文丨每經(jīng)網(wǎng) 劉頌輝 

“全市房地產(chǎn)成交面積超2100萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)開發(fā)投資超1500億元，同比增長(zhǎng)4.6%、增速創(chuàng)近6年新高，房產(chǎn)保值率、土地溢價(jià)率、市場(chǎng)化拿地率等均居全國(guó)重點(diǎn)城市前列?！?/p>

據(jù)《合肥日?qǐng)?bào)》報(bào)道，2月25日下午，合肥市召開房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)座談會(huì)，介紹房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)情況，并披露了一系列合肥市2023年房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)。

另?yè)?jù)當(dāng)?shù)孛襟w安徽交通廣播報(bào)道，會(huì)議通報(bào)了2023年合肥全市房地產(chǎn)開發(fā)投資1524億元，居全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市第16位。全年土地溢價(jià)率15.4%，“房產(chǎn)保值力”為99.2，均居全國(guó)第一位。

合肥市2023年GDP排名全國(guó)城市第20位，為何“房產(chǎn)保值力”如此之高？這一指標(biāo)是如何測(cè)算的？

16家受邀房企說了什么

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在采訪中了解到，座談會(huì)由安徽省委副書記、合肥市委書記虞愛華主持，16家受邀房地產(chǎn)企業(yè)代表先后作了發(fā)言，并圍繞加強(qiáng)收儲(chǔ)土地管理、延長(zhǎng)地塊公告時(shí)間、擴(kuò)大房票使用范圍、優(yōu)化住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則、完善公共服務(wù)配套、建設(shè)高品質(zhì)住宅、提升物業(yè)安全管理水平、參與“三大工程”建設(shè)等方面，提出意見和建議。

一位參會(huì)嘉賓向每經(jīng)記者透露，會(huì)上提到了“房產(chǎn)保值力”指標(biāo)，不過是通過引用民間機(jī)構(gòu)的報(bào)告，他也是第一次聽到這個(gè)概念。

“房產(chǎn)保值力”主要體現(xiàn)的是一座城市的房產(chǎn)抗跌能力，側(cè)面反映城市的經(jīng)濟(jì)活力和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

《財(cái)經(jīng)》產(chǎn)業(yè)研究中心在2022年做過一次測(cè)算，利用城市的土地拍賣價(jià)格變化、流拍率、溢價(jià)率等因素對(duì)部分城市進(jìn)行排名，理由是，土拍反映市場(chǎng)對(duì)未來房?jī)r(jià)的預(yù)期，并且通過多種渠道實(shí)實(shí)在在地影響未來房?jī)r(jià)。

根據(jù)“100 X（成交總金額-降價(jià)地塊成交金額×降價(jià)程度系數(shù)-兜底地塊的成交總金額）/供地起始價(jià)總金額”的計(jì)算公式，合肥的“房產(chǎn)保值力”為99.2，為20座樣本城市中最高。前十的城市還包括杭州、成都、寧波、南京、蘇州、長(zhǎng)沙、無(wú)錫、青島、佛山。

合肥大學(xué)房地產(chǎn)研究所咨詢專家凌斌認(rèn)為，根據(jù)土地交易數(shù)據(jù)來體現(xiàn)一座城市的“房產(chǎn)保值力”有一定的合理之處，土地交易金額高、面積大，降價(jià)和兜底地塊交易少，說明開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)更多，交易積極性更大。

如果在某城市的土拍中，流拍地塊占比非常高，或者成交價(jià)格大幅下降，那么該城市房產(chǎn)價(jià)格的下行壓力就較大，房產(chǎn)保值性能就較弱。

合肥房地產(chǎn)交易網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年，合肥市共出讓5252畝地塊，總攬金582.8億元，不過相比前兩年，土地供需縮量較為明顯。

去年合肥第一批集中供推出6宗涉宅地，結(jié)果吸引了40余家房企報(bào)名，5宗地塊觸頂競(jìng)品質(zhì)，1宗高溢價(jià)收官。

中指研究院分析師孟新增表示，在土拍熱度方面，合肥加大了推出優(yōu)質(zhì)地塊力度，這些地塊企業(yè)關(guān)注度較高，多次以競(jìng)品質(zhì)或高溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率15.4%，位居22座重點(diǎn)城市第一。不過分化仍在，非核心地塊多底價(jià)出讓。

房?jī)r(jià)表現(xiàn)兩重天

據(jù)凌斌介紹，房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)在合肥并不鮮見，相關(guān)部門每個(gè)月都會(huì)組織，通過政企交流，共同謀劃房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展策略。

另一位參會(huì)房企代表人士透露，參與上述座談會(huì)的16家開發(fā)企業(yè)包含央企、地方國(guó)企，也有民企，主要是當(dāng)前市場(chǎng)上擁有項(xiàng)目體量較大的公司。

“會(huì)議一個(gè)重點(diǎn)意義是，為幾天之后的全市土地競(jìng)拍作準(zhǔn)備，屆時(shí)將掛牌4宗共計(jì)223.54畝涉宅地塊，自己公司已經(jīng)報(bào)名參拍?！?/p>

對(duì)于“房產(chǎn)保值力”指標(biāo)，該人士認(rèn)為，企業(yè)是否投資拿地主要的考慮因素是城市人口總量、宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、房?jī)r(jià)漲跌幅以及去化速度等，“房產(chǎn)保值力”作為一項(xiàng)微觀指標(biāo)會(huì)當(dāng)作參考，不過不是主要因素。

“合肥市場(chǎng)表現(xiàn)還不錯(cuò)，政府對(duì)價(jià)格的指導(dǎo)也比較合適，推出的項(xiàng)目量少卻利潤(rùn)率相對(duì)優(yōu)質(zhì)，”其表示。

在土拍規(guī)則方面，合肥也進(jìn)行了相應(yīng)優(yōu)化，從競(jìng)自持到競(jìng)裝配率、競(jìng)品質(zhì)，從要求毛坯出售再到精裝修。如今，合肥已取消地價(jià)限制，取消搖號(hào)政策，恢復(fù)開發(fā)商舉牌，價(jià)高者得。土拍規(guī)則經(jīng)歷多輪變化，每一次規(guī)則調(diào)整，事實(shí)上都是根據(jù)市場(chǎng)的行情變化而來。

如果從房?jī)r(jià)角度來看，合肥與二線及新一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的大趨勢(shì)表現(xiàn)是一樣的。

凌斌分析，目前合肥房?jī)r(jià)是“冰火兩重天”，熱點(diǎn)區(qū)域的新樓盤價(jià)格突破4萬(wàn)元/平方米，而非熱點(diǎn)板塊的房?jī)r(jià)降至1.5萬(wàn)元/平方米也很難成交。

一個(gè)新的市場(chǎng)表現(xiàn)是，合肥新房市場(chǎng)還出現(xiàn)了“項(xiàng)目分化”現(xiàn)象。同一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域內(nèi)，有的大戶型洋房項(xiàng)目推出即售出，表現(xiàn)搶手，但小戶型或者產(chǎn)品力不強(qiáng)的項(xiàng)目則相對(duì)難賣出價(jià)格。