界面新聞?dòng)浾?| 張曉云
近日，界面新聞獨(dú)家獲悉，中融信托兩只投向商業(yè)地產(chǎn)的“類(lèi)REITS”產(chǎn)品發(fā)生延期。
其中一只產(chǎn)品全名為“中融-長(zhǎng)河盛世3號(hào)集合資金信托計(jì)劃 ”（下稱(chēng)長(zhǎng)河盛世3號(hào)），于2月5日開(kāi)始延期，另一只產(chǎn)品已于去年11月就開(kāi)始延期。
具體來(lái)看長(zhǎng)河盛世3號(hào)，該信托資金用于投資深圳前海圖藍(lán)投資中心（有限合伙）（下稱(chēng)“前海圖藍(lán)”）， 代表信托計(jì)劃持有前海圖藍(lán)的有限合伙份額。前海圖藍(lán)持有項(xiàng)目公司北京華德盛物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“項(xiàng)目公司”）股權(quán)。
該產(chǎn)品成立于2016年9月，產(chǎn)品規(guī)模為22.9億元。截至2023年12月31日，向受益人累計(jì)分配信托收益10.24億元。
在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，信托底層持有商業(yè)地產(chǎn)，信托期限長(zhǎng)達(dá)10年，但信托產(chǎn)品本身是拆成短期期限賣(mài)給了投資者，例如一年期、兩年期產(chǎn)品，用滾動(dòng)投資者的方式運(yùn)作，用商業(yè)地產(chǎn)的租金支付信托收益，整體信托項(xiàng)目到期后，欲出售商業(yè)地產(chǎn)。
因此，業(yè)內(nèi)人士將這種產(chǎn)品比作“類(lèi)REITS”，一般發(fā)行于資管新規(guī)前，監(jiān)管并未明確這類(lèi)產(chǎn)品該如何處置，但一直運(yùn)行著。
值得注意的是，在中融信托受到影響后，這種類(lèi)產(chǎn)品的運(yùn)行邏輯發(fā)生根本改變，沒(méi)有后續(xù)新產(chǎn)品資金承接前一批投資者，故發(fā)生延期。
根據(jù)界面新聞獲得的長(zhǎng)河盛世3號(hào)臨時(shí)公告，在信托計(jì)劃期限內(nèi)，中融信托對(duì)項(xiàng)目公司持有的標(biāo)的資產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“標(biāo)的資產(chǎn)”） 進(jìn)行了升級(jí)改造，提升了物業(yè)品質(zhì)并保證項(xiàng)目公司的正常運(yùn)營(yíng)，自2019年標(biāo)的資產(chǎn)改造完畢投入運(yùn)營(yíng)至今，標(biāo)的資產(chǎn)的出租率一直維持在100%，租戶(hù)的履約能力比較穩(wěn)定。
截至目前，項(xiàng)目公司的租金收入可以覆蓋項(xiàng)目公司項(xiàng)下銀行貸款的本息。
同時(shí)，中融信托也通過(guò)各種渠道對(duì)接意向方，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的出售與信托計(jì)劃的退出。但受多重因素影響，近年來(lái)在大宗交易商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域，買(mǎi)方觀望情緒濃厚，基金買(mǎi)家數(shù)量銳減，對(duì)項(xiàng)目的退出造成了困難。
公告稱(chēng)，受近期市場(chǎng)波動(dòng)等情況影響，預(yù)計(jì)將要到期的Q類(lèi)、Q1類(lèi)信托單位受益人的信托利益不能如期分配，根據(jù)長(zhǎng)河盛世3號(hào)第3.5 條約定，該部分Q 類(lèi)、Q1類(lèi)信托單位自動(dòng)進(jìn)入延長(zhǎng)期。
據(jù)了解，長(zhǎng)河盛世3號(hào)第3.5條約定：“信托單位預(yù)計(jì)存續(xù)期限屆滿時(shí)，因任何原因?qū)е滦磐胸?cái)產(chǎn)專(zhuān) 戶(hù)內(nèi)的資金不足支付該類(lèi)信托單位終止后預(yù)計(jì)應(yīng)予支付的稅費(fèi)、規(guī)費(fèi)、 信托報(bào)酬及其他各項(xiàng)信托費(fèi)用（不包括浮動(dòng)信托報(bào)酬）、債務(wù)（如有）、 預(yù)計(jì)存續(xù)期限屆滿的信托單位的信托利益且信托計(jì)劃項(xiàng)下信托財(cái)產(chǎn)尚未變現(xiàn)完畢的，該類(lèi)信托單位自動(dòng)進(jìn)入延長(zhǎng)期，且無(wú)須就此延期事宜召開(kāi)受益人大會(huì)。延長(zhǎng)期至信托財(cái)產(chǎn)全部變現(xiàn)完畢且受托人宣布該類(lèi)信托單位終止之日止或雖信托財(cái)產(chǎn)未全部變現(xiàn)但信托財(cái)產(chǎn)中的現(xiàn)金部分已足以支付預(yù)計(jì)應(yīng)予支付的稅費(fèi)、規(guī)費(fèi)、信托報(bào)酬及其他各項(xiàng)信托費(fèi)用（不包括浮動(dòng)信托報(bào)酬）、債務(wù)（如有）、預(yù)計(jì)存續(xù)期限屆滿的信托單位的信托利益而受托人決定不再變現(xiàn)信托財(cái)產(chǎn)并宣布信托計(jì)劃終止之日止。”
中融信托表示，延期期間，中融信托將根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況及項(xiàng)目整體出租情況調(diào)整項(xiàng)目退出策略，在與各方面中介機(jī)構(gòu)、合作單位保持日常溝通對(duì)接的基礎(chǔ)上，積極拓展意向買(mǎi)家，力爭(zhēng)盡快實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的退出。
和長(zhǎng)河盛世3號(hào)同樣產(chǎn)品邏輯的還有長(zhǎng)河盛世2號(hào)，該產(chǎn)品成立于2016年8月，產(chǎn)品規(guī)模為31.28億元，信托計(jì)劃資金用于認(rèn)購(gòu)“深圳前海巖峰投資中心（有限合伙）”的LP份額，通過(guò)基金以購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目公司北京明都瑄企業(yè)管理有限公司（曾用名：北京開(kāi)元名都大酒店管理有限公司）100%股權(quán)的方式收購(gòu)標(biāo)的資產(chǎn)。
中融信托表示，受限于廣發(fā)銀行北京分行租期到期未續(xù)租影響，截至目前，項(xiàng)目出租率約50%，該司正在積極通過(guò)代理行聯(lián)系相關(guān)意向租戶(hù)，進(jìn)一步提升后續(xù)運(yùn)營(yíng)期間項(xiàng)目的出租率和租金水平。
與長(zhǎng)河盛世3號(hào)一樣，長(zhǎng)河盛世2號(hào)已于2023年11月開(kāi)始延期。截至2023年12月末，長(zhǎng)河盛世2號(hào)應(yīng)向受益人累計(jì)分配信托收益12.09億元，目前信托計(jì)劃未分配利潤(rùn)1.15億元。也就是說(shuō)，它已經(jīng)欠了延期信托收益1.15億元。