文|空間秘探 吳宇雯
近期，多則關(guān)于研究生多到無宿舍可住的新聞引發(fā)社會廣大熱議。隨著2024年考研初試成績陸續(xù)放榜，在已公布2024年招生簡章的學校中，一些學校也開始不再為非全日制、定向就業(yè)或一些特定的專業(yè)碩士生提供校內(nèi)宿舍，其中包括北京大學、復旦大學、南開大學、北京師范大學、南京大學等多所知名高校。一些長租公寓企業(yè)因此看到了商機，有的甚至“跨界”而來擠進這個賽道。
研究生“無宿舍”長租公寓新機會
近十幾年，全國研究生考試報名人數(shù)可謂是一路“狂飆”，截至目前，我國已累計培養(yǎng)1100多萬研究生。根據(jù)教育部和統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，2016年，全國研究生招生數(shù)為66.71萬人。這一數(shù)字在2022年膨脹到了124.25萬，2022年，我國在學研究生已達365萬人，總規(guī)模位居世界第二。到了2023年，則是高達130.2萬，在七年的時間里，研究生人數(shù)翻番，許多大學宿舍不夠住的新聞也在那之后集中出現(xiàn)。
研究生攀升也為學校住宿帶來了極大壓力。去年8月，上海師范大學徐匯校區(qū)宿舍緊張，就有260多名研究生新生未能安排到床位。學校表示，會盡量將研究生新生們安排在徐匯校區(qū)。對此，上海師范大學回應，徐匯校區(qū)是老校區(qū)，宿舍數(shù)量相對少，近幾年越來越緊張。對此，學校的方案是盡量勸上海本地生源走讀，特別遠的學生先行登記，如果有新床位空出，再按照學生家里路程遠近分配。
最近幾年，國內(nèi)各大高校明確表示不再為非全日制、定向就業(yè)或一些特定專業(yè)的碩士研究生提供宿舍，一度遭遇熱議。其中包括北京大學、復旦大學、南開大學、北京師范大學、南京大學等一眾知名高校陸續(xù)公開表示。如復旦大學的招生簡章中寫明，不安排專業(yè)學位碩士生在校內(nèi)住宿，學生原則上需自行安排住宿。南開大學則寫明，全日制和非全日制專業(yè)學位碩士生不提供宿舍。
隨著各大高校正式提出住宿決策，這也使不少研究生只能選擇外出租房，然而租金帶來的壓力導致了大量研究生的生存壓力急劇升級，甚至一些研究生無宿舍可住。比如，北京師范大學學校附近的單間，合租價格在2000—4500元，2000元的單間幾乎只能放下一張床，走路都困難。一些研究生因為無力負擔高昂房租，不得已搬到了距離學校幾十公里外的地區(qū)居住，一個多小時的通勤時間也成為一種折磨。
宿舍緊張，對長租公寓市場帶來了新機會。一家宿舍型長租公寓企業(yè)的相關(guān)負責人林凡（化名）幾年前就感受到高校宿舍的短缺。2019年，復旦大學和同濟大學幾乎同時聯(lián)系到林凡所在的企業(yè)，希望租賃公寓作為研究生和留學生的宿舍。其中一所學校出于緊迫情況不僅租賃了周邊職業(yè)技術(shù)院校的空余宿舍，更是在幾年前就通過提供補貼的方式鼓勵本科生自行解決住宿。據(jù)了解，該所高校為了最大化利用空間，更是將宿舍樓的廁所都加到宿舍房間中，這樣每層樓的兩個盥洗區(qū)也可以被改成宿舍房間。
同樣，2022年，一家長租公寓在浦東的一個宿舍型公寓接收了上海某高校250多名碩士生。后續(xù)因該高校因為宿舍長期不夠住，租用了另一所大學的一幢宿舍樓供學生居住。同年，這所大學的宿舍也因不夠住，便把這棟宿舍樓收回自用。該高校只能臨時在校外找宿舍。兩年后，這所高校租賃的房間數(shù)量比2022年增加了20%。
長租公寓風起 周大福也來湊熱鬧
在“無宿舍時代”闖入大學的背景下，這無疑給長租公寓市場打了一針“興奮劑”。實際上，近幾年，一直有著巨大市場想象空間的長租公寓，早已布滿了各方玩家。除了單純做長租公寓的企業(yè)外，從早期的酒店系、地產(chǎn)系，到后來的物業(yè)系、互聯(lián)網(wǎng)系、家裝系……甚至還有珠寶集團這樣的“跨界系”的加入。持續(xù)性拓展與外界的進軍足以說明長租公寓的發(fā)展活力不容忽視。
去年5月，唯品會旗下長租公寓品牌“唯家公寓”正式啟用，以投資1.2億元，改造672套公寓并交付給員工入住。據(jù)悉，唯家公寓房間不論大小租金都是300元/月，僅為市場價的一折。其實在唯品會之前，京東也推出了自己的員工宿舍。2018年，京東房產(chǎn)宣布在租房領(lǐng)域推出“京品公寓”產(chǎn)品。同時，京東房產(chǎn)還上線“京東直租”業(yè)務，吸引多家品牌公寓與京東直租合作，如BIG+碧家國際社區(qū)、萬科泊寓、龍湖冠寓、遠洋邦舍、魔方集團、熊貓公寓、優(yōu)客逸家與己美公寓等。自此，電商巨頭京東正式進入長租公寓市場。
無獨有偶，近日，周大福旗下的城璟租住集團正式完成收購位于上海寶山區(qū)大場鎮(zhèn)環(huán)鎮(zhèn)南路858弄8、11、13號獨立樓宇項目，并計劃將該項目改造升級成為寶山區(qū)標桿的宿舍型保障性租賃住房項目——“城·寶山中環(huán)社區(qū)”。不禁引人注意到“珠寶大王”周大福也是公寓市場的玩家之一。實際上，早在2020年，周大福在上海浦東推出旗下第一家跨界酒店品牌——同派酒店，其中包括酒店客房以及長租公寓。
回看長租公寓多年的發(fā)展，空間秘探觀察發(fā)現(xiàn)，跨界玩家從未缺席過。如今，面對隨之而來的研究生宿舍供需失衡問題，在跨界做長租公寓的隊列中，或?qū)⒂瓉砀嘈逻x手的入場。
投資價值 “蛋糕”究竟有多大
伴隨“研究生多到無宿舍可住”的話題沖上熱搜，已有一些公寓投資人開始提前布局。在歐洲一些國家，學生公寓的投資和運營是長租公寓企業(yè)的一個重要賽道，但在中國，這樣的商業(yè)模式仍然未引起資本的足夠關(guān)注。主要原因是長租公寓投資關(guān)鍵要看退出的通道和方式，目前中國學生宿舍在這方面尚不清晰。同時，“蛋糕”的大小也是資本方和長租公寓企業(yè)方對投資和運營學生宿舍的顧慮。空間秘探認為，這塊市場要想高質(zhì)發(fā)展，或許需要做到以下兩點。
一方面，依托大型園區(qū)而生，力保高出租率。面對研究生住宿失衡帶來的機遇，有投資人表示：“雖然從數(shù)量來說，學校對公寓房間的需求量并不算小，但這樣的需求和矛盾仍然集中于一些一二線城市的高校。我們拿項目調(diào)研的時候，將高校需求作為一個考慮因素，但只是一個很小的因素。以自己在一個大學城附近的項目舉例，假如只有大學城的需求，我們絕對不會做這個項目，我們70%的目光還是聚焦在周邊的企業(yè)和產(chǎn)業(yè)?！?退出機制的打通，首先要穩(wěn)定出租率以及續(xù)租率等核心經(jīng)營指標。因此，對于那些需求較弱的城市，長租公寓或許可以依托周邊的產(chǎn)業(yè)園而生，以產(chǎn)業(yè)園群體為主要租賃客源的同時，連通高校。
以碧桂園長租公寓品牌BIG＋碧家國際社區(qū)為例，該公寓之所以在武漢落子宏圖大道，一方面是看中了周邊萊特造紙產(chǎn)業(yè)園以及武漢客廳等多個園區(qū)云集；另一方面，此處為地鐵2/3/8號線交會處，可通往各大高校，瞄準新藍領(lǐng)的同時，覆蓋高校大學生。同樣，優(yōu)粒芒果的集中式公寓兼顧白領(lǐng)、藍領(lǐng)、青年、大學生等多種產(chǎn)品類型，多采取配套周邊的業(yè)園或高校落子。這樣既有充足的客源保證，日常管理也比較容易維護。
另一方面，以“運營”驅(qū)動，構(gòu)建良性退出機制。良好的閉環(huán)，少不了運營的驅(qū)動。目前運營管理已經(jīng)成為獨立于傳統(tǒng)物業(yè)和資管的板塊，是租賃住房全生命周期運作的中樞。建立更精細的運營體系，能夠助力提升資產(chǎn)回報率。若在一二線城市針對高校學生做長租公寓，運營能力仍應該作為打造退出體系基礎。
靠科技降本增效，提高“運營”效率，是規(guī)模化長租公寓運營商的一個方向。數(shù)字化大IT系統(tǒng)結(jié)合技術(shù)流與業(yè)務流，與業(yè)務場景全打通，打破長短租邊界、保障安全、提升資產(chǎn)運營管理效率。例如，自如通過數(shù)字化系統(tǒng)積累了11年的長租運營經(jīng)驗，為近50萬業(yè)主、500萬自如客提供服務，管理房源超過100萬間。這與其技術(shù)能力相關(guān)，更與其運營規(guī)模所積淀的數(shù)字資產(chǎn)的賦能相關(guān)。城家作為華住集團旗下的長租公寓品牌，尤其重視“技術(shù)驅(qū)動和數(shù)字化”，自主研發(fā)CAS居住全場景管理系統(tǒng)、一站式租房APP等。堅持以技術(shù)驅(qū)動數(shù)字化的全面應用，以數(shù)字技術(shù)驅(qū)動租賃住房行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，數(shù)字化運營成效顯著。當運營高效的長租公寓資產(chǎn)成為一個優(yōu)質(zhì)標的，將來的“退出”自然也是水到渠成。
綜上，“研究生無住宿可住”看則是一件小的社會熱點，但確實也為敏銳的長租公寓企業(yè)提供了新的商業(yè)機會。面對市場環(huán)境變化，租賃時代的到來，長租公寓產(chǎn)業(yè)未來大有可為，但更為重要的是扎實的市場調(diào)研和提前布局，商機永遠留給有準備的人。