與者紛紛回歸理性競爭狀態(tài)。酒店和長租公寓目前已進入全新發(fā)展階段，行業(yè)的競爭也從野蠻增長向精細化運營轉(zhuǎn)變。 除了追求規(guī)模和利潤外，各個品牌開始注重通過產(chǎn)品與服務(wù)迭代尋求居住體驗感的提升，以此形成獨有的品牌標簽和軟實力。
服務(wù)細分以及租戶體驗問題是后起之秀們首要考慮的問題，也是它們贏得市場的利器。增值服務(wù)做得好，租客才能積極“掏腰包”。企業(yè)可以圍繞租客的全生命周期、全生活場景的多元化生活服務(wù)需求來匹配租客深層次的內(nèi)在需求。
比如，魔方公寓非常注重增值服務(wù)，已經(jīng)推出的「公寓+」戰(zhàn)略，線上線下齊頭并進，并在組織架構(gòu)上成立了獨立的“多金”事業(yè)部。線下可提供以場地經(jīng)營為主的共享辦公，咖啡輕餐，健身娛樂等，線上則以便利生活為主，包括生鮮配送，快遞外賣，洗衣清潔等，滿足租客對于品質(zhì)生活的需求。
隨著租賃住房的快速發(fā)展，行業(yè)發(fā)展勢頭兇猛，租賃住房企業(yè)規(guī)模在穩(wěn)步提升，越來越多的企業(yè)開始跨界進入住宿賽道。對于酒店、長租公寓品牌來說，“長短租”是否是一門好生意，因地理位置、因時而異。
同時，多方玩家涌入長租賽道，勢必會導(dǎo)致行業(yè)的蛋糕越分越小，因此，除了卷產(chǎn)品，卷服務(wù)外，勢必也有部分企業(yè)開始突破自身的租期界限，推出更新的產(chǎn)品，來打造多元化的產(chǎn)品體系。而面對市場環(huán)境變化，租期界限逐漸模糊的新趨勢下，是否會有企業(yè)逆勢而出，率先開啟一條全新賽道，仍值得我們關(guān)注。