文 | 每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 陳夢妤   

“世茂濱江花園去年3100萬元，今年同戶型237平方米2500萬元含裝修、含車位、高區(qū)一梯一戶?！睖?zhǔn)買房人周女士上周末一口氣看了5套房后感慨地說。

從2023年到2024年，周女士陸陸續(xù)續(xù)看了幾十套房子，每次去看房，幾乎都是因?yàn)閮r(jià)格又“松動”了。

不過這一次，上海大批高端新盤入市，不僅一二手房價(jià)格“倒掛”消失，還出現(xiàn)了大幅度“正掛”，二手豪宅價(jià)格是直接穩(wěn)住，還是繼續(xù)掉頭向下？

（倒掛，同一區(qū)域或板塊，新開盤項(xiàng)目的價(jià)格低于二手房成交價(jià)格；正掛，一手房開盤價(jià)格超過同區(qū)域二手房）

馬上通知中介掛牌價(jià)漲400萬

鏈家平臺顯示，世茂濱江花園2024年1月成交了兩套，分別是130平方米、總價(jià)1710萬元和279平方米、總價(jià)2558萬元的高區(qū)住宅（45樓以上），單價(jià)區(qū)間在9.2萬-13.1萬元/平方米。

和2023年年中相比，成交價(jià)格又有了明顯降幅。讓周女士始終無法下定決心的是，世茂濱江花園的價(jià)格始終在跌，2022年6月130平方米左右的戶型成交單價(jià)一度達(dá)到17萬元以上。

不過，豪宅中介張華平表現(xiàn)得很樂觀：隔壁濱江凱旋門三期就要開盤了，均價(jià)17.8萬元/平方米。

“房價(jià)基本上就托住了。”他說。

“如果系統(tǒng)里掛2500萬元，說明是誠意賣的。去年世茂濱江整體成交差不多87套，基本每個(gè)月都有成交。”

張華平透露，現(xiàn)在買二手房能議價(jià)的窗口期也只有上半年，到下半年，高端新房一批批入市，房東的反應(yīng)很靈敏，二手房能砍價(jià)的余地就很小了。

他舉了個(gè)例子，核心城區(qū)“華山夏都苑二期”三批次已經(jīng)過會，單價(jià)17萬元左右，一期業(yè)主本來掛牌單價(jià)16.8萬元、總價(jià)5600萬元，馬上通知中介掛牌價(jià)漲到6000萬元。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察，2024年開年后，高端二手住宅成交量仍然延續(xù)了熱度。據(jù)中指研究院，2023年全年，上海共成交2000萬元以上的高端住宅2402套，其中11月成交量最高，為243套，而2024年一開年成交套數(shù)就達(dá)到了237套，不僅大大超越2023年1月、2月，也比2023年全年月均成交184套高出一大截。

但豪宅的成交能否托住房價(jià)？

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對記者說：“2000萬元以上的房子占比不高，估計(jì)不到2%，不會對房價(jià)產(chǎn)生大的影響。不能說新房子入市、二手房價(jià)格就托住了，在產(chǎn)品方面，細(xì)分領(lǐng)域肯定還有深層次的博弈?！?/p>

“甚至，今年高端項(xiàng)目入市可能會直接對二手豪宅產(chǎn)生沖擊?！?/p>

10萬+豪宅批量入市

除了二手高端住宅市場的成交水平之外，新房在供應(yīng)改變的情況下，高端住宅的成交占比明顯上升了。

上海鏈家研究院2月新房月報(bào)顯示，成交結(jié)構(gòu)上，前兩個(gè)月110-200平方米的占比增加較為顯著，達(dá)到33%，較去年增加了10個(gè)百分點(diǎn)；總價(jià)段在600萬元以上的占比增加13個(gè)百分點(diǎn)。

記者注意到，新房成交價(jià)格在1000萬元以上的占比為各價(jià)格段最高，與2023年400萬-600萬元總價(jià)占比超過40%相比，呈現(xiàn)了完全不同的成交結(jié)構(gòu)。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認(rèn)為，“第三批次新房集中供應(yīng)入市，均價(jià)超過10萬元的項(xiàng)目有6個(gè)，占比高達(dá)32%。特別是其中有3個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)超過17萬元，屬于近幾年來首次集中推出的豪宅項(xiàng)目，有望進(jìn)一步提升市場的關(guān)注度和熱度?！?/p>

按中指研究院的統(tǒng)計(jì)，去年上海2000萬元以上二手房的成交總量是2402套，在今年新房、二手房集中供應(yīng)之下，市場是否能夠消化？

對此，盧文曦提出，高預(yù)算的客戶，在這么多供應(yīng)之下能不能承接住，應(yīng)該要引起重視，這是對上海高端市場的考驗(yàn)。

“產(chǎn)品好的樓盤去化壓力不大，至于是不是能夠觸發(fā)積分就不確定了。如果二手豪宅市場穩(wěn)住，或者說市場開始升溫，可能會有情緒上的正向傳導(dǎo)作用。”盧文曦說。