界面新聞?dòng)浾?| 藍(lán)麗琦
2024春節(jié)前夕，幾個(gè)重點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)放松限購(gòu)政策，度假投資購(gòu)房熱地海南省也再一次加大放松限購(gòu)力度。自2月7日起，全省首套住房最低首付款比例從25%調(diào)整為20%。
在2023年，因?？凇⑷齺唭勺穆么蟪欠?jī)r(jià)的連續(xù)上漲，海南省的文旅地產(chǎn)受到市場(chǎng)一定關(guān)注。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的《70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)》，在2023年中，?？诘男路夸N售價(jià)格曾實(shí)現(xiàn)8連漲，三亞的新房銷售價(jià)格則是“兇猛”地實(shí)現(xiàn)10連漲。
根據(jù)海南統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)，2023年全省商品房銷售面積899.69萬(wàn)方，同比上漲39.7%；銷售金額1493.80億元，同比上漲36%；銷售均價(jià)16604元/㎡，同比下滑2.62%?？傮w來(lái)看，成交量漲、價(jià)微跌。這在如今房地產(chǎn)下行的背景下已屬不易。
海南因絕美的海景、冬季氣候溫暖而聞名全國(guó)?！昂Ｄ想S處都是東北人”，也成為連接中國(guó)南北兩端的熱梗。此外，2018年至2021年“自由貿(mào)易港”的概念火熱，更是吸引了不少來(lái)自北方的炒房客。
如今，潮水悄然退去，海南能否承接前幾批買房客的愿景，也仍然是未知數(shù)。
非海南戶籍連續(xù)繳納2年社保即可買房
中國(guó)人民銀行海南省分行發(fā)布消息，自2月7日起，對(duì)符合當(dāng)?shù)刭?gòu)房政策條件的海南省戶籍居民家庭，貸款購(gòu)買海南11個(gè)市縣的商品住房，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例調(diào)整為20%。此前為25%。
而二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為30%，且貸款利率政策下限調(diào)整為，不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。
此前1月9日，?？诰烷_(kāi)始出臺(tái)新限購(gòu)政策，被視為打響海南省放松限購(gòu)第一槍。
?？谛抡?，非海南省戶籍累計(jì)繳納5年社保/個(gè)稅，可在?？谙拶?gòu)區(qū)購(gòu)1套房；累計(jì)繳納2年社保/個(gè)稅，也可在海口非限購(gòu)區(qū)購(gòu)1套房。此外，還取消了企業(yè)住宅的購(gòu)買限制；未成年二孩及以上家庭購(gòu)房可多購(gòu)1套房。
最主要的是，居民家庭購(gòu)買的商品住房，在購(gòu)房合同備案滿2年并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后可轉(zhuǎn)讓，不限一二手。以往的限制是5年。
隨后引發(fā)了海南多個(gè)市縣的跟進(jìn)，萬(wàn)寧、澄邁、臨高、儋州，還有近幾年大火的陵水。在地理位置上，陵水緊挨著三亞，氣候條件也相近。近幾年也得益于清水灣的大火，陵水房屋身價(jià)暴漲。對(duì)比來(lái)看，陵水的新政對(duì)人才吸引的力度空前強(qiáng)大。
2月4日晚，陵水住建局公布新政，重點(diǎn)行業(yè)（參照安居房申報(bào)重點(diǎn)行業(yè)）企事業(yè)單位就業(yè)的引進(jìn)人才，與從業(yè)單位簽訂3年以上勞動(dòng)合同，連續(xù)繳納社保/個(gè)稅滿6個(gè)月以上，在陵水縣以家庭為單位名下無(wú)房、全省范圍內(nèi)房產(chǎn)不超過(guò)2套（含）的，可購(gòu)買1套商品住房。
2018年，海南開(kāi)啟了歷史上最嚴(yán)的全域限購(gòu)：省外居民取得本省居住證并且繳納2年個(gè)稅后便可落戶，普通落戶只能購(gòu)買一套海南房產(chǎn)，首付不低于70%。
全域限購(gòu)政策也在次年獲得成效。2019年，海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降22.1%，商品房銷售面積、銷售金額分別下降42.1%、38.8%，銷售均價(jià)保持在1.5萬(wàn)元/平方米左右。
陵水商品房成交均價(jià)2.78萬(wàn)/平為第一，三亞銷售面積漲7成
回顧2023年，盡管省會(huì)海口在銷售金額和銷售面積上的漲幅并不高，依舊是海南省商品房成交第一。
相比之下，三亞商品房的銷售均價(jià)相對(duì)下滑13.05%，但是銷售金額同比上漲51.7%，銷售面積大漲74.5%。
而第三大海南房產(chǎn)體量的陵水，則是取代了三亞“最貴海景房”的稱號(hào)，銷售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到2.78萬(wàn)元/平方米，這還是在微跌1.54%的基礎(chǔ)上。
此外，萬(wàn)寧商品房的銷售面積同比大漲80.8%，銷售金額直接翻倍。
陵水緊挨著三亞，萬(wàn)寧又臨近陵水。作為三亞、陵水的“平替”，萬(wàn)寧也曾因同時(shí)擁有海灘、草地的日月灣出圈。萬(wàn)寧也在參照因沖浪文化出圈的三亞后海村，建設(shè)沖浪“網(wǎng)紅”打卡地。
翻閱相關(guān)的社交平臺(tái)內(nèi)容會(huì)發(fā)現(xiàn)，海南的房子常被詬病的是流通性。由于海南全域的房子都具有“文旅地產(chǎn)”的屬性，除去省會(huì)?？跁?huì)承接更多剛需的需求，以三亞為代表的南邊城市均以文旅屬性為主。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的《70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)》，海口二手房的銷售價(jià)格自2023年4月以來(lái)，連續(xù)9個(gè)月下跌；三亞二手房則是跌宕起伏，第一季度先下跌后上漲，連續(xù)上漲6個(gè)月后，第三季度連續(xù)下跌，第四季度則是先漲后跌收官。
?？?、三亞對(duì)應(yīng)不同的購(gòu)房人群
2023年初，深耕直播行業(yè)的鳴人（化名）在?？谫?gòu)入第二套房，為三室一廳。
此時(shí)距離鳴人一家四口在海南安居已經(jīng)過(guò)去六年，由于弟弟需要結(jié)婚安置，全家急切需要一套新的房產(chǎn)，以滿足家庭生活。因此，鳴人全款購(gòu)入了一套單價(jià)1.8萬(wàn)元/平的三室一廳。
在2017年，鳴人在?？谫?gòu)入的第一套房產(chǎn)，單價(jià)才剛剛一萬(wàn)元出頭，如今每月有三千元的房貸要還。而鳴人的對(duì)象木木（化名），則是在2021年在海口買了一個(gè)開(kāi)間，單價(jià)1.6萬(wàn)元/平。
2019年畢業(yè)即進(jìn)入海南體制系統(tǒng)工作的溫文（化名），包括自己在內(nèi)的周邊圈子，也在2019年到2020年陸續(xù)在?？谫I房。溫文告訴界面新聞，買入的時(shí)候已經(jīng)接近?？跇鞘袃r(jià)格高點(diǎn)。
與之相對(duì)的是，南邊以三亞為代表的旅游城市，有更多老年人、中產(chǎn)階級(jí)接盤。作為海南絕對(duì)的文旅地標(biāo)，三亞的聞名由來(lái)已久。
在三亞后海村開(kāi)酒吧的蓬蓬（化名），則是在疫情期間就買了當(dāng)?shù)氐拇宸?。蓬蓬告訴界面新聞，由于入手較早，60平米總價(jià)是35萬(wàn)元，屬于宅基地房，價(jià)格很便宜，需要自己改造房子。
但隨著后海村出圈后，村房的價(jià)格也水漲船高。旅游旺季，村內(nèi)民宿的價(jià)格可以達(dá)到數(shù)千元一晚，村民普通自建房租金可以達(dá)到數(shù)百元一晚，但這只是一個(gè)主街道僅有1公里的小村子。
對(duì)于未來(lái)，蓬蓬則沒(méi)有購(gòu)買商品房的打算，但會(huì)長(zhǎng)期留在三亞管理酒吧。在三亞動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)的商品房，更多的潛在購(gòu)房者還會(huì)是來(lái)自北方中產(chǎn)以上投資者。