文｜睿思網(wǎng)
樂乎的集中式公寓版圖再次得到擴張——就在3月初，樂乎集團在北京昌平新拓個大型社區(qū)項目，令其管理的長租公寓數(shù)量一下子新增了1837間。
項目具體落子于北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)海鶄落村地塊，樂乎計劃在這里打造樂乎青年社區(qū)（大社區(qū)），擬建1837間長租公寓。
實際上，該項目早已建成多年，原為北七家鎮(zhèn)海鶄落北側(cè)集體土地租賃住房項目，總用地面積約7.55萬平方米，總建筑面積約15.82 萬平方米，原計劃部分用房作為懷柔實驗室人才集租房，剩余部分對外租賃。
不過該項目自建成后一直未能投入使用，僅在疫情期間作為隔離點短期使用過。如今，樂乎的落子，無疑將有助該項目重新煥發(fā)新生。
全鏈條產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式
據(jù)了解，該項目將以智慧城市為主題，將智能硬件和移動互聯(lián)網(wǎng)等新時代產(chǎn)物巧妙融入該項目，打造超強體驗的智慧新型社區(qū)。
按照樂乎的計劃，該項目將采用長租經(jīng)營模式，并融入了“F+EPC+O”的模式，推動項目建設運營。
所謂“F+EPC+O”，即融合了“募、投、建、管、退”完整的資管能力，并圍繞該五大能力，針對住房租賃項目全生命周期，提供收購服務、租賃服務、運營管理服務、建設管理服務、咨詢服務。
這也是樂乎近年積極探索的全鏈條產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式，以此實現(xiàn)輕資產(chǎn)模式的擴張。此前，樂乎已在多個項目中進行運用，樂乎公寓回龍觀東大街店就是樂乎“F+EPC+O”代表項目之一。
該項目前身為酒店業(yè)態(tài)，平均出租率僅68%，樂乎借助“F+EPC+O”模式對其進行重塑改造，并于2023年2月完成落地，同時采用長短(日)租的經(jīng)營模式重新面市，僅在籌備期預訂超30%，開業(yè)首月即實現(xiàn)85%出租率，目前平均出租率達98%，GOP率超80%，租金更相較改造前實現(xiàn)翻番。
“F+EPC+O”模式的運用令樂乎嘗到了甜頭，并開始逐步在新拓展項目進行探索。
不過，此前“F+EPC+O”主要用于樂乎公寓、芷岸、懷庭等品牌中，至于類似青年社區(qū)、樂乎起程、保租房等集中式公寓，樂乎主要提供委托管理服務，顯然，樂乎在青年社區(qū)等集中式公寓項目上，也要從源頭開始參與產(chǎn)品打造了。這對于樂乎而言，是一次新的探索。
從某種程度上來講，樂乎的這一轉(zhuǎn)變亦是不得已而為。
長租公寓競爭白熱化
其中一個原因就是市場競爭的劇烈化。據(jù)ICCRA研報顯示，2023年，除北京以外，其他城市租金均有不同程度的下跌，平均下跌幅度達到22.3%。該研報認為這源于兩重因素，一方面受整體經(jīng)濟環(huán)境的影響，另一方面則是由于市場供給集中增加。
以上海為例，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年，全市新增集中式住房租賃項目近7萬套，其中保租房共計4.8萬套，占比高達68%。而且供應速度還在加快，北京市規(guī)劃和自然資源委員會官網(wǎng)發(fā)布2024年度擬供保障性租賃住房用地項目信息顯示，年內(nèi)擬供應19個保租房項目，分布于海淀區(qū)、朝陽區(qū)、豐臺區(qū)等區(qū)域。深圳、廣州擬新增目標則較2023年分別提升14.32%和33.33%。
所謂保租房，其定價參照市場價格制訂，一般為不高于同期同區(qū)域同品質(zhì)租賃住房市場參考租金的90%。而另一方面，近年各大城市保租房大量上市，這無疑對長租公寓市場造成了巨大壓力，繼而倒逼經(jīng)營者不得不采用差異化競爭策略。
據(jù)了解，樂乎的產(chǎn)品80%以上為剛需型單身公寓產(chǎn)品，主要針對C端市場。隨著更多長租公寓產(chǎn)品的推出以及保租房市場的擴大，樂乎所面臨的市場競爭更為激烈，運營壓力飆升。相較于C端人群，B端客戶的流動性則顯得更為穩(wěn)定，通過對B端客源的集中管理和統(tǒng)一服務，不僅減輕了運營壓力，也可獲得穩(wěn)定的收益和回報。這也是越來越多資管機構(gòu)和服務商更傾向于專注集中式公寓業(yè)態(tài)發(fā)展的核心原因。
而租戶的個性化需求，也進一步促使服務商們要從產(chǎn)品的源頭開始參與。所幸是，正是通過這一“從客到房”的轉(zhuǎn)變，也令樂乎拿到了國電、華電、網(wǎng)易云音樂等眾多機構(gòu)的長期訂單，從而找到了構(gòu)筑自身護城河的新突破口。
“很多項目的價值從最開始的定位和策略就決定了。”樂乎創(chuàng)始人兼CEO曾表示。為此，樂乎把更多精力放在“投”上，通過參與項目的投資研判、產(chǎn)品生產(chǎn)、合規(guī)把握等，尋覓中長期參與項目的可能性，化被動為主動。
“CCB建融家園真武社區(qū)”是個典型例子，該項目為建信住房的舊房改造項目，樂乎參與了該項目的前期設計、落地及后期運營。據(jù)了解，樂乎在該項目中摒棄了“競品定價法”，而是通過制定針對性的供給策略和定位，向金融總部獲取B端訂單，令該項目70%是企業(yè)客戶，不僅保證了出租率，也提高了坪效。
正是該項目的成功，令樂乎順勢成立了服務式公寓事業(yè)部，并開始把目光投向養(yǎng)老型公寓、保租房項目等。公開資料披露，截至2023年底，樂乎公寓集團已落地保租房項目17個，在管房源2萬+，覆蓋城市更新、城中村改造等多元業(yè)態(tài)。
據(jù)了解，當前，樂乎約70%的項目均為保租房，還在北京、上海等核心城市持續(xù)供應保租房房源。這亦為其通過REIT等資本運作方式實現(xiàn)退出打了下基礎。
盡管構(gòu)建了“募、投、建、管、退”全資管鏈條，樂乎至今仍堅持“輕資產(chǎn)”運營的打法。據(jù)了解，樂乎的業(yè)務主要集中在投、建、管維度，募和退則由基金端負責。
然而，長租公寓的長續(xù)運營，更需要時間來積累行業(yè)信譽和打磨能力，這是一個慢工出細活的過程。樂乎要想得以長足發(fā)展，仍要把做好產(chǎn)品和服務作為前提。