文|空間秘探 齊妍妍

春節(jié)前，龍湖冠寓推出全國“隨心住”產(chǎn)品，可在全國24城100多家門店任意7天搭配使用。此次并非長租公寓首次推出短租類產(chǎn)品，除龍湖冠寓外，泊寓、城家、領(lǐng)寓也曾推出短租、隨心住等主打靈活性的“短”產(chǎn)品。在長租公寓均開始變“短”的當(dāng)下，又體現(xiàn)出行業(yè)怎樣的發(fā)展趨勢？

799元全國住7天，長租公寓變酒店？

近日，龍湖冠寓推出全國“隨心住”產(chǎn)品，主打全國24個(gè)城市隨心住7天。在入住時(shí)間和入住城市上可任意搭配使用，可以連住，也可以拆分使用，在節(jié)假日和周末也可通用。在使用期間上，有效期可至2024年12月1日，擁有近一年的有效使用期。

在價(jià)格上，早鳥票價(jià)僅799元。對于頻繁旅游出行的人來說，799元住7天極具性價(jià)比。而對于頻繁商務(wù)出行的人來說，相比住酒店，長租公寓也將會帶來完全不一樣的住宿體驗(yàn)。

作為面向新世代人群租住生活型態(tài)及消費(fèi)升級需求推出的集中式長租公寓品牌，在專注長租公寓之余，龍湖冠寓順應(yīng)市場的變化和需求，推出了“隨心住”短租產(chǎn)品。此次“隨心住”產(chǎn)品也是針對新一代年輕人消費(fèi)需求和趨勢開展的新業(yè)務(wù)。推出之后，產(chǎn)品收獲了諸多關(guān)注度，并獲得了良好的市場反饋。

此前，依托龍湖集團(tuán)綜合業(yè)態(tài)實(shí)力，龍湖冠寓深耕全國一二線城市核心區(qū)，在全國一二線城市實(shí)現(xiàn)了廣泛布局，主要服務(wù)于20-34歲的白領(lǐng)人群。

在此之前，龍湖冠寓還曾推出“候鳥計(jì)劃”及“候鳥計(jì)劃PLUS升級版”。計(jì)劃包括了深圳、珠海、廈門、重慶等13個(gè)南方城市，在春節(jié)期間以優(yōu)惠的價(jià)格為租客提供春節(jié)租房服務(wù)。

此外，冠寓還曾在2023年9月、12月分別推出“國慶7天隨心住”和“華南5城隨心住”產(chǎn)品，主打比民宿更安心的服務(wù)，比酒店更劃算的性價(jià)比。而此次“隨心飛”產(chǎn)品則將租住可選范圍擴(kuò)大到了全國。由于可以跨全國24個(gè)城市、100+門店，并且可拆分使用，其靈活使用的特性更讓該產(chǎn)品推出之后引起了市場廣泛關(guān)注和期待。

正在變“短”的長租公寓業(yè)務(wù)

隨心住模式并非長租公寓打入短租市場的首次嘗試。此前，面向差旅人士，長租公寓品牌途趣曾在業(yè)內(nèi)推出“安心住”和“隨心住”的服務(wù)模式?！鞍残淖　敝饕獓@換房、短租、臨時(shí)長時(shí)間空置、轉(zhuǎn)租等情境，途趣分別針對性地推出了免費(fèi)換租、安心續(xù)租、急停攢租和余額轉(zhuǎn)贈的服務(wù)。而隨心住模式則是在入住時(shí)間上采用一天24小時(shí)均可辦理入住和退房的方式，且在結(jié)算方式上以小時(shí)為單位，根據(jù)實(shí)際入住時(shí)長進(jìn)行統(tǒng)計(jì)結(jié)算，未住滿時(shí)長進(jìn)行結(jié)余累計(jì)。

城家也曾推出“隨心住”概念，租戶可以在短租和長租之間根據(jù)租住需求進(jìn)行靈活切換。由此看出，原本主打“長期”的長租公寓品牌紛紛在向“短”轉(zhuǎn)變，不僅包括縮短租期，也包括推出主打靈活性的租住產(chǎn)品。

在長租公寓紛紛尋求“短”變之下，是長租公寓日益激烈的競爭處境。

其一，面對消費(fèi)者需求的轉(zhuǎn)變，市場逐漸形成了新型的租住需求。租賃住房是剛需，但是新型的租住需求仍是長租公寓未來發(fā)展需要考慮的主要因素。面對不同的租客群體，對租賃時(shí)間的需求則不同。而長租公寓面向的是市場中的年輕一代主力軍，新一代年輕群體面臨著不穩(wěn)定的就業(yè)以及不固定的租期。一些長租公寓根據(jù)租期的多元需求，不再局限于長期的租賃模式，而是推出了“短長租”、“日長租”結(jié)合的產(chǎn)品。

蘇州最大的租賃住房持有和運(yùn)營商恒泰租住旗下品牌恒泰星寓負(fù)責(zé)人曾提到，2021年和2022年，所有項(xiàng)目均為長租，短租需求較少。從2023年開始，有不少項(xiàng)目反饋，客戶到店后提出短租意向，短租需求明顯提升。公司內(nèi)部溝通后，決定對租期做出調(diào)整，增加1個(gè)月、3個(gè)月和6個(gè)月的租期。2023年12月新簽客戶，有30%租戶選擇了短租。

其二，自2023年11月進(jìn)入租房淡季以來，租賃市場始終處在相對疲軟狀態(tài)。租房淡季，長租公寓空置率上升是整個(gè)行業(yè)的普遍問題。為提升淡季酒店空房的利用率，不僅是長租公寓在尋求突破，越來越多的酒店也開始做起了長短租業(yè)務(wù)。

其三，以保租房為代表的機(jī)構(gòu)房源不斷入市，在租金定價(jià)方面擁有優(yōu)勢。保租房定價(jià)受到政府管控，因此也更加規(guī)范和透明。各省市保租房租金標(biāo)準(zhǔn)不一致，但都對租金漲幅進(jìn)行了相應(yīng)限制。比如，廣東省規(guī)定年度租金漲價(jià)幅度不得超過5%；海南、安徽等省份規(guī)定保租房租金原則上不得高于同區(qū)域同品質(zhì)房源租金的90%。在政策扶持下，保租房在價(jià)格上占據(jù)優(yōu)勢，長租公寓的市場競爭也愈發(fā)激烈。在保租房與酒店長租業(yè)務(wù)的雙面夾擊下，長租公寓盈利也變得更加困難。

與此同時(shí)，長租公寓也是不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)中最難賺錢的業(yè)務(wù)之一。據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測，泊寓和領(lǐng)寓作為長租公寓的頭部品牌，在2023年宣布首次實(shí)現(xiàn)盈利。目前，在長租公寓領(lǐng)域，能夠?qū)崿F(xiàn)盈利的企業(yè)仍然集中在頭部幾家，行業(yè)整體性的盈利“魔咒”仍沒有完全破解。

無論是在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)還是運(yùn)營模式上下功夫，尋求第二營收增長點(diǎn)成為了長租公寓未來的發(fā)展重點(diǎn)。除了做“短”業(yè)務(wù)之外，長租公寓還需要不斷創(chuàng)造新的故事。

長租公寓做“短”業(yè)務(wù)有何優(yōu)勢？

酒店尋求變“長”，長租公寓尋求變“短”似乎已成未來的發(fā)展趨勢，酒店與長租公寓雖同是租賃住房行業(yè)，但面向不同需求的人群，各品牌也形成了自己的差異。綜合來看，長租公寓做“短”到底有何優(yōu)勢？在競爭激烈的市場中，長租公寓的“短”業(yè)務(wù)又將有幾何勝算？

成本可控，性價(jià)比高

酒店往往采取動(dòng)態(tài)定價(jià)的運(yùn)營模式，會根據(jù)市場情況及反饋在某一時(shí)間段對價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，所以，通過簽訂合同確定價(jià)格，長租公寓至少保證了在一段時(shí)期內(nèi)的價(jià)格穩(wěn)定。尤其在旅游旺季或節(jié)假日出行高峰期，經(jīng)常出現(xiàn)租客因價(jià)格問題與酒店產(chǎn)生糾紛的情況。

出現(xiàn)價(jià)格糾紛的現(xiàn)象除了定價(jià)機(jī)制的不同外，也在于二者在運(yùn)營成本模式上的差異。從現(xiàn)實(shí)條件分析來看，同一時(shí)期內(nèi)，酒店長租所要付出的成本往往高于長租公寓的運(yùn)營成本。一段時(shí)期內(nèi)，租住酒店的費(fèi)用除了包括房費(fèi)、水電費(fèi)之外，還有員工服務(wù)費(fèi)和日耗用品等成本。相對而言，長租公寓只有房租、水電費(fèi)以及相關(guān)的人工運(yùn)營成本，而人工運(yùn)營的成本也會隨著租客的增加被分?jǐn)?，因此，成本也相對更可控?/p>

在淡季空置率高的情況下，將一部分空置的房子拿來出租，可以提高房屋的運(yùn)轉(zhuǎn)率，增加額外的營收。除此之外，大多長租公寓還擁有優(yōu)越的地理位置，或位于核心商業(yè)區(qū)，亦或者位于交通樞紐、旅游密集區(qū)。對于整個(gè)住宿市場來說，可為旺季增加額外的房屋供給，避免出現(xiàn)“高價(jià)酒店”、“酒店一房難求”的現(xiàn)象。并且，于消費(fèi)者而言，此類產(chǎn)品相比酒店來說也是極具性價(jià)比的選擇。

個(gè)性化居家體驗(yàn)

許多人對公寓的印象還停留在標(biāo)準(zhǔn)化裝修的階段，但隨著近些年長租公寓的發(fā)展，各長租公寓品牌也逐漸形成了差異化的產(chǎn)品體驗(yàn)和服務(wù)。

相對于酒店商務(wù)化、標(biāo)準(zhǔn)化的居住體驗(yàn)，在同等的價(jià)格和居住條件下，長租公寓更注重社區(qū)環(huán)境及氛圍的打造。選擇酒店的住客一般只作短暫停留，對于酒店的服務(wù)只依賴于休息、用餐等幾個(gè)簡單元素，相比酒店這種“短平快”的行業(yè)，長租公寓則發(fā)揮出了“長”的優(yōu)勢，多了一層居家感。

在圍繞“居家氛圍”的打造上，除了居家式租住體驗(yàn)外，還能為租客提供社交、體驗(yàn)、共享空間等多重附加價(jià)值。作為近些年興起的“社區(qū)經(jīng)濟(jì)”、“它經(jīng)濟(jì)”，長租公寓也在緊跟潮流。比如，自如資管曾推出“寵物友好公寓”；城家公寓曾在2023年11月戰(zhàn)略并購南寧原子社區(qū)，錨定社群經(jīng)濟(jì)，試圖打造創(chuàng)新型社區(qū)平臺。

“換住”更靈活

多數(shù)頭部公寓品牌在全國一二線城市進(jìn)行了廣泛布局，長租公寓的“隨心住”在品牌全國旗下的多個(gè)門店均可使用。比如，冠寓此次推出的“隨心住”產(chǎn)品便可在全國24城使用。而酒店品牌在不同地理位置、不同期間會存在價(jià)格差異，以往推出的“隨心住”產(chǎn)品還曾出現(xiàn)過在旺季入住需要加錢的情況，給購買者帶來了不佳的消費(fèi)體驗(yàn)。

此外，對于酒店來說，使品牌旗下的全國多家門店形成聯(lián)動(dòng)更為困難，因此，酒店推出的“隨心飛”產(chǎn)品可選擇范圍也相對更少。此前，也有酒店推出“隨心住”產(chǎn)品，但產(chǎn)品所涵蓋的酒店可選范圍并不多，對于想要擁有全國多地體驗(yàn)的游客來說，“換住更方便”將會成為長租公寓相對酒店而言的一大特色及優(yōu)勢。

“短”革命下長租公寓如何“接”得??？

酒店界曾刮起過一陣“隨心住”潮，終因“后勁不足”未能經(jīng)受住市場的長期考驗(yàn)，熱度逐漸消退。在變“短”趨勢下，長租公寓如何打出自己的“優(yōu)勢牌”？“短”潮流究竟是不是未來長期趨勢？還要看長租公寓之后如何接招與應(yīng)對。

增加多元產(chǎn)品線

此前，在酒店領(lǐng)域，為迎合多元化的住宿需求，許多酒店推出短租或者長租業(yè)務(wù)。一方面是為了解決淡季酒店空置率高的問題，另一方面，則是在業(yè)務(wù)層面跳脫出短線思維，開啟了一次“長”試探。所以，無論是酒店做“長”還是長租公寓做“短”，“時(shí)間”在住宿租賃行業(yè)里的界限正在變得越來越模糊。對于長租公寓來說，以時(shí)間為切入點(diǎn)，打破原有的“長”慣性，重塑產(chǎn)品結(jié)構(gòu)可以視作一個(gè)好的突破點(diǎn)。

相比酒店的“短平快”，長租公寓往往能創(chuàng)造出更為靈活的產(chǎn)品模式，在租住體驗(yàn)上，長租公寓也可以創(chuàng)造出更豐富多元的租住體驗(yàn)。在產(chǎn)品模式的創(chuàng)新上，長租公寓還有更多空間尚待開拓。除了在固有商業(yè)模式下進(jìn)行摸索與試錯(cuò)之外，跳脫出原有的“長”思維，也會收獲許多意外之喜。

避免落入“低價(jià)競爭”

無論是799還是1099，低價(jià)的產(chǎn)品確實(shí)可以在一開始就抓人眼球。但不論是長租公寓各品牌內(nèi)部的價(jià)格戰(zhàn)，還是公寓與酒店相對而言的性價(jià)比，如果最后都只是落入價(jià)格之間的競爭，當(dāng)價(jià)格降到恰能覆蓋成本時(shí)，會導(dǎo)致產(chǎn)品無利可圖。最后也會如酒店“隨心住”一樣，熱度過后就難以維系。

一個(gè)新的產(chǎn)品模式出現(xiàn)，往往能吸引到許多的關(guān)注度和流量。但同酒店“隨心飛”一樣，企業(yè)也需要考慮如何在聚集了一定的流量之后，最大程度的留存住戶，實(shí)現(xiàn)對流量的轉(zhuǎn)化，以避免落入“低價(jià)競爭”的循環(huán)。

挖掘品牌差異價(jià)值

相比標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品服務(wù)，個(gè)性化的居家體驗(yàn)對于服務(wù)的要求則更高，長租公寓在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的完善上也更難。與此同時(shí)，大多數(shù)長租公寓品牌在裝修、家電等住宿硬件上并無表現(xiàn)出顯著差異。對于租客來說，面對同質(zhì)化的產(chǎn)品和服務(wù)，價(jià)格就成為了影響最終決定的核心因素，長租公寓也會被迫卷入“價(jià)格戰(zhàn)”的怪圈。

長租公寓除了在性價(jià)比上可以形成競爭優(yōu)勢之外，在軟實(shí)力方面，也可形成超越硬件的品牌標(biāo)志，在產(chǎn)品服務(wù)及運(yùn)營管理上逐漸形成自己的差異價(jià)值。

在體驗(yàn)過長租公寓“隨心住”后，一些網(wǎng)友表示可以對長短租客戶進(jìn)行相應(yīng)區(qū)分。這種區(qū)分既可以是服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，也可以是租住空間。比如，在推出短租產(chǎn)品時(shí)，面對長租和短租兩種不同需求的客戶，可根據(jù)不同客戶的需求特點(diǎn)，在訂房規(guī)則、服務(wù)方式上進(jìn)行區(qū)分，針對目標(biāo)群體可以更精準(zhǔn)地提供服務(wù)。另外，長短租客在生活習(xí)慣上也存在差異，在推行“短”業(yè)務(wù)的同時(shí)，也需考慮到不同群體在租住體驗(yàn)與權(quán)益方面的平衡與維護(hù)。

綜上，長租公寓的“盈利”困境仍是行業(yè)性難題，面對新型的租賃趨勢和供給側(cè)競爭的加劇，長租公寓變“短”的趨勢逐漸清晰。在新趨勢下，哪些品牌能夠打破“魔咒”，率先開啟行業(yè)全新賽道，仍然值得關(guān)注。