文|空間秘探 吳宇雯
近期，多則關(guān)于研究生多到無(wú)宿舍可住的新聞引發(fā)社會(huì)廣大熱議。隨著2024年考研初試成績(jī)陸續(xù)放榜，在已公布2024年招生簡(jiǎn)章的學(xué)校中，一些學(xué)校也開(kāi)始不再為非全日制、定向就業(yè)或一些特定的專業(yè)碩士生提供校內(nèi)宿舍，其中包括北京大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)、南開(kāi)大學(xué)、北京師范大學(xué)、南京大學(xué)等多所知名高校。一些長(zhǎng)租公寓企業(yè)因此看到了商機(jī)，有的甚至“跨界”而來(lái)擠進(jìn)這個(gè)賽道。
研究生“無(wú)宿舍”長(zhǎng)租公寓新機(jī)會(huì)
近十幾年，全國(guó)研究生考試報(bào)名人數(shù)可謂是一路“狂飆”，截至目前，我國(guó)已累計(jì)培養(yǎng)1100多萬(wàn)研究生。根據(jù)教育部和統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2016年，全國(guó)研究生招生數(shù)為66.71萬(wàn)人。這一數(shù)字在2022年膨脹到了124.25萬(wàn)，2022年，我國(guó)在學(xué)研究生已達(dá)365萬(wàn)人，總規(guī)模位居世界第二。到了2023年，則是高達(dá)130.2萬(wàn)，在七年的時(shí)間里，研究生人數(shù)翻番，許多大學(xué)宿舍不夠住的新聞也在那之后集中出現(xiàn)。
研究生攀升也為學(xué)校住宿帶來(lái)了極大壓力。去年8月，上海師范大學(xué)徐匯校區(qū)宿舍緊張，就有260多名研究生新生未能安排到床位。學(xué)校表示，會(huì)盡量將研究生新生們安排在徐匯校區(qū)。對(duì)此，上海師范大學(xué)回應(yīng)，徐匯校區(qū)是老校區(qū)，宿舍數(shù)量相對(duì)少，近幾年越來(lái)越緊張。對(duì)此，學(xué)校的方案是盡量勸上海本地生源走讀，特別遠(yuǎn)的學(xué)生先行登記，如果有新床位空出，再按照學(xué)生家里路程遠(yuǎn)近分配。
最近幾年，國(guó)內(nèi)各大高校明確表示不再為非全日制、定向就業(yè)或一些特定專業(yè)的碩士研究生提供宿舍，一度遭遇熱議。其中包括北京大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)、南開(kāi)大學(xué)、北京師范大學(xué)、南京大學(xué)等一眾知名高校陸續(xù)公開(kāi)表示。如復(fù)旦大學(xué)的招生簡(jiǎn)章中寫(xiě)明，不安排專業(yè)學(xué)位碩士生在校內(nèi)住宿，學(xué)生原則上需自行安排住宿。南開(kāi)大學(xué)則寫(xiě)明，全日制和非全日制專業(yè)學(xué)位碩士生不提供宿舍。
隨著各大高校正式提出住宿決策，這也使不少研究生只能選擇外出租房，然而租金帶來(lái)的壓力導(dǎo)致了大量研究生的生存壓力急劇升級(jí)，甚至一些研究生無(wú)宿舍可住。比如，北京師范大學(xué)學(xué)校附近的單間，合租價(jià)格在2000—4500元，2000元的單間幾乎只能放下一張床，走路都困難。一些研究生因?yàn)闊o(wú)力負(fù)擔(dān)高昂房租，不得已搬到了距離學(xué)校幾十公里外的地區(qū)居住，一個(gè)多小時(shí)的通勤時(shí)間也成為一種折磨。
宿舍緊張，對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)帶來(lái)了新機(jī)會(huì)。一家宿舍型長(zhǎng)租公寓企業(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人林凡（化名）幾年前就感受到高校宿舍的短缺。2019年，復(fù)旦大學(xué)和同濟(jì)大學(xué)幾乎同時(shí)聯(lián)系到林凡所在的企業(yè)，希望租賃公寓作為研究生和留學(xué)生的宿舍。其中一所學(xué)校出于緊迫情況不僅租賃了周邊職業(yè)技術(shù)院校的空余宿舍，更是在幾年前就通過(guò)提供補(bǔ)貼的方式鼓勵(lì)本科生自行解決住宿。據(jù)了解，該所高校為了最大化利用空間，更是將宿舍樓的廁所都加到宿舍房間中，這樣每層樓的兩個(gè)盥洗區(qū)也可以被改成宿舍房間。
同樣，2022年，一家長(zhǎng)租公寓在浦東的一個(gè)宿舍型公寓接收了上海某高校250多名碩士生。后續(xù)因該高校因?yàn)樗奚衢L(zhǎng)期不夠住，租用了另一所大學(xué)的一幢宿舍樓供學(xué)生居住。同年，這所大學(xué)的宿舍也因不夠住，便把這棟宿舍樓收回自用。該高校只能臨時(shí)在校外找宿舍。兩年后，這所高校租賃的房間數(shù)量比2022年增加了20%。
長(zhǎng)租公寓風(fēng)起 周大福也來(lái)湊熱鬧
在“無(wú)宿舍時(shí)代”闖入大學(xué)的背景下，這無(wú)疑給長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)打了一針“興奮劑”。實(shí)際上，近幾年，一直有著巨大市場(chǎng)想象空間的長(zhǎng)租公寓，早已布滿了各方玩家。除了單純做長(zhǎng)租公寓的企業(yè)外，從早期的酒店系、地產(chǎn)系，到后來(lái)的物業(yè)系、互聯(lián)網(wǎng)系、家裝系……甚至還有珠寶集團(tuán)這樣的“跨界系”的加入。持續(xù)性拓展與外界的進(jìn)軍足以說(shuō)明長(zhǎng)租公寓的發(fā)展活力不容忽視。
去年5月，唯品會(huì)旗下長(zhǎng)租公寓品牌“唯家公寓”正式啟用，以投資1.2億元，改造672套公寓并交付給員工入住。據(jù)悉，唯家公寓房間不論大小租金都是300元/月，僅為市場(chǎng)價(jià)的一折。其實(shí)在唯品會(huì)之前，京東也推出了自己的員工宿舍。2018年，京東房產(chǎn)宣布在租房領(lǐng)域推出“京品公寓”產(chǎn)品。同時(shí)，京東房產(chǎn)還上線“京東直租”業(yè)務(wù)，吸引多家品牌公寓與京東直租合作，如BIG+碧家國(guó)際社區(qū)、萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、遠(yuǎn)洋邦舍、魔方集團(tuán)、熊貓公寓、優(yōu)客逸家與己美公寓等。自此，電商巨頭京東正式進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。
無(wú)獨(dú)有偶，近日，周大福旗下的城璟租住集團(tuán)正式完成收購(gòu)位于上海寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)環(huán)鎮(zhèn)南路858弄8、11、13號(hào)獨(dú)立樓宇項(xiàng)目，并計(jì)劃將該項(xiàng)目改造升級(jí)成為寶山區(qū)標(biāo)桿的宿舍型保障性租賃住房項(xiàng)目——“城·寶山中環(huán)社區(qū)”。不禁引人注意到“珠寶大王”周大福也是公寓市場(chǎng)的玩家之一。實(shí)際上，早在2020年，周大福在上海浦東推出旗下第一家跨界酒店品牌——同派酒店，其中包括酒店客房以及長(zhǎng)租公寓。
回看長(zhǎng)租公寓多年的發(fā)展，空間秘探觀察發(fā)現(xiàn)，跨界玩家從未缺席過(guò)。如今，面對(duì)隨之而來(lái)的研究生宿舍供需失衡問(wèn)題，在跨界做長(zhǎng)租公寓的隊(duì)列中，或?qū)⒂瓉?lái)更多新選手的入場(chǎng)。
投資價(jià)值 “蛋糕”究竟有多大
伴隨“研究生多到無(wú)宿舍可住”的話題沖上熱搜，已有一些公寓投資人開(kāi)始提前布局。在歐洲一些國(guó)家，學(xué)生公寓的投資和運(yùn)營(yíng)是長(zhǎng)租公寓企業(yè)的一個(gè)重要賽道，但在中國(guó)，這樣的商業(yè)模式仍然未引起資本的足夠關(guān)注。主要原因是長(zhǎng)租公寓投資關(guān)鍵要看退出的通道和方式，目前中國(guó)學(xué)生宿舍在這方面尚不清晰。同時(shí)，“蛋糕”的大小也是資本方和長(zhǎng)租公寓企業(yè)方對(duì)投資和運(yùn)營(yíng)學(xué)生宿舍的顧慮。空間秘探認(rèn)為，這塊市場(chǎng)要想高質(zhì)發(fā)展，或許需要做到以下兩點(diǎn)。
一方面，依托大型園區(qū)而生，力保高出租率。面對(duì)研究生住宿失衡帶來(lái)的機(jī)遇，有投資人表示：“雖然從數(shù)量來(lái)說(shuō)，學(xué)校對(duì)公寓房間的需求量并不算小，但這樣的需求和矛盾仍然集中于一些一二線城市的高校。我們拿項(xiàng)目調(diào)研的時(shí)候，將高校需求作為一個(gè)考慮因素，但只是一個(gè)很小的因素。以自己在一個(gè)大學(xué)城附近的項(xiàng)目舉例，假如只有大學(xué)城的需求，我們絕對(duì)不會(huì)做這個(gè)項(xiàng)目，我們70%的目光還是聚焦在周邊的企業(yè)和產(chǎn)業(yè)?！?退出機(jī)制的打通，首先要穩(wěn)定出租率以及續(xù)租率等核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)。因此，對(duì)于那些需求較弱的城市，長(zhǎng)租公寓或許可以依托周邊的產(chǎn)業(yè)園而生，以產(chǎn)業(yè)園群體為主要租賃客源的同時(shí)，連通高校。
以碧桂園長(zhǎng)租公寓品牌BIG＋碧家國(guó)際社區(qū)為例，該公寓之所以在武漢落子宏圖大道，一方面是看中了周邊萊特造紙產(chǎn)業(yè)園以及武漢客廳等多個(gè)園區(qū)云集；另一方面，此處為地鐵2/3/8號(hào)線交會(huì)處，可通往各大高校，瞄準(zhǔn)新藍(lán)領(lǐng)的同時(shí)，覆蓋高校大學(xué)生。同樣，優(yōu)粒芒果的集中式公寓兼顧白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)、青年、大學(xué)生等多種產(chǎn)品類型，多采取配套周邊的業(yè)園或高校落子。這樣既有充足的客源保證，日常管理也比較容易維護(hù)。
另一方面，以“運(yùn)營(yíng)”驅(qū)動(dòng)，構(gòu)建良性退出機(jī)制。良好的閉環(huán)，少不了運(yùn)營(yíng)的驅(qū)動(dòng)。目前運(yùn)營(yíng)管理已經(jīng)成為獨(dú)立于傳統(tǒng)物業(yè)和資管的板塊，是租賃住房全生命周期運(yùn)作的中樞。建立更精細(xì)的運(yùn)營(yíng)體系，能夠助力提升資產(chǎn)回報(bào)率。若在一二線城市針對(duì)高校學(xué)生做長(zhǎng)租公寓，運(yùn)營(yíng)能力仍應(yīng)該作為打造退出體系基礎(chǔ)。
靠科技降本增效，提高“運(yùn)營(yíng)”效率，是規(guī)模化長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的一個(gè)方向。數(shù)字化大IT系統(tǒng)結(jié)合技術(shù)流與業(yè)務(wù)流，與業(yè)務(wù)場(chǎng)景全打通，打破長(zhǎng)短租邊界、保障安全、提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理效率。例如，自如通過(guò)數(shù)字化系統(tǒng)積累了11年的長(zhǎng)租運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，為近50萬(wàn)業(yè)主、500萬(wàn)自如客提供服務(wù)，管理房源超過(guò)100萬(wàn)間。這與其技術(shù)能力相關(guān)，更與其運(yùn)營(yíng)規(guī)模所積淀的數(shù)字資產(chǎn)的賦能相關(guān)。城家作為華住集團(tuán)旗下的長(zhǎng)租公寓品牌，尤其重視“技術(shù)驅(qū)動(dòng)和數(shù)字化”，自主研發(fā)CAS居住全場(chǎng)景管理系統(tǒng)、一站式租房APP等。堅(jiān)持以技術(shù)驅(qū)動(dòng)數(shù)字化的全面應(yīng)用，以數(shù)字技術(shù)驅(qū)動(dòng)租賃住房行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，數(shù)字化運(yùn)營(yíng)成效顯著。當(dāng)運(yùn)營(yíng)高效的長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)成為一個(gè)優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，將來(lái)的“退出”自然也是水到渠成。
綜上，“研究生無(wú)住宿可住”看則是一件小的社會(huì)熱點(diǎn)，但確實(shí)也為敏銳的長(zhǎng)租公寓企業(yè)提供了新的商業(yè)機(jī)會(huì)。面對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化，租賃時(shí)代的到來(lái)，長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)未來(lái)大有可為，但更為重要的是扎實(shí)的市場(chǎng)調(diào)研和提前布局，商機(jī)永遠(yuǎn)留給有準(zhǔn)備的人。