界面新聞記者 | 藍(lán)麗琦
3月27日晚間，總部廣州、在香港上市的房企中國奧園（3883.HK）發(fā)布2023業(yè)績報，為公司債務(wù)重組生效后的第一份年度報告。
財報顯示，2023年中國奧園實現(xiàn)營業(yè)額275.33億元，同比增幅達47.1%；錄得虧損凈額約96.41億元。其中，實現(xiàn)物業(yè)合同銷售額約137.12億元，合同銷售面積約130.4萬平方米，交付面積同比大幅上漲41.6%。
從營收結(jié)構(gòu)來看，住宅類公寓收入224.03億元，但2022年同期僅有120.25億元；低密度住宅收入13.91億元；商業(yè)性公寓收入4.85億元；零售商鋪及其他收入6.84億元。總的來看，營收大增4成的根本性原因是住宅收入增長，去化明顯。
資產(chǎn)負(fù)債方面，截止2023年末，中國奧園總資產(chǎn)縮減14.95%至1993.71億元；總負(fù)債縮減9.76%至2274.55億元。凈資產(chǎn)仍為負(fù)值。
在1993.71億元的總資產(chǎn)中，中國奧園已將403.06億元可供銷售物業(yè)、廠房設(shè)備、投資物業(yè)、使用權(quán)資產(chǎn)、受限制銀行存款抵押給不同銀行，其中2023全年新增資產(chǎn)抵押金額50.15億元。
此外，中國奧園的流動負(fù)債超過流動資產(chǎn)，約350.92億元。短期內(nèi)仍會存在資金短缺的風(fēng)險。
兩年前，2022年1月19日，中國奧園宣布不兌付即將到期的6.88億美元債務(wù)和利息，不支付2023年和2024年到期的4億美元債務(wù)的利息。中國奧園公開違約，不談?wù)蛊?，直接宣布境外債?wù)重組。
一年半過去后，中國奧園終于發(fā)布一套完整的境外債務(wù)重組方案。2023年7月2日，中國奧園公告，已與境外債權(quán)人小組就境外債務(wù)全面重組方案的主要條款達成協(xié)議，該部分債權(quán)人所持有境外票據(jù)占未償還本金額約33.01%。
中國奧園境外債務(wù)重組方案
- 中國奧園全資直接附屬公司Add Hero Holdings Limited擬發(fā)行3支共計18億美元新債務(wù)工具，2026年9月起開始還本，最后一支票據(jù)的到期日為2031年9月，票據(jù)現(xiàn)金利率為每年7.5%至8.8%
- 普通股：中國奧園擬新發(fā)行10億股普通股，連同目前公司實控人郭梓文及家人利益持有的4億股普通股，將根據(jù)重組方案的條款轉(zhuǎn)讓給若干符合資格的債權(quán)人。相當(dāng)于重組生效日后公司備考持股量的25.22%和10.09%，對價為每股1.06港元
- 無息強制可轉(zhuǎn)換債券：中國奧園擬發(fā)行1.43億美元無息強制可轉(zhuǎn)換債券（強制可轉(zhuǎn)債），于2028年9月強制轉(zhuǎn)換為普通股份，該部分將占轉(zhuǎn)換后公司已發(fā)行股本總額的29.9%。
- 永續(xù)債：中國奧園擬發(fā)行16億美元永續(xù)債，相應(yīng)的現(xiàn)金分配率自2031年9月起每年1%起，并根據(jù)永續(xù)債存續(xù)的年數(shù)向上調(diào)整。
方案發(fā)布4個月后，2023年11月29日，中國奧園披露，共有1216名債權(quán)人投票贊成重組計劃，其所持有的51.97億美元投票計劃債權(quán)，約占已投票有表決權(quán)計劃債權(quán)總值的79.11%，61億美元境外債重組方案獲得通過。
到了今年的1月12日，中國奧園的境外債務(wù)重組計劃獲法院認(rèn)許。兩個月后，3月21日，中國奧園宣布其境外債務(wù)重組計劃已全部達成條件，并于3月20日正式生效。
這意味著中國奧園正式踏上“漫漫回血路”。目前境外債務(wù)重組計劃生效已過一周，公司還未開始進行化債。
與之相對的是，中國奧園的境內(nèi)債務(wù)沒有在公開市場違約，此前存續(xù)的12只境內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化公開債務(wù)產(chǎn)品均已全部順利通過整體展期。在最新的財報中中國奧園報告了這一進展。
財報顯示，截止2023年末，中國奧園與若干境內(nèi)金融機構(gòu)達成合同安排，本金金額約167.39億元的現(xiàn)有境內(nèi)融資安排獲展期。
除此之外，中國奧園還披露了未違約的債務(wù)償還進展。截止2023年末，中國奧園的銀行及其他借款、優(yōu)先票據(jù)及債券，合共約1074.51億元，其中有957.85億元將在2024年內(nèi)到期償還。