文|睿思網
“不論外部市場如何變化，龍湖集團始終將安全性放在發(fā)展的第一位?！痹?月22日召開的業(yè)績會上，龍湖集團董事會主席陳序平強調。
毫無疑問，龍湖是至今少有的仍守住安全線的民營房企之一?；谳^為穩(wěn)定的流動性，此前更被投資機構稱為民營房企中的主要“幸存者”。
但受樓市整體下行影響，龍湖的業(yè)績表現亦有所失色。
最新年報顯示，2023年，龍湖實現營業(yè)收入為1807.4億元，同比下降27.87%；股東應占溢利128.5億元，同比下降47.25%；剔除公平值變動等影響后的股東應占核心溢利113.5億元；實現毛利305.8億元，毛利率為16.9%；核心稅后利潤率為8.7%，核心權益后利潤率為6.3%。
如今市場仍未見明顯回暖，房企經營壓力未減，如何在持續(xù)的不確定性下贏得更多生存機會，是包括龍湖在內的所有房企所面臨的核心命題。
銷售承壓避談目標
開發(fā)業(yè)務業(yè)績受挫，是導致龍湖去年整體業(yè)績下滑的主要原因。
2023年，龍湖開發(fā)業(yè)務實現營業(yè)額1558.6億元，交付物業(yè)總建筑面積為1070.8萬平方米，開發(fā)業(yè)務結算毛利率為11.0%，均較2022年有不同程度的下滑。
陳序平表示，開發(fā)業(yè)務下降主要出于兩方面原因：一是受新房市場成交體量的回落影響，整體銷售收入規(guī)模出現下降；二是新房價格在過往幾年尤其2023年出現了調整。
這一下降趨勢或許還將延續(xù)相當長一段時間。
2023年，龍湖實現合同銷售額1734.9億元，同比下降13.9%，對應銷售總建筑面積為1079.6萬平方米，同比下降17.3%。進入2024年，下降幅度進一步擴大。今年前2個月，龍湖累計實現合同銷售額 127.6 億元，同比下降 54.82%；對應合同銷售面積90.6萬平方米。
“從去年以來，一系列高杠桿企業(yè)的出險，影響了購房者的購房信心，需要時間去進行修復。同時在2023年疫情后，整個經濟還沒有完全恢復到疫情前的增速，所以居民的購房意愿、負債意愿仍然還處于恢復的過程。”陳序平稱。
其認為，9至10億平方米是新房市場真實居住需求可以承載的量，但短期市場存在壓力，主要因為市場信心未完全恢復。
樓市走向難明，龍湖亦避談銷售目標，僅透露，今年存量項目供貨量約2400億元左右，同時根據資金盤面繼續(xù)新增項目，保持彈性供貨。2023年，龍湖累計摘得31宗地塊，總建筑面積368萬平方米。
陳序平亦透露，龍湖2023年首開的35個項目平均去化率均達到70%左右。
“在當前樓市信心不足的情況下，能達到該去化水平并不易，即使在樓市較好時，大多數房企的平均去化率也只能保持在60%以上。且按70%的去化率推算，龍湖2024年的銷售目標應在1680億元左右，不達2023年實際銷售數據，這也反映出龍湖對后市的看淡或保守。”分析人士指出。
此外，為了推動銷售，龍湖在價格上也作出了一定的讓步，這亦令其毛利進一步承壓。
“如果在2020年、2021年高點拿地，2023年進行銷售并結算，整體利潤肯定會受影響?！标愋蚱教寡?。
所幸是，經營性業(yè)務的收益上升，在一定程度上挽救了龍湖整個利潤盤面。
經營性業(yè)務是壓艙石？
年報顯示，2023年龍湖集團運營及服務業(yè)務合計實現經營性收入248.8億元，同比增長5.7%，在核心權益凈利中的貢獻占比達到60%以上。全集團經營性現金流達35億元，首次為正。這亦成為龍湖2023年業(yè)績的最大亮色。
據了解，商業(yè)發(fā)展方面，截至2023年年底，龍湖開業(yè)的商業(yè)項目總共有88座，2024年計劃還將開14座，也就意味著到2024年，該公司開業(yè)的商業(yè)項目將超過100個。
陳序平介紹，對于新開業(yè)的項目，公司將進行產品分級，根據每個項目的定檔定級、一店一策進行差異化打造，意在滿足不同客戶的購物的需求。另外公司還將注重對存量項目開始改造，提升運營效率。
住房租賃方面，報告期末，冠寓已開業(yè)12.3萬間，整體出租率為95.5%，其中開業(yè)六個月以上的項目出租率為96.4%。
據介紹，長租公寓業(yè)務雖然發(fā)展始于長租公寓，但如今通過業(yè)務整合，這一航道包括了六大板塊業(yè)務，除長租公寓品牌冠寓、產業(yè)辦公品牌藍海引擎、服務式公寓品牌霞菲公館以及活力街區(qū)四大產品線外，新增了兩個品牌，佑佑兒童醫(yī)院以及椿山萬樹頤年公寓，實現了全周期、全業(yè)態(tài)的資管?！伴L租公寓未來的收入增長會達到兩位數，盈利增長也會同頻增長?！?/p>
此前，龍湖曾提到，在商業(yè)及長租兩個航道，公司每年將投入銷售回款的10%沉淀到上述投資性物業(yè)當中。不過，目前該兩個運營航道均實現了經營性現金流為正。“這也意味著公司的經營性業(yè)務不再需要市場現金流的支持，可以通過自身驅動增長、解決發(fā)展問題。”陳序平指出。
另據透露，目前龍湖的投資性物業(yè)資產規(guī)模已接近2000億元，如果該部分資產能在后續(xù)持續(xù)貢獻正向現金流，這亦意味著，龍湖可擺脫樓市下行所帶來的負面影響，真正實現“去地產化”。
此外，龍湖的服務業(yè)務表現也不俗。年報顯示，2023年，龍湖服務業(yè)務及其他不含稅收入為119.4億元，較上年增長2.4%，服務業(yè)務及其他毛利率為31.0%，較上年增長2.0%。
截至2023年末，龍湖物業(yè)在管面積3.6億平方米，實現收入102億元，毛利率30.6%，其中，76%的收入來自于基礎物管，17%來自于社區(qū)增值，6%來自于非業(yè)主增值。
據了解，龍湖服務業(yè)務主要由輕資產的物業(yè)管理“龍湖智創(chuàng)生活”和智慧營造品牌“龍湖龍智造”組成。其中，龍湖龍智造于2022年成立，迄今已累計獲取代建類項目90個，總建筑面積超1600萬平方米，2023年實現營業(yè)收入19.7億元。
經營性業(yè)務的出色表現，亦令龍湖對其寄予厚望。陳序平曾表示，未來5年，龍湖的目標是商業(yè)、租賃住房、空間服務、智慧營造這四個經營性航道能夠產生的利潤占比過半，收入占整個集團的30%，完成去地產化。十年之后，龍湖地產之外的經營性收入目標是要做到一千億。
“行業(yè)下行過程中，經營性業(yè)務為龍湖穿越周期提供了底氣，成為龍湖穿越周期的壓艙石。”陳序平稱。
但事實真的如此嗎？
必須指出的是，雖然貴為經營性物業(yè)的核心，商業(yè)及租賃住房仍屬重資產，在發(fā)展前期同樣需要時間培育以及大量的資金支撐。而且，受經濟下行影響，以及日益激烈的市場競爭環(huán)境，該部分業(yè)務的運營發(fā)展同樣備受挑戰(zhàn)。
此外，盡管該部分業(yè)務已開始逐步貢獻正現金流，但占比相對較少，銷售資金回籠仍是龍湖保證財務安全的首要來源。換言之，至少短期來看，龍湖仍需在銷售數據上繼續(xù)下功夫。
若正如年報數據所披露，龍湖2023年的銷售回款率超100%，反觀之下，這仍然是當下龍湖賴以生存的最大“底氣”。
債務安全仍高居首位
即便仍守住財務安全線，龍湖同樣備受債務壓力。降債，也是龍湖2023年的首要任務之一。“公司始終把債務安全放在第一位?！标愋衿奖硎?。
據了解，2023年，龍湖持續(xù)穩(wěn)步、有序壓降負債，截至2023年末，龍湖綜合借貸為1926.5億元，同比下降7.4%，平均借貸成本為年利率4.24%；平均貸款年限為7.85年；凈負債率（負債凈額除以權益總額）為55.9%，剔除預收款后的資產負債率為60.4%；在手現金為604.2億元。
據稱，公司總借貸約82.3%以人民幣計值，另外17.7%以外幣計值。為規(guī)避匯兌風險，外幣借款保持較低占比并輔以一定比例的匯率掉期。綜合借貸中，約人民幣611.5億元按固定年利率介乎3.0%至4.8%計息，其余借貸則按浮動利率計息。
截至2023年末，龍湖集團一年內到期債務為268.4億元，占總債務比例為13.9%，剔除預售監(jiān)管資金及受限資金后，現金短債倍數為1.36倍。
龍湖集團執(zhí)行董事兼首席財務官趙軼表示，龍湖今年到期債務約100多億元，占總有息負債的比例不足8%。其中，2024年內行權或剛性到期的境內公開債券存續(xù)規(guī)模約為60億元，會在5月、7月、8月、12月到期，目前已全額備妥5月到期境內公司債兌付資金。同時，今年還會提前規(guī)劃償還2025年到期的債務。2026年底前，公司已無境外到期公開債券。
公開資料顯示，今年3月8日，龍湖已提前兌付商業(yè)資產支持專項計劃（CMBS），并已經完全兌付2024年一季度到期境內公司債。在提前兌付“20天祥優(yōu)”“20天祥次”后，龍湖年內行權或剛性到期的境內公開債券剩余5只，存續(xù)規(guī)模為60.1億元，且到期時間分散、無集中兌付壓力。
對于表外債務，趙軼稱，表外的部分項目只做開發(fā)貸。截至2023年末，表外項目的整體現金余額約130億元，整體的負債余額約100億元。目前表外項目是凈現金狀態(tài)。若把表外項目也模擬計算納入表內，龍湖的凈負債率將由56%降至46%。
融資方面，龍湖下一步亦考慮發(fā)行經營性物業(yè)貸。當前龍湖110座商業(yè)物業(yè)中，已有70座用于融資，還有40座可用于后續(xù)融資。截至2023年底，公司經營性物業(yè)融資約474億元，平均融資成本不到4%，全年凈增經營性物業(yè)貸款174億元。
趙軼介紹，在中債增的支持下，2023年公司發(fā)行23億元債券；截至目前，公司在中債增的余額有58億元，未來公司會繼續(xù)積極溝通，按需有序地進行發(fā)行。
至于海外融資端，趙軼透露，近幾年一直是降壓狀態(tài)，最早到期的一筆美元債是在2027年，且保持每年提前歸還海外銀團貸款，并保持部分銀團續(xù)做，未來會穩(wěn)步降低利率，杜絕匯率敞口。