界面新聞?dòng)浾?| 張熹瓏
香港樓市表現(xiàn)欠佳，發(fā)展商放慢了推盤(pán)速度。2月6日，香港地政總署發(fā)布1月份預(yù)售樓花同意書(shū)詳情，未有發(fā)展商申請(qǐng)新盤(pán)預(yù)售。這是2023年11月后，相隔2個(gè)月再出現(xiàn)零申請(qǐng)。
根據(jù)香港地政總署統(tǒng)計(jì)，扣除已批出及已撤回項(xiàng)目，截至1月底待批樓花單位數(shù)目為7717個(gè)，按月下跌25.4%，為2020年3月后新低。2023年，撤回新盤(pán)申請(qǐng)的項(xiàng)目達(dá)到4個(gè)。
2023年11月初至2024年1月底為香港樓市“減辣”后的3個(gè)月，但目前來(lái)看效果甚微。以私人住宅單位為例，只有1個(gè)項(xiàng)目新申請(qǐng)預(yù)售，涉及單位592個(gè)，比起“減辣”前3個(gè)月的1484個(gè)大跌約6成。
所謂“辣招”，港府官方正式說(shuō)法是需求管理措施，通過(guò)額外印花稅打擊短期炒賣(mài)活動(dòng)、買(mǎi)家印花稅遏制外來(lái)需求，以及推出新住宅印花稅減少投資需求。
2023年10月底發(fā)布的《施政報(bào)告》出臺(tái)了一系列樓市調(diào)控政策，包括將買(mǎi)家印花稅由原本的15%降至7.5%，而額外印花稅適用年期由3年縮短至2年，對(duì)合資格外來(lái)人才在港置業(yè)印花稅實(shí)施“先免后征”。換言之，目前樓市辣招只剩下打擊2年內(nèi)轉(zhuǎn)售住宅和針對(duì)持有超過(guò)1個(gè)物業(yè)的政策。
美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝指出，由于減辣后樓市仍然疲弱，加上目前未售樓盤(pán)保持超過(guò)2萬(wàn)個(gè)的高水平，而已批出預(yù)售樓花同意書(shū)但尚未發(fā)售的私人住宅單位同時(shí)接近2萬(wàn)個(gè)，因此發(fā)展商于減辣后并未急于為旗下項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售樓花，導(dǎo)致1月再次出現(xiàn)零申請(qǐng)。
眼下，香港樓市面臨幾方面利淡因素。首先是樓價(jià)下跌引起的負(fù)資產(chǎn)倍升。此前香港金管局公布，截至2023年4季度末，香港負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款宗數(shù)超過(guò)2.5萬(wàn)宗，按季升幅高達(dá)近1.3倍，創(chuàng)2004年第3季以來(lái)的新高紀(jì)錄。主要是因?yàn)樽≌瑯莾r(jià)去年第3季按季下跌5.2%后，第4季再跌5.2%所致。
減息步伐未明朗是另一重挑戰(zhàn)。目前，香港利率仍在高位徘徊。盡管美元已連續(xù)4次未加息，香港大型銀行同樣維持最優(yōu)惠利率不變，但美聯(lián)儲(chǔ)亦表示3月減息的機(jī)會(huì)不大。
此外，新盤(pán)銷(xiāo)售放緩，進(jìn)一步推高了一手積壓可售新盤(pán)數(shù)量，短期樓花及現(xiàn)樓項(xiàng)目未推售水平也處于上升。
香港房屋局公布的最新《私人住宅一手市場(chǎng)供應(yīng)統(tǒng)計(jì)》顯示，未來(lái)3至4年私人住宅潛在供應(yīng)量約10.9萬(wàn)個(gè)，主要包括建筑中但未售出的樓花單位達(dá)7.1萬(wàn)個(gè)、已落成但未售出的現(xiàn)樓貨尾單位約2萬(wàn)個(gè)，以及已批出土地上可隨時(shí)動(dòng)工興建的單位約1.8萬(wàn)個(gè)。
以2023年香港一手成交量約1.07萬(wàn)個(gè)計(jì)算，上述供應(yīng)量需要10年才能消化完畢。另?yè)?jù)中原地產(chǎn)研報(bào)，2023年下半年以來(lái)，新盤(pán)貨尾量連續(xù)2季高企超過(guò)2萬(wàn)個(gè)的“危險(xiǎn)水平”，2023年第4季一手私人住宅新盤(pán)貨尾量升到2.3萬(wàn)個(gè)，創(chuàng)2003年第3季后的20年新高，其中本地大型開(kāi)發(fā)商新鴻基地產(chǎn)的貨尾量超過(guò)3800個(gè)。而截至2021年12月，香港新盤(pán)現(xiàn)樓貨尾為1.1萬(wàn)個(gè)，2年時(shí)間內(nèi)貨尾量翻倍。
減辣對(duì)刺激住宅市場(chǎng)交投的作用明顯有限。短期內(nèi)，市場(chǎng)將焦點(diǎn)集中在2月底發(fā)布的《財(cái)政預(yù)算案》，不少建議提到給樓市全面松綁，即撤銷(xiāo)買(mǎi)家印花稅及額外印花稅。
2月7日，香港島各界聯(lián)合會(huì)等3個(gè)地區(qū)社團(tuán)就新一份《財(cái)政預(yù)算案》提交建議，提出全面取消所有物業(yè)交易的辣招。香港島各界聯(lián)合會(huì)理事長(zhǎng)蘇長(zhǎng)榮指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)是香港最重要的收入，去年原預(yù)算賣(mài)地收入可達(dá)850億元，但到年底實(shí)際只有370億元收入，撤辣可刺激交易，增加港府財(cái)政收入。