文｜RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)
當(dāng)城市更新步入存量時(shí)代，如何激活沉睡的歷史文化遺產(chǎn)——文保建筑，使之成為兼具經(jīng)濟(jì)效益和文化價(jià)值的新活力源泉，已成為我們面臨的重大課題。
面對國家文保規(guī)范和審批流程，更新參與各方就像遇到了螺絲殼，大有十八般武藝無法施展的郁郁。然而，若深刻理解文保建筑的守舊與賦新的精要，運(yùn)用專業(yè)，積極創(chuàng)新求變，就可能擁有了“造道場”的機(jī)會。
近幾年，RET睿意德在上海永安百貨、北京西單片區(qū)、天津勸業(yè)場、廣州橫沙城中村、廣州石溪村、廈門中山路等標(biāo)志性更新項(xiàng)目的工作中積累了一些經(jīng)驗(yàn)與心得。通過深度參與并成功推動了這些歷史建筑或風(fēng)貌區(qū)的活化，以期實(shí)現(xiàn)文化價(jià)值與商業(yè)效益的雙重提升。
1. 守住才有發(fā)揚(yáng)，搞清楚到底守住什么？復(fù)興什么？
國家對不同級別的文保建筑有明確的保護(hù)規(guī)范，如果商業(yè)策劃和資產(chǎn)活化的實(shí)施與運(yùn)營團(tuán)隊(duì)眼中只有限制和阻礙，就無法真正做好文保建筑的商業(yè)活化。文保建筑活化的核心價(jià)值是“以文保建筑為載體，通過活化實(shí)現(xiàn)歷史、文化的復(fù)興和文明的延續(xù)和可持續(xù)發(fā)展”。
活化本身需要基于對歷史和文化的尊重，體現(xiàn)人類對過去的認(rèn)知和理解。從歷史哲學(xué)觀來講，強(qiáng)調(diào)歷史的連續(xù)性和一致性，對人類的發(fā)展是一個(gè)不斷積累和傳承過程的認(rèn)同。對于民族、城市精神的文化認(rèn)同和歸屬感有著獨(dú)特的價(jià)值和意義。
文保建筑的屬性首先是文化屬性，文化是從屬一段歷史和文明階段的唯一差異，可以說是城市獨(dú)特的基因片段，不守住這個(gè)根本的活化是沒有根基的活化，最終將因?yàn)闆]有差異化魅力而淹沒在城市資產(chǎn)的競爭中，隱沒于時(shí)間長廊的塵埃里。那么，文保建筑的商業(yè)活化中守住的是什么？復(fù)興的是什么呢？
我們看一看國際上的經(jīng)典案例：
考文垂市場位于倫敦市中心，擁有數(shù)百年歷史，1974年由于交通擁堵和環(huán)境問題，市場搬遷到了倫敦的東部。原有市場并沒有因此而衰敗。相反，它經(jīng)過了一系列的改造和活化，成為了倫敦最繁華的購物和娛樂區(qū)之一?，F(xiàn)在的考文垂市場不僅有各種商店和餐館，還有劇院、博物館和藝術(shù)畫廊。它成功地將歷史建筑和現(xiàn)代商業(yè)活動結(jié)合在一起，成為了倫敦的一大亮點(diǎn)。
紐約的高線公園，改造自1980年被廢棄的貨運(yùn)鐵路，如今已經(jīng)成為惠及于民、吸引游客的城市綠洲。
日本東京的和光百貨是地震后復(fù)建更新項(xiàng)目，其歷史也可以追溯到1881年的“服部鐘表店”，時(shí)鐘塔一直是它的象征，復(fù)建更新后因其新穎、變化曼妙的櫥窗，依然在銀座是耀眼的地標(biāo)。
倫敦泰特現(xiàn)代美術(shù)館是倫敦的一座老工業(yè)建筑，曾經(jīng)是發(fā)電廠。在改造成美術(shù)館的過程中，設(shè)計(jì)師保留了建筑原有的工業(yè)風(fēng)格，并在其中創(chuàng)造了一個(gè)現(xiàn)代藝術(shù)展示空間。這個(gè)項(xiàng)目成功地將文保建筑轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)具有商業(yè)價(jià)值的文化場所，吸引了大量游客和藝術(shù)愛好者。
在文保建筑的商業(yè)活化過程中，守正才能出奇的原則非常重要。保留建筑的歷史特色和文化價(jià)值，同時(shí)賦予其現(xiàn)代化的功能和商業(yè)吸引力，可以實(shí)現(xiàn)文保建筑的可持續(xù)利用。文保建筑的活化是讓人們重新認(rèn)識和體驗(yàn)這些具有歷史意義的建筑，文保建筑的商業(yè)活化并非“守舊”，而是守住一種通過外在風(fēng)貌、功能和場景結(jié)合的沉浸體驗(yàn)，通過心感喚起人們對歷史的敬意、文化的體悟，從而塑造一種歸屬感，在功能、經(jīng)濟(jì)價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)下，守住文脈傳承。
2. 不要陷入硬與軟的博弈
文保建筑，作為城市歷史與文化的凝固，其價(jià)值并非僅在于其硬體的存在，更在于其如何適應(yīng)新時(shí)代的功能需求，成為城市精神的象征。在城市發(fā)展的過程中，我們需要找到一種平衡，既要保護(hù)文保建筑的原有特色，又要讓其能夠適應(yīng)現(xiàn)代社會的需求。活化空間需要有明確的經(jīng)營策略和計(jì)劃，這都需要契合時(shí)代消費(fèi)和需求的變化，進(jìn)行與時(shí)俱進(jìn)的思考。
文物硬體的復(fù)建、修復(fù)十分重要，但若更新中對于經(jīng)營計(jì)劃、業(yè)態(tài)，乃至檔次等做過度干預(yù)，這種過度保護(hù)束縛了空間的市場化發(fā)展，使其成為僅供觀賞的展品，失去了其作為容器的價(jià)值。用現(xiàn)有的功能與業(yè)態(tài)條件去卡文保建筑，也無法獲得最終的實(shí)施與落地。
法國的老佛爺百貨改造自公寓，空間中保留了改造實(shí)施拆卸下來的扶梯與電梯，用于內(nèi)部展示，既留存了記憶，也給空間增加了故事氛圍。穹頂建筑師是巴黎大皇宮和奧賽博物館的建筑師，彼時(shí)埃菲爾鐵塔已經(jīng)建成，利用其工藝，僅用5個(gè)月時(shí)間改造建成，周圍彩色玻璃及彩旗的花紋元素來自于知名品牌的屬地文化元素。
1919年1月19日，一次世界大戰(zhàn)剛剛結(jié)束，巴黎是不允許航空飛行及降落的，有一個(gè)瘋狂的飛行員降落在老佛爺?shù)捻敳?，被早早等待的警察抓獲，老佛爺為此支付了一個(gè)象征性的罰款，1921年該飛行員喪生，老佛爺為他建立了紀(jì)念碑，老佛爺也從此出名。
里爾的樂艾米達(dá)吉甘托里斯簽名精品酒店是擁有近600年歷史的建筑，原建筑從修道院改造為護(hù)理式醫(yī)院，2003年改造成精品酒店，這些國際知名的文保建筑商業(yè)化，都是硬主體與軟功能的完美平衡。為了適合新的功能，建筑風(fēng)貌保留的基礎(chǔ)上需要對內(nèi)部結(jié)構(gòu)做適度的取舍，如果僅從消防規(guī)范和遵循舊時(shí)的審批意見，恐怕都無法做好活化。因此，我們需要在保護(hù)和開發(fā)之間找到一個(gè)平衡，讓文保建筑既能保留其歷史和文化的痕跡，又能滿足現(xiàn)代社會的需求。
建筑與功能的更新落地是各專業(yè)結(jié)合、深度研究、討論的過程，所以決策方也要深度介入，參與各方務(wù)必共識目標(biāo)和達(dá)成目標(biāo)界定的標(biāo)準(zhǔn)，既要把己方專業(yè)表達(dá)簡明，又能縫合各方理解的邊界。更新中的合規(guī)審批責(zé)任重大，不能僅抱著原有的規(guī)范做“是否”的裁決，當(dāng)下正是行政管理轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘羞\(yùn)營和服務(wù)者角色的時(shí)期，躬身入局、實(shí)地調(diào)研、考察，充分聽取各方建議才是嚴(yán)格、謹(jǐn)慎的負(fù)責(zé)態(tài)度。對于可被活化和利用的文保建筑而言，保是為了存續(xù)和發(fā)展，需要以新的經(jīng)營計(jì)劃在活態(tài)下以內(nèi)容激活。
3. 圍繞軟實(shí)力創(chuàng)造和搭建商業(yè)活化的經(jīng)營與運(yùn)營內(nèi)容體系
善用文化的十重屬性
文化既有歸屬感，又具有區(qū)隔力，文保建筑的商業(yè)激活是對容器內(nèi)容以及其經(jīng)營對外的連接關(guān)系重塑的過程。在硬體可改的局限中，文化、在地性、城市精神的萃取和契合才能撬開發(fā)展的廣路之門。
- 社會性：文化是社會群體的產(chǎn)物，是人類社會活動的結(jié)果，反映了人類社會的歷史和現(xiàn)狀。例如，中國的春節(jié)文化，是由中國人民在長期的社會生活中形成的，反映了中國人民的生活習(xí)俗和精神追求。利用文化的社會屬性，與在地節(jié)日和習(xí)俗連接。
- 歷史性：文化是歷史的積累，每一種文化都有其特定的歷史背景和發(fā)展過程。以文保建筑的歷史屬性進(jìn)行IP化商業(yè)激活，既可以體現(xiàn)在經(jīng)營內(nèi)容方面，也可以形成自我IP和品牌的口碑，故宮文創(chuàng)和口紅的熱銷，武康大樓面包的火熱就是很好的樣板。
- 創(chuàng)新性：文化不是固定不變的，而是在不斷的發(fā)展和變化中，吸收新的元素，創(chuàng)新和發(fā)展?，F(xiàn)代的互聯(lián)網(wǎng)文化，是在信息技術(shù)發(fā)展的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的新的文化形態(tài)，體現(xiàn)了文化的創(chuàng)新性。
- 多樣性：由于地域、民族、歷史、宗教等因素的影響，文化具有多樣性，每一種文化都有其獨(dú)特的特點(diǎn)和價(jià)值。在屬地文化挖掘，結(jié)合業(yè)態(tài)經(jīng)營和運(yùn)營方面，日本橫濱的拉面博物館，法國的葡萄酒文化節(jié)都是不錯(cuò)的參考。
- 共享性：文化是社會群體共享的，是人類共同的精神財(cái)富。文化的共享性主要可以用于衍生品的設(shè)計(jì)和制作，也是獨(dú)立策展的好題材。如中國的長城，埃及的金字塔等，都是全人類共享的文化遺產(chǎn)。
- 傳承性：文化可以通過教育、傳統(tǒng)習(xí)俗、藝術(shù)作品等方式傳承下去。傳統(tǒng)節(jié)氣和習(xí)俗文化的儀式再現(xiàn)為場景氛圍營造提供了良好的素材。
- 符號性：文化往往通過一些符號、標(biāo)志、象征等方式表達(dá)其內(nèi)涵。美國的自由女神像，是美國自由、民主的象征。
- 整體性和系統(tǒng)性：文化是一個(gè)整體，各個(gè)部分相互關(guān)聯(lián)，構(gòu)成一個(gè)系統(tǒng)。中國的儒家文化，包括了倫理道德、社會制度、人生觀等多個(gè)方面，構(gòu)成了一個(gè)完整的文化系統(tǒng)。
- 適應(yīng)性和選擇性：文化有適應(yīng)環(huán)境和選擇環(huán)境的能力，可以對環(huán)境進(jìn)行改造。北極地區(qū)的因紐特人，他們的生活方式、服裝、住房等都是為了適應(yīng)極寒的環(huán)境。
- 價(jià)值性：文化包含了一定的價(jià)值觀，對人的行為和思想產(chǎn)生指導(dǎo)作用。原生文化的價(jià)值屬性是用于連接和影響消費(fèi)情緒的好驅(qū)動。陶溪川的無語菩薩就被年輕演繹和對照“不想加班的自己”和“看不慣，又無奈的自己”的心態(tài)。
善用文化屬性，或是應(yīng)用于文化萃取、故事化演繹，或是應(yīng)用于自我IP的打造和衍生品的創(chuàng)作，或是場景中的創(chuàng)新和運(yùn)營理念的加持，都是多樣和豐富的靈感來源。
萃取文化與歷史，用文化的精神屬性喚醒領(lǐng)地意識的歸屬感
對于外地有區(qū)隔感，在地是領(lǐng)地，需要依靠器物價(jià)值、審美力、生活方式與活力、故事建立對外的交流和連接。
法國巴黎的瑪黑區(qū)，該區(qū)域成功地將歷史悠久的古建筑群通過商業(yè)活化策略進(jìn)行了再生利用。他們深度挖掘并提煉出建筑中蘊(yùn)含的豐富文化和歷史信息，將其轉(zhuǎn)化為獨(dú)特的空間敘事，不僅保留了街區(qū)的歷史風(fēng)貌，更使其成為一種鮮活的文化載體。
這種做法有效地激發(fā)了公眾對本土文化的認(rèn)同感和領(lǐng)地意識的歸屬感，使得古老的建筑在新的時(shí)代背景下煥發(fā)出新的生命力，同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的雙重提升。這種模式充分體現(xiàn)了社會學(xué)中關(guān)于社區(qū)營造、場所精神以及文化屬性在空間活化中的重要作用，為我們提供了在全球化浪潮下如何平衡保護(hù)與發(fā)展，傳承與創(chuàng)新的有益借鑒。
日本在文保建筑的商業(yè)活化方面也有諸多成功案例，其中一個(gè)典型的例子是京都的“二寧坂 三年坂”地區(qū)。這個(gè)區(qū)域富含歷史文化遺產(chǎn)，擁有眾多國家指定的重要文化財(cái)富和傳統(tǒng)町屋建筑。當(dāng)?shù)卣蜕鐓^(qū)通過細(xì)致的保護(hù)性開發(fā)策略，將這些古舊建筑改造為融合了傳統(tǒng)工藝、藝術(shù)展示、特色餐飲及住宿設(shè)施等多功能空間。
一些古老的町屋被改造成富有韻味的茶館、餐廳或精品酒店，同時(shí)保留了傳統(tǒng)的木構(gòu)架結(jié)構(gòu)和外部風(fēng)貌。這樣的做法既傳承了地域文化，又通過創(chuàng)新性的商業(yè)運(yùn)營模式吸引了大量國內(nèi)外游客，不僅振興了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，也喚醒了人們對這一區(qū)域深厚歷史文化的領(lǐng)地意識與歸屬感。這種尊重歷史、注重體驗(yàn)的活化方式，充分體現(xiàn)了文化精神屬性在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的獨(dú)特價(jià)值。
啟用舞臺與影視設(shè)計(jì)視角，通過五感與人建立連接
英國倫敦的巴特西電站改造項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目運(yùn)用了舞臺和影視藝術(shù)的設(shè)計(jì)思維，將廢棄的工業(yè)遺產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槎喙δ艿奈幕囆g(shù)空間。設(shè)計(jì)師們借鑒舞臺布景手法，利用光影、空間布局等元素重塑了文保建筑內(nèi)部環(huán)境，使其成為能夠觸動人們情感共鳴的“生活劇場”。
同時(shí)，通過影視藝術(shù)的敘事方式，再現(xiàn)了巴特西電站的歷史故事，使得公眾在游覽和體驗(yàn)過程中，能潛移默化地感受到歷史文化的底蘊(yùn)和力量，從而建立起對這片領(lǐng)地深刻的情感聯(lián)系與歸屬感。
這種跨界融合的方式不僅賦予了文保建筑新的生命活力，也成功地在社會學(xué)意義上構(gòu)建了一種公共記憶的載體，強(qiáng)化了社區(qū)居民乃至全球游客對本地文化屬性的認(rèn)知和認(rèn)同，有力地推動了地域文化的傳承與發(fā)揚(yáng)。
氛圍營造離不開對人“五感”的關(guān)照與連接，從心感層面，營造城市記憶的最高榮耀、高光時(shí)刻、城市精神和驕傲是核心；視覺、聽覺則可以用于色彩、光影和聲音體系的打造；嗅覺可以采用氣味管理，在場所的整體或局部提升人的沉浸感；味覺則更顯性化體現(xiàn)在飲食與味蕾的滿足中。
以意大利威尼斯的鳳凰劇院為例，這座歷經(jīng)滄桑的古老歌劇院成功地進(jìn)行了商業(yè)化活化，將歷史、藝術(shù)和現(xiàn)代體驗(yàn)融為一體。視覺層面，設(shè)計(jì)師們精心策劃了色彩方案和場景布局，利用光影變幻重現(xiàn)昔日輝煌，如金色大廳的華麗裝飾、舞臺上的璀璨燈光以及觀眾席的復(fù)古細(xì)節(jié)，讓訪客沉浸在濃厚的藝術(shù)氛圍之中。同時(shí)，利用先進(jìn)的投影技術(shù)再現(xiàn)歷史圖像或演繹經(jīng)典劇目片段，使得公眾仿佛穿越時(shí)空，親眼見證那些曾經(jīng)在此發(fā)生的高光時(shí)刻，從而觸動內(nèi)心深處對城市精神和文化遺產(chǎn)驕傲的共鳴。
聽覺上，不僅保留了原建筑優(yōu)良的聲學(xué)效果，還通過播放古典音樂片段、還原舊時(shí)表演的聲音回響，讓人能夠聽到歷史的余音，感受那獨(dú)特而動人的旋律，進(jìn)一步拉近了人們與過去歲月的距離。
嗅覺與味覺方面，則巧妙結(jié)合當(dāng)?shù)仫嬍澄幕?，在劇場?nèi)引入特色餐廳或咖啡館，提供地道的威尼斯美食與飲品，讓游客在品味佳肴美酒的同時(shí)，也能回味這座城市獨(dú)有的味道記憶，增強(qiáng)了整個(gè)空間的文化體驗(yàn)深度與廣度。
通過全方位調(diào)動五感，文保建筑不再僅是靜態(tài)的歷史遺存，而是成為了一個(gè)生動立體的故事講述者和情感觸發(fā)器，既激活了商業(yè)價(jià)值，也傳承并發(fā)揚(yáng)了其內(nèi)在的文化屬性和社會價(jià)值。
文旅屬性的導(dǎo)覽與商業(yè)導(dǎo)覽，雙線引導(dǎo)
西班牙巴塞羅那的圣家堂，這座未完成的高迪杰作成功實(shí)現(xiàn)了文化價(jià)值與商業(yè)價(jià)值的有機(jī)結(jié)合。
一方面，充分利用文旅屬性導(dǎo)覽，通過對圣家堂豐富歷史背景、藝術(shù)風(fēng)格和建造過程的深度解讀，打造了一條富有教育意義的文化體驗(yàn)路線，使游客深入了解這一世界文化遺產(chǎn)的獨(dú)特魅力，增強(qiáng)其對城市精神與歷史底蘊(yùn)的認(rèn)知與尊重，從而形成強(qiáng)烈的情感共鳴與領(lǐng)地歸屬感。
另一方面，精心設(shè)計(jì)了商業(yè)導(dǎo)覽路線，通過整合周邊紀(jì)念品商店、特色餐飲及互動體驗(yàn)設(shè)施等資源，為游客提供了豐富的消費(fèi)選擇與休閑空間。這種創(chuàng)新性的商業(yè)布局不僅滿足了游客多元化的需求，也有效提升了文保建筑的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)了從單純觀光到深度參與的轉(zhuǎn)變，形成了可持續(xù)發(fā)展的良性循環(huán)。
通過文旅屬性與商業(yè)導(dǎo)覽的雙線引導(dǎo)模式，圣家堂成功地將保護(hù)與利用相結(jié)合，既展示了自身深厚的文化內(nèi)涵，又激活了區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力，成為國際上文保建筑商業(yè)活化的典范案例。
結(jié)語
既定經(jīng)驗(yàn)、認(rèn)知框架、心理定勢以及環(huán)境因素都是限制人思維突破的障礙，這些無形的墻阻礙在我們破局和創(chuàng)新的前面。察覺和轉(zhuǎn)變視角往往就在一念，是束縛還是做道場的契機(jī)也是見仁見智。使文化活，才能再致敬歷史與實(shí)現(xiàn)傳承，要在歷史的舞臺上持續(xù)上演當(dāng)下與未來的精彩，商業(yè)是最佳的介質(zhì)。文保建筑的活化是小心翼翼的呵護(hù)，也是禁錮中的革新。